Как выделить земельную долю (земельный пай): правила, документы, особенности.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить земельную долю (земельный пай): правила, документы, особенности.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.

Далее, мероприятие проходит ряд этапов:

1. Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
2. Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
3. Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Закон предлагает два варианта:

• принятие решения на общем собрании участников долевой собственности (пайщиков) с утверждением проекта межевания земельных участков;
• заинтересованный пайщик заключает договор с кадастровым инженером (далее по тексту я буду использовать аббревиатуру КИ) в индивидуальном порядке и согласовывает проект межевания земельных участков с другими пайщиками.

Оба варианта являются альтернативными способами и применяются независимо друг от друга. Для заключения договора с КИ предварительное общее собрание или попытка его проведения не требуется.

О независимости друг от друга предложенных способов прямо указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.04.2014 N 12-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 — 6 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

Такой подход нашел отражение в новом регулировании процедур образования земельных участков в счет земельных долей сособственников, различающихся в зависимости от варианта выдела земельного участка — путем принятия общим собранием участников долевой собственности решения, которым утверждаются проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, либо путем определения отдельными сособственниками размеров и местоположения границ выделяемых в счет их земельных долей земельных участков, проект межевания которых, подготовленный кадастровым инженером, подлежит обязательному согласованию с остальными сособственниками посредством их извещения или размещения необходимых сведений в средствах массовой информации.

Избрав указанные варианты в качестве альтернативных способов реализации участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения права на выдел участка в счет своей земельной доли…

Если кто-то уверяет в обратном и предлагает строить на таком «обратном» правовую позицию в суде, то это явная некомпетентность специалиста. Позиция КС РФ достаточно старая и неоднократно «объезженная» в судебной практике.

Какой из двух способов выбрать?

Решение вопроса на общем собрании носит коллективный характер, зависит от мнения большинства и имеет некоторые организационные проблемы. Как минимум, вызывает сложность собрать несколько десятков человек в одном месте.

С 2018 года кворум на общем собрании составляет не менее 50 процентов от их общего числа. Если всего двести пайщиков, то для наличия кворума надо набрать минимум сто человек. Поэтому, после 2018 года выдел земельных долей через проведение общего собрания на практике почти не встречается.

Заключение договора с КИ носит индивидуальный характер, не зависит от коллективного разума и не требует прямой необходимости координировать свои действия с остальными пайщиками.

Способ имеет универсальный характер:

• можно выделять одну земельную долю, принадлежащую одному пайщику;
• можно выделить несколько паев одновременно, принадлежащих одному или нескольким собственникам;
• можно из одного пая выделить как один участок, так и несколько.

Подводя итог дилеммы: если не знаете каким путем пойти или у вас противоречивая информация с кашей в голове, то смело ищите кадастрового инженера и не усложняйте себе жизнь.

На практике довольно часто встречается ситуация, когда паевая земля находится в аренде у КФХ или сельскохозяйственной организации.

Возникает вопрос – а нужно ли получать согласие арендатора для выдела земельной доли?

Как я упоминал выше, выдел земельных долей подчиняется общим правилам образования земельных участков, закрепленных Земельным Кодексом РФ.

Пункт 4 ст. 11.2 ЗК РФ прямо указывает, что

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Исключений для выдела земельных долей в этом контексте общие нормы ЗК РФ не содержат.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 г., приведена соответствующая правовая позиция:

При наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.

При этом необходимо учитывать положения п. 5 ст. 14 Закона 101-ФЗ:

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

И совсем не лишним будет упоминание п. 7 ст. 47 Закон о государственной регистрации недвижимости 218-ФЗ:

В случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Таким образом, согласие арендатора на выдел земельной доли получать необходимо. Без согласия арендатора Росреестр приостановит регистрационные действия. Это так называемая общепринятая позиция, которая применятся практически повсеместно.

Если исходный участок обременен арендой, то варианта два:

• получить согласие арендатора на выдел;
• сделать что-нибудь с самой арендной (к примеру, добиться расторжения договора или признания его недействительным).

Согласие арендатора на выдел земельной доли оформляется в письменном виде и подается в Росреестр совместно с другими документами.

Если выделяющийся пайщик голосовал на общем собрании против передачи участка в аренду или против условий договора, то у него есть право на выдел без согласия арендатора. В этом случае совместно с ПМЗУ в Росреестр необходимо предоставлять заверенный надлежащим образом протокол решения общего собрания, в котором должен быть зафиксирован результат отрицательного голосования.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Для чего выделяется доля.

Понятие общей долевой собственности предполагает определение долей в праве, но такие доли не имеет зрительных очертаний и конкретной величины. По правилам ГК долевые участники владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им объектом сообща, однако, такой порядок устраивает далеко не каждого. В этой связи, чтобы получить возможность распоряжаться долей на свое усмотрение, собственник должен выделить ее из общего участка земли.

Причины могут быть разными, но основной является желание одного из совладельцев получить в пользование отдельный участок, имеющий границы и определенную площадь. Кроме того, вместе с земельной долей выделяется и часть общего объекта недвижимости, который расположен на участке земли.

Сроки выдела доли в натуре земельного надела

Для выдела доли земельного участка в натуре заинтересованному лицу придется потратить немало времени:

• для достижения соглашения между всеми собственниками (уведомление о предстоящем выделе доли) – от 1 до 3 недель, а если соглашения достичь не удастся, тогда придется обращаться в суд;
• для проведения межевых работ, подготовки технической документации – 2–4 недели (в зависимости от загруженности БТИ и скорости работы кадастрового инженера);
• для регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок в Росреестре – 14 дней с даты подачи заявления и всех необходимых документов.

Выделение доли, если не удалось договориться с другими совладельцами

Если остальные сособственники не дают своего согласия на выдел доли одного из участников, тогда нужно переходить к следующему этапу и узнать, как выделить долю земельного участка из общей долевой собственности при отсутствии договоренности.

Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением о выделе доли. В документе важно указать, какие у истца есть основания для выдела доли, на каком праве ему принадлежит часть участка, в каком размере, в чем суть спора, пробовал ли он мирно урегулировать конфликт.

Если никаких препятствий для отказа в исковом требовании у суда не будет (права и законные интересы третьих лиц не будут нарушены, образованный участок будет соответствовать всем правилам и нормам, категория земли не будет меняться), тогда истец получит на руки положительное решение о принудительном выделении доли в натуре. Исковое заявление подается в районный суд по местонахождению объекта недвижимости.

Для того чтобы сделать выдел доли земельного участка необходимо учитывать условия, которые предусмотрены законодательством. Для начала стоит определить как будет происходить выделение. В случае выделения доли в натуре, стоит понимать не повлечёт ли данная процедура каких-либо негативных последствий для хозяйства.

В случае, если доля настолько небольшая, что не может быть выделена в натуре, согласно Гражданского кодекса Российской Федерации совладельцы земельного участка могут выкупить у собственника её за денежное вознаграждение.

Стоимость данного участка будет определена либо на добровольной основе сторонами, либо в судебном порядке.

А также стоит понимать, что существуют и другие требования, которые касаются выделения доли земельного участка:

• к каждому участку, который образуется в результате деления должен быть отдельный вход;
• границы новых участков могу пересекаться;
• фактический размер нового участка может отличаться от идеальной долевой пропорции, поскольку в ходе межевания территории из-за почты или рельефа могут быть внесены некоторые поправки кадастровым инженером.

Выдел части имущества во внесудебном порядке

Выделение доли в доме в натуре по соглашению сторон производится по общепринятой схеме.

Для начала следует переформировать жилую площадь, на которую претендует дольщик, подготовить ее к выделу. Если требуется перестройка или достройка – следует незамедлительно получить разрешение на переоборудование части жилого дома. Такими документами занимается профильный комитет администрации муниципального образования. После этого там же следует заказать техпаспорт на дом, в котором будут внесены существующие (легальные) преобразования и изменения в конструкции здания.

Третьим шагом будет заключение соглашения на выдел доли дома в натуре. Судебная практика показывает, что эта часть – самая трудная. Следует оценить жилой дом и определить стоимость выделяемой площади. Чаще всего оценка выделяемой доли очень субъективна и требует участия в споре третьей стороны. Если собственник претендует на более дорогую часть дома, то он должен выплатить остальным собственникам определенную сумму денег. Если доля меньше положенной, компенсация должна быть предоставлена самому желающему «выделиться» собственнику остальными совладельцами. Но если такое согласие достигнуто, и остальные собственники согласны на дележ, то всеми сторонами подписывается соглашение о выделе доли в натуре.

Последний этап выделения – государственная регистрация права собственности. Для этого в Росреестр следует предоставить документы:

• заявления о праве собственности от каждого участника сделки. Совладельцы пишут заявление об изменении в правах собственности, а выделившийся дольщик – на регистрацию права собственности на выделенную долю;
• правоустанавливающие документы, согласно которым дом являлся собственностью сособственников;
• соглашение о выделе доли — нужно столько же экземпляров, сколько имеется сособственников дома плюс еще один – для Росреестра;
• техпаспорт с внесенными изменениями;
• документы, подтверждающие личности заявителей;
• квитанция или платежное поручение об уплате государственной пошлины.

Зачем нужен выдел земли

У каждого совладельца, конечно, свои причины выдела доли, из них самыми распространенными являются три:

• для дальнейшей продажи;
• чтобы подарить или оставить в наследство;
• для возведения какой-либо постройки.

Рассмотрим их подробнее.

1. Продажа. Итак, вы владеете долей ЗУ. Использовать его по назначению вы не хотите, более того, вы остро нуждаетесь в деньгах, но другие совладельцы не хотят продавать его, выплачивать вам компенсацию за вашу часть земли они тоже не согласны. Что остается? Выделить долю в натуре, сформировать новый надел, зарегистрировать его и получить документы на право собственности. Теперь вы вольны делать со своим земельным паем все, что захотите, в том числе и продавать.
2. Дарение. Как говорилось выше, после того, как вы выделите свою часть земли физически, то есть произведете выдел в натуре, вы сможете ее подарить, либо оставить в наследство любому гражданину, независимо от желания бывших совладельцев общего пая земли.
3. Строительство. Вы решили пристроить к дому, находящемуся в долевой собственности еще одно помещение, либо хотите возвести какую-либо постройку, но совладельцы ЗУ против любого строительства. Пока вы владеете только долей объекта недвижимости, а другие совладельцы не согласны с вашим решением, вы не сможете этого сделать, как бы ни старались. Любое строительство на земле, находящейся в долевой собственности без согласия всех совладельцев незаконно. Но, выделив свою долю надела в натуре, вы сможете построить домик, гараж, баню, либо пристроить к уже существующему дому еще одно помещение.

Нюансы процедуры выдела доли

Требование о выделении части земли в натуральном виде вправе выдвинуть любой из сособственников.

Процессу присущи особенности:

• выдел допускается в том случае, если к образуемому участку имеется отдельный проход либо существует техническая возможность его оборудования;
• при формировании нового надела не должен быть нанесен ущерб исходной территории;
• при определении границ важно учесть минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре.

Нормативы площади устанавливаются на региональном уровне. Величины зависят от назначения земель.

Стоит ориентироваться на такие минимальные значения:

• земли под огород – 4 сотки;
• дачи – 6 соток;
• фермерские/крестьянские хозяйства – 2 га;
• садовые участки – 6 соток.

Аналогичные параметры требуется соблюдать и при разделении земельных угодий.

Долевая собственность на землю и право на выдел

Долевая собственность на землю предполагает совместное пользование земельным наделом несколькими лицами. Как правило, речь идет о дачных товариществах и кооперативах при содействии дачников. Если один из членов сообщества вознамерится осуществить выдел, то он должен будет написать заявление на имя председателя общей долевой собственности. Решение принимается коллегиальным путем на общем собрании дачников.

Внимание: Заявление на выход из долевой земельной массы подается не позднее, чем за 30 дней до начала проведения межевания. Пропуск сроков влечёт за собой невозможность выдела в пользу одного из членов дачного товарищества.

Права на выдел имеют ряд особенностей:

1. Процедура проводится на основании геодезических работ, которые осуществляются представителями кадастровых служб;
2. По итогам межевания собственники территории получают участки согласно действующему законодательству в регионе;
3. Совладельцы имеют право на отказ в предоставлении выхода из долевой собственности, о чем свидетельствует решение собрания дачников;
4. Право может быть реализовано не менее, чем за месяц до подачи заявки в геодезическую компанию;
5. Обращение в суд возможно по инициативе дачника или его совладельцев по общей долевой земельной массе.

Как показывает практика, суд принимает сторону истца лишь в том случае, если он учёл правовые особенности проведения выдела, при этом не нарушив земельные права остальных участников дачного кооператива.

В ст. 252 Земельного кодекса РФ четко прописано, как произвести раздел имущества, в том числе земельного участка, находящегося в долевой собственности:

• участок может быть разделен между всеми участниками только при наличия соглашения между ними;
• заинтересованное лицо (участник долевой собственности) имеет право требовать выдела своей доли из общего имущества;
• если участникам не удается достичь соглашения о выделении доли, тогда заинтересованное лицо имеет право обратиться с иском о выделе доли в натуре в суд;
• если по закону выделить долю в натуре невозможно, тогда тому собственнику, который намерен выделить долю в натуре, должна быть выплачена стоимость его доли другими участниками долевой собственности;
• если сособственник получает компенсацию за свою долю, тогда он утрачивает право на свою долю в общем имуществе.

Выделение части земельного участка из целого должно проводиться с учетом следующих правил:

• новообразованный надел должен иметь свободный проход и проезд для транспорта;
• важно соблюдать пограничные засечки соседей, чтобы в дальнейшем не было проблем;
• размер участка не должен быть меньше минимального размера по нормативам, а если это невозможно, тогда инициатор выдела доли должен получить компенсацию. В зависимости от местонахождения участка минимальный его размер может отличаться. В зависимости от назначения земель минимальный размер для огородничества составляет 4 сотки, для ведения крестьянского хозяйства – 15 соток;
• фактический размер выделяемой части участка может отличаться от идеальной долевой пропорции.

Все необходимые условия разделения земельного надела описаны в главе 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ. Результатом этой процедуры становится создание новых участков способом раздела. В то же время участок в первоначальном виде больше не существует. В виде исключения можно привести садовые и огородные участки, образование которых происходит после деления территорий соответствующего сообщества.

Владелец территории, которая подлежит разделению, после проведения подобной процедуры получает право владения всеми новыми участками.

Если же земля находится в общем пользовании, то право на владение наделами получают все собственники. Исключением является тот момент, когда все владельцы заключили дополнительное соглашение с указанием условий, на которых происходит перераспределение.

Это интересно: Порядок раздела земельного участка 2020 год

Не каждая территория может быть разделена. Отказано в проведении подобной процедуры может быть по нескольким причинам.

Похожие записи:

• Производственный календарь Украины на 2023 год
• Иск о разделе ипотечной квартиры при разводе образец
• Министерство труда и социальной защиты населения Забайкальского края