Что такое согласие супруга на продажу квартиры и зачем покупателю его проверять
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое согласие супруга на продажу квартиры и зачем покупателю его проверять». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
Как правильно провести раздел имущества?
Есть два способа разделить имущество между бывшими супругами:
-
Мирным путем. Бывшие супруги идут к нотариусу и пишут соглашение о распределении долей. Продают недвижимость и делят деньги.
-
Через суд. Когда решить вопрос мирным путем не получается, приходится обращаться в суд. Судья разделить имущество с учетом интересов детей. Но это не значит, что большая доля достанется бывшей жене с продажи квартиры, когда есть несовершеннолетние дети. Все случаи рассматриваются судьей отдельно. Но когда у жены есть доказательства, что после продажи детям негде будет жить, суд учтет этот момент и выделить бывшей жене большую долю. Муж вправе оспорить решение.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Раздел квартиры после развода
Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.
Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.
Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.
В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.
Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).
Варианты раздела совместной квартиры при разводе:
- передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
- продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.
Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.
В каких случаях разрешение не требуется?
Рассмотрим подробно, может ли вы, являясь мужем или женой, провести сделку с недвижимостью, купленной в браке, без согласия друг друга, если один из вас — собственник? Существует ряд ситуаций, где можно обойтись без согласия второй половины на заключение подобной сделки, но также бывают и случаи, которые не дают такого права. Итак, НЕ нужно согласие на продажу общей жилплощади при следующих обстоятельствах:
- Если она была куплена мужем или женой до процедуры официального узаконивания отношений и один из них был собственником.
- Если отчуждаемое жилье было приобретено по программе приватизации, а продавец выступает ее собственником. В данном случае фактически совместные денежные средства супружеской пары не тратились, так как приватизация предполагает бесплатную передачу квартиры от государства гражданам (участники приватизации оплачивали лишь оформление документов).
- В случае, если квартира получена по договору наследования. Наследник имеет право самостоятельно распоряжаться своими активами.
- Если отчуждаемая недвижимость является подарком и была оформлена на продавца (мужа или жену) по договору дарения.
- Иные случаи, при которых не тратились семейные денежные средства на приобретение той или иной недвижимости.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.
Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.
Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.
Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.
Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.
Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.
Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.
Если квартира в ипотеке
Ипотечная квартира, купленная в браке, тоже делится пополам, а с ней и долг перед банком.
Иногда ипотеку оформляют только на одного супруга, но при разводе кредит придется платить обоим. Если доли в квартире не были выделены сразу при заключении договора с банком, то их распределяют уже после развода. Для этого нужно сообщить в банк о разводе и попросить переоформить недвижимость.
Еще можно попросить банк переписать долг только на одного супруга. Например, бывший муж обращается в банк с просьбой оформить весь долг на него, жена не против.
Однако банк может отказать в переоформлении ипотечной квартиры и кредита только на одного супруга. Банк хочет, чтобы ему выплатили долг, а иметь двух созаемщиков надежнее.
Если банк отказывает, можно обратиться в суд за разделом имущества.
Что означает «приватизация»
Жилищная приватизация – это вид безвозмездной сделки, при которой имущество, находящее в собственности государства или муниципалитета, передается в собственность гражданина. То есть гражданин, живущий в квартире по договору социального найма, сможет получить эту квартиру в собственность совершенно бесплатно. Но воспользоваться таким правом любой гражданин сможет только один раз.
Приватизировать жилье можно на всех членов семьи, тогда в квартире у каждого будет своя доля. В приватизации сможет участвовать кто-то один из супругов, а остальные члены семьи отказаться от участия в ней в его пользу.
Вариантов несколько, но при выборе каждого из них нужно стараться предвидеть дальнейшую судьбу этого имущества.
До тех пор, пока квартира не будет приватизирована, она будет находиться в собственности государства, округа, области, города и т.д., и в случае развода между супругами она делиться не будет. Ни один из супругов попросту не будет иметь на нее никаких собственнических прав.
Согласно мнению экспертов
При разводе легче разделить приватизированное жилье, поскольку в этом случае, выделяется конкретная доля, которая будет фиксироваться в техническом паспорте. Важно также, что интересы несовершеннолетних детей в этом случае тоже будут учитываться.
Причин появления вопроса, может ли муж продать квартиру жене, существует большое количество. Часто супруги желают таким способом закрепить единоличное владение за одним человеком, что характерно для бизнесменов. Некоторые задумываются о совершении такой сделки, чтобы получить налоговый вычет.
Вопросы имущественных отношений регулируются действующими нормами и по ГК собственник имеет право самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. При этом даже длительно практикующий и опытный юрист не сможет сразу однозначно дать ответ, может ли жена продать квартиру мужу. Он может быть положительным и отрицательным, что зависит от нескольких факторов.
В число определяющих входит:
- время покупки недвижимости;
- наличие брачного договора;
- способ приобретения квартиры.
Определяющим моментом возможности заключения сделки продажи между супругами является наличие у них совместно нажитого имущества, которое появилось у них после заключения брачного союза. В такой ситуации продажа квартиры и возможность заключение сделки между супругами окажется под вопросом.
Что такое совместное имущество и как им можно распорядиться
Когда супруги заключают брак, они начинают вместе вести хозяйство и совершать покупки. При этом неважно, кто из них какой доход имеет. Все приобретенное во время брака имущество будет считаться совместным и принадлежащим обоим супругам в равных долях. Если с обычными вещами все понятно, то как же быть с имуществом, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Возьмем, к примеру, недвижимость.
Супруги могут оформить квартиру в равных или различных долях на праве долевой собственности. В этом случае все дальнейшие вопросы снимаются автоматически, так как каждый вправе распоряжаться своей долей, не забывая, правда, о преимущественном праве покупки другого сособственника. То есть в случае, когда один из супругов решит продать свою долю, даже если прошло много лет после развода, в первую очередь он должен предложить ее выкупить своему бывшему супругу.
Другой вариант оформления совместной квартиры предусматривает наличие только одного собственника, которого называют титульным. Тот факт, что только на его имя оформляется недвижимость, ни в коей мере не умаляет права другого супруга на квартиру, ведь без согласия последнего распорядиться объектом недвижимости не получится: ни продать, ни сдать, ни заложить в банк. Самое интересное, что даже после расторжения брака квартира не перестает являться совместно нажитым супругами имуществом.
Именно по этой причине многие сразу после развода стараются поделить нажитое добро по соглашению между собой или в судебном порядке. После раздела каждый оформляет на себя свою долю в квартире и распоряжается ей по правилам общей долевой собственности, как было описано выше. Если раздел произведен не был, то неважно, кто остался проживать в квартире, реализовать ее без согласия второго бывшего супруга он не вправе.
Квартира, приобретенная во время брака, принадлежит обоим супругам, даже если оформлена на одного из них. Расторжение брака не лишает права не титульного собственника на этот объект недвижимости, поэтому для продажи такой квартиры требуется его согласие.
Права и сроки на продажу квартиры после развода бывших супругов
Данный случай как нельзя лучше служит примером того, что нельзя откладывать решение вопросов по имущественным спорам в долгий ящик. Если бы раздел квартиры произошел сразу после развода, то большинство неприятных последствий можно было избежать.
Согласно гражданскому законодательству вся собственность, приобретенная в период брака, считается совместной. Если не заключался брачный договор или соглашение о разделе имущества, то она остается совместной и через 10 лет после его расторжения. Нотариального согласия другой стороны на совершение сделок с имуществом не требуется, т.к. на данный случай не распространяет действие ст. 35 СК РФ.
На защиту второго собственника встает ст. 253 ГК РФ. Она позволяет оспорить сделку, если будет доказано, что покупатель знал о том, что бывшая супруга не была согласна с куплей — продажей квартиры.
Из данного правила есть исключения. Согласие бывшего супруга не требуется при продаже имущества, полученного до женитьбы. Такая собственность не является совместной.
Кроме того продаже не подлежит:
- Безвозмездно полученная квартира в порядке дарения, наследования или приватизация. Другой супруг может претендовать на нее, только если он докажет, что были вложены общие деньги на ее капитальный ремонт или реконструкцию, в результате чего стоимость недвижимости значительно увеличилась.
- Жилплощадь, купленная на деньги, полученные в результате подарка, наследства, продажи имущества, которое приобретено до брака.
- Жилплощадь, купленная с использованием «Материнского капитала» или «Военной ипотеки». Средства государственной программы разделу не подлежат. Если супруги дополнительно вкладывали личные деньги, они делятся пополам.
По семейному законодательству поделить квартиру после развода можно:
- В добровольном порядке — между бывшими супругами составляется договор, в котором они определяют распределение долей в совместно нажитом имуществе. Причем эти доли не обязательно должны быть равными, если результат устраивает обе стороны.
- В судебном порядке — если не удается договориться мирным путем. По усмотрению судьи имущество может делиться не поровну, учитывая обстоятельства одного из супругов и интересы несовершеннолетних детей.
Трехлетний срок исковой давности для раздела имущества считается не со дня прекращения брака, а с момента, как она узнала об ущемлении своих прав. То есть, если муж продал квартиру, приобретенную в браке, другая сторона вправе требовать половину стоимости и через 10, и через 20 лет. Но не позднее 3 лет, как она узнала о сделке.
Можно ли увеличить долю супруги по причине того, что маленький ребенок остается проживать с ней? Ответ — нет. Считается, что дети не могут претендовать на долю родителей. Но при особых обстоятельствах, если будут предоставлены надлежащие доказательства о необходимости увеличить долю в интересах детей, суд может отступить от принципа равенства долей.
Возможные последствия сделки без согласия супруга
При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется, даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».
Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к. сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е. сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.
Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).
Долевая собственность
Когда имущество разделено, оно перестает быть в совместной собственности и называется долевой собственностью. Любой супруг вправе продать собственную долю в квартире, хотя имеющаяся в праве собственности доля не означает, что человек имеет в собственности конкретную комнату или определенную часть квартиры.
Если один из супругов продает свою долю, другой на правах совладельца может в первую очередь выступить покупателем этой доли. Продающий долю супруг должен в письменном виде оповестить другого супруга об этом с предложением выкупить указанную долю. Если совладелец от приобретения отказывается, или в течение месяца не надумает покупать долю, тогда ее можно продавать кому угодно. Условия продажи должны быть одинаковыми для совладельца и для третьего лица, так что собственному супругу выставить повышенную стоимость не получится.
Раздел приватизированного жилья при прекращении брака родителей зависит от того, владеет ли ребёнок долей квартиры либо нет.
При наличии у ребёнка в собственности части жилого помещения деление приватизированной квартиры осуществляется в соответствии со следующими правилами:
- Родители не могут включить имущество ребёнка в список разделяемых активов.
- Малыш имеет право проживать в жилище, долей которого он владеет.
- Продать долю ребёнка родители могут только по разрешению органа опеки.
- Родитель, который будет заниматься воспитанием детей и совместно проживать с ними, получает контроль не только над своей долей, но и над долями детей. Е
- Если родитель, который по решению судебного органа будет проживать вместе с ребёнком, не имеет своей доли в приватизированной квартире, он имеет право на проживание с малолетним собственником до достижения им совершеннолетнего возраста.
- Если приватизированная квартира относится к совместной собственности супругов, она подлежит разделу в равных долях. Когда оба супруга приватизировали квартиру в общую долевую собственность — доли принадлежат им на праве личной собственности.
- Приватизированное одним из супругов до брака жилое помещение является его личной собственностью и разделу не подлежит. Исключение — признание судом такой недвижимости совместно нажитым имуществом, в связи с вложениями со стороны другого супруга, которые значительно увеличили стоимость жилья.
- При отказе одного из супругов от приватизации в браке, он не имеет права на долю в таком жилом помещении, однако вправе бессрочно проживать в данной квартире.
- Доли детей, участвовавших в приватизации жилья, не подлежат разделу.
- Если супругами в браке по договору купли-продажи приобретена приватизированная квартира — она является их общим имуществом и делится пополам.
А вам приходилось делить приватизированное жилье при разводе? Какой способ раздела использовали?
Приватизация до брака
Семейный кодекс гласит, что имущество, полученное до оформления совместной жизни, считается личным. То же самое касается и разгосударствления. Мало того, что второй супруг не имеет на дом никаких прав, так и у совместных детей не возникает права на долю в жилье. Но до достижения 18 лет лишить постоянной регистрации ребёнка нельзя. Исключение, если он остаётся жить с бывшим супругом, у которого есть своя недвижимость.
После окончания семейной жизни супруг, который не имеет права на недвижимость, обязуется тут же выписаться из жилья и съехать.
Несмотря на то, что недвижимость была получена и приватизирована до свадьбы, её можно перевести в разряд совместно нажитой. Например, если во время супружеской жизни была выполнена перепланировка или ремонт квартиры, что повлияло на её стоимость в большую сторону. Доказательством могут послужить чеки, квитанции, выписки. Суд может обратить внимание на то, что второй супруг перед ремонтом продал своё жилье или снял крупную сумму денег с банковского счёта.
Доля выделяется в зависимости от вложений в недвижимость. Если ценность отремонтированной недвижимости увеличилась на треть, то второму супругу будет выделена третья доля.