Продажу квартир с маткапиталом упростят

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажу квартир с маткапиталом упростят». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Материнский капитал — мера, введённая для помощи детям. Поэтому при продаже квартиры, на которую были потрачены средства материнского капитала, не должны ущемляться имущественные права ребёнка. Для этого государство вводит дополнительные ограничения. Поэтому на такую сделку нужно получать разрешение органов опеки.

Выделение детских долей при продаже квартиры с материнским капиталом

Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

«Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками. Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн. руб.

1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры. 2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели. 4) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса. Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки. Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи. Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб.

Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта. Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Как получить разрешение органов опеки?

Главное — доказать, что права детей не будут нарушены и они получат равноценные доли в другом объекте. Также площадь новой квартиры не должна быть меньше предыдущей. Иное возможно в двух случаях.

• Если вы подтвердите, что рыночная стоимость квадратного метра в новой квартире выше предыдущей.
• Если доли родителей в новой квартире будут уменьшены, а дети получат площадь, равнозначную отчуждаемой.

Чтобы получить разрешение:

1. Составьте заявление в органы опеки;
2. Подготовьте пакет документов (паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, договор о праве собственности на квартиру);
3. Получите справки — оценщика о стоимости жилья и об отсутствии коммунальных задолженностей.

Особенности недвижимости, купленной за маткапитал

Маткапитал — это мера государственной поддержки семей с детьми. До 2020 года рассчитывать на него могли семьи, в которых появился второй ребенок, а с 2020 года уже при появлении первого можно получить сертификат на данный вид господдержки.

Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ, регулирующий вопросы маткапитала, перечисляет разрешенные направления его использования. Одно из таких направлений — приобретение жилья. Этими деньгами можно оплатить покупку готового жилья, их можно вложить в строительство жилого здания, также их можно направить на возврат ипотечного кредита.

Использование маткапитала таким образом налагает определенные обязательства, главное из которых — покупка должна быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, в том числе:

● самого владельца сертификата на госпомощь (обычно это мать);

● его супруга;

● всех детей — не только того, чье появление дало право на господдержку и благодаря которому был получен маткапитал, но и всех его братьев и сестер. При этом не имеет значения, как ребенок появился в семье — был он в ней рожден или усыновлен.

То есть после приобретения квартиры с помощью материнского капитала производится наделение долями в праве всех домочадцев. Сделать это следует в течение полугода после использования денег.

В некоторых случаях срок распределения долей начинается позже: например, при приобретении в ипотеку шестимесячный срок начинается с момента снятия залогового обременения. Если маткапитал был вложен в строящийся объект — с момента ввода его в эксплуатацию.

Таким образом, недвижимость, купленная с использованием материнского капитала, находится в общей долевой собственности нескольких человек, в том числе несовершеннолетних детей.

Продажа квартиры, принадлежащей лицу младше 18 лет, возможна только с письменного разрешения органа опеки и попечительства (ООиП), получить которое важно до оформления договора купли-продажи.

Кроме того, такой договор требует нотариального удостоверения.

Без соблюдения этих правил продажа не состоится и право нового собственника официально зарегистрировано не будет.

Какое жилье необходимо приобрести взамен?

Приобретение нового жилья не должно приводить к ухудшению жилищных условий семьи. Это является одним из основных критериев, которыми руководствуются органы опеки при принятии решения о согласовании сделки.

В частности, новое жилье должно соответствовать следующим требованиям:

• Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
• Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
• Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).

Обе стороны – и продавец и покупатель – такой сделки не лишены рисков:

• для покупателя важно, чтобы был соблюден порядок выделения детских долей. Иначе сделка может быть оспорена в судебном порядке и признана недействительной. Тогда квартира должна быть возвращена продавцу, а деньги – покупателю.
• продавцу в совершении сделки могут отказать одно из звеньев цепочки согласования: Пенсионный фонд, орган опеки и попечительства или банк. Потому очень важно сначала получить все необходимые разрешения и только потом действовать далее, совершать сделку. Иначе она может быть оспорена в суде и родители наказаны в соответствии с КоАП.

Продажа квартиры до выделения долей детям

По закону невозможно продать имущество, приобретенное на средства материнского капитала, не выделив ребенку доли в другом жилье. Сделку о продаже такой квартиры без разрешения органов опеки и попечительства в суде могут признать незаконной. В таком случае в уже проданном жилье будет выделена полагающаяся детям доля. Составить иск имеют право сами дети после совершеннолетия, либо государственные служащие.

Исключение составляют случаи, когда квартира не зарегистрирована на детей из-за того, что банк запретил записывать ипотечное жилье на несовершеннолетних собственников. Тогда достаточно отложить вырученные от продажи средства на депозит, открытый на имя детей. Обналичивать средства материнского капитала незаконно. Такие действия приравниваются к мошенническим.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

• продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
• обменять;
• продать с целью строительства отдельного дома;
• реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

• семья переезжать в другой регион или город;
• ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
• семья получила возможность расширить жилплощадь;
• появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

1. Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

• зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
• получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
• снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Особенности отчуждения купленного по материнскому сертификату жилья и приобретения нового

Заявление с просьбой разрешить продать жилплощадь подлежит рассмотрению уполномоченным органом в течение 15 суток. До истечения этого срока должно быть вынесено решение, в котором предоставляется разрешение на оформление сделки или содержится мотивированный отказ. Решение надлежащим образом доводится до сведения заявителя.

В ведомственном письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» имеется указание, согласно которому со дня получения разрешения на сделку с объектом недвижимости в течение 1 месяца в органы опеки должен быть предъявлен договор о продаже жилплощади. Если по истечении этого периода квартира так и не была продана, потребуется оформлять разрешение заново.

Если жилье находилось в собственности семьи меньше 3 лет (с 1 января 2016 г. – меньше 5 лет), после его продажи на его бывших хозяев возлагается обязанность по уплате подоходного налога. Но даже в случае нахождения недвижимости в их собственности меньше приведенных сроков налог платить не потребуется, если ранее не было реализовано по факту право на налоговый вычет и на протяжении одного налогового периода будут совершены обе сделки: по отчуждению прежней жилплощади и покупке новой.

Возможна ли продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат

В федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от №256-ФЗ от 29.12.2006 не содержится прямых запретов на отчуждение приобретенной участниками государственной программы квартиры.

Однако следует учитывать, что жилплощадь, купленная на полученные от государства средства, является собственностью не только родителей, оплативших этими средствами сделку, но и детей. Следовательно, для распоряжения такой квартирой требуется получить согласие детей, которые наделены частичной дееспособностью (с 10-летнего возраста).

Поскольку в данной ситуации квартира считается общедолевой собственностью, совладельцами которой являются несовершеннолетние, для подтверждения права на ее отчуждение требуется наличие соответствующего разрешения от органов опеки и попечительства. Для них потребуется подготовить документы, свидетельствующие, что жилищные права детей не будут нарушены.

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

1. Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
2. В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
3. Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
4. Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
5. Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256. Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки. Данное требование включено в следующие нормы:

• ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
• ст. 28 и 37 ГК РФ.

Причины для отказа органами опеки

В ряде случаев органы опеки и попечительства не соглашаются на продажу квартиры, которая покупалась за материнский капитал. Любая причина для отказа всегда объясняется. Причем надо учитывать: иногда, при исправлении ошибок, можно повторно запросить разрешение на продажу жилья. Но в определенных ситуациях продажа невозможна в принципе.

Власти запрещают отчуждение жилплощади в следующих ситуациях:

• В продаваемом жилье не были выделены доли на несовершеннолетних собственников. В этом случае сделку оспорят представители органов опеки и попечительства.
• Новое жилье приобретается в рассрочку. Это считается ухудшением жилищных условий. Допускается только вариант с единовременной передачей средств. Использование оплаты в рассрочку (ипотеки) допускается только при первом использовании материнского капитала.
• В купленной квартире прописывается больше жильцов, чем было прописано в проданной недвижимости. Обещаниям выписаться в будущем представители властей не верят. Даже временное ущемление прав ребенка является недопустимым с точки зрения органов опеки.
• Жилье худшего качества и/или меньшего метража, чем то, что было приобретено с использованием материнского капитала. Если нет веских оснований для проведения подобной сделки, то договор не будет заключен.
• Один из родителей не оформил свое согласие на заключение сделки. Это касается случаев, когда родители состоят в браке.
• Если материнский капитал был взят на ребенка-инвалида: в новой квартире он не будет получать нужного ухода. Например, она располагается далеко от школы-интерната, где проходит обучение.

В остальных случаях органы опеки обычно не возражают против сделки купли-продажи квартиры. При необходимости решение органов опеки можно оспорить.

Особенности продажи без обременения

В тех случаях, когда обременение права собственности отсутствует, процедура продажи упрощается, поскольку нет необходимости в согласовании сделки с залогодержателем. Однако обращение в органы опеки все же является обязательным.

В принципе, сама процедура продажи жилья, купленного на маткапитал, ничем не отличается от отчуждения любой недвижимости, в числе собственников которой имеются дети.

Внимание!Если к моменту продажи дети достигли совершеннолетия, то необходимость обращения в органы опеки отпадает.

Продажа жилья, приобретенного на МК, имеет некоторые особенности в связи с тем, что закон обязывает предоставлять доли в праве на него детям. В этой связи для регистрации сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства, которое можно получить только в том случае, если имущественные права несовершеннолетних в результате нее не будут умалены.

Похожие записи:

• Переплата НДФЛ: как вернуть налог
• Оплата штрафа со скидкой 50 процентов
• Расчет по страховым взносам до 2023 года