Как разделить земельный участок на два участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить земельный участок на два участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Варианты раздела земельного участка

2. Как разделить участок

3. Условия и способы раздела земельного участка

4. Как составить соглашение о разделе земельного участка между собственниками

5. Решение собственника о разделе земельного участка

6. Особенности раздела земельного участка с домом

7. Какие участки можно делить

8. Делимые и неделимые участки

Межевание необходимо для определения границ участков, выделенных каждому из сособственников. Право на осуществление работ по межеванию обладают только организации, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Это значит, что в штате этой организации работает кадастровый инженер.

Варианты раздела земельного участка

На практике применяется три основных способа раздела земельного участка:

Раздел на идеальные доли. Такой раздел может потребоваться при оформлении материнского капитала, а также при желании одного из владельцев продать свою долю. Результат процедуры – оформление за каждым из совладельцев определенных долей (например, 1/2 участка).
Непосредственный раздел с выделением реальных долей. В этом случае образуются новые земельные участки, у каждого из которых – свой собственник. Из одного участка образуется несколько.
Раздел участка с единоличным владельцем. Если гражданин сам владеет земельным участком и имеется техническая возможность разделить его — также возможно посредством соглашения. В результате человек получит несколько прав собственности на новообразованные земельные участки.

Как разделить участок

Повторимся, что раздел земельного участка посредством соглашения возможен только между сособственниками. Если же у земельного участка единственный собственник, то «разделить» его он может следующими способами:

путем дарения части земельного участка;
путем отчуждения части земельного участка;
в результате судебного решения, например, при разделе совместного имущества супругов, если будет доказано, что участок получен в период брака. В этом случае общая собственность супругов превратится в долевую собственность.

Что касается сособственников, то превратить принадлежащую им идеальную долю в реальную они могут:

посредством заключения между собой соглашения;
посредством обращения в суд с иском о разделе земельного участка.

Прежде всего, участок, который сособственники желают разделить, должен:

состоять на кадастровом учете;
обладать установленными границами на кадастровом плане;
быть делимым;
быть необремененным обязательствами (например, сервитутом).

Если участок соответствует всем этим условиям, то для его раздела сособственники должны осуществить следующие действия:

составить соглашение на раздел или выдел долей;
на основании соглашения заключить договор с фирмой, имеющей лицензию на осуществление работ по межеванию земельных участков;
обратиться в кадастровый орган для присвоения выделенным участкам почтовых адресов;
поставить новые участки на кадастровый учет;
зарегистрировать соглашение в Росреестре и получить право собственности.

Условия и способы раздела земельного участка

Если супруги имеют делимый земельный участок, соответствующий по размерам нормам региона, то процесс раздела не будет сложным.

Для осуществления раздела необходимо наличие нескольких условий:

Делимый земельный участок.
Участки, образованные от исходного, не могут иметь размер меньше, установленного властью субъекта РФ.
Вторичные земли должны сохранить свое целевое назначение.
На объекте недвижимости не может быть никаких ограничений и запретов. Если на участок наложен арест судебными приставами, его нельзя делить. Также законодательство запрещает делить фермерские участки.
К образованным участкам должен оставаться свободный доступ.

Без соблюдения всех названных условий разделить землю невозможно.

Если совместная собственность является неделимым участком, или не соответствует приведенным выше условиям, кадастровый орган откажет в поставке образованных участков на учет.

При установлении неделимости участка владельцы могут сделать следующее:

Оставить имущество одному из владельцев, а второму компенсировать долю деньгами. Величина компенсации должна соответствовать половине стоимости имущества.
Продать недвижимость, а вырученную со сделки сумму разделить пополам.
Не делить участок, оставив его в совместном пользовании, при этом определив порядок пользования.

Разделить совместную собственность можно:

законным способом;
добровольно.

Законное разделение участка предполагает раздел исходя из требований законодательства – в равных долях. Если земля неделимая, суд назначит размер денежной компенсации. Денежные средства супруг, оставшийся собственником выплатит второму супругу. Если в ходе судебного разбирательства выясняется, что часть имущества продана или подарена одним из супругов, то к требованиям о разделе добавляется требование о признании недействительной проведенной ранее сделки.

Как составить соглашение о разделе земельного участка между собственниками

Текст соглашения должен содержать следующие сведения:

идентификационные данные сторон – ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
идентификационные сведения о земельном участке – адрес расположения, площадь, вид разрешенного использования, кадастровый номер и т.д.;
способ раздела земельного участка – прописывается, как именно делятся доли и их численные наименования (в площади, в процентах, в дробях);
согласие всех собственников на раздел участка;
порядок оплаты возможных расходов при проведении процедуры;
место оформления документации;
дата и подписи всех сособственников.

Решение собственника о разделе земельного участка

В соответствии со ст. 43 ЗК РФ, собственник земли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. В частности, он может поделить участок, если захочет.

К примеру, если делимый надел находится в собственности одного из супругов и в случае развода не подлежит разделу, он может принять решение и поделить землю на несколько частей и передать одну из них мужу или жене. После этого каждый надел становится самостоятельным объектом недвижимости.

Законодательно не установлено, сколько максимально можно образовать участков из одного объекта. Однако ограничение предусмотрено ст. 33 ЗК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, площадь новых участков не может быть меньше минимальной площади для земельного надела определенного целевого назначения. Кроме того, целевое назначение после раздела не может быть изменено.

Когда собственник у земли один, вместо соглашения составляется решение о разделе земельного участка. По сути происходит односторонняя сделка, в заключении которой требуется государственная регистрация внесенных решением изменений.

Решение о разделе должно включать следующие сведения:

место и дата оформления;
идентификационные данные собственника – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
идентификационные сведения об участке – адрес местонахождения, площадь, категория земли, вид разрешенного использования, кадастровый номер и др.;
решение о разделе земельного участка;
сведения о наличии или отсутствии ограничений, запретов, обременений и судебных споров;
данные о переходе права собственности на вновь образованные наделы;
подпись собственника.

Особенности раздела земельного участка с домом

Если на даче или ином участке, например, выделенном под ИЖС, имеется строение, ситуация немного усложняется. Непосредственно для земельного надела она остается такой же, как описано ранее. Но делить придется еще и дом. Это — обязательное требование.

Есть еще несколько условий, без выполнения которых разделить участок с домом не удастся:

Есть возможность предоставить каждому из собственников изолированное помещение жилого назначения.
Ко всем частям здания можно организовать проезд или проход с улицы (дачной аллеи).
Во всех помещениях есть доступ к электросети, проведен водопровод, есть независимые системы водоснабжения, отопления, канализации.

Чтобы установить, подлежит ли дом разделу, придется заказывать строительно-техническую экспертизу. При положительном заключении можно переходить уже к межеванию. Применительно к участкам кадастровый инженер подготовит межевые планы, к частям дома — техпаспорта. Их также ставят на кадастровый учет. Данные о первоначальном объекте из ЕГРН удаляются.

Какие участки можно делить

Для того, чтобы соглашение о разделе могло быть заключено, земельный участок должен соответствовать следующим условиям:

Не иметь юридических ограничений.
Границы земельного надела должны быть вынесены в натуру, а объект должен находиться на кадастровом учете.
Должен соответствовать требованиям о допустимости размеров. Для каждого региона Российской Федерации устанавливаются собственные нормы, касающиеся минимального допустимого размера земельного участка. Перед тем, как оформлять соглашение о разделе, следует убедиться в том, что выделенные наделы соответствуют этим требованиям.
Раздел должен быть технически возможен. В этом необходимо убедиться, удостоверившись в том, что каждый из получившихся в результате раздела участков остаются доступными для собственников, то есть имеют беспрепятственный выход к дороге или имеют ресурс для прокладки нового пути. Участки, на которые можно попасть лишь через территории соседних наделов, выделены быть не могут.
Кроме того, все собственники должны выразить желание о составлении соглашения. Документ может быть зарегистрирован лишь в том случае, если совокупная доля всех участников договора составляет 100%.

На сегодняшний день существует три основных способа раздела земельного участка при заключении соглашения:

Выделение идеальных долей. Способ используется при оформлении сделок с использованием средств материнского капитала или при желании одного из землевладельцев продать свою часть земли. Результатом процедуры становится выделение каждому из совладельцев той или иной доли, например – 1/2 или 1/3 участка.
Раздел земли с выделением реальных долей. После завершения процедуры создаются новые участки земли, у каждого из которых определяется свой владелец. Вместо одного надела образуются несколько.
Раздел участка с единоличным владельцем также возможен, если для этого существует техническая возможность. В таком случае гражданин получает права собственности на все вновь образованные наделы.

В тексте документа о добровольном разделе земельного участка между собственниками должно включать в себя следующую информацию:

Сведения о месте, где фактически был составлен документ.
Дате составления соглашения.
Должны быть указаны персональные сведения об участниках сделки, подписывающих соглашение о разделе, в том числе их ФИО, данные о месте проживания и прописки, реквизиты документов, удостоверяющих личность и др.
Информацию об участке, который планируется разделить, в том числе его кадастровый номер, адрес, по которому он находится, целевое назначение и др.
Данные выписки из ЕГРП с указанием сведений о правах на земельный участок, правоустанавливающие документы и др.
Подробные сведения о предстоящем разделе. В тексте соглашения необходимо указать, к какому именно решению пришли стороны, а также в каких долях будет произведен раздел. В случае, если в документе идет речь о физическом разделе земли, потребуется детально описать границы новых участков.
В соглашении необходимо указать сведения, указывающие на согласие всех собственников о фактическом разделе имущества.
Необходимо отразить порядок прекращения действия общей долевой собственности после того, как соглашение будет зарегистрировано в Росреестре.
Следует также указать отсутствие обременений, залогов, ареста имущества.
Обязательным пунктом соглашения является информация о несении сторонами расходов, сопутствующих разделу имущества. Расходы могут быть поделены между участниками, или оплачены одной из сторон.
Потребуется также указать основания для вступления соглашения в силу, а также обязанности сторон по выполнению предусмотренных документом действий.
Потребуется также указать дату подписания документа и подписи всех участников сделки.

Соглашение о разделе земельного участка между собственниками — образец.

Существуют два вида долей – идеальные и реальные.

Идеальные доли – это собственность, границы которой в натуре не определены. Если говорить упрощенно, то идеальная доля – это то количество десятых или сотых частей стоимости земельного участка, на которые их владелец может претендовать. Например, владелец ¼ части собственности в случае продажи участка полностью за 100000 рублей, может претендовать на 25 000 рублей.

Как правило, владельцами долей в общем объекте собственности становятся в результате наследования либо в случае приобретения доли в результате договора купли-продажи.

Реальные доли в общей собственности – это, по сути, участок, имеющий свое месторасположение, границы и, возможно, огороженный забором и имеющий отдельный кадастровый номер.

Прежде всего, участок, который сособственники желают разделить, должен:

состоять на кадастровом учете;
обладать установленными границами на кадастровом плане;
быть делимым;
быть необремененным обязательствами (например, сервитутом).

составить соглашение на раздел или выдел долей;
на основании соглашения заключить договор с фирмой, имеющей лицензию на осуществление работ по межеванию земельных участков;
обратиться в кадастровый орган для присвоения выделенным участкам почтовых адресов;
поставить новые участки на кадастровый учет;
зарегистрировать соглашение в Росреестре и получить право собственности.

Существуют два вида долей – идеальные и реальные.

Делимые и неделимые участки

Вбить самостоятельно колышки не получится, поскольку собственность на земельные участки подлежит государственной регистрации.

Вообще процедура раздела и выдела земельных участком регламентируется Земельным кодексом РФ, а именно ст.ст.11.4 и 11.5, а также Гражданским кодексом РФ и законом «Об обороте земель». Статья 11.4 касается вопроса раздела участка на доли при общей собственности на него, а ст. 11.5 касается выдела, то есть превращения идеальной доли в реальную.

Так, ГК РФ (ст.133) подразделяет все земельные участки на делимые и неделимые. Поэтому первое, что следует сделать сособственникам – это выяснить, к какой категории относится их участок. Если он неделим, то вопрос о разделе отпадет навсегда.

Неделимость участка устанавливается исходя из:

характеристики земли (ландшафт, местоположение, почва и т.д.);
возможности раздела без нарушения режима пользования земельным участком. Например, если на участке имеется дом в общей собственности, то разделить этот участок можно будет только с одновременным разделом дома.

Земля под многоквартирным домом не подлежит разделу в реальных долях, и может быть разделена только на идеальные доли между собственниками квартир.

Ограничивают возможность раздела также:

числящиеся на участке сервитуты;
долгосрочные договоры аренды;
ипотечный залог и иные обременения.

Полный перечень ограничений приведен в статье 11.9 ЗК РФ.

Для заключения договора с такой организацией, сособственники должны предоставить ей копию соглашения и заключить с ней договор подряда на осуществление работ по межеванию.

В процессе выполнения договора подряда землеустроительная организация выполняет следующие действия:

получает выписку из кадастровой книги;
истребует из Госкадастра план земельного участка;
изучает документацию;
оценивает расположение участка и прилегающих земель для установления точки репера;
решает вопрос о необходимости проведения геодезической экспертизы;
устанавливает границы и площади выделенных земельных участков соразмерно долям сособственников;
составляет межевой план;
вносит межевой план в кадастр недвижимости.

Если все сособственники будут согласны с подготовленным планом межевания, кадастровый инженер составляет акт согласования, в котором все сособственники должны будут проставить свои подписи. При наличии разногласий между сособственниками кадастровый инженер составит новый план. Если согласия добиться будет невозможно, то кадастровый инженер прекратит работу и предложит сособственникам обратиться в суд.