Почему рискованно покупать недвижимость, владелец которой пенсионер?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему рискованно покупать недвижимость, владелец которой пенсионер?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За последние 20 лет в Росси выросла продолжительность жизни. Пожилых продавцов просто стало больше. Более того, болезни, связанные с психическими нарушениями, приходятся на более поздние годы жизни. Именно они представляют опасность для покупателя.
Главная проблема. Исключить признание недееспособности на 100% невозможно.
Главная проблема, в случае с потенциальной недееспособностью, в том, что документа, с помощью которого можно исключить признание гражданина недееспособным, не существует.
“Популярные” сегодня справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (справки НД/ПНД) — это, лишь информация о наличии/отсутствии болезни, которая может привести к недееспособности, а может и не привести.
Продавец может состоять на учете, но признан недееспособным не будет. А может не состоять — но будет признан. Чаще всего одно следует из другого. Но не всегда.
Более того, недееспособность гражданина может быть установлена судом после смерти гражданина. Экспертиза на установление недееспособности может быть проведена посмертно.
По сути, покупая квартиру у пожилого человека, покупателю нужно оценить вероятность признания продавца недееспособным.
А для этого он должен решить три задачи:
В чем заключаются риски?
Говоря в общем, риск один — уже после покупки недвижимости сделку признают недействительной, и вы будете долго возвращать свои деньги обратно, а вероятно, — не получите вообще. Почему такая ситуация возможна?
1. Продавец не отдавал отчёт в своих действиях
Например, в силу каких-либо заболеваний продавец имеет статус недееспособного (такое постановление может быть вынесено только судом). В данном случае сам человек не может принимать решения о сделке, за него действует попечитель. Документы, подписанные недееспособным, не являются законными.
Однако даже без данного статуса сделку могут отменить. Например, после тяжёлой болезни или эмоционального потрясения человек мог не понимать, что он продаёт квартиру, тем самым теряя место жительства. При этом он будет считаться здоровым, но имевшим на момент подписания договора временное расстройство психики.
2. Продавец был обманут
Нередки случаи мошенничества, когда пожилых людей запугивают, вводят в заблуждение, принуждают продавать квартиры. Схемы обмана различны. Если в будущем это раскрывается в суде, то недвижимость вернут изначальному собственнику.
Обратите внимание, если жилье выставлено по существенно заниженной цене. Сделки, в которых квартира предлагается по невыгодной продавцу цене, называют кабальными. Речь о том, что покупатель воспользовался тяжёлым материальным положением человека, например, когда тому требовались деньги на лечение.
3. Собственник не понимал, что делает
В разных ситуациях, где причинами может быть и возраст, и влияние мошенников, человек может просто не понимать, что он именно продаёт квартиру, то есть лишается места проживания. Подписание договора он трактует как-то иначе.
Ограничение дееспособности
Если близкие родственники понимают, что пожилой человек в силу своего возраста не может адекватно воспринимать реальность, понимать происходящее, нести ответственность за свои действия, то можно признать его ограниченно дееспособным. Присвоение данного статуса возможно только в суде.
В обязательном порядке осуществляется судебно-психиатрическая экспертиза, на основании которой судьей оценивается психическое здоровье пожилого человека.
За человеком, которого ограничили в дееспособности, сохраняются все права. Однако проведение серьезных сделок (с квартирой, домом) под запретом. Такая сделка возможна только после письменного согласия попечителя (его назначают органы опеки либо суд).
Поэтому злоумышленникам не удастся обманным путем получить квартиру. Ведь сделка, которая не одобрена попечителем, автоматически признается ничтожной.
Дополнительный контроль выявляется со стороны органов опеки. Они не позволят попечителю дать согласие на сомнительную сделку с имуществом, которая влечет отчуждение квартиры у пожилого человека.
Покупка квартиры у пожилого человека
документы на квартиру хорошо проверяйте, чтобы там не было выписанных в никуда.
Стоимость квартиры ниже рынка всегда очень подозрительно. Я однажды столкнулась с тем, что квартира всего тысяч на 100 была дешевле рынка (это всего 2,5% при стоимости квартиры 4 миллиона, а не 20% как в вашем случае). И то при проверке оказалось, что раньше в квартире жил мужчина, который сейчас за убийство сидит в колонии. При этом он был выписан из квартиры до ее приватизации.
12, к сожалению риск никуда не девается, когда есть наследство в передаче, если точно не проверяли, были ли обойденные наследники и пр, в этом и проблема, что могут появляться нюансы и через много лет, и неучтенные наследники заявляют на права, и бывшие несовершеннолетние. Именно момент «наследство от какого-то дяди» тонкий какой-то, все торопились поскорее избавиться от квартиры, кто знает, какие подводные камни были, может стечение обстоятельств, а может не все так просто — поэтому и считаются такие сделки рискованными, риски не исчезают после оформления вами собственности
Покупка квартиры у пожилого человека риски
Есть люди, кто дожив до старости остались разумными и адекватными, но тем не менее люди в пожилом возрасте — достаточно специфичная категория граждан. Некоторые из таких не всегда отдают отчет своим поступкам, и по ряду причин, плохо ориентированны в современном мире. Может стать так, что сделку с таким продавцом признают недействительной с формулировкой «действовал, не понимая последствий», т.е. признают недееспособным. Чтобы обезопасить себя, стоит как можно более корректно попросить справку от психоневрологического диспансера. А на этапе передачи денег оформить расписку о получении денег его рукой, что расчет сделан и претензий не имеет.
- позаботиться о пожилом человеке-продавце. Проследить за последствиями сделки для продавца: ситуация должна складываться для него благополучна и не ущемлять его права или ухудшать условия жизни. При таких условиях, для оспаривания сделки не будет причин.
- уже говорилось выше, необходимо предоставить продавцу справки от нарколога и психиатра, подтверждающие его дееспособность. Это поможет исключить возможное обращение в суд либо самого продавца, либо органов опеки и др. третьих лиц, об его обмане и принуждении, когда по состоянию здоровья пожилой человек недееспособен.
- оформить регистрацию по новому месту проживания продавца заранее до продажи квартиры (покупателю оставить копию себе). Для своей безопасности подробнее узнать где, с кем будет жить пожилой продавец. Исключить риск продавца остаться на улице, чтобы потом не было претензий в мошенничестве.
Уход за пенсионерами в обмен на квартиру
Поэтому предполагается, что сиделка или опекун будут бесплатно проживать в квартире одинокого пенсионера, при этом обязательно помогать ему, выполнять его просьбы, поручения, распоряжаться имуществом с выгодой для пенсионера.
- завещатель может несколько раз переписывать завещание, при этом не уведомлять об этом того, кому завещается квартира. И если у ухаживающего человека и старушки испортились отношения, то бабушка может смело изменить свою точку зрения и поменять завещание;
- нередко после смерти собственника квартиры права на недвижимость пытаются заявить его родственники, о которых ухаживающий человек даже никогда не слышал. В результате, если он хочет, чтобы квартира досталась ему, предстоит долгое судебное разбирательство. И далеко не всегда суд встает на сторону того, кому была завещана квартира.
Покупка квартиры у пожилого одинокого человека – риски и нюансы
Если нам так уж приглянулась для покупки квартира одинокого, пожилого и/или «не сильно здорового» человека, то нам следует принять дополнительные меры безопасности.
Чтобы исключить лишний риск, нам нужно будет, как это ни странно звучит, самим позаботиться о нашем одиноком пожилом Продавце, при покупке его квартиры. Т.е. проследить, чтобы последствия сделки для него оказались разумны и благоприятны, чтобы его условия жизни явно не ухудшились, и чтобы сделка не приводила к очевидному нарушению его прав или ухудшению его материального состояния (в т.ч. не являлась для него кабальной).
Тогда серьезных поводов для оспаривания сделки мы ему не оставим.
Какие именно права Продавца из «группы риска» могут быть нарушены/ущемлены, и как этого не допустить, мы можем уточнить на дополнительной консультации юриста, применительно к конкретной сделке.
Пенсионеры больше не смогут распоряжаться собственной квартирой: новый законопроект Госдумы
Государственная Дума Российской Федерации вновь вынесла на обсуждение вопрос о создании закона, лишающего пенсионеров права самостоятельно совершать сделки с квартирами и домами, находящимися в собственности.
Впервые вопрос о законопроекте был поднят несколько лет назад. Тогда инициатива депутатов не получила одобрения общественности.
Планируется, что закон будет распространяться на людей в возрасте старше 70 лет. Новые правила запретят гражданам обменивать, дарить, продавать, сдавать в аренду или завещать квартиру.
Власти намереваются принять закон с целью ограничения мошенничества со сделками в отношении пенсионеров. За изменения уже выступили многие депутаты, посчитавшие, что жители страны старше 70 лет не могут правильно оценить ситуацию и способны попасть в руки злоумышленников. Согласно статистике за несколько лет в России на 20% увеличилось количество заключений юристов о «черных» сделках.
Первым делом, первым делом — документы! Что проверить при покупке наследственной квартиры (список)
- Изучение бумаг — первооснова в решении приобрести конкретную жилплощадь. Возможно, что уже там вскроются нюансы, которые смогут вас уберечь от дальнейшего разочарования. Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство расскажут о многом. Последнее — единственный документ, являющийся основание для получения квартиры в наследство.
- Паспортные данные и наследника должны побуквенно совпадать во всех документах. И чтобы без помарок, это важно. Стоит добавить сюда историю квартиры, архивные документы по переходу права собственности, технический паспорт, экспликацию помещений, данные по обременению квартиры.
- Последние квитанции ЖКХ помогут убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Хотя, по общим правилам новый собственник будет отвечать только за долги по капремонту, а не по всем задолженностям, это все равно неприятный подарок новому владельцу.
- Выписка из домовой книги покажет количество прописанных в квартире людей или их отсутствие. Это важно, потому как вопрос с описанными ранее пожизненно проживающими родственниками и вписанными в завещание, всплывет тут же, на этом этапе проверки.
Извечный вопрос — а стоит ли?
Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.
Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.
Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.
Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости. При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.
Доверяйте надежным защитникам и будьте внимательны сами при выборе нового жилья!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Первый опасный признак – жилье продается без трехлетнего владения, т.е. наследник (продавец) готов оплачивать налог (для резидентов 13%, для нерезидентов 30%). Сумма налога достаточно велика, у наследника должны быть веские причины не ожидать истечение минимального срока владения недвижимостью. К примеру, неурегулированный спор с другими наследниками.
Второй опасный признак – квартира унаследована от наследодателя мужского пола. Нередко случается, что у мужчин-наследодателей имелись внебрачные дети, существование которых было неизвестно в «основной» семье. Либо известно было, но в участии раздела наследства им умышленно препятствовали. И претензии «неучтенных» наследников создадут для покупателя жилплощади серьезные проблемы.
Положены ли налоговые льготы при покупке квартиры для пенсионеров в 2022 году
Не все граждане в РФ осведомлены о том, что законодательно установлены льготы для пенсионеров при приобретении квартиры, на которые они вправе рассчитывать при соответствии определенным критериям.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:
(Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Итак, рассмотрим, положены ли налоговые льготы при покупке квартиры для пенсионеров в 2022 году, каким именно категориям, суть данных льгот и законодательное регулирование.