Категория земли: как определить и что можно построить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).

Когда можно перевести земли в другую категорию

Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).

При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.

Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую

Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.

Получение отрицательного решения может быть связано с:

• Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
• Приложением недостоверных документов.
• Предоставлением неполного пакета документации.
• Наличием ошибок в тексте прошения.
• Невозможностью перевода земли в другую категорию.
• Обращением в ненадлежащую инстанцию.
• Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
• Установлением запрета на смену категории земли.

Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.

Профессиональная помощь в переводе категории земель

Специалисты «КБ – Недвижимость» выполняют полный комплекс работ по переводу земель из одной категории в другую, то есть:

• Корректно составляют ходатайство. Обратите внимание: во многих случаях причиной для отказа в рассмотрении дела является именно наличие нарушений или неточностей в подаваемых документах.
• Собирают необходимый комплект документов. В стандартном случае он включает: кадастровый номер участка, сведения об актуальной и желаемой категории, обоснование на изменение категории, бумаги, подтверждающие права на участок земли или его часть. Помимо этого, требуется выписка из кадастра, копия паспорта (для физического лица) или выписка из госреестра (для ИП или юридического лица), согласие правообладателя на перевод категории земель. Иногда требуется заключение экологической экспертизы.
• Подают документы в соответствующие органы местного самоуправления или исполнительной власти субъекта/федеральные.
• Вносят соответствующие сведения об изменении категории земли в государственный кадастр. Специалисты «КБ – Недвижимость» строго учитывают сроки за которые необходимо внести изменения. Обратите внимание: несоблюдение срока приводит к осложнениям как правового, так и финансового характера.

Какой набор документации для смены категории надела требуется?

Для перевода категории владельцу надела потребуется предоставить в госорганы:

1. Отчет из ЕРП на недвижимость.
2. Паспорт РФ.
3. Кадастровый паспорт либо данные из него.
4. Письменное заключение эксперта о возможности осуществления этого процесса.
5. Проведение экспертизы с последующим получением заключения от эколога-экперта.

Если собственник надела является физлицом, то для подтверждения его личности достаточно предоставить оригинал и копию паспорта. Если же владелец участка – юрлицо либо индивидуальный предприниматель, то в этом случае организации необходимо дополнительно предоставить выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП соответственно. Если заявление передается на регистрацию от третьего лица, то следует добавить согласие в письменном виде от владельца на проведение процедуры, либо оформить нотариальную доверенность.

К набору документов необходимо добавить ходатайство. В него нужно внести информацию о:

• праве на надел;
• аргументированном обосновании перевода категории надела;
• текущей категории и сведения о той, в которую требуется перевести землю;
• номер кадастра на участок.

Какие документы необходимы для изменения категории земельного участка

Для принятия решения о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую необходим пакет нижеперечисленных документов, причем для разных типов заявителей список может отличаться (физ. лица, ИП, юр. лица).

1. Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физ. лиц);
2. выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей — юридических лиц);
3. выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить;
4. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5. согласие правообладателя земельного участка на перевод участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.

Без знания всех тонкостей составления ходатайства и пакета документов, вся процедура по изменению категории земельного участка может затянуться на долгое время и потребовать дополнительных финансовых вложений. В ряде случаев получить такое разрешение бывает и вовсе невозможно без помощи грамотного юриста.

Порядок рассмотрения вопроса

Для подготовки материалов о переводе земли из одной категории в другую, собирается комиссия на федеральном, региональном или местном уровне управления. В ее состав входят должностные лица геодезической и землеустроительной службы, охраны окружающей среды, природных ресурсов, МЧС, лесного хозяйства, санитарного надзора, а также представители исполнительной власти того уровня, на котором идет рассмотрение ходатайства.

В течение 10 рабочих дней, комиссия проводит обследование территории, заявленной на перевод, после чего составляет акт осмотра, который направляется органам исполнительной власти. В данном акте указывается кадастровый номер участка, соответствие границ этой территории с данными, указанными в кадастре, а также соблюдение (несоблюдение) правил пользования территорией владельцем.

Причины отказа в переводе

К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.

Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:

• Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
• Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
• Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022

Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.

Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.

Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.

Стоимость и сроки рассмотрения ходатайства

Если ходатайство не подлежит дальнейшему рассмотрению в связи с вышеуказанными запретами, то оно должно быть возвращено заявителю в течение 30 дней с момента подачи заявления.

Ходатайство рассматривается уполномоченным органом в течение 2 месяцев (если рассматривает Правительство, то трех). В течении 14 дней до заявителя должно дойти решение комиссии о согласии/отказе в переводе.

Что касается вопросов цены, то, исключая возможные оплачиваемые самостоятельно услуги юриста, потребуются некоторые расходы. Плата за одну сотку переводимой земли может составить от 9 до 12 тысяч рублей

Выписка из ЕГРН обойдется не дороже 100 рублей. Расходы предстоят при проведении экологической экспертизы. Стоимость будет зависеть от участка и компании, проводящей процедуру. Услуги юриста, на которого можно будет переложить всю ответственность, обойдутся в сумму от 100 000 рублей.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Категория не всегда может быть изменена. В ряде случаев есть запрет или ограничение. Право перевода возможно в следующих случаях:

• производится консервация земли или ее части, в целях удовлетворения интересов власти государственного или регионального значения;
• создается особо охраняемая территория природного типа (ООПТ) или памятник культурного и природного наследия;
• формируется черта населенного пункта;
• размещается объект, который имеет значимость для общества;
• строится дорога или объект, в частности по добычи полезных ископаемых. Но здесь требуется наличие проекта по рекультивационным действиям;
• выполняется договор или обязательство международного типа;
• участок земли с с/х назначением признан непригодным и будет использован для промышленного предприятия;
• территория включается в лесной или водный фонд, при невозможности заниматься на ней сельским хозяйством.

Можно ли обжаловать отказ?

Отказ возможен в нескольких случаях. Среди них:

• наличие запрета или ограничения по закону;
• заявленный статус не позволяет осуществлять целевое назначение;
• экологическая экспертиза вынесла отрицательное решение, так как будет нанесен ущерб.

Дополнительно часто отказ производится по причине отсутствия права на обращения у лица, так как он не является собственником и не уполномочен на ведение таких процедур, или отсутствию необходимой документации, а также ошибок в ней.

Еще одним вариантом является увеличенный тип кадастровой стоимости, например, больше 50% средней цены по региону.

Отказ оформляется в письменном виде с указанием причины, после чего его отправляют в течение месяца заявителю.

Если заявитель не согласен с отказом, то он имеет право обратиться в судебную инстанцию. Для этого потребуется:

• получение акта в департаменте;
• исковое заявление с указанием требований и приложенных документов;
• ксерокопия акта, который был получен;
• копии всех документов, которые были направлены на рассмотрение, включая само ходатайство;
• бумаги, которые обосновывают нелигитимность решения;
• оплаченная госпошлина;
• сбор дополнительных бумаг и справок, которые могут иметь отношение к делу.

Все собранные документы вместе с заявлением передаются на рассмотрение.

После судебных заседаний выносится решение. Если оно вынесено в пользу истца, то можно подавать ходатайство повторно. К стандартному пакету документации прикладывается решение суда.

Если отказ произведен еще на этапе предоставления заявления в уполномоченный орган, то можно подавать повторно, устранив все указанные недочеты, например, недостаток документов.

Порядок перевода — примеры

Сам порядок достаточно прост и не предусматривает уплату каких-либо пошлин. Необходимо подать заявление в уполномоченный муниципальный орган, предоставить заявление (ходатайство), документы на собственника (его согласие, если обращается не сам владелец). В самом ходатайстве необходимо указать кадастровый номер, категорию и обоснование перевода: цель, необходимость использования в составе испрашиваемой категории, финансово-экономическое обоснование.

Куда обращаться непосредственно? К примеру, в Приказе Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17.12.2013 N 34 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».

Согласно этому документу в Ленинградской области необходимо обращаться в Леноблкомимущество, структурные подразделения, непосредственно предосатвляющие государственную услугу: общий отдел Леноблкомимущества; сектор по землеустройству Леноблкомимущества. Сайт Госуслуги также предлагает возможность подать заявление при помощи сети Интернет. Как в Московской области, так и в Ленинградской области и в иных областях, можно обратиться в МФЦ.

Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую

Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.

Получение отрицательного решения может быть связано с:

• Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
• Приложением недостоверных документов.
• Предоставлением неполного пакета документации.
• Наличием ошибок в тексте прошения.
• Невозможностью перевода земли в другую категорию.
• Обращением в ненадлежащую инстанцию.
• Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
• Установлением запрета на смену категории земли.

Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.

Все о переводе земель из одной категории в другую

На первый взгляд кажется, что перевести земельный участок из одной категории в другую нереально. Но разобравшись в этом понимаешь, что все возможно, но не без труда. В начале главное четко понимать с какой целью вы изменяете категорию земель, а затем правильно оформив ходатайство, в котором вы обосновываете просьбу, подать все документы в нужный орган.

Категория не всегда может быть изменена. В ряде случаев есть запрет или ограничение. Право перевода возможно в следующих случаях:

• производится консервация земли или ее части, в целях удовлетворения интересов власти государственного или регионального значения;
• создается особо охраняемая территория природного типа (ООПТ) или памятник культурного и природного наследия;
• формируется черта населенного пункта;
• размещается объект, который имеет значимость для общества;
• строится дорога или объект, в частности по добычи полезных ископаемых. Но здесь требуется наличие проекта по рекультивационным действиям;
• выполняется договор или обязательство международного типа;
• участок земли с с/х назначением признан непригодным и будет использован для промышленного предприятия;
• территория включается в лесной или водный фонд, при невозможности заниматься на ней сельским хозяйством.

Инициирование смены статуса участка могут проводить определенные лица и организации. В их числе:

• арендатор, который использует землю по договору с владельцем. Так как владение арендатора является временным, то ему требуется согласовать процедуру с собственником и получить его согласие. В противоположном случае арендатор не имеет права подавать ходатайство;
• землепользователь в виде лица, которое бессрочно и безвозмездно использует участок на законном основании;
• собственник в виде физического или юридического лица;
• уполномоченный орган власти.

Территории с сельхозназначением переводить в другие группы пользования запрещено. Это относится ко всем с/х участкам. Единственным исключением считают официальное заключение, которое устанавливает невозможность дальнейшего использования территории в сельском хозяйстве.

Стоит учитывать, что любые махинации с такими наделами или перевод в другую категорию без официального заключения госоргана наказываются штрафными санкциями. Размер штрафа варьируется в пределах 200000-250000 рублей в зависимости и зависит от стоимости кадастрового типа.

ЗНП редко выводят из состава административной территории. Прежде всего для этого потребуется получить разрешение от администрации и предоставить веские доказательства необходимости процедуры.

Обратная процедура с вводом территории в ЗНП встречается более часто.

Всего есть несколько типов участков, которые могут находиться в составе административной территории и могут быть выведены:

• с/х надел;
• производственная зона;
• зона для военной подготовки, например, полигон;
• особо охраняемая территория;
• специальное назначение участка;
• лесопарковая зона;
• пруд декоративного типа или озеро, которое было облагорожено.

Стоимость перевода категории земли

Для расчета стоимости услуг наших адвокатов по переводу земель из одной категории в другую необходимо воспользуйтесь ниже приведенной информацией:

Наименование услуги	Цена перевода категории земель
Консультация по изменению категории земель при заявке на сайте
Консультация об изменении земель из одной категории в другую	500 рублей
Выездная консультация по вопросу вариантов использования земель	3 000 рублей
Письменное правовое заключение по возможности изменения категории земель и шагов к этому	5 000 рублей
Составление адвокатских запросов, с целью сбора документов для перевода категории земель	1 500 рублей
Представление интересов доверителя в госорганах по вопросу изменения категории земель	от 10 000 рублей
Обжалование действий, решений госорганов, суда, связанных с переводом земель из одной категории в другую,	3 000 рублей
Оформление перевода земли «под ключ»	30 000 рублей

Похожие записи:

• Сколько времени хранятся сосиски в холодильнике
• Какова сумма алиментов с безработного в 2020-2021 годах
• Как оплатить госпошлину за права в 2022 и 2023 году?