Образец соглашения об авансе при покупке квартиры 2023 года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец соглашения об авансе при покупке квартиры 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стороны вправе закрепить условия, когда сделка не может состояться по вине одной из сторон. Однако, следует помнить, что аванс не является задатком, т.е. средством обеспечения сделки. Это лишь форма предварительного расчета между покупателем и продавцом. Поэтому стороны могут договориться, в каком порядке они будут производить расчеты при срыве сделки.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

• В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. Самое важное — это подробное описание объекта, на который он оформляется: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь.

Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны не только кадастровые данные, но и все собственники квартиры, а также обременения, если они есть.

Например, квартира может продаваться с долгосрочными арендаторами. Тогда покупателю придётся с ними искать консенсус или ждать окончания срока договора. А ещё может оказаться, что у квартиры есть второй собственник, который вообще против продажи. Поэтому такая выписка — источник ценной информации для покупателя.

• Необходимо уточнить, полностью продаётся квартира или только её часть.
• Важное условие — стоимость жилья. После подписания договора собственнику уже будет сложнее передумать и запросить с покупателя на 500 000 рублей больше.
• Кроме того, в договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать год. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу и суд не примет его во внимание.
• Также стороны определяют, когда нужно передать ключи. Зачастую собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы они не всплыли во время подписания основного и не заставили продавца или покупателя передумать.
• Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.
• В конце стороны подписывают предварительный договор, а порой и заверяют его у нотариуса — например, если в сделке задействованы доли детей. Тогда предварительное соглашение регистрируют, а затем отдают на изучение органам опеки.

На что обратить особое внимание?

Прежде, чем передавать денежные средства по договору аванса, следует внимательно отнестись к следующим особенностям сделки:

1. От имени продавца в договор должен быть вписан собственник помещения. Допустимо, чтобы его интересы представлял другой гражданин, но только на основании нотариальной доверенности. При этом следует обратить внимание на текст доверенности, где должны быть прописаны полномочия, позволяющие получить аванс.
2. Обязательно прочитайте правоустанавливающие документы, на основании которых имущество перешло к собственнику. Если договор сделки состоялся недавно и жилье уже перепродается, то это должно насторожить.
3. Условия передачи аванса должны быть максимально отражены в тексте договора.

Для чего нужен ПДКП и чем отличается от обычного договора

Предварительный договор помогает заранее, до юридического заключения сделки, обговорить и согласовать все условия последующей купли-продажи. Конечно, обсудить эти моменты можно устно, но в таком случае доказать договоренности в суде в случае проблем будет сложно. То есть предварительный договор помогает выяснить все детали и оставить эмоциональные обсуждения до официальной регистрации.

С юридической точки зрения предварительный договор фиксирует намерение заключить сделку между конкретными лицами по выбранному объекту недвижимости. К тому же он обязывает стороны выполнить все изложенные обязательства. А если покупатель или продавец передумали и решили отказаться от продажи жилья, ПДКП защищает интересы второй стороны — например, в суде или устанавливая штрафные санкции за нарушения договоренностей.

Чем отличается предварительный договор от основного: ПДКП гарантирует продавцу, что его недвижимость будет продана, а покупателю, что выбранное жилье достанется именно ему. При этом заключение предварительного договора не является основанием для перехода прав собственности и передачи полной суммы стоимости квартиры. В рамках ПДКП можно передать аванс или задаток.

Что желательно указать в предварительном договоре?

Выше мы рассмотрели обязательные разделы, которые нужно указать в соглашении. Но есть и дополнительные пункты, которые прописывают в договоре, чтобы избежать проблем.

Продавец дает гарантию. В этом пункте продавец дает гарантию покупателю, что на квартиру не наложен арест и нет долгов по коммуналке и обременений. Если продавец приобретал недвижимость по сертификату материнского капитала, он гарантирует, что выделит долю несовершеннолетним детям в новой квартире и получит разрешение органов опеки на сделку.

Срок действия. В этом пункте укажите, сколько дней или до какого числа будет действовать предварительный договор. Например, если покупателю нужно собрать документы для покупки квартиры по ипотеке, достаточного месяца. Если в предварительном договоре не указан срок, по закону он действует в течение 12 месяцев.

Стоимость недвижимости. Попросите продавца заранее указать стоимость недвижимости. Например, если срок действия соглашения один месяц и цена не указана, продавец может попросить больше, чем вы договаривались.

Форма предоплаты. Укажите, в какой форме передаете предоплату за недвижимость. Это может быть задаток или аванс. Лучше вносить задаток, т. к. если сделка сорвется по вине продавца, он вернет деньги в двойном размере. Если сделка сорвется из-за покупателя, продавец оставит задаток себе. Если за квартиру внесли аванс, а сделка сорвалась по вине покупателя, продавец оставит их себе. Когда не удалось заключить сделку по инициативе продавца, он вернет аванс покупателю.

Состояние квартиры и наличие мебели. Если покупаете квартиру со встроенной мебелью и ремонтом, попросите продавца указать все детали в договоре. Напишите, что продавец квартиры оставит, а какие предметы заберет.

Правила расторжения договора. Пропишите в соглашении, при каких обстоятельствам разрешается разорвать договор без штрафов. Например, покупатель не успел собрать документы в срок, значит, сделку можно разорвать и покупатель возвращает аванс или задаток.

Кратко — что указать в предварительном договоре?

• Обязательно пропишите сроки действия предварительного договора, иначе он будет действителен в течение года.

• Если вы покупатель, укажите предмет предварительного договора, паспортные данные сторон и сумму сделки, иначе продавец поднимет стоимость квартиры во время заключения договора.

• Пропишите все характеристики квартиры: адрес, расположение, площадь, количество прописанных человек. Если будете судиться из-за нарушений соглашения, а в договоре будут ошибки в технических характеристиках, суд признает договор недействительным.

• Не вносите задаток или аванс в сумме более 10% от стоимости квартиры. Договоритесь, что деньги будут храниться в банковской ячейке, иначе продавец может забрать деньги и продать квартиру другому клиенту. Возвращать деньги придется через суд.

• Зарегистрируйте договор у нотариуса — это будет страховкой для продавца, в случае нарушения условий соглашения.

• Пропишите сумму штрафа в случае нарушений сделки в одностороннем порядке.

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Существует три варианта расторжения предварительного соглашения:

1. В одностороннем порядке. Один из участников сделки направляет другому письменное предложение о расторжении договора. При этом инициатор должен выплатить штраф и пеню. Если покупатель внес задаток, но решил расторгнуть договор — задаток остается у продавца. Если же инициатором является продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.
2. По соглашению сторон. В данном случае стороны уничтожают в получении денег и все экземпляры предварительного договора. Покупатель получает задаток обратно.
3. В судебном порядке. Один из участников может подать в суд, если посчитает что условия договора нарушают его права и не соответствуют закону.

Что должно быть в договоре

Договор в той же форме (письменной ст. 160 ГК) по аналогии с основным.

Он содержит:

1. Вступительную часть с указанием даты и места оформления, идентификацией сторон.
2. Предмет: стороны намерены продать и купить квартиру.
3. Подробное описание приобретаемой квартиры: адрес, год постройки дома, материал, площадь, число комнат, этаж и другие данные.
4. Основную часть: сроки, стоимость, задаток, гарантии, санкции.
5. Условия оформления основного соглашения, по нему покупатель получит в собственность квартиру, ее полную цену.
6. Период действия предварительного договора, в течение которого будет подписан основной ДКП и квартира передана в собственность покупателя. При отсутствии этого пункта период составляет один год по п.4 ст. 429 ГК.
7. Инструменты гарантии основной сделки (аванс, судебный порядок, материальная ответственность, задаток).
8. Права и обязанности.
9. Как разрешаются споры.
10. Адреса регистрации, телефоны, ФИО и подписи сторон (представителей).

Если в указанный срок покупатель уклонится от подписания основного ДКП, а другой инструмент воздействия не указан, продавец вправе принудить его через суд по ст. 445 ГК к покупке квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке в 2023 году: нюансы составления, бланк

Каждый из нас рано или поздно становится контрагентом – участником сделки купли-продажи жилья. Но бывают ситуации, когда сделку сразу не оформить: у продавца не собран пакет требуемых документов, у покупателя не хватает денег. Первый боится, что хороший покупатель уйдёт. Второй боится, что продавец продаст квартиру другому лицу или поднимет на неё цену.

Здесь и пригодится предварительный договор купли-продажи, который даст время на решение всех проблем и будет гарантией:

• В продаже квартиры и получении за неё денег для продающей стороны;
• В передаче ключей и получении права владения на квартиру для покупающей.

Более того, если для покупки квартиры придётся занимать недостающую сумму в каком-нибудь банке, в нём потребуют составить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

В чем разница этих двух понятий: аванс и задаток?

Аванс и задаток — юридически разные понятия, хотя в быту их часто путают. Задатком считается сумма, выдаваемая покупателем продавцу в счет будущей оплаты стоимости недвижимости. Задаток является подтверждением заключения ПД купли-продажи и обеспечением его исполнения. Соглашение о задатке всегда оформляется в письменной форме.

В отличие от задатка аванс, который также передается в счет будущих выплат, не обязательно оформляется договором или распиской, хотя в случае с банком это всегда так. В случае, если одна из сторон передумает и решит не оформлять договор, то аванс не нужно возвращать в двойном размере.

При прекращении обязательства до начала его исполнения аванс может и вовсе не возвращаться, если стороной, его получившей, уже произведены какие-то правомерные затраты.

Риск предварительного договора на покупку жилья с ипотекой — не только срыв самой сделки, но и возможный отказ банка от кредитования либо неожиданное уменьшение кредитного лимита. Такое поведение банка-кредитора фактически срывает сделку, а ответственность ложится на покупателя (несостоявшегося заемщика).

Лучше всего продумать такой вариант развития событий заранее, и прописать обязанность продавца вернуть задаток в полном или частичном размере за вычетом понесенных расходов (если они были).

Нюансы предоставления задатка

Очень часто понятие путают с авансом. Однако между ними существует сильная разница. Определение задатка отражено в статье 380 ГК РФ. Здесь говорится, что он представляет собой сумму, которую одна сторона соглашения передает другой. При этом задаток включают в платёж, предназначенный для приобретения квартиры. Денежные средства предоставляют в качестве подтверждения серьезности намерений заявителя.

Вне зависимости от размера задатка, договор о его предоставлении должен быть оформлен в письменном виде. Документ регламентирует правоотношения сторон. Если пункты договора будут нарушены, продавца или покупателя могут привлечь к ответственности.

Допустим ряд исключений. В некоторых ситуациях исполнить договорённости может быть невозможно. В этом случае задаток возвращают. Однако если покупатель без веских причин отказывается приобретать квартиру, денежные средства остаются у продавца.

Виды предварительного договора купли-продажи

Единой утвержденной классификации преддоговора нет, но тем не менее можно выделить две основные.

Первая – по субъектам сделки:

• ПДКП между физлицами;
• ПДКП между юрлицами.

Вторая – по характеру сделки:

• ПДКП при покупке квартиры/жилого дома у собственника;
• ПДКП при приобретении новостройки с дальнейшим оформлением ДДУ;
• при приобретении жилья в ипотеку (часто на этом виде договора настаивают банки для закрепления условия полной/частичной оплаты жилья кредитными средствами);
• ПДКП для органа опеки (если сделка проходит при участии несовершеннолетнего собственника дома/квартиры, без получения согласия от органов опеки не обойтись. Причем отправлять нужно нотариально заверенный преддоговор, а лучше два – на продажу старого жилья и покупку нового. Чтобы сделка состоялась, органы опеки должны удостовериться, что несовершеннолетний будет проживать в равноценных либо лучших условиях).

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:

1. На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
2. Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
3. Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
4. Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.

Риски, с которыми можно столкнуться в случае заключения ПДКП при покупке квартиры на первичном рынке

Наибольшее количество рисков возникает в случае подготовки ПДКП для приобретения объекта на первичном рынке. Застройщик оформляет с покупателем договор долевого участия.

Документ подтверждает, что компания фактически занимает денежные средства у потенциального покупателя квартиры на возведение объекта. Когда строительство будет завершено, право собственности на недвижимость перейдет от застройщика к покупателю.

Если происходит подмена договора долевого участия на ПДКП, это говорит о том, что у покупателя не возникает права потребовать передачу права собственности на квартиру у застройщика. Если объект так и не достроят, в лучшем случае инвестор сможет получить только обеспечительный платёж. Если подготовлен ПДКП, риск двойной продажи остается. ПДКП можно заключать несколько раз. В результате на квартиру приходится сразу несколько обманутых вкладчиков.

Эксперты советуют заключать ПДКП на приобретение квартиры только в том случае, если недвижимость возведена и застройщик является собственником и намеревается продать объект. Когда выполняют инвестирование на этапе строительства, стоит заключать только ДДУ. Если застройщик предлагает заключить предварительный договор долевого участия, от подобной сделки лучше отказаться. Документ не гарантирует защиту прав и выполнение обязательств.

Несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи не предполагает таких же существенных последствий, какие, например, наступают в результате сделки купли-продажи или дарения, к его заключению необходимо подойти со всей серьезностью. Ошибки, допущенные при составлении, могут доставить серьезные неприятности.

Например, неправильно составленный договор о намерениях судом признается недействительным. Поэтому при совершении любого юридически значимого действия лучше всего обратиться за помощью к специалисту. Можно направить шаблон договора на правовую экспертизу, либо взять юриста с собой на подписание договора. И обязательно читайте то, что вы подписываете. А если написанное вызывает вопросы – не стесняйтесь их задавать или взять паузу для обдумывания. Берегите себя и свою недвижимость.

Срок действия предварительного договора купли продажи

По общему правилу, предварительное соглашение действует до тех пор, пока стороны не заключат основную сделку, после чего первый договор теряет юридическую силу. Однако стороны вправе ограничить данный срок.

Так, если в таком соглашении установлено, что стороны должны заключить сделку о купле-продаже в течение 6 месяцев, то пропуск срока будет означать наступление ответственности, обозначенной в соглашении. При этом ответственность наступит у лица, по чьей вине срок был пропущен.

По правилам гражданского законодательства об акцепте и оферте, если в самой оферте срок не устанавливается, то у контрагентов имеется месяц, чтобы выразить акцепт либо отказаться. По общему правилу молчание в гражданском законодательстве означает отказ.

Правило молчаливого согласия действует лишь при доказанности намерений контрагента принять акцепт.

Таким образом, стороны вправе определять срок, но также могут и не ограничивать себя подобными правилами. Срок может быть привязан к моменту подписания предварительного соглашения либо к определенному событию, к примеру, к моменту, когда продавец осуществит сбор документации и уведомит об этом покупателя и т.д.

Похожие записи:

• Действия после покупки квартиры: своевременные меры
• Проверка и оплата штрафов ГИБДД
• Как оформить пособие по беременности и родам неработающей женщине в 2023 году