Росреестр Татарстана: как оформить два дома на небольшом земельном участке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр Татарстана: как оформить два дома на небольшом земельном участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.

Два жилых дома на участке ИЖС

Законодательство устанавливает правило о строительстве одного жилого дома. Возведение других построек возможно, когда они не предназначены для жилья (бани, сараи, гаражи) и числятся вспомогательными объектами.

Отметим, что прямого указания на строительство исключительно одного жилого объекта на землях для ИЖС не закреплено.

Если два дома на участке ИЖС уже построены, землю делят на два отдельных надела, на каждом из которых будет стоять жилой объект.

При делении обращаются к кадастровому инженеру, который посредством межевания установит границы вновь образованных участков земли. Каждый из них регистрируется в Росреестре, а прежний (единый) снимается с кадастрового учёта.

Когда делится участок под два дома нужно соблюдать правила относительно целевого назначения новых наделов, вида пользования, площади, отсутствия ограничений на строительство.

Собственник становится налогоплательщиком уже за два земельных надела и платит членские взносы, когда делится земля, чтобы возвести дома на участке СНТ. Их размер устанавливается пропорционально количеству участков, которыми владеет собственник.

Если не хочется «возиться» с разделением, на землях для ИЖС построить два дома на одном участке без межевания можно, если присвоить второму недвижимому объекту статус домика для гостей или вспомогательного строения, например, бани с жилыми комнатами.

Но стоит помнить, что такому объекту адрес не присваивается и продать его без основного дома нельзя.

Проще зарегистрировать два жилых дома на участке и спать спокойно.

Для получения разрешения на строительство подаётся запрос в местную администрацию с приложением выписки из ЕГРН о праве собственности на участок, градостроительного плана, схемы земли с указанием места для планируемого второго дома.

Чтобы узнать, можно ли построить два жилых дома на одном земельном участке ИЖС или СНТ, в первую очередь обращаются к федеральным законам. И выясняют, что в них нет на это прямого запрета, а значит, на своей территории возможно возведение любого количества жилых построек.

Однако в каждом регионе существуют и действуют свои нормативы, которые необходимо учитывать. Самым важным из них является ПЗЗ – Правила землепользования и застройки. Этот документ определяет следующие нормы:

• минимальную и максимальную площадь земельного участка;
• предельные расстояния между постройками и от построек до границ участка;
• максимальный процент застройки и т.д.

Эти нормы могут отличаться для разных регионов и для участков разного назначения (ИЖС, ЛПХ, СНТ). Отступы от границ и между постройками часто регламентируются нормами пожарной безопасности и зависят от материала стен.

Если у участка два собственника

Можно ли на одном земельном участке построить два индивидуальных жилых дома, когда правом собственности на него обладают 2 человека, зависит как от местных ПЗЗ, так и от наличия письменного соглашения между собственниками. В нем прописывается порядок пользования общим участком, согласие каждого подписанта на возведение двух домов в указанной локации и другие нюансы.

При отсутствии согласия эти вопросы решаются в судебном порядке.

При желании собственников разделить землю её необходимо размежевать и поставить каждый новый участок на отдельный кадастровый учет. Это довольно сложная процедура, которая должна обеспечить выход с каждого новообразованного участка на земли общего пользования. Проще говоря, со своего двора на улицу.

Строительство и оформление второго дома пошагово

Чтобы соблюсти предусмотренную законодательством процедуру, не столкнуться с проблемами и задержками, весь процесс строительства второго дома на участке разделите на этапы:

1. Подготовьте все указанные выше документы и проект на новый.
2. Рассчитайте плотность застройки на вашем участке и прикиньте, каких размеров дом вы сможете на нём легально возвести.
3. Закажите соответствующий вашим расчётам индивидуальный проект дома или подберите готовый.
4. Обратитесь в местную администрацию для уточнения ПЗЗ.
5. Отправьте уведомление о начале строительных работ в градостроительный комитет.
6. Получите положительный ответ или исправьте замечания, выдвинутые специалистами.
7. Разметьте участок с учётом требований относительно расстояний до границ участка и других построек.
8. Постройте дом.
9. Отправьте уведомление в местные органы о завершении строительства.
10. Присвойте адрес новому дому и отправьте запрос на его регистрацию.

Если вы соблюдали все рассмотренные в этом материале рекомендации, то проблем с оформлением второго дома на участке возникнуть не должно. Если же на каком-либо из этапов вы столкнулись с непреодолимой или дорого решаемой проблемой, рассмотрите альтернативные варианты.

Альтернативные способы

Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.

Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.

Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.

С каких действий начать?

Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся:

Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Как найти местные ПЗЗ

Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.

Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.

Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Какой участок лучше купить для строительства дома?

Это зависит от того какой дом вы хотите построить.

Жилой дом можно построить на землях населённых пунктов (в том числе СНТ и ДНТ) со следующими видами разрешённого использования:

• ИЖС
• ЛПХ (приусадебный участок)
• Ведение садоводства

Садовый дом для сезонного проживания можно разместить на участках:

• ЛПХ (приусадебный участок)
• Ведение садоводства

Хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря можно строить на участках с ВРИ:

• ЛПХ (полевой участок)
• Ведение огородничества
• Другие участки из категории сельскохозяйственных земель

На участках с ВРИ «садоводство» ничего строить нельзя.

Что можно строить на участке ИЖС

Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.

Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.

• Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.

• Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).

• Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.

• Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.

• Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.

• Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.

• Веранды и беседки.

• Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.

Если планируется, что на арендованном участке будет находиться два дома, то порядок регистрации аналогичен вышеописанному. Когда подразумевается, что старое здание подлежит сносу, оформить новое строение нужно по такой схеме:

1. Обращение в БТИ с заявлением установленной формы с просьбой признать старую постройку нежилой (допустим, сделать ее летней кухней), а новой присвоить статус жилой недвижимости.

2. Оформить технический паспорт на новую постройку. Специалист находится в БТИ.

3. Внести изменения в ЕГРН – поставить на учет новый дом и изменить сведения о старой постройке.

4. Зарегистрировать право собственности на новый дом.

Сколько домов разрешено построить на арендуемом участке? С технической точки зрения необходимо смотреть на установленные параметры плотности застройки и санитарные нормы.

Сколько этажей дома можно возводить на участке ИЖС

1. Требуется определить положение дома на территории: от границы со стороны улицы до дома необходимо соблюсти расстояние – пять метров. От соседского участка до сооружения должно быть расстояние не больше трех метров.
2. На участке, как уже было упомянуто, может располагаться только один дом.
3. Нормы по осуществлению строительных работ устанавливают, что общая площадь дома не должна превышать 1500 кв.м.
4. Если к дому будут примыкать постройки хозяйственного типа, то расстояние до соседской границы требуется измерять в отдельности от каждого здания.
5. В соответствии с нормами удаленность дома от леса должна составлять не менее 15 метров.
6. Если в возводимом здании будет установлена печь или котел автономного использования, предназначенный для отопления, то требуется соблюсти, чтобы высота котельной не была меньше 2,5 метров, а площадь помещения не менее 6 кв.м.
7. При строительстве важно учитывать систему водоснабжения. Его функции может выполнять колодец или централизованная коммуникационная система.

1. Необходимо убедиться в правильности всей составленной документации. Только при грамотном оформлении всех документов в дальнейшем будут отсутствовать проблемы. Важным требованиям является наличие у владельца Свидетельства, подтверждающие его права на собственность.
2. После окончания проверки подлинности каждого документа и их наличия, требуется согласовать планировку. При этом запрещается отступать от принятых норм, строительные работы должны соответствовать документам СНиП.
3. Перед строительством требуется обозначить пограничные линии – установить забор или другое ограждение. К их возведению также применяются определенные требования, устанавливаемые К их возведению также применяются определенные требования, устанавливаемые СНиПом. Их соблюдение является обязательным и позволяет избежать проблем с соседями.
4. На принадлежащем гражданине участке разрешается строить дом для постоянного проживания, баню и гараж, а также летнюю кухню и вольеры для скота.

Что можно строить на ижс

Сколько стоит разрешение на строительство частного дома Разрешение на строительство частного дома выдается бесплатно. Однако, если вы решите, что процесс получения разрешения слишком сложный для вас и обратитесь в специализированную фирму, которая подаст за вас необходимый пакет документов в административные органы, то это вам может стоить до 50 тыс. рублей и длиться 2-3 месяца. Так что не поддавайтесь панике и страхам о том, что у нас повсюду бюрократия и сделайте это самостоятельно.

Вы не получите разрешения на строительство, если укажите предполагаемую площадь жилой комнаты менее 12 м 2 . Для спальни этот предельный показатель – 8м 2 , для кухни – 6м 2 , туалета – 0,96м 2 . Исключения по минимальной площади комнат составляют требования к мансардным помещениям, здесь минимальная площадь спальни составляет 7м 2 .

Как зарегистрировать новое строение

Так как действующее законодательство не запрещает строительство двух и более домов на одном земельном участке, новое строение может быть зарегистрировано в установленном порядке. Этапы процедуры зависят от особенностей дела.

Например, земельный участок может находиться в долевой собственности двух лиц. Если объект физически не может быть разделен, владельцы вправе заключить письменное соглашение о порядке пользования участком. В тексте соглашения стороны договариваются о возведении домов для каждого из них.

Далее происходит получение разрешения на строительство и возведение домов с учетом установленных правил. После того, как дом будет достроен, необходимо поставить его на кадастровый учет и внести запись, а также изменить существующие данные об участке в Росреестре.

Для этого собственники обращаются в Росреестр или МФЦ с пакетом документов, в который входит:

• разрешение на строительство или решение суда;
• технические планы на дом;
• два подлинника соглашения о порядке пользования земельным участком;
• квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.

Если ситуация иная и собственник один, подается такой же пакет документов за исключение соглашения о порядке использования земли.

Два дома на одном участке

• Соблюдение установленных расстояний. Дом должен находиться на расстоянии шести метров до ближайшего строения, расположенного на соседнем участке. В пределах собственного участка дистанция должна быть не менее метра до хозяйственной постройки и не менее трех метров до стен второго жилого дома.
• Соблюдение плотности застройки. Этот параметр рассчитывается на основании размера земельного участка, площади жилого дома и двух коэффициентов. Чаще всего все показатели находятся в пределах нормы, поэтому редко встречается отказ по этой причине.
• Соответствие целевого назначения участка. Участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, только в этом случае можно получить разрешение на постройку второго дома. Выдается оно городским или районным управлением архитектуры.

Многие владельцы собственных земельных участков часто сталкиваются с желанием расширить жилую площадь не просто с помощью еще одной пристройки к основному дому, а просто построив с нуля еще один коттедж на том же участке. Но немалую часть одолевают сомнения – а разрешено ли подобное законом? На самом деле не существует прямого запрета на возведение второго жилого дома на одном участке, но при этом установлены достаточно четкие требования, без которых невозможно получить разрешение на строительство.

Похожие записи:

• Кого собственник не может выселить из своей квартиры?
• Молодая семья выплаты при рождении ребенка Москва 2023 возраст в Москве
• Электронный кассовый чек для авансового отчета