Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неустойка за квартиру: сколько выплатит застройщик». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.

Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.

Шаг 3. Составление претензии застройщику.

Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.

В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.

В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.

Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.

Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.

---

Что такое мораторий на взыскание неустойки по ДДУ, до какого момента действует?

За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится.

Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.

Апелляция на решение суда

При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.

Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.

Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?

Подобного рода иски граждане обычно подают в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика, то есть, строительной фирмы, с которой гражданин подписал договор.

Но в случае покупки жилой квартиры или дома на такого гражданина распространяется действие закона «О защите прав потребителей».

Согласно этой норме права человек может выбрать, в какой суд подавать иск: по месту нахождения застройщика, по месту жительства истца или же по месту нахождения объекта долевого строительства.

Преимущество подачи иска в суд для гражданина в том, что кроме неустойки он может рассчитывать на штраф со стороны застройщика в размере 50% от размера неустойки. Это правило регламентируется законом «О защите прав потребителей».

Разные годы – разные ставки

Возникает резонный вопрос – а как рассчитывать неустойку за длительный период, если ставка рефинансирования меняется трижды в год. К сожалению, ответа на этот вопрос нет, как нет и единообразной судебной практики по этому поводу. Для таких случаев существует негласный принцип юристов-практиков – просить по максимуму, оставляя суду поле для маневра. Поясним на примере.

Просрочка началась с января 2016 года, когда действовала ставка рефинансирования в 11%. Предварительную претензию застройщику дольщик направил после того, как ставка рефинансирования понизилась до 7,25%. С момента начала просрочки и до изменения ставки прошло 230 дней.

Разумным будет рассчитать 230 дней по 11%, а последующую – по ставкам, действующим на тот или иной период и направить претензию застройщику. В 99,9% случаев дело дойдет до суда. Дело в том, что закон никак не регламентирует эти вопросы, и нет ни одного указания на ретроспективность новых ставок рефинансирования на прошлые правоотношения. Поэтому, подавая иск по максимуму, остается ждать, что решит суд. На настоящий период существуют как решения, удовлетворяющие поэтапную неустойку, так и решения полностью противоположные.

Уже длительное время ожидаются разъяснения Пленума ВС РФ по этим вопросам, но пока что их нет, а значит истцы вольны выбирать, просить ли им по максимуму или по минимуму.

Когда полагается неустойка по ДДУ.

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.

В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.

Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.

Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.

Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.

Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.

Важные аспекты взыскания неустойки

• При взыскании неустойки с застройщика в суде общей юрисдикции можно дополнительно взыскать штраф по Закону о защите прав потребителей (в размере 50% от суммы неустойки) и моральный ущерб (обычно 5 – 10 тысяч рублей)
• В арбитраже штраф и моральный ущерб взыскать нельзя, но сумму неустойки суды (обычно) присуждают в большем размере (чем суд общей юрисдикции)

Настоящий калькулятор расчета суммы неустойки актуален для любых расчетов при просрочке передачи объекта недвижимости в период с 2013 по 2021 год. Расчет калькулятора соответствует формуле Федерального закона № 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов» и текущей судебной практике.

Ключевая ставка ЦБ РФ, используемая онлайн-калькулятором, автоматически указана на дату подписания акта приема-передачи (дату окончания срока просрочки). Как правило, так удобнее и выгоднее для дольщика. Однако, иногда сумма неустойки, рассчитанная с использованием ключевой ставки «по периодам» (то есть за каждый период ее изменения в течение всего срока просрочки) бывает больше, поэтому перед подачей иска юристы Лигал Мил производят оба расчета и указывают в иске тот, который более выгоден участнику долевого строительства (клиенту Лигал Мил).

Оба расчета (на дату подписания акта и «по периодам»), как правило, не сильно отличаются в финальной сумме, поэтому на сайте калькулятор «по периодам» не размещен. Для понимания суммы полагающейся к взысканию неустойки достаточно онлайн-калькулятора по ключевой ставке на день подписания акта.

Это важно! Если у вас уже началась просрочка передачи объекта долевого строительства по дду, но застройщик еще не завершил строительство и не вызвал вас на осмотр и приемку, то необходимо поспешить подать иск по неустойке в суд (не дожидаясь подписания акта приема-передачи). Потому что увеличивается риск ухода застройщика от ответственности по окончании строительства. Желающих взыскать неустойку по окончании строительства будет больше, а денежных средств у застройщика меньше.

текущая ключевая ставка ЦБ РФ = 7,5%

Как известно, Центральный Банк России часто меняет эту ставку, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока.

С 2016 года ставка рефинансирования и ключевая ставка – это одно и то же.

Онлайн-калькулятор на сайте Лигал Мил учитывает все требования законодательства РФ с учетом актуального значения ключевой ставки на каждый день в период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Будут ли вносить в специальный реестр дома, по которым задерживают сроки сдачи в 2023 году

Нет, так как в законе есть отдельные постановления, дающие основание считать объект проблемным. Например, в случае просрочки сдачи дома от 6 месяцев и больше, новостройке присваивали такой статус. При этом органы контроля могли дать ход этому делу в дальнейшем. Обязательно посылалось уведомление в Росреестр, а затем могло быть направлено требование в суд о приостановлении действия строительной компании. Это необходимо было, чтобы защитить интересы дольщиков в дальнейшем и снять право брать у них деньги в будущем. В самом худшем развитии дела застройщика вообще признавали банкротом.

Но в связи с выходом моратория, такие объекты не признаются проблемными. Но только в рамках тех дат, которые указаны в документе. Соответственно в отношении строительных компаний не будут предприниматься никакие меры ответственности. Но, если после 1 января 2023 года компания дойдет до состояния, в котором соответствует проблемному объекту, то ей будет присвоен соответствующий статус.

Как правильно рассчитать период просрочки

Считать необходимо, начиная с даты сдачи объекта, которая указана в договоре. Следующий день – это уже первый день, когда дом является не сданным дольщикам. Но при этом дата сдачи дома в эксплуатацию может быть другой. Ориентироваться нужно на дату передачи дольщикам.

Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве многоквартирных домов, устанавливает неустойку на случай нарушения соглашения застройщиком.

Если застройщик не исполняет обязательства по договору вовремя, то возникает право требовать уплаты неустойки за каждый день просрочки. Размер такого взыскания составляет одну трехсотую по ставке Центрального Банка РФ, рассчитываемую с учетом стоимости договора. Когда дольщиком выступает гражданин, то пеня будет взыскиваться в двойном размере.

Чтобы правильно рассчитать неустойку, достаточно либо обратиться к специалистам или онлайн-сервисам, либо самостоятельно использовать имеющиеся данные для определения точного размера пени.

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

Документы для взыскания неустойки с застройщика в суде

Юристам для работы над вашей ситуацией понадобятся следующие документы:

1. Договор долевого участия, в случае заключения договора переуступки – его копия;
2. Документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы;
3. Паспортные данные Истца;
4. Банковские выписки, подтверждающие оплату (в соответствии с рассматриваемым договором);
5. Документы подтверждающие все расходы на судебное рассмотрение дела (на юристов, нотариусов и др.) — копии;
6. Любые документы, которые будут демонстрировать отказ застройщика выполнить все обязательства (например, переписка с застройщиков, подтверждение направления Претензии застройщику и её копия, уведомления, акты осмотра и т.д.);
7. Для взыскания убытков – документы, подтверждающие, что дольщик понёс убытки в связи с срывом сроков сдачи квартиры (например, договор аренды и квитанции по его оплате);
8. Для взыскания морального ущерба – справки от врачей;
9. Реквизиты счета владельца недвижимости.

Как рассчитывается неустойка по ДДУ с калькулятором

По федеральному закону 214 фз неустойка рассчитывается по формуле:

«Сумма объекта по ДДУ * дни просрочки*2*1/300 * Ключевая ставка ЦБ».

Где узнать данные для расчета?

Стоимость объекта по ДДУ прямо указана в тексте договора. Даже если участник платит по графику и сумма, указанная в договоре, не оплачена полностью, в формулу подставляется полная стоимость объекта.

Ключевая ставка публикуется на официальном сайте Центрального Банка и уже прописана в формуле калькулятора ДДУ.

Количество дней просрочки определяется, как разница между датой, когда объект должен быть сдан застройщиком и текущей датой расчета неустойки. Срок сдачи объекта – это обязательное условие ДДУ, без указания конкретной даты договор считается незаключенным, его нельзя зарегистрировать в Росреестре.

Количество дней, за которые начисляется неустойка определяются в калькуляторе автоматически.

Соответственно, чтобы рассчитать неустойку по ДДУ с помощью калькулятора, достаточно подставить всего три значения:

1. Сумма ДДУ;
2. Срок сдачи объекта по договору долевого участия;
3. Дата расчета неустойки (текущая дата или будущая).

Самостоятельный расчет неустойки

Для того, чтобы понять, как работает калькулятор неустойки по ДДУ, юристы нашей компании предлагают попробовать рассчитать неустойку самостоятельно, а потом проверить собственные расчеты с помощью калькулятора.

Итак, формула расчета уже известна. Берем данные для примера:

• Сумма ДДУ – 2 700 000 рублей
• Срок сдачи объекта – 2 квартал 2018 года.
• Дата расчета неустойки – 20 июля 2018 года.
• Ключевая ставка – 7, 25%.

Как в этом случае правильно рассчитать количество дней просрочки: 2 квартал 2018 года заканчивается 30 июня 2018 года. Соответственно первым днем нарушения срока исполнения обязательств по передаче объекта будет 1 июля 2018 года. Общее количество дней, за который рассчитывается неустойка – 20 дней.

Подставляем значения в формулу: «2 700 000 * 20*2*1/300 * 7,25%= 26 100 рублей».

При расчете неустойки по ДДУ не обязательно использовать ключевую ставку, действующую на момент расчета. Закон допускает следующие варианты:

1. Ключевая ставка на момент расчета неустойки;
2. Ставка за период просрочки;
3. Ставка на период исполнения обязательств застройщиком.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
   Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
   Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Похожие записи:

• Аспирантура в Европе: узнайте, как это сделать и сколько это стоит
• 19.9. Установление факта принятия наследства
• Ипотека для молодой семьи 2022 – 2023 в Северодвинске