Как составить договор ренты и на что обратить внимание

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор ренты и на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.

Сколько стоят услуги нотариуса?

---

Как расторгнуть договор постоянной ренты?

Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.

Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:

• Не выплачивает ренту больше года;
• Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
• Не соблюдает условия по уплате ренты;
• В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.

Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Что прописать в договоре ренты

Типовой формы договора ренты не существует. Но есть пункты, которые обязательно прописываются в документе.

1. Описание и характеристики жилой недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и т.д.).
2. Способ оплаты, размер рентного платежа, график и порядок выплаты.
3. Перечень обязательных покупок, услуг или работ, если предусмотрены не только денежные выплаты.
4. Полная выкупная стоимость недвижимого имущества.

Перед заключением сделки сторонам следует тщательно всё продумать и обсудить условия. Это поможет выявить дополнительные потребности и избежать трудностей в будущем. Например, юристы рекомендуют указать в договоре ренты:

• место проживания плательщика и получателя ренты — продолжит ли рантье проживать в своей квартире, а также сможет ли плательщик переехать в неё;
• правила наследования имущества, если рентополучатель переживёт плательщика ренты;
• порядок индексации рентных платежей с учетом инфляции;
• перечень существенных нарушений договора.

Как обезопасить себя от отмены ренты

Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.

Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.

• Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
• Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
• Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
• Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.

Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.

Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.

Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.

Сколько стоит оформить ренту?

Расходы суммируются из ряда составляющих, не все из которых имеют фиксированное значение. В разных регионах страны хлопоты с оформлением ренты обойдутся в разные суммы:

• работа юриста по составлению контракта (три-пять тысяч рублей и более);
• получение (обновление) выписки из ЕГРП (Росреестр). Выписка, если право собственника ранее было зарегистрировано, обойдется в четыреста рублей. В базе данных Росреестра нет сведений о квартире и ее владельце? Придется тратиться на всю процедуру регистрации с уплатой пошлины;
• обязательное заверение нотариусом. Сумма будет зависеть от конкретной конторы, в которую придется обращаться. Нотариальная работа оценивается в полпроцента от стоимости квартиры по кадастру, не больше 20 000 рублей. Она уменьшится вдвое, если участники являются инвалидами 1-2 групп и имеют документальное подтверждение этому;
• оплата действий специалиста, подтверждающего дееспособность непосредственно во время подписания контракта, либо соответствующая справка, за получение которой тоже надо заплатить;
• государственная пошлина за регистрацию нового собственника жилья с обременением. 2000 рублей.

Для кого и кому нужно – плюсы и минусы сделки

От заключенного договора ренты выгоды получают обе стороны, конечно, при соблюдении всех условий. Ведь суть пожизненной ренты – это взаимовыгодные отношения.

Получатель ренты улучшает свое материальное положение, кроме того договориться можно не только о денежных выплатах.

Например, людям с ограниченными возможностями или стареньким тяжело обслуживать свой быт самостоятельно, поэтому часть денежной компенсации можно заменить на услуги по уборке помещения, приготовлению пищи, найм сиделки.

Плательщик ренты имеет свою выгоду в виде получаемого им объекта недвижимости.

Заключение договора ренты накладывает на плательщика обязательства, которые он обязан строго выполнять. Если условия не будут соблюдаться по его вине, то получатель ренты сможет расторгнуть договор в судебном порядке, при этом выплаченные средства не возвращаются.

Несмотря на все очевидные плюсы этого предприятия, есть и ряд минусов, затрагивающие обе стороны.

Сделка регулируется положениями статьи 583 ГК РФ, которые определяют её как получение дохода, получаемого субъектом без осуществления определенной деятельности. В соответствии с положениями договора одна сторона передает другой в личное владение имущество, а взамен периодически получает плату в виде конкретной материальной помощи либо средств для его поддержания в другой форме. Обязанность может быть бессрочной либо на период жизни пожилого человека.

Рентный доход может быть получен с различных видов движимых и недвижимых объектов, например с участков земли или транспорта.

К особенностям заключения договора ренты между людьми, имеющими родственные связи можно отнести:

• Договорные обязательства оформляются только в письменном виде;
• Взносы за квартиру переводятся каждый месяц равными суммами;
• Получатель ренты до окончания своей жизни имеет право на жилье, являющееся гарантией получения платежей от другой стороны сделки;
• Выплачивающий ренту получает недвижимость в собственность;
• Если рента поступает в денежном выражении, то это могут быть не только ежемесячные платежи, но и фиксированная сумма, выдаваемая при подписании договора;
• Если недвижимость была уничтожена, то ответственность за это несет рентополучатель;
• Договор, в котором отсутствуют денежные расчеты, может быть расторгнут обоими участниками в случае нарушения его условий или по соглашению сторон;
• Получателями ренты могут выступать как граждане, так и организации, но последние должны иметь статус некоммерческих;
• Пожизненная рента заканчивается со смертью владельца помещения;
• Соглашение составляется между родственниками для гарантированного получения конкретным человеком имущества после смерти субъекта, в случае когда есть иные наследники, претендующие на него.

Как правильно заключить договор

При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:

1. Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
2. Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
3. Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
4. Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
5. Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.

Когда и как можно расторгнуть договор

Обычно контракт прекращает действие лишь после кончины рентополучателя, но есть возможности расторгнуть его и ранее.

Отношения можно разорвать, если:

1 Стороны достигли между собой согласия без каких-либо взаимных претензий. Соглашение о расторжении оформляется с соблюдением всех законодательных норм и заверяется нотариусом. Рентополучатель возвращает свое право собственности на жилье, а с плательщика снимаются все обязанности перед получателем.2 Рентоплательщик нарушает свои договорные обязательства перед получателем. Такая ситуация решается через суд. Рентополучатель обращается в судебный орган с заявлением, и на время разбирательства плательщик имеет право прекратить выполнение свои обязанностей;

3 Договор признается недействительным. Такие ситуации встречаются, когда мошенники обманным путем склоняют пожилых людей к подписанию рентного договора. Их родственники выясняют, что стариков обманули или воспользовались их недееспособностью, и через суд добиваются признания неправомерности условий контракта;

4 Произошло повреждение квартиры. Если владелец передает права на эксплуатацию своей недвижимости плательщику, а тот умышленно или неумышленно допускает ее повреждение или даже разрушение, то рентополучатель обращается в суд с заявлением о расторжении сделки и возвращении себе имущества. Стоимость ущерба включается в пожизненную ренту, а рентоплательщик и дальше будет обязан осуществлять предусмотренные договором рентные платежи.

Передача недвижимости плательщику после смерти владельца

Как следует из любого договора пожизненной ренты, обязательства сторон сохраняются на протяжении всей жизни получателя. Из этого следует вывод о том, что смерть владельца недвижимости является основанием для прекращения действия договора. После этого права на недвижимость должны перейти к плательщику. Именно для этого при заключении договора ренты владелец передаёт плательщику все документы на квартиру.

Особенностью договора ренты является фактический переход прав на недвижимость сразу после его подписания. Однако в договоре описывается право получателя проживать в квартире, поэтому вселиться в жилплощадь плательщик может только после смерти получателя. Плательщику достаточно пойти в территориальный орган Росреестра, предъявить договор и свидетельство о смерти бывшего владельца недвижимости. После этого с квартиры снимается обременение.

Условия договора пожизненной ренты

Предметом договора ренты выступает недвижимое имущество на основании возмездной сделки. В подобной ситуации при переходе прав собственности к договору предъявляются определенные требования. Так в силу ст.584 ГК РФ документ в обязательном порядке должен быть заверен нотариально. При этом если по условиям договора квартира подлежит отчуждению, соглашение должно пройти государственную регистрацию в Росреестре.

Установлены законом и некоторые требования к сторонам договора. В частности, в случае если получателем ренты будет выступать недееспособный гражданин, и квартира будет принадлежать ему же, во исполнение ст.37 ГК РФ сделка в обязательном порядке согласовывается с органами опенки и попечительства.

Также в договор пожизненной ренты на квартиру должны быть включены следующие обязательные условия:

• срок действия соглашения;
• размер рентных платежей;
• перечень услуг и периодичность их предоставления;
• сроки выплат;
• право проживания в отчуждаемом имуществе либо же предоставление иного жилого помещения;
• порядок прекращения действия договора.

Другой комментарий к статье 1139 Гражданского Кодекса РФ

1. Понятие завещательного возложения существовало в наследственном праве и ранее, однако в настоящее время в соответствии с п. 1 комментируемой статьи завещатель вправе возложить исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного либо неимущественного характера как на наследников по завещанию, так и на наследников по закону. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возложение таких обязанностей только на наследников по завещанию.

В отличие от завещательного отказа, который всегда имеет имущественный характер, возложение может носить как имущественный, так и неимущественный характер.

2. Правовое значение в этом случае имеет именно общеполезная цель, на достижение которой должны быть направлены действия лица, обязанного исполнить возложение. Это должна быть цель:

— полезная для государства и общества в целом;

— представляющая пользу для определенного круга с неопределенным числом лиц (например, пользование библиотекой наследодателя всеми жителями города, оказание финансовой поддержки студентам государственной юридической академии и т.п.);

— представляющая пользу для неопределенного круга с неопределенным числом лиц (например, пользование той же библиотекой всеми желающими).

Завещатель вправе также возложить на одного или нескольких наследников обязанность содержать принадлежащих завещателю домашних животных, а также осуществлять необходимый надзор и уход за ними.

3. К завещательному возложению, предметом которого являются действия, имеющие имущественный характер, соответственно, применяются правила ст. 1138 ГК РФ об исполнении завещательного отказа: наследник, на которого завещателем возложена обязанность совершения действия, направленного на осуществление общеполезной цели, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя. Если наследник, на которого возложены указанные действия, имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность исполнить возложение ограничивается стоимостью перешедшего к нему наследства, которая превышает размер его обязательной доли.

Договор ренты: образец 2020 и пошаговая инструкция по составлению

В последнее время договор не претерпел существенных изменений. Он составляется в 3 одинаковых экземплярах и обязательно содержит такие разделы:

1. Персональные данные сторон соглашения.
2. Предмет договора – какое именно имущество будет передано в собственность плательщику по смерти получателя ренты.
3. Подробное описание обязательств плательщика по отношению к получателю: размер рентного платежа, форма его оплаты (на банковский счет или наличными средствами), прочие обязательства.
4. Права и обязанности сторон, их ответственность.
5. Порядок расторжения договора – в том числе подробно описываются условия выкупа ренты (т.е. какая сумма и при каких условиях).
6. Прочие пункты, подписи, реквизиты сторон.

Вначале прописываются ФИО и паспортные данные обеих сторон. Если получателей ренты несколько, а также в случае платы рентных платежей третьей стороне обязательно вписываются и их данные.

Как найти желающего получить квартиру по ренте

В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:

• действовать через знакомых, родственников;
• связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
• связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.

Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:

• обращать внимание на наличие судимостей претендента;
• знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
• насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.

Преимущества и недостатки данного вида отношений

На первый взгляд договор ренты предоставляет массу преимуществ обеим сторонам сделки, в частности:

• пожилой человек может в комфорте прожить остаток отпущенных лет без финансовых проблем;
• получатель ренты будет уверен, что его жилье не станет предметом ссоры дальних родственников;
• рентоприобретатель получит весь спектр услуг по уходу в пределах договора.

В свою очередь плательщик ренты:

• сможет существенно сэкономить на тратах по приобретению жилья;
• станет владельцем квартиры в ближайшее время, хотя и с обременением;
• сможет въехать в жилье сразу же, если рентополучатель согласен.

Похожие записи:

• В какие страны можно выезжать сотрудникам полиции в 2023 году из России
• Право постоянного (бессрочного) пользования: основные аспекты и правила
• Как накажут за разглашение информации о силовиках