Порядок и особенности выдела земли из общей долевой собственности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок и особенности выдела земли из общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Что собой представляет выдел участка? Это процедура, при которой находящаяся в долевой собственности земля разделяется на несколько независимых участков пропорционально долевой собственности отдельных участников, и каждый из них получает отдельный земельный надел. При этом может быть выделен только один участок, несколько, или вся общая земля разделена на отдельные наделы. В случае, если выделяется только один или несколько участков, остаток земли остается в той же форме собственности, что и существовал до этого, меняется только его размер и конфигурация.

Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности

Если у одного (или нескольких) совладельцев возникла необходимость выделить в единоличное владение часть объекта недвижимости, то поступить можно двумя способами:

1. Заключить с остальными владельцами соглашение. Это наиболее предпочтительный вариант.
2. Обратиться в районный суд с исковым заявлением о выделении участка из общей собственности.

Это может понадобиться при следующих обстоятельствах:

• нет документов, подтверждающих право владения и распоряжения долей;
• документы имеются, но допущена ошибка в размере доли или иных сведениях (об участке, владельце и т.д.);
• невозможность договориться и заключить соглашение в досудебном порядке с остальными сособственниками;
• наличие спорных вопросов с местной администрацией по поводу принадлежности участка;
• иные причины, требующие вынесения обязательного судебного решения (споры о наследстве, раздел имущества между членами семьи и т.д.)

Зачем нужен выдел земли

У каждого совладельца, конечно, свои причины выдела доли, из них самыми распространенными являются три:

• для дальнейшей продажи;
• чтобы подарить или оставить в наследство;
• для возведения какой-либо постройки.

Рассмотрим их подробнее.

1. Продажа. Итак, вы владеете долей ЗУ. Использовать его по назначению вы не хотите, более того, вы остро нуждаетесь в деньгах, но другие совладельцы не хотят продавать его, выплачивать вам компенсацию за вашу часть земли они тоже не согласны. Что остается? Выделить долю в натуре, сформировать новый надел, зарегистрировать его и получить документы на право собственности. Теперь вы вольны делать со своим земельным паем все, что захотите, в том числе и продавать.
2. Дарение. Как говорилось выше, после того, как вы выделите свою часть земли физически, то есть произведете выдел в натуре, вы сможете ее подарить, либо оставить в наследство любому гражданину, независимо от желания бывших совладельцев общего пая земли.
3. Строительство. Вы решили пристроить к дому, находящемуся в долевой собственности еще одно помещение, либо хотите возвести какую-либо постройку, но совладельцы ЗУ против любого строительства. Пока вы владеете только долей объекта недвижимости, а другие совладельцы не согласны с вашим решением, вы не сможете этого сделать, как бы ни старались. Любое строительство на земле, находящейся в долевой собственности без согласия всех совладельцев незаконно. Но, выделив свою долю надела в натуре, вы сможете построить домик, гараж, баню, либо пристроить к уже существующему дому еще одно помещение.

Закон предлагает два варианта:

• принятие решения на общем собрании участников долевой собственности (пайщиков) с утверждением проекта межевания земельных участков;
• заинтересованный пайщик заключает договор с кадастровым инженером (далее по тексту я буду использовать аббревиатуру КИ) в индивидуальном порядке и согласовывает проект межевания земельных участков с другими пайщиками.

Оба варианта являются альтернативными способами и применяются независимо друг от друга. Для заключения договора с КИ предварительное общее собрание или попытка его проведения не требуется.

О независимости друг от друга предложенных способов прямо указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.04.2014 N 12-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 — 6 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

Такой подход нашел отражение в новом регулировании процедур образования земельных участков в счет земельных долей сособственников, различающихся в зависимости от варианта выдела земельного участка — путем принятия общим собранием участников долевой собственности решения, которым утверждаются проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, либо путем определения отдельными сособственниками размеров и местоположения границ выделяемых в счет их земельных долей земельных участков, проект межевания которых, подготовленный кадастровым инженером, подлежит обязательному согласованию с остальными сособственниками посредством их извещения или размещения необходимых сведений в средствах массовой информации.

Избрав указанные варианты в качестве альтернативных способов реализации участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения права на выдел участка в счет своей земельной доли…

Если кто-то уверяет в обратном и предлагает строить на таком «обратном» правовую позицию в суде, то это явная некомпетентность специалиста. Позиция КС РФ достаточно старая и неоднократно «объезженная» в судебной практике.

Какой из двух способов выбрать?

Решение вопроса на общем собрании носит коллективный характер, зависит от мнения большинства и имеет некоторые организационные проблемы. Как минимум, вызывает сложность собрать несколько десятков человек в одном месте.

С 2018 года кворум на общем собрании составляет не менее 50 процентов от их общего числа. Если всего двести пайщиков, то для наличия кворума надо набрать минимум сто человек. Поэтому, после 2018 года выдел земельных долей через проведение общего собрания на практике почти не встречается.

Заключение договора с КИ носит индивидуальный характер, не зависит от коллективного разума и не требует прямой необходимости координировать свои действия с остальными пайщиками.

Способ имеет универсальный характер:

• можно выделять одну земельную долю, принадлежащую одному пайщику;
• можно выделить несколько паев одновременно, принадлежащих одному или нескольким собственникам;
• можно из одного пая выделить как один участок, так и несколько.

Подводя итог дилеммы: если не знаете каким путем пойти или у вас противоречивая информация с кашей в голове, то смело ищите кадастрового инженера и не усложняйте себе жизнь.

Последовательность выделения доли

Итак, когда добровольное согласие всех собственников земельного участка не может быть достигнуто по каким-либо причинам и невозможен бесконфликтный выдел доли в натуре земельного участка, исковое заявление в суд должен составить тот, кто желает стать единоличным владельцем своей части недвижимого имущества.

Для принятия успешного решения в его пользу он должен будет представить следующие документы:

• подтверждение права собственности на землю;
• неопровержимые доказательства того, что добровольный раздел совместного имущества невозможен;
• объяснение причин, по которым необходимо проведение землеустроительной экспертизы.

Когда можно выделить долю.

Действующее законодательство устанавливает условия, при соблюдении которых можно произвести выдел доли в натуральном виде.

К таковым относятся следующие:

1. Выдел может быть произведен, если это не нанесет несоразмерного ущерба общему имуществу. Проще говоря, если выдел доли повлечет негативные последствия для исходного участка, от подобного рода затеи стоит отказаться.
2. Выдел осуществляется соразмерно стоимости доли в праве. И здесь нужно уточнить такой момент: выделенный участок может оказаться меньше. Обусловлено это тем, что на стоимость земли влияет ряд факторов, в том числе местоположение и характеристики конкретного объекта. К примеру, участок, расположенный рядом с водоемом, может оказаться дороже, не смотря на то, что по площади будет уступать участку, удаленному от воды.
3. При выделе доли в натуре необходимо соблюсти минимальный размер выдела. Если участок меньше, выдел невозможен. Так, например, выделяемая доля в Московском регионе должна соответствовать площади:
   • 0,06 га, если участок предназначен для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
   • 0,04 га, если назначение земли — огородничество;
   • 2 га, если земля выделена под ведение фермерского хозяйства.
4. Если доля ничтожно мала, и выделить ее не представляется возможным, допускается выплата инициатору выдела денежной компенсации в размере стоимости доли в праве.

Порядок проведения процедуры

Чтобы провести оформление пая земли, своей доли в собственность, нужно действовать строго в установленном порядке процедуры. Обязательно проводится межевание участка, кадастровые работы.

• Для выполнения их приглашается специалисты, имеющий лицензию и профессиональное оборудования. Что дает межевание? У участка появляются четко выраженные границы, закрепленные документально в кадастровом реестре.
• Следующий шаг – юридическое оформление нового ЗУ, его нужно поставить на кадастровый учет. Регулируется постановка на кадастровый учет участка из общей долевой собственности по статье 24 Закона о кадастре.
• Адрес участку также нужно присвоить, это делается обычно тогда, когда уже проведено межевание, но еще не осуществлен кадастровый учет. Но можно выполнить такую задачу и после постановки на учет, все зависит от обстоятельств.
• Последний шаг – государственная регистрация прав собственника.
• Государственный кадастр должен учесть изменение границ территории, находящейся в долевой собственности.

Обязательным этапом выделения участка является проведение собрания участников долевой собственности, они должны принять совместное решение о преобразовании части территории в собственность.

На общем собрании утверждается проект межевания ЗУ, перечень собственников, которые станут владельцами образуемых участков (их может быть несколько). Также производится на собрании перерасчет долей на исходный участок.

Решение вопроса через суд

Нередко возникают и конфликты по поводу отделения части территории от земли в общей долевой собственности. Дольщиков может не устраивать уменьшение территории, что приводит к невозможности ведения хозяйственной деятельности, например. Падает прибыльность использования земли или возникают другие трудности.

Что делать тому дольщику, который решился на отделение?

• Решить спор с учетом всех нормативов законодательства может суд. Необходимо подать в суд общей юриспруденции заявление с описанием сложившихся обстоятельств.
• К иску прикладываются правоустанавливающие документы о доле собственности на земельную площадь.
• Приводятся доказательства того, что без вмешательства суда нет возможностей выделить часть земли.
• Стоит потребовать и проведение независимой экспертизы.

В судебном разбирательстве должны участвовать все дольщики, так как речь идет об их интересах.

Случаи, когда происходит выдел доли ЗУ

Из общего имущества никто из сособственников не может потребовать выдела доли другого совладельца. Выдел доли – это право сособственника, но не его обязанность.
Этот принцип основывается на нескольких составляющих:

• сособственники не могут быть лишены, ограничены в праве выдела;
• выдел происходит исключительно по желанию сособственника, закон не предъявляет императивных требований к сособственнику относительно выделения доли.

Закон не может лишить сособственника права на его долю. При условии, что это просит другой совладелец при выплате компенсации. Это положение следует из судебной практики (определение вС РФ от 07.02.2008, под N242-O-O). Позиция ВС РФ устанавливает невозможность применения императивных норм в этом вопросе, а также положений, изложенных в судебной практике.

Закон в вопросе выдела, выплаты компенсации помочь не может, так как императивность в этом вопросе не предусмотрена. Тем не менее, устанавливает несколько вариантов выдела, при которых могут осуществляться компенсационные выплаты в денежном эквиваленте. Речь идет о принудительном способе выдела, если сособственники не договорились между собой и нуждаются в содействии суда.

Существуют претензии между наследниками или бывшими мужем и женой относительно доли каждого из них. Суд рассматривает их по основаниям:

1. У доли сособственника отсутствуют правоустанавливающие документы.
2. Размер доли указан некорректно в документах.
3. Несогласие с действиями совладельцев ЗУ.
4. Помехи, создаваемые сособственникам со стороны местной администрации.

Окончательное решение суда зависит от обстоятельств сложившейся ситуации.

Допускается один из трех вариантов судебного решения:

• полное удовлетворение иска о выделе доли земельного участка в общей собственности дольщиков;
• назначить дополнительную экспертизу с привлечением кадастрового инженера;
• заменить выдел доли компенсацией в денежном эквиваленте.

Важно понимать, что нарушения судебной процедуры могут привести к отказу в рассмотрении искового заявления.

Недопустимо выделять долю земли в натуре, если:

1. Имеются риски нанести ущерб общему земельному участку.
2. Возможный выдел понизит стоимость земельного надела.
3. Территория потеряет свой статус после выделения доли (например, станет непригодной для сельскохозяйственной обработки).
4. Угроза нарушения прав третьих лиц (соседей).
5. Официальный запрет выделять доли из общей собственности – связан с целевым назначением земли.

Пример:

Кировский районный суд г. Тольятти Самарской области рассматривал дело о выделе доли земельного участка в натуре.

Заявителем-истцом выступал член товарищества Бойко, а ответчиками Иванов, Курин, а также Хорошилов.

Бойко хотел выделить ¼ долю земельного участка на основании ст. 11.5 ЗК РФ, в связи с тем, что хотел отдать участок в аренду. Ответчики были против выдела доли, поскольку считали, что такое действие нарушит целостность земельного участка. Они не хотели, чтобы Бойко отрезал себе лучший кусок земельного надела, в связи с чем стоимость земли товарищества резко упадет.

Выслушав мнения сторон, суд назначил землеустроительную экспертизу на местности. Спустя некоторое время пришли результаты. Судьи убедились, что выдел ¼ доли в натуре приведет к серьезному падению цены участка. Следовательно, от такого выдела пострадают в первую очередь ответчики, поскольку они продолжат пользоваться участком товарищества на равных правах.

Суд предложил сторонам альтернативный вариант – заключить мировое соглашение о выплате компенсации за выдел доли в натуре. Ответчиков и истца такой вариант устроил. Стороны взяли время на расчет компенсации с учетом стоимости ¼ доли истца в общем имуществе на землю.
Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   Москва и Область
3. Санкт-Петербург и область

-юристу БЕСПЛАТНО!

Отправляя данные вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением.

Как выделить земельный участок в натуре из общей долевой собственности

Если у одного (или нескольких) совладельцев возникла необходимость выделить в единоличное владение часть объекта недвижимости, то поступить можно двумя способами:

1. Заключить с остальными владельцами соглашение. Это наиболее предпочтительный вариант.
2. Обратиться в районный суд с исковым заявлением о выделении участка из общей собственности.

Это может понадобиться при следующих обстоятельствах:

• нет документов, подтверждающих право владения и распоряжения долей;
• документы имеются, но допущена ошибка в размере доли или иных сведениях (об участке, владельце и т.д.);
• невозможность договориться и заключить соглашение в досудебном порядке с остальными сособственниками;
• наличие спорных вопросов с местной администрацией по поводу принадлежности участка;
• иные причины, требующие вынесения обязательного судебного решения (споры о наследстве, раздел имущества между членами семьи и т.д.)

Раздел производится в отношении любой недвижимости: квартир, земельных участков. Основным НПА, регулирующим порядок раздела участков земли, выступает ЗК РФ. Раздел по правовой природе порождает образование одного, нескольких участков, имеющих самостоятельную юридическую судьбу.

Кроме того, N218-ФЗ устанавливает требования, сопровождающие раздел земельного надела. Государственная регистрация прав осуществляется в отношении всех земельных участков, созданных по итогам раздела.

Порядок выделения доли земельного участка установлен N101-ФЗ от 2002. Из общего участка, который находится в режиме долевой собственности, отделяется его часть. Исходный объект недвижимости остается, но его границы меняются.

Выдел и раздел имеют общие основания, которые приводят к регистрации перехода права собственности:

• решение о разделе, объединении ЗУ частных собственников;
• соглашение с аналогичным описанием.

Статьи ЗК РФ, в частности 11.4 и 11.2, сообщают, что исходный объект недвижимости заканчивает юридическое существование с момента государственной регистрации перехода прав на вновь созданные земельные наделы.

Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.

Далее, мероприятие проходит ряд этапов:

1. Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
2. Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
3. Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.

Чем выдел отличается от раздела

Для начала разберём, чем выдел доли отличается от раздела.

Раздел земельного участка – это процедура, когда из одного объекта делают несколько. В данном случае, один объект перестаёт существовать, а в замен этого появляются два и больше новых. В ходе разделения участка все собственники продолжают также владеть всеми участками и наделены теми же правами на них. Данное право закреплено Земельным кодексом Российской Федерации и прописано в статье 11.4.

Выдел доли земельного участка предусматривает то, что бывший владелец или совладелец будет иметь права только на ту часть участка, которая теперь ему по закону принадлежит. Выдел может производиться только с земельного участка, который пребывал в долевой собственности.

После выделения участок уже делится в новых границах. Разделение территории не может быть, если участок относится к садовому кооперативу или он является государственной или муниципальной собственностью.

Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами. Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

• подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);
• соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).

Нюансы права совместной собственности на землю

В случаях, когда земельным наделом владеют двое или более лиц без выделения долей, а и другими законодательными актами не установлен другой правовой режим, устанавливается режим общей совместной собственности. Это означает, что собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников.

Так, покупка недвижимости супругами в браке (в том числе – земельного участка) предполагает, что совершение любых действий по распоряжению ею требует нотариально заверенного согласия мужа или жены.

Если сделка совершена без согласия второй стороны, она может быть признана недействительной в течение 1 года с момента, когда второй супруг должен был узнать или узнал о совершении подобных действий. Это положение закреплено в ст. 35 .

Правовые последствия выдела земельного участка

Правовые последствия выдела земельного участка могут быть следующие:

• Исходный (преобразуемый) участок изменяет свои площадь и границы, в остальном его правовой режим остается прежним.
• Вновь созданный (выделяемый) участок учитывается в качестве самостоятельного объекта недвижимости. По умолчанию он обретает правовой режим исходного объекта: относится к той же категории и территориальной зоне, касательного него разрешены те же виды использования.
• После выдела сервитуты и обременения продолжают действовать в том же правовом объеме и территориальных границах.
• Дольщик, по заявлению которого выделен участок, становится его единственным собственником. Он утрачивает право долевой собственности на уменьшенный исходный участок.
• Остальные дольщики сохраняют свои права на преобразованный участок, их доли пропорционально увеличиваются. Учитывая, что площадь объекта общей собственности уменьшилась, объективно объем прав совладельцев остается прежним, то есть в случае раздела они смогут претендовать на ту же площадь, что и ранее.

Похожие записи:

• Как платить земельный налог в 2023 году
• Экономия на ЖКХ: как отключить те услуги, которыми вы не пользуетесь
• Как закрыть ООО с 1 учредителем [2022]