Долгосрочный договор аренды нежилого помещения особенности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долгосрочный договор аренды нежилого помещения особенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основное отличие долгосрочного договора аренды от краткосрочного — необходимость государственной регистрации. Кроме самого договора, обязательной регистрации подлежат все дополнительные соглашения, например, о пролонгации, а также расторжение договора.
Договоры аренды бывают срочные и бессрочные — в зависимости от того указан в тексте конкретный срок аренды или нет. Срочные договоры подразделяются на краткосрочные и долгосрочные. Если срок договора аренды нежилого помещения менее одного года, то он считается краткосрочным, если более одного года — долгосрочным.
Основные положения долгосрочной аренды закреплены в Гражданском Кодексе РФ.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Преимущества и недостатки
Преимущества для собственника недвижимости:
- получает стабильный доход;
- исключается возможность финансовых провалов из-за отъезда арендаторов (это возможно при кратковременной аренде).
Для арендатора:
- ставки долгосрочной аренды ниже, чем краткосрочной;
- получение периода действия пониженных базовых арендных ставок, что дает возможность стабилизации и развития бизнеса на новом месте;
- в долгосрочную аренду сдаются, в основном, качественные площади классов А и В+ — офисы, торговые точки, складские помещения;
- возможность не уплачивать обеспечивающий платеж, а заменить его банковской гарантией.
Недостатки:
- Более длительное и затратное оформление документов.
- Сложнее преждевременно расторгнуть договор.
Что такое договор аренды на часть нежилого помещения
Договоры аренды нежилого помещения или их частей можно заключать между юр. лицами, ИП, физ. лицами. Аренда – это гражданская сделка, по которой объект или его часть передаются во временное пользование другому лицу за плату. С принятием Закона № 218-ФЗ была официально подтверждена возможность ставить на временный учет часть помещений, зданий или сооружений, тогда как ранее эта практика была неоднозначной.
Вот самые важные моменты, которые нужно учитывать для заключения договора аренды:
- чаще всего в аренду сдаются части помещений в торговом центре, объектах коммерческой недвижимости;
- чтобы заключить договор на часть помещения, не обязательно ограждать ее конструкциями или стенами (например, для передачи части для офиса или под торговую точку можно установить временную перегородку, прилавок);
- границы и площадь части помещения нужно описать в договоре между физическими или юридическими лицами, ИП;
- часть помещения сохраняет то же целевое назначение, что и основной объект (например, на этаже в большом торгом центре можно выделить несколько мест под прилавки, вендинговые аппараты, банкоматы);
- все условия договора определяются сторонами (ответственность, состояние помещения, размер платы и т.д.).
Договор аренды нежилого помещения заключается между собственником и арендатором, регистрируется через Росреестр при сроке действия от 1 года. Целью аренды части объекта обычно является ведение коммерческой деятельности. Назначение, по которому можно использовать арендуемую часть, описывается в договоре. Размер арендной платы и меры ответственности определяется по согласованию между сторонами.
Технический план для регистрации договора аренды части
Для регистрации и кадастрового учета долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. Согласно Приказу МЭР № 953 технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. Еще с 2017 года основанием для изготовления техплана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно.
Техплан изготавливает кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Для оформления технического плана изучается договор аренды, запрашиваются кадастровые сведения. Также инженер проведет обследования на месте, перенесет границы части помещения в схему технического плана. Кадастровые инженеры Смарт Вэй выполнят все необходимые работы максимально быстро, в строгом соответствии с Приказом № 953. Заполненный технически план будет выдан на диске.
- Сведения о договоре аренды, заключённом на срок более 12 месяцев, нужно внести в ЕГРН. Условия документа начинают действовать в момент регистрации в Росреестре.
- Если договор аренды недвижимости на срок более года не зарегистрировать, наследники владельца не будут его исполнять, а арендатор не сможет вычесть сумму арендных платежей из налогооблагаемой базы или получить лицензию на коммерческую деятельность в помещении.
- Заявление можно подавать в МФЦ или Росреестр. Нужно оплатить госпошлину и взять с собой договор аренды, акт передачи, паспорта участников и доверенности представителя, учредительные документы юрлица, а также документы владельца на право собственности на недвижимость.
- Дополнительные документы потребуются, если собственник несовершеннолетний или недееспособный, арендуется только часть дома или офиса, недвижимость куплена владельцем в браке, для компании-арендатора сумма арендных платежей превышает четверть от стоимости всего имущества или если объект недвижимости находится в залоге у банка.
- Договор зарегистрируют за 7 дней, если обратиться в Росреестр, и за 9 дней, если прийти в МФЦ.
- Регистрацию могут приостановить, если собственник запретил выполнять сделки с недвижимостью без своего присутствия, предоставлены не все документы, в них есть несоответствия, недочёты или на плане объекта присутствуют красные линии.
- После регистрации договора любые его изменения, допсоглашения и расторжение также необходимо регистрировать.
В каких случаях возможно заключение договора без конечного срока действия
Федеральным законом №122 указываются следующие случаи, в каких осуществляется регистрация договора аренды на неопределенный срок:
- Если две стороны соглашения не смогли прийти к единому мнению и не установили конечный срок прекращения деловых отношений. При таком варианте в документе указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
- Когда стороны (сдающий в аренду владелец и принимающий в пользование) имеют заинтересованность в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 10,20,30 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока. Особым условием является необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения документа за определенное время. Обычно в таких договорах прописывают срок около 3 месяцев (в соответствии с требованиями законодательных актов).
Как составить договор аренды
Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор аренды за 11 минут. Более подробный материал по договорам аренды ниже.
Инструкция по подготовке договора аренды
В договорные арендные отношения приходилось вступать многим из нас: снимать жилье или помещение для офиса, брать напрокат предметы быта или транспорт, получать оборудование в лизинг.
Объединяет все эти правоотношения то, что по договору аренды арендатор получает имущество не в собственность, а только во временное владение и (или) пользование.
Договор аренды может предусматривать и последующий выкуп имущества, как в период действия договора, так и после его прекращения.
Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения
Чтобы быть уверенным в том, что договор аренды заключен правильно, рекомендуется первым делом посмотреть на него глазами судьи – сможет ли он защитить вас от произвола другой стороны или прочих обстоятельств.
Важно! Учтите, что в договоре должны быть зафиксированы все достигнутые в процессе переговоров формальности. Устные договоренности недопустимы, какими бы хорошими не были первоначальные отношения сторон.
Особое внимание при составлении договора надо уделить следующим моментам:
- максимально тщательному описанию арендуемого помещения. Чем более полно прописаны его характеристики, тем более понятны пределы, в рамках которых арендатор может свободно действовать;
- правомочности действий арендодателя, особенно, если вы заключаете с ним договор субаренды. При отсутствии у арендодателя права сдавать помещение в субаренду (оно должно быть четко прописано в его договоре аренды), арендатор может неожиданно столкнуться с необходимостью освободить помещение по решению суда, где действия вашего арендодателя были оспорены собственником помещения;
- стоимость аренды и порядок ее уплаты. В законодательстве закреплено право арендодателя один раз в год повышать ее размер (п.3 ст. 614 ГК РФ). Но в договоре можно прописать, например, неизменность ставки на протяжении нескольких лет. Если арендодатель не соглашается на такую формулировку, то можно попробовать установить пределы повышения;
- четкой формулировке точки отсчета начала действия договора. Согласно ст. 190 ГК РФ он определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Следовательно, формулировки типа “по окончании строительства…” являются недопустимыми.
Что собой представляет подобный договор?
Соглашение об аренде нежилого помещения фиксирует права и обязанности арендатора и арендодателя. На его основании одна сторона предоставляет другой права на временное пользование за установленную плату. Основные положения фиксируют состояние передаваемого помещения, точные даты совершения аренды и сумму ее оплаты. Все указанные данные должны соответствовать действительности, и точно определять состояние передаваемого имущества.
Документ, указывающий на то, что долгосрочная аренда нежилого помещения производится между владельцем и съемщиком должен иметь следующую информацию о помещении:
- сведения о точном адресе здания;
- конкретное описание размещения арендуемого помещения (в учет идет этаж и номер комнаты);
- площадь подлежащего аренде помещения, соответствующую записи в техническом паспорте БТИ;
- указание типа назначения помещения (под склад, либо для офисных нужд).
К договору аренды прилагается технический паспорт нежилого помещения. При заключении договора об аренде, следует указать срок его действия. Если данные будут опущены, то заключение соглашения произведется на неопределенный период.
Когда применяется договор безвозмездного пользования нежилым помещением
У многих представителей бизнеса возникает вопрос, может ли договор аренды быть безвозмездным. Сразу ответим – нет. Дело в том, что с юридической точки зрения аренда предполагает внесение платы за пользование имуществом, на какой бы срок оно не предоставлялось.
Использование имущества на бесплатной основе оформляется договором ссуды, который, впрочем, имеет много общего с договором аренды. В такой сделке стороны именуются как ссудодатель и ссудополучатель. Однако в рамках данного материала мы будем далее употреблять слово «аренда».
Между юридическими лицами договор ссуды (безвозмездной аренды) применяется в тех случаях, когда предприятия тесно связаны между собой. А также часто имущество бесплатно предоставляется в пользование общественным организациям.
Для примера мы предлагаем скачать безвозмездный договор аренды офиса.
Договор безвозмездного пользования используется и тогда, когда передаётся объект культурного наследия с целью его поддержания в надлежащем состоянии.
Внимание важно! Обязательно прописывайте ответственность в случае наступления негативных ситуаций. Так же рекомендуем прописать условия о возможном ущербе вследствие пожара.
Если речь идёт о юридических лицах, то им запрещено передавать имущество безвозмездно учредителям (акционерам), а также гражданам, входящим в руководящий состав компании.
Например, нельзя заключить договор ссуды между предприятием и его директором (ч. 2 ст. 690 ГК РФ). Других же запретов в отношении бесплатной аренды для фирм законодательством не установлено.
Существенные условия договора аренды коммерческого помещения и возможность безвозмездного использования
Естественно, что вначале должна следовать преамбула, в которой указываются данные о собственнике и пользователе недвижимости. В предмете договора следует привести подробные характеристики помещения и срок, на который оно передаётся в пользование.
Рекомендуем! Для максимального комфорта желательно застраховать свою недвижимость.
Хотя передача в безвозмездную аренду коммерческого помещения не предполагает взимания платы за пользование им, определённые затраты нанимателю (ссудополучателю) нести все же придётся.
Так, арендатора могут обязать за свой счет:
- поддерживать занимаемый объект недвижимости в надлежащем состоянии;
- осуществлять текущий ремонт;
- нести или компенсировать арендодателю все эксплуатационные расходы.
Все указанные пункты также должны быть прописаны в договоре ссуды (безвозмездной аренды).
Аренда нежилого помещения: рекомендации и советы
Договор аренды нежилой недвижимости только заключительная часть айсберга. Однако перед его подписанием арендатору нужно провести внушительный объем подготовительной работы.
В частности, следует для себя чётко определиться с требованиями, которым должен соответствовать будущий объект.
В их число входят целевое назначение, площадь, наличие всех коммуникаций, перечень дополнительных услуг, которые может предоставить арендодатель (охрана, парковка, пользование интернетом и т. д.).
В зависимости от этого и может быть заполнен предоставленный нами бланк договора аренды нежилого помещения.
Также следует учесть при выборе предмета аренды удобную транспортную развязку. Особенно это касается торговых и офисных помещений. Ведь согласитесь, что если, скажем, магазин будет расположен в удобном месте, то для арендатора существенно повышается вероятность получения прибыли от работы торговой точки.
Перед подписанием договора рекомендуется проверить всеми возможными способами, не находится ли будущий объект нежилой недвижимости под залогом или арестом. В противном случае арендатора могут ожидать серьёзные осложнения.
Как оформить договор аренды нежилого помещения
Подготовка бумаг
Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.
Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.
Составление договора аренды
Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.
В данном документе прописываются:
- правовой статус сторон;
- систему налогообложения арендодателя;
- срок аренды и возможность его автоматического продления;
- необходимость регистрации;
- возможность корректировки арендной платы;
- необходимость гарантийного платежа;
- порядок оплаты коммунальных;
- право сторон передавать имущество в субаренду;
- порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
- страховка;
- права третьих лиц;
- риски;
- наличие поврежденного имущества;
- ограничение в пользовании имуществом;
- ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
- прочее.
При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.
Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.
Другие необходимые формальности
Одним договором оформление отношений аренды не ограничивается. В обязательном порядке составляется акт приёма-передачи нежилых помещений. Причём, этот документ необходим не только при передаче недвижимости в аренду, но и при ее возврате собственнику по истечении срока пользования.
В акте фиксируются состояние объекта на соответствующий момент времени, а также показатели приборов учёта (применительно к коммунальным услугам). Ну и нельзя забывать о том, что акт приёма-передачи служит основанием для постановки имущества на баланс.
Ежемесячно на сумму арендной платы делается акт оказанных услуг, а также оформляется счет-фактура. Это необходимо для отражения операций аренды в рамках бухгалтерского учёта, а также по налогам.
Очень важно помнить о том, что если срок пользования имуществом превышает один год, то необходима регистрация договора аренды в регистрационной службе. Эта миссия возлагается на арендатора или арендодателя по соглашению сторон. Поэтому данный момент следует оговорить в договоре.
Без прохождения данной процедуры соглашение по аренде является недействительным и, соответственно, не влечёт за собой правовых последствий.
Для регистрации обычно требуются заявление, 2 или 3 оригинала договора аренды, кадастровый паспорт на объект, в котором обозначена его площадь. В каждом регионе могут выдвигаться и свои требования к составу документов.