Может ли созаемщик отказаться от ипотеки в случае развода
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли созаемщик отказаться от ипотеки в случае развода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У каждого человека могут измениться жизненные обстоятельства, в связи с которыми придётся отказаться от статуса созаёмщика. С согласия банка можно поменять состав участников договора. Есть три варианта.
Алгоритм раздела ипотеки
Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:
- Официальная регистрация развода.
- Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
- В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
- При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.
Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?
Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.
Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.
Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?
Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.
Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.
Может ли банк отказать в переоформлении
Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.
Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.
Другой классический случай отказа – отсутствие у заемщиков кредитной дисциплины. Если внесение аннуитетных платежей происходило нерегулярно, с существенными задержками, и причиняло беспокойство кредитору, банк может отказаться от разделения кредитной ответственности – гораздо больше гарантий он получает в том случае, когда имеет право потребовать внесение платежа с двух должников.
Для подстраховки большинство банков прописывает в кредитный договор пункт, гласящий, что после расторжения брака обязательства супругов перед кредитором не изменяются – а значит, в случает отказа одного из них от погашения долга, эта обязанность переходит ко второму.
Если же от выплат откажутся оба должника, банк имеет право реализовать заложенное имущество – после удержания всех расходов кредитора недобросовестным заемщикам останутся копейки.
Склонить чашу весов в свою пользу и убедить кредитную организацию в своей благонадежности можно привлечением новых созаемщиков, достойных доверия по меркам банка.
Что делать, если банк отказал вывести заемщика
Банки не всегда соглашаются вывести созаемщика из ипотечного договора. Особенно если она не является вторым супругом, выходящим из ипотеки, например, если она является родителем взрослого ребенка, у которого совместная ипотека. Кредиторы могут посчитать такой уход необоснованным и отказать заемщику.
В этом случае можно попробовать предложить другого созаемщика с аналогичным доходом. Если кредитор по-прежнему отказывает, следующим шагом заемщика будет рефинансирование ипотеки в другом банке.
Для рефинансирования кредита заемщик должен собрать новый пакет документов и представить в банк свидетельство о разводе и соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Если заявка будет одобрена, считается, что предыдущая ипотека выплачена первому банку обоими супругами. Это означает, что в новом кредитном договоре будет только один заемщик.
Это и есть истинная зарплата ипотечного заемщика.
Может ли заемщик отказаться от ипотеки в пользу созаемщика?
Часто такая ситуация возникает между супругами во время развода. Теоретически это осуществимо, но только в том случае, если удастся достичь консенсуса с кредитными организациями и все документы будут составлены правильно. Свадебное решение может стать весомым поводом для банка внести изменения в ипотечный договор. В таких случаях:
- Проверьте, есть ли пример заявления и перечень необходимых документов.
- Возможно, перед заполнением заявления вам понадобится документ о разводе и соответствующем разделе имущества.
- Предположительно, оба супруга должны будут лично посетить банк.
- Если будет принято положительное решение, вам нужно будет подписать новый ипотечный договор или подписать существующий договор и дополнительное соглашение. Кроме того, важно зарегистрировать все изменения в едином государственном реестре собственности.
Может ли созаемщик отказаться от ипотеки
Может, если на это согласится банк. Собственно, согласие кредитной организации имеет ключевое значение в этом вопросе. Важно понимать, что привлечение дополнительного заемщика для кредитора служит гарантией возврата средств. Поэтому уйти по-английски, не попрощавшись с залоговым банком, у созаемщика не получится — условия ипотечного договора этого не допускают. Финансовая нагрузка на оставшегося плательщика возрастет, и из-за таких перемен повышается риск его неплатежеспособности. В чем банк не заинтересован.
Однако существует возможность замены выбывающего созаемщика на нового. Для этого клиент пишет заявление с указанием кандидата в ответственные созаемщики. Банк оценивает его платежеспособность и соответствие другим необходимым параметрам. Если “новичок” отвечает требованиям ипотечной программы, велика вероятность, что банк согласится на включение его в договор.
Без согласия кредитора выйти из числа ипотечных созаемщиков можно только через суд при условии, что для этого будут объективные причины:
- выезд на ПМЖ в другую страну и смена гражданства;
- потеря трудоспособности из-за наступления инвалидности или тяжелого заболевания и тому подобное.
Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия
Нe cлeдyeт пyтaть coзaeмщикa и пopyчитeля. У ниx paзныe пpaвa и oбязaннocти, нo ocнoвнoe oтличиe пopyчитeля в тoм, чтo eгo дoxoды, кaк пpaвилo, yчитывaютcя пoлнocтью, кoгдa бaнк oпpeдeляeт cyммy кpeдитa, a дoxoды coзaeмщикa дoлжны пoзвoлять eмy плaтить в coвoкyпнocти. Нaпpимep, ecли зaeмщик пpoxoдит пo дoxoдy нa 1 млн pyблeй, дoxoдa coзaeмщикa xвaтaeт тoлькo нa 500 тыcяч pyблeй, вмecтe oни мoгyт paccчитывaть 1,5 млн pyблeй, кoтopыe cмoжeт дaть бaнк . A ecли пo этoмy кpeдитy пoтpeбyeтcя пopyчитeль, нaпpимep, дo oфopмлeния oбъeктa в зaлoг, дoxoды этoгo пopyчитeля дoлжны пpoxoдить нa 1,5 млн pyблeй.
Cooтвeтcтвeннo, пpи oпpeдeлeнии мaкcимaльнoй cyммы, кoтopaя бyдeт выдaнa ocнoвнoмy зaeмщикy нa пpиoбpeтeниe жилья, дoxoд пopyчитeля yчитывaeтcя, тaкoй чeлoвeк тaкжe дoлжeн быть плaтeжecпocoбeн. Этo cвязaнo c тeм, чтo oн oбязaн бyдeт пoгacить ocнoвнoй плaтeж и вce пpoцeнты пo ипoтeкe, ecли ocнoвнoй дoлжник пepecтaнeт плaтить бaнкy.
Oднaкo бывaeт, чтo пopyчитeльcтвo пpимeняeтcя в иныx cитyaцияx. Нaпpимep, ecли зaeмщик мoлoдoй и нe cocтoит в бpaкe, пpивлeкaeтcя oдин из poдитeлeй. И нaoбopoт — для вoзpacтныx зaeмщикoв в кaчecтвe пopyчитeля пpивлeкaeтcя oдин из нacлeдникoв пepвoй oчepeди, чтoбы нe дoпycтить пpocpoчки нa пepиoд нacтyплeния cмepти или бoлeзни. B этиx cлyчaяx дoxoд мoжeт вoвce нe yчитывaтьcя.
Eщe ecть вapиaнты, кoгдa y зaeмщикa пpoблeмнaя кpeдитнaя иcтopия — тoгдa пpивлeкaeтcя coзaeмщик или пopyчитeль c xopoшeй кpeдитнoй иcтopии, чтoбы cлeдил зa нaдлeжaщим иcпoлнeниeм oбязaтeльcтвa. Этoт чeлoвeк бyдeт лчинo зaинтepecoвaн в cвoeвpeмeннoм иcпoлнeнии, пocкoлькy в cлyчae пpocpoчeк кpeдитнaя иcтopия иcпopтитcя y вcex yчacтникoв.
Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.
Meждy бaнкoм и пopyчитeль зaключaeтcя eдиный дoгoвop пopyчитeльcтвa, пo кoтopoмy пopyчитeль oбязyeтcя cвoeвpeмeннo пoгaшaть дoлги пepeд бaнкoм, ecли ocнoвнoй зaeмщик пepecтaнeт этo дeлaть.
Пpи этoм пopyчитeль, в oтличиe oт coзaeмщикa, нe имeeт пpaвa нa пoлyчeниe дoли в кyплeннoй квapтиpe, oднaкo мoжeт дoбитьcя тaкoгo выдeлa в cyдeбнoм пopядкe. Taким oбpaзoм, coзaeмщик мoжeт нe дeлaть выплaт бaнкy, нo пpи этoм быть coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecли eгo изнaчaльнo нaдeлили пpaвoм coбcтвeннocти, a пopyчитeль нaпpoтив – нe бyдeт oблaдaть coбcтвeннocтью нa ипoтeчнoe жильe, нo вoзмoжнo бyдeт выплaчивaть дoлг.
Можно ли отказаться от ипотеки при разводе
Отказ от ипотеки при разводе может осуществляться только в рамках Закона, и пройти эту процедуру на практике бывает сложно. До того, как задолженность по ипотечному кредиту не будет полностью погашена супругами, квартира находится в собственности банка. В том случае, если один из супругов теряет свою платежеспособность, то он может отказаться от квартиры, взятой в ипотеку. Также банк может отсрочить платеж, чтобы сохранить недвижимость за гражданином.
Согласно статистике в первые три года семейных отношений распадается более 18 % супружеских пар, многие из которых имеют оформленную ипотеку. Отказ от ипотечной квартиры при разводе может затянуться надолго.
Если супруги просрочили погашение ипотеки более, чем на три календарных месяца, в соответствии с установленными нормами российского законодательства банк имеет полное право распорядиться недвижимым имуществом по своему усмотрению. По этой причине лучше не затягивать с оформлением процедуры отказа от жилья в судебном порядке.
Повлиять на ход решения проблемы могут такие факторы:
- Был ли оформлен брачный контракт до расторжения брачных отношений.
- Когда была оформлена ипотека – до или после вступления в брак.
- Оформляли ли супруги свои отношения в официальном порядке.
Об оформлении брачного соглашения стоит задумываться еще до того момента, как супруги вступают в брачный союз. Такое соглашение в силу требований российского законодательства нотариально заверяется. После заверения оно будет иметь юридическую силу, что в итоге может помочь при отказе от долга по ипотеке.
На гражданский брак не распространяются установленные нормы Семейного кодекса Российской Федерации. И если между супругами не был оформлен брачный договор, в котором бы упоминались условия по ипотечной квартире, то ипотека останется за тем, на кого было оформлено соглашение с банком.
Отвечает управляющий партнер юридической компании ЭНСО Алексей Головченко:
В данной ситуации есть два варианта решения проблемы. Первый: можно обратиться в банк с просьбой перевести кредитный договор только на жену. Если кредитное учреждение не против, тогда это необходимо оформить через нотариуса. Второй вариант: сразу идти в суд, доказывать, что муж не платит за квартиру. Он в свою очередь должен сообщить, что претензий не имеет. Тогда переоформление произойдет на основании решения суда. Выделять маткапитал в данном случае необязательно.
Переоформление кредитного договора на другого человека регламентируется Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно действующему законодательству, переоформить ипотеку можно лишь с согласия залогодержателя, то есть банка.
Ипотека. Произошёл развод. Квартира в собственности на Заёмщице. Развод без детей и суда. Развелись через ЗАГС. Заёмщица выплатила мужу (созаёмщику) 500 тысяч. (половина от выплаченной ипотеки) под расписку, что он 500 тысяч получил и претензий по квартире не имеет. Вопросы: 1. Через сколько после развода он больше не может претендовать? 2. Если выплатить ипотеку полностью сейчас (оставшиеся 1,5 миллиона), сможет ли он претендовать на половину, за минусом 500 тысяч. Полученных под расписку? 3. Может претендовать в любой момент в течении ипотечного кредита, хоть через год, хоть через любое время после выплаты ипотеки? 4. Вывод «созаёмщика» — банк требует его присутствия в офисе! Это очень сложно технически. Кто может раскрыть тему рисков, сроков, действий полностью?
Созаемщики – для чего они нужны банку?
Созаемщик располагает теми же правами и обязанностями, что и заемщик и если в договоре не оговаривается иное, то созаемщик обязан совместно с заемщиком производить причитающиеся оплаты по кредитному договору. Такой вид ответственности созаемщика называется – солидарной ответственностью.
Ввод созаемщика для банка это, в первую очередь, минимизация своих рисков. К примеру, доход заемщика не позволяет ему рассчитывать на получение одобрения по кредиту, а совокупный доход с созаемщиком – перекрывает необходимую сумму, в этом случае банк предоставляет кредит обоим. Если ввиду каких-либо жизненных обстоятельств (потеря работы) заемщик не может далее выполнять свою часть обязательств по оплате, то банк имеет полное право требовать оплаты с созаемщика.
Бывает, что у службы безопасности банка есть замечания к заемщику, вернее к его кредитной истории, в этом случае, если у созаемщика с историей все в порядке, то вероятность одобрения выдачи кредита со стороны банка, значительно вырастает.
Муж и жена становятся созаемщиками автоматически, при этом без разницы – работают оба или только один и кто из них выплачивает кредит. Все нажитое имущество супругов – совместная собственность и даже в том случае, если документально недвижимость оформлена только на одного, априори принадлежит она двоим. В случае начала бракоразводного процесса, имущество будет разделено пополам, кроме тех случаев, когда перед свадьбой был заблаговременно составлен и подписан брачный контракт.
Вывод бывшего супруга из созаемщиков – обязателен?
Для включение второго супруга в число созаемщиков, при оформлении заявления на выдачу ипотечного кредита, банк требует обязательного присутствия второго супруга. Приобретенная недвижимость будет считаться совместно нажитой супругами собственностью. Поэтому не имеет значение трудоустроен второй супруг на сегодняшний день или нет, он автоматически становится созаемщиком.
Развод признается основанием для вывода одного из супругов из созаемщиков, но это правило имеет исключение и не во всех случаях обязательно.
Если будущий бывший супруг уверен и считает, что после развода он не будет претендовать на долю в имуществе, то можно подавать в банк соответствующий пакет документов, для вывода из созаемщиков. Если ситуация противоположная и есть интерес к ипотечной недвижимости, то даже после развода супруги продолжают оставаться созаемщиками по договору кредитования.
Выход созаемщика при расторжении брака
Если в период развода один из супругов желает выйти из ипотечного кредита, то для этого есть несколько способов:
- Решение суда на раздел собственности. Выплату долга должен взять на себя один из супругов. При этом у него остается право собственности на недвижимость. Вторая сторона выходит из кредитного договора и лишается прав на квартиру.
- Один из супругов должен предоставить банку полный пакет документов. Кроме паспорта и трудовой книжки нужно принести справку о доходах. Изучив документы, банк утверждает или отклоняет вывод созаемщика.
- Заключается дополнительное соглашение о выводе участника договора.
Расторжение через суд
Обращаться в суд следует с подготовленным пакетом документов. К иску необходимо приложить документы об изменении благосостояния и отказ банка. Иногда от ипотеки отказываются при утрате дееспособности. В данном случае потребуются медицинские справки.
Некоторые заемщики идут на многое, чтобы избавиться от ипотеки. Помните, что намеренный обман банка и предоставление фальшивых справок, могут повлечь серьезные судебные разбирательства и грозят уголовным делом.
Иски заемщиков не всегда позволяют добиться закрытия договора. Нередко суд выносит приговор в пользу кредитной организации. Если же банк нарушает права клиента (повышает процентную ставку или изменяет иные пункты договора в одностороннем порядке), суд может обязать финансовое учреждение расторгнуть кредитное соглашение.
Считаете, что ваши права нарушены? Обязательно укажите на нарушения в иске. Необходимо предоставить документы, подтверждающие данный факт. При выявлении действий, не соответствующих нормам законодательства, по решению суда договор ипотеки будет расторгнут. Заемщика могут обязать осуществить единовременную выплату кредитору. Нередко заявитель освобождается от долгового обязательства, а квартира реализуется.