Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на стадии котлована: порядок действий и нюансы сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сроки действия договора бронирования обычно варьируются от нескольких дней до двух недель. Иногда возможно оформление бронирования и на более длительный срок. Сколько стоит бронь квартиры в новостройке, зависит от срока её действия.
Основные положения договора
Договор бронирования квартиры в новостройке — это не обязательный документ, поэтому единого образца у него нет. Каждая компания вправе вносить в него свои детали. Ключевые пункты, которые должны быть в нём отражены — это:
● Адрес объекта недвижимости.
● Параметры квартиры: количество комнат, метраж, проектный номер, расположение в доме: этаж, секция, корпус.
● Фиксированная стоимость квадратного метра или жилья целиком на срок действия договора бронирования.
● Срок действия брони.
● Размер предоплаты, условия её возврата.
● Ответственность сторон за неисполнение условий договора: возможные штрафы и неустойки.
● Условия расторжения договора до истечения срока его действия.
● Сведения о сторонах, заключающих договор: реквизиты организации и паспортные данные потенциального покупателя.
Резервирование квартиры
Резервирование квартиры — это процесс временного блокирования определенной квартиры на определенные даты. Это означает, что другие люди не смогут забронировать эту квартиру на тот же период времени, что и вы.
Резервирование квартиры обычно требует определенной суммы депозита — это может быть процент от стоимости аренды или фиксированная сумма. Депозит обычно возвращается при отмене бронирования вовремя или при заселении в квартиру.
Чтобы забронировать квартиру, необходимо связаться с арендодателем или с агентом по аренде недвижимости. Они предоставят вам всю необходимую информацию о квартире и процессе бронирования.
- Перед бронированием квартиры, убедитесь, что вы прочитали все условия и политики отмены бронирования.
- Обычно разрешается изменять даты бронирования до определенного срока до заселения, но после этого срока изменения могут быть невозможными или сопряжены с дополнительными сборами.
- Если у вас возникли какие-либо вопросы по поводу бронирования квартиры, не стесняйтесь связаться с арендодателем или агентом по аренде.
Резервирование квартиры — это хороший способ гарантировать наличие проживания в определенные даты и сделать ваше путешествие более спокойным и комфортным.
Советы для успешного бронирования
Бронирование квартиры может быть небезопасным, но можно принять несколько мер, чтобы убедиться в успехе.
- Выберите проверенные ресурсы. Используйте популярные сайты бронирования квартир, которые получили высокие оценки и положительные отзывы.
- Проверьте отзывы других гостей. Отзывы могут дать вам представление о том, что случилось с другими людьми во время их пребывания. Если у большинства гостей были положительные впечатления, это дает надежду на хороший опыт для вас.
- Прочитайте детали сделки. Важно знать, что вы ожидаете, прежде чем делать бронирование. Убедитесь, что вам понятны все условия, включая цену, время заезда и выезда, дополнительные сборы или требования.
- Оставьте достаточно времени. Вам не следует слишком торопиться при бронировании квартиры. Забронировав слишком рано или слишком поздно, вы рискуете пропустить выгодные предложения или не успеть забронировать место в лучшем жилье.
- Связывайтесь с хозяином. Перед бронированием удобно связаться с хозяином и задать все интересующие вас вопросы. Это поможет вам убедиться в доступности жилья в нужные даты, узнать о нюансах проживания и согласовать все детали.
Следуя этим советам, вы увеличиваете свои шансы на успешное и безопасное бронирование квартиры. Будьте внимательны и не забывайте о возможных рисках.
Причины для бронирования
Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:
- временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
- отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.
Как забронировать жилье в строящемся доме?
- Выбор застройщика. Необходимо проверить:
- справку из ЕГРЮЛ, подтверждающей наличие регистрации у компании;
- лицензию на осуществление строительной деятельности;
- выписку ЕГРН, которой подтверждается право собственности застройщика на земельный участок;
- разрешение от органов МСУ и проектную документацию жилого дома;
- доверенность сотрудника строительной компании.
- Изучить судьбу долгостроя (если здание уже построено, но квартиры почему-то не проданы).
- Подписать сделку бронирования квартиры. Еще до того, как поставить подпись, будущий дольщик должен внимательно прочесть все условия, в частности, касающиеся оплаты и порядка возвращения денежных средств в случае нарушения застройщиком условий договора, а также сроков заключения договора ДДУ и внесения всей суммы за квартиру.
- Внести задаток.
Внимание! Если застройщик не сам заключает сделку бронирования, а действует через агентство недвижимости или через частного риелтора, необходимо потребовать также договор об оказании риэлтерских услуг с подписями агента и представителя компании-застройщика.
Какие квартиры попадают в «золотой резерв»
На сегодняшний день квартиры «золотого резерва» есть практически в каждой новостройке. Как правило, объекты резервируются еще на начальной стадии строительства и занимают 10-20% (иногда и больше) от общего объема квартир в проекте. Обычно в закрытый список попадают наиболее ликвидные объекты, которые отличаются:
Впрочем, какие именно квартиры покупатели новостроек считают самыми привлекательными, зачастую определяют опытным путем. Создав резерв из объектов с разными характеристиками, девелопер проводит исследование, чтобы узнать какие из них быстро уйдут с рынка, а какие – не будут пользоваться спросом. Обычно это делается на ранней стадии строительства, пока с оказавшимися неликвидными квартирами еще можно поработать, например, изменить планировку или даже скорректировать квартирографию всего жилого комплекса.
Какие квартиры попадут в «золотой резерв» также зависит от класса жилья. В новостройках сегмента «эконом» самыми привлекательными считаются небольшие по площади «однушки». А в бизнес-классе обычно резервируются 2-х и 3-комнатные квартиры новостройке.
Реализация объектов «золотого резерва» обычно начинается на высокой стадии готовности дома. Цена квадратного метра к тому времени может возрасти на 30-40% по сравнению с началом продаж.
Однако застройщик может использовать разные тактики реализации заветных квартир. По общему правилу сначала на рынок выводятся неликвидные объекты, чтобы девелоперу хватило времени распродать их. Спрос на такое жилье может регулироваться при помощи скидок и акций. После этого настает черед более привлекательных квадратных метров.
Однако, если застройщик располагает достаточным количеством собственных средств для строительства, он может вообще отложить продажи до ввода объекта в эксплуатацию, тогда все квартиры в новостройке можно считать «золотым резервом».
Кроме того, изначально зарезервированные квартиры могут и вовсе отсутствовать в проекте. Например, выставив на продажу весь объем имеющегося жилья, застройщик обнаруживает, что отдельные объекты пользуются повышенным спросом и оставляет их про запас, чтобы позже продать дороже.
Риск 3. Несовершеннолетние дети
Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.
Новый сервис и штрафы
Согласно документу, собственники недвижимости должны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию в новой системе. Законопроект предусматривает штрафы за проведение расчетов квартиросъемщиков и владельцев недвижимости вне информсистемы: для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб., для юрлиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
ГИС будет на 100% принадлежать государству, однако для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора. Оператором системы будет Минстрой России. «Проект нацелен на защиту интересов граждан за счет создания прозрачных и понятных условий для заключения договоров аренды, а также введения удобных механизмов взаимодействия сторон с применением современных цифровых технологий», — пояснили в преcс-службе министерства.
Как расторгать договор бронирования и вернуть деньги?
Может случиться и так, что изменились намерения самого покупателя. Как уже было сказано: договор – штука хитрая, поэтому все условия возврата/невозврата средств должны быть четко прописаны и понятны покупателю. При этом в ряде случаев деньги могут вернуть за вычетом неустойки. Могут варьироваться и сроки возврата средств.
«Если клиент не вышел на сделку в рамках срока, указанного в договоре бронирования, то застройщик имеет право ее расторгнуть. На случай, если банк принимает отрицательное решение по кредитованию клиента, то договором оферты предусмотрен возврат части суммы бронирования в размере 5 000 рублей. В случае предбронирования, если застройщик не выполнил свою часть сделки и не приступил к строительным работам в рамках указанных сроков, клиенту возвращается 100% стоимости бронирования», – комментирует Сергей Нюхалов.
Напомним, что это – условия конкретного застройщика, у других компаний они могут отличаться. Но в целом очень важно, когда именно покупатель хочет расторгнуть договор бронирования (истек ли срок брони) и понес ли за это время застройщик какие-либо издержки.
«По желанию покупателя договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса, как правило, возвращается заказчику. В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора деньги будут возвращены, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса. Однако если условия бронирования содержат штрафные санкции за односторонний отказ, вернуть полностью деньги не получится, ведь клиент добровольно согласился с данными условиями»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Основное общее условие для возврата средств – письменно уведомить застройщика о своем намерении расторгнуть договор бронирования с указанием причин. Если стороны не придут к согласию, решить вопрос можно будет только в судебном порядке.
Как забронировать квартиру на Домклик?
На сервисе Домклик от Сбербанка можно подобрать подходящую квартиру в новостройке, бесплатно её забронировать и получить скидку при бронировании на ставку по ипотеке Сбера. Размер скидки на ставку составляет 0,3% или 0,5% годовых в зависимости от застройщика.
- Акция была запущена в декабре прошлого года.
- С момента запуска функции бронирования квартир в новостройках к проекту подключилось более 600 жилых комплексов по всей России.
- Срок бронирования — до 10 дней.
- В течение этого периода выбранная квартира в новостройке гарантировано не поступит в открытую продажу, а у покупателя будет время, чтобы принять взвешенное решение о покупке.
Причины для бронирования квартиры в новостройке
Договор бронирования квартиры в новостройке, или ДДУ, является важной процедурой при приобретении жилья. Но что такое бронь и в каких случаях она может понадобиться?
Бронирование квартиры — это соглашение между покупателем и застройщиком, по которому покупатель вносит определенную сумму денег в качестве предоплаты и временно резервирует выбранную квартиру. Это позволяет защитить его права и интересы на уровне закона.
Одной из причин для бронирования квартиры может быть отсрочка платежей. В этом случае покупатель оформляет бронь и получает время на подготовку необходимой суммы для оплаты. Также бронирование может быть полезно, если покупатель хочет убедиться в наличии выбранной квартиры, чтобы избежать потери времени на поиск других вариантов.
Что происходит в процессе бронирования? Во-первых, покупатель заполняет заявку на бронирование, указывая свои контактные данные и детали выбранной квартиры. Затем, после обработки заявки, покупателю предоставляется договор бронирования, который он должен подписать и оплатить предоплату.
Какие могут быть причины для бронирования? Во-первых, покупатель может заинтересоваться конкретным объектом недвижимости, но еще не готов начать процесс покупки. Вторая причина может быть связана с необходимостью обсуждения условий с застройщиком или банком. Наконец, бронирование может быть использовано для участия в акциях или специальных предложениях для ранних покупателей.
Права застройщика в отношении клиента
Я являюсь застройщиком. Пользуюсь ли я правом оформить с будущим клиентом платный договор бронирования? Чем меня ограничивает и ограничивает ли Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»?
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права, или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ); п. 7 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.).
Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).
Тем не менее на практике заключаются договоры бронирования квартиры, что часто приводит к судебным тяжбам. Бронирование квартиры осуществляется в рамках конструкции опционного договора, по которому предоставляется право на получение исполнения в виде имущества (ст. 429.3 ГК РФ), а именно предоставление застройщиком клиенту посредством безотзывной оферты безусловного права заключить договор на условиях, предусмотренных опционом, с выплатой за это вознаграждения (опционной премии).
Бронирование квартиры с ипотекой
Особый случай в вопросах брони — ипотека. Даже если покупатель точно для себя решил, что квартира ему нужна, то всё равно придётся ждать мнение банка. Большинство застройщиков это прекрасно понимают, поэтому срок ипотечной брони может варьироваться от нескольких дней до нескольких недель. Кроме того, застройщики замораживают цену на квартиру и скидки, если они действовали на дату бронирования.
Упомянутые организации
Компания
ЮИТ Санкт-Петербург
Рейтинг A/24 объекта
«Если квартира приобретается за счет ипотечных средств, то ставится ипотечная бронь на четыре рабочих дня — это время для сбора документов в банк. Если документы в этот срок не поданы, то бронь заканчивается и квартира возвращается в продажу. Если документы поданы в установленный срок, то бронь продлевается с 4 до 13 рабочих дней — это время на получение одобрения из банка и выход на сделку», — рассказывает начальник отдела продаж Виктория Левина.
Основные пункты договора бронирования квартиры в новостройке
Каждый застройщик разрабатывает свой вариант договора резервирования и практически никогда не соглашается на внесение в него изменений. Покупатель может только отказаться от подписания не устраивающего его документа и найти квартиру у другой компании.
Особого внимания заслуживают следующие пункты договора бронирования квартиры в новостройке:
- Предмет договора. Точный адрес присваивается объекту недвижимости только после завершения строительства, поэтому для идентификации квартиры необходимо максимально точно указать все ее характеристики (проектный номер, этаж, количество комнат и общую площадь).
- Размер гарантийного платежа и условия его возврата. Некоторые застройщики позиционируют бронирование как отдельную платную услугу. В этом случае ее стоимость не будет входить в окончательную цену квартиры. Гораздо выгоднее для покупателя аванс, оплата которого учитывается при окончательных расчетах.
- Сроки действия договора и ответственность сторон. Как правило, договор бронирования заключается на 1-2 месяца. Обычно этого срока вполне достаточно для оформления ипотеки и сбора нужных документов. За его несоблюдение виновная сторона несет оговоренную в договоре ответственность. Если квартира покупается на кредитные средства, в договор лучше включить пункт о возврате внесенного аванса в случае отказа банка их предоставить.
- Цена объекта и способ расчетов. В договоре указывают все дополнительные расходы на приобретение квартиры. Например, многие застройщики взимают плату за составление основного договора. Очень важна для покупателя и валюта расчетов. Так, если стоимость квартиры указана в долларах США, он может столкнуться с нехваткой денег из-за колебания его курса.
- Реквизиты сторон. Перед подписанием договора необходимо тщательно проверить правильность их написания. Наличие даже небольшой ошибки может привести к признанию договора недействительным.
Бронирование квартиры при покупке в новостройке
Часто бывают ситуации, когда покупатель находит подходящий вариант квартиры в новостройке, продумывает планировку, видит, каким будет ремонт и мебель. Но в силу отсутствия необходимой денежной суммы покупка откладывается. И пока решаются вопросы с финансами (оформляется ипотека или берется кредит на недостающую сумму, решается вопрос с продажей старого жилья), выбранная квартира может быть приобретена другими людьми.
Для этого и существует услуга бронирования квартиры в новостройке, предусматривающая заключение договора бронирования с застройщиком либо его представителем. Давайте разберемся, в чем же смысл процедуры бронирования.
Бронирование (резервирование) квартиры в новостройке – процедура, позволяющая закрепить за покупателем выбранную им квартиру до момента подписания Договора долевого участия и, как правило, зафиксировать цену. Также она свидетельствует о серьезности намерений покупателя.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
- свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
- лицензия на проводимые работы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение администрации на строительство;
- проектная документация возводимого объекта.
Существует два варианта бронирования: либо бесплатное, либо платное. Как правило, за короткий срок в несколько дней застройщик новостройки не будет требовать оплаты за бронирование. Но если договор бронирования оформляется на более длительный срок, то размер оплаты будет разным и будет зависеть исключительно от срока бронирования.
Если договор бронирования заключается на срок от месяца до трех месяцев, то платеж будет составлять 2,5% от стоимости квартиры. И если есть возможность, то вы можете договориться с застройщиком о том, чтобы данный платеж вошел в конечную стоимость жилья.