Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Определенная категория земель имеет статус сельскохозяйственного назначения. Но что это такое? Земля сельскохозяйственного назначения – как понятно из названия, те земли, где разрешается осуществлять лишь сельскохозяйственную деятельность.
Нормы расположения постройки на земле для садоводства
Определенные ограничения по расположению построек на участке устанавливает СНиП 30-02-97:
- от жилого дома до стены соседнего сооружения должно быть не менее 3 м;
- до помещения с животными – не менее 4 м;
- до хозпостроек – не менее 1 м;
- до дороги должно быть не менее 5 м, а до проезда – 3 м.
- стена должна быть удалена от границы участка или забора на расстояние не менее 1 м.
- расстояние между кирпичными или каменными сооружениями должно быть не менее 6 м, а между каменным (кирпичным) и деревянным строением – не менее 10 м.
- деревянные строения удаляются друг от друга на расстояние не менее 16 м.
- от жилого дома до туалета, помещений для животных и птиц, отстойников должно быть не менее 12 м.
- между постройками и баней, колодцем, септиками должно быть более 8 м.
В целом, на участке для садоводства все постройки и дорожки должны занимать не более ¼ общей площади.
Организация СНТ на землях сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства
Современное земельное законодательство постоянно восполняется новыми инструментами, которые предусматривают свободное оперирование такими землями в пределах законодательного регламента.
В данной статье мы рассмотрим важные вопросы: что представляет собой данная категория и что запрещено возводить на них.
- учредительная документация по СНТ;
- протокол учредителей;
- выписка из решения административной комиссии о передаче земель;
- протокол торгов (при участии в торгах);
- квитанция об уплате стоимости права аренды (при участии в торгах);
- доверенность, если регистрацию проводит представитель.
Можно ли построить дом на земле сельскохозяйственного назначения
Многие задаются вопросом, можно ли на земле сельхозназначения строить дома? Согласно законодательству, начиная с 2017 года возможно строительство на землях сельскохозяйственного назначения, которые необходимы для ведения хозяйственной деятельности. Но что можно строить на землях сельхозназначения?
Обычно, для ведения животноводства фермерам необходимо строительство жилого дома непосредственно на предоставленном для этих целей участке. В таких случаях разрешается постройка коттеджа. Но данное жилище не имеется полноценный статус жилого дома и там прописаться невозможно.
С другой стороны, гражданам, во владении которых находится участок, входящий в состав садового товарищества, дачного кооператива вправе построить на этих участках жилой дом. Такая постройка, чтобы иметь статус полноценного жилого дома, где можно в дальнейшем прописаться, должна быть выполнена в строгом соответствии с требованиями законодательства. В основном эти требования касаются получения разрешительных документов для строительства на землях сельскохозяйственного назначения.
Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года
Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:
- разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
- создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
- ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.
К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:
- пашня;
- угодье для покосов и сенозаготовления;
- пастбище;
- лесополоса, за исключением лесного фонда;
- надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
- земля под многолетними насаждениями.
Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.
Необходимые документы
С 1 января 2019 года на территории РФ действует определенный порядок строительства и оформления права собственности. Разрешение на возведение дома на землях сельхозназначения выдает местная администрация.
Фермеру нужно согласовать с ней постройку: оформить участок, проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план, провести геологические изыскания. Последний пункт не обязателен и не влияет на разрешение. Однако лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.
После этих действий фермер может подавать заявление о выдаче разрешения на строительство в администрацию. Какая информация потребуется:
- ФИО и паспортные данные будущего владельца дома;
- адрес и номер участка по кадастру;
- документальное подтверждение прав на участок;
- информация о видах разрешенного использования;
- справки, которые обосновывают целевое использование земли;
- схема планировки земельного участка с указание месторасположения дома;
- градостроительный план;
- параметры будущего дома;
- контактные данные (телефон, электронная почта).
Категорически запрещено возводить дома на участках, которые не предназначены для этого. Строительство на землях сельхозназначения без официального разрешения может привести к следующим результатам:
- постройку признают незаконной по решению суда;
- фермеру выпишут штраф до 50 тысяч рублей;
- в некоторых случаях вынесут решение о сносе дома (например, если он наносит вред чужому имуществу, окружающему пространству, ограничивает права и интересы других людей и т.д.).
Итак, первое, что надо чтобы прописаться на даче в СНТ это выяснить, позволяет ли статус дома заниматься оформлением.
Правило №1: В настоящее время на огородном участке можно построить только временные сооружения (жилой дом, жилое строение). Без права прописки.
Правило №2: на садовом участке можно построить дом на фундаменте, признать его жилищем (если это в населенном пункте, есть градорегламент, постройка не выходит за нормы, имеются коммуникации и подтверждена пригодность для проживания). Там можно официально закрепить свое место жительства.
Правило №3: если на приусадебной земле уже есть капитальный дом с жилым назначением (любой вариации), то такой дом признается жилым с правом прописки. Даже если первое вселение будет производиться в 2019, 2020, 2021 годах и далее.
Правило №4: уже имеющуюся регистрацию закон о прописке на даче не отменяет. За исключением случаев, если в судебном порядке не будет установлено, что дачный домик был поставлен на учет в Росреестре с нарушением закона.
Правило №5: продажа дачных домов с пропиской не будет основанием для запрета дальнейших жилищно-прописочных процедур.
Нормативные требования к жилому дому:
- капитальные, надежные стены и крыша;
- комнаты и кухня в доме должны иметь окна с проникающим естественным освещением;
- уровень пола первого этажа выше уровня поверхности вокруг прилегающей земли;
- высота потолка на кухне и жилых комнатах не менее 2,5 м., в коридорах и мансардных комнатах не менее 2,1 м.;
- наличие электричества, холодного/горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и пр.;
- круглогодичное поддержание температуры в доме не ниже 18 градусов;
- этажность не выше 3 (при высоте дома не более 20 м.), если в районе нет центрального водоснабжения (используются скважины) этажность не более 2.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Какие меры предусмотрены за нецелевое использование земли сельхозназначения
Не по назначению использовать участок не допускается. На нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения нередко обращает внимание прокуратура. Например, Ковровская городская прокуратура заинтересовалась одной из автостоянок, где, в том числе, парковался большегрузный транспорт. С Ковровским отделом Управления Росреестра по Владимирской области была проведена совместная проверка. Суд прислушался к доводам прокурора и решением по делу № 2-1183/2017 от 6 июня 2017 года постановил запретить собственнику использовать земельный участок.
За нецелевое использование земельный участок могут изъять и (или) наложить административное взыскание.
К положительным моментам владения землями сельскохозяйственного назначения, предназначенным для садоводства, относятся:
- их расположение в экологически чистой зоне;
- высокие свойства плодородия;
- стоимость ниже, чем ЗУ под ИЖС;
- строительство домика не требует оформления разрешения;
- строение оформляется по упрощённой системе;
- по усмотрению владельца, домик можно не возводить;
- в течение дачного сезона здесь допускается беспрепятственное проживание;
- в отдельных случаях здесь допускается прописка и постоянное проживание.
Минусы таких земель следующие:
- их нельзя использовать в целях, не связанных с садоводством;
- нельзя выращивать только картофель или бахчи;
- собственность предусматривается только совместная;
- зависимость от юридического лица и уставных положений;
- для постоянного проживания требуются специальные условия;
- зачастую здесь нет почтового адреса.
Чтобы приобретение таких земель было эффективным, нужно исходить из тех возможностей, которые они предоставляют.
Можно ли построить дом на земле для садоводства
Вам хочется поскорее покинуть просторы шумного города и перебраться в тихий населенный пункт? Вы являетесь собственником земельного надела, который предназначен для ведения садоводческой деятельности? Согласно ст. 40 Земельного Кодекса и ст. 263 Гражданского Кодекса РФ, собственник участка имеет полное право проводить на территории застройку земли по своему усмотрению.
Однозначный ответ можно получить только после определения категории участка, и сделать это необходимо в кротчайшие сроки, если вы хотите добиться желаемого результата.
Если объект находится на земельном участке, который предназначается для ведения сельского хозяйства, тогда строительство частного дома с последующей пропиской категорически запрещено. Выход из сложившейся ситуации есть: может быть назначена смена угодья. Собственник участка может построить на его территории садовый домик, в котором будут проведены коммуникации: отопление, электричество, водопровод и т. д.
Перевод земель сельхозназначения в рекреационные.
Что можно строить на землях сельхозназначения, читайте тут.
О переводе земель ЛПХ в ИЖС читайте по ссылке:
Для того, чтобы поменять статус из нежилого сооружения в жилое, достаточно отправить на рассмотрение дело в администрацию. Возведенный на территории населенного пункта дом формально законом не запрещен, но есть свои нюансы, о которых необходимо знать.