Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В таком случае необходимо обратиться в полицию с заявлением о краже. После этого следует подать заявление об утере документов в территориальное подразделение Росреестра (если стали собственником после
Стоит проверить, чтобы не получить неприятный сюрприз:
- Попросите продавца предоставить оплаченные квитанции за электроэнергию, воду, капитальный ремонт, газ, телефон. В противном случае есть риск купить квартиру с многотысячными долгами. Покрывать долги предыдущего собственника по закону вы не обязаны, но, чтобы это доказать, придётся сильно постараться.
- Убедитесь, что дом, который вы выбрали, не попадает в проект реновации. Если вы покупаете квартиру в доме, который попал в программу, с расчётом на то, что получите новое жильё, узнайте про это больше: где будет построен новый дом, есть ли его проект, какие квартиры будут предложены жильцам.
- Уточните, когда был проведён капитальный ремонт, в чём он заключался, и когда планируется следующий. Это ни на что не влияет, но поможет вам спланировать, когда в доме будет шумно, грязно и людно.
Как восстановить технический паспорт на квартиру?
Технический паспорт на квартиру содержит описание основных характеристик недвижимости (технический план, материал стен и перекрытий, инженерные коммуникации, сведения о капитальном ремонте, площадь всех помещений, год постройки и другие сведения).
Получить документ можно в районном бюро технической инвентаризации по месту жительства. Для этого потребуется написать заявление (образец можно взять непосредственно в БТИ) и предъявить паспорт, квитанцию об оплате госпошлины и документы на квартиру (например, выписку из ЕГРН).
Для сделок с имуществом
Как называется документ на собственность квартиры? Ответ зависит от того, каким образом человек приобрел имущество. В целом подобные бумаги называют правоустанавливающими. Они должны быть в обязательном порядке при оформлении сделок с имуществом.
Что еще может пригодиться? Если человек планирует совершить юридически значимое действие, придется заранее подготовить:
- свидетельство о браке или разводе;
- нотариальное согласие от супруга на операцию с совместно нажитой недвижимостью;
- любые доказательства, указывающие на то, что жилой объект является личной собственностью гражданина;
- брачное соглашение (при наличии).
Все это обязательно поможет провести сделку с недвижимостью. Далее постараемся разобраться, где брать те или иные документы на квартиру. При правильной подготовке добиться желаемого результата проще, чем кажется.
Завещание и нотариальный сертификат
Документ на право на квартиру может подтверждать проживание или собственность на ту или иную недвижимость. Много вопросов вызывают завещания и нотариальные выписки о принятии наследства.
Взять их можно в нотариальной конторе по месту открытия завещания или наследства. Оформляются подобные выписки не ранее, чем через полгода с момента смерти наследодателя.
Завещание изначально подготавливается наследодателем, при жизни. Заверяется документ в нотариальной конторе. Там он будет храниться до открытия наследства.
Сертификат о принятии наследства выдается наследникам после проведения процесса реализации наследственных прав. Обычно стоимость документа зависит от ценника на наследство. Госпошлина за наследование близкими родственниками составляет 0,3 % (но не более 100 000 рублей), а для остальных лиц — 0,6 % (и не больше 1 000 000 рублей) от оценочной стоимости получаемого имущества.
Разновидности документов
Какие документы должны быть у владельца квартиры зависит от того, каким образом она была получена. Беря во внимание самые распространённые варианты, можно отметить следующее:
| Вид жилья | Правоустанавливающие бумаги |
|---|---|
| Приватизированная квартира |
|
| Инвестиционное (кооперативное) жильё |
|
| Унаследованная недвижимость |
|
| Купленная квартира |
|
Кадастровый паспорт и сопутствующая документация
Свидетельство на наследство
Кроме того, что было установлено право человека или организации на квартиру, нужно еще его подтвердить. Для этого собственник обращается с одним из вышеперечисленных документов в Росреестр Российской Федерации.
Там проводится регистрация права владения недвижимостью на основании правоустанавливающего документа. Подробное описание объекта недвижимости приводится в кадастровом паспорте. выдаваемом кадастровой палатой. Без этого документа невозможно оформить ни одну сделку с квартирой.
Помимо этого подаются документы, которые сами по себе не имеют прямого отношения к праву собственности на квартиру, но требуются, чтобы внести необходимые данные в документ о регистрации. В перечень таких документов входят:
- паспорт (для граждан);
- копия устава и доверенность на представителя (для организаций);
- квитанция об оплате государственной пошлины ;
- документы, содержащие информацию об обременении квартиры (кредиты. закладные и т. д.) и аресте имущества;
- справки об отсутствии задолженности за свет, газ, воду, электроэнергию, телефон (в зависимости от того, что имеется в квартире) и за услуги ЖЕКа;
- специальные разрешения, когда в квартире прописаны несовершеннолетние и недееспособные лица;
- заявление с просьбой зарегистрировать передачу права собственности одним лицом другому.
Изменения в законодательстве
С 15 июля 2021 года начал действовать новый закон, в соответствии с которым выдавать свидетельства на право собственности перестали.
Конечно, у тех, у кого на руках имеется ранее полученные бумаги на недвижимость, они и останутся. Своей юридической силы документ не меняет. Просто у выписки имеется ряд преимуществ, позволяющих обезопасить сделки с недвижимостью:
- данный документ отражает большее количество информации об интересующем объекте недвижимости;
- в выписки отражаются наиболее актуальные сведения (свидетельство получают один раз и информация, указанная в нем не обновляется в течение всего времени нахождения недвижимости у граждан(ина) в собственности);
- нет необходимости приходить лично в офис, можно сделать заказ документа через компьютер и ознакомиться со всей информацией, получив ее на адрес электронной почты;
- короткий период времени получения информации об объекте недвижимости;
- исключается возможность подделать документы, так как их хранение проводится только в электронном варианте (хотя умелых хакеров исключать нельзя) – предоставленная в бумажном варианте выписка может быть проверена заинтересованным лицом даже без участия самого собственника;
- выписка – это единственный правоустанавливающий документ, который сможет подтвердить права собственника;
- получение выписки впервые происходит без оплаты государственной пошлины;
- «цена» документа при последующих обращениях немного снижена (физические лица заплатят 200 рублей вместо 350-ти, юридические лица заплатят 600 рублей вместо 1000-чи).
Необходимо повториться, ранее выдаваемые свидетельства не отменяются, просто их нельзя будет больше получить или восстановить (при потере/порче).
Правоустанавливающими называются документы, которые определяют, кому именно принадлежит право собственности чего-либо (в нашем случае — квартиры). Данные бумаги могут быть различными: все зависит от того, каким образом квартира стала собственностью наследодателя. На сегодняшний день существует больше десяти видов правоустанавливающей документации, приведенных в следующей таблице:
| Вид документа | Основание для получения квартиры в собственность |
| Договор о передаче жилья в собственность | Приватизация квартиры |
| Зарегистрированный договор купли-продажи | Покупка квартиры |
| Зарегистрированный договор мены | Приобретение квартиры по договору мены |
| Зарегистрированный договор дарения | Дарение |
| Зарегистрированный и удостоверенный нотариусом договор ренты | Приобретение квартиры по договору ренты |
| Договор обмена права собственности на право найма | Приобретение квартиры по обмену |
| Удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию) | Получение квартиры по наследству |
| Удостоверенное нотариусом и зарегистрированное свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов | Приобретение квартиры супругами на общие средства во время брака |
| Зарегистрированная справка ЖСК о выплате пая | Выплата пая в ЖСК |
| Зарегистрированный договор долевого участия | Участие в долевом строительстве |
| Зарегистрированный договор мены | Получение квартиры в случае сноса дома |
| Зарегистрированная копия решения суда, вступившего в законную силу | Решение суда |
| Соглашение о расторжении договора купли-продажи, ренты, мены, дарения | Расторжение договоров купли-продажи, ренты, мены, дарения |
Как видите, право на собственность квартиры может утверждаться различными бумагами. Но для того чтобы вступить во владение недвижимостью, недостаточно просто принести правоустанавливающий документ. Вы также должны предоставить нотариусу бумаги, подтверждающие легитимность правоустанавливающих документов. Речь идет о правоподтверждающих документах.
«Уязвимые места» ТК РФ
Обычно проблемы начинают возникать уже после увольнения работника. Большинство наших коллег склонны полагать, что раз сотрудник ушел и трудоустроился в другой организации, то и дело с концом. Это однозначно ложное утверждение. В судебной практике имеют место разбирательства, в основе которых уволенные или уволившиеся сотрудники не могли добиться от своего бывшего руководства такие документы, как положение об оплате труда, коллективный договор, акты о несчастном случае, документы, подтверждающие прохождение аттестации. В теории можно предположить, что владельцы бизнеса просто не хотят распространять локальные акты компании всем тем, действия которых они не смогут «проконтролировать» в будущем. Смеем предположить, что это происходит просто от незнания трудового законодательства. Так, по мнению судей, при запросе бывшего сотрудника компания, да, обязана выдать, к примеру, акты о несчастном случае, однако, можно предоставить только ту его часть, где речь идет непосредственно об обратившемся работнике. То же самое касается и остальных документов. Если пойти по этому пути, то и закон не будет нарушен и споры с работником должны сойти на «нет». Другое дело, когда компания сталкивается с откровенной безграмотностью нового начальства своего бывшего сослуживца. Дело в том, что большинство из этих бумаг он требует не по своей личной инициативе, а по требованию коллег из другой компании. Тем, по сути, все равно – как и каким образом гражданин будет «добывать» эти бумаги. Главное, чтобы они в конечном итоге оказались у них на руках.
Совет бухгалтеру: Для того, чтобы избежать лишних недоразумений, можно постараться решить вопрос на месте. Если сотрудник запрашивает у вас локальный акт, который напрямую не касается его деятельности, то можно вместе позвонить его новому работодателю и «популярно» объяснить, что текущее требование не отвечает предписаниям ТК РФ. Должно помочь, т.к. неграмотные или просто «ушлые» специалисты едва ли могут парировать вам, если делать сноски на конкретные статьи трудового законодательства. Да и нервы, хоть и бывшего работника, тоже стоит пожалеть. Обычно он ни в чем не виноват.
Замена свидетельства о государственной регистрации выпиской из ЕГРП
Ранее Росреестр на основании вышеописанного пакета документов выдавал свидетельство о праве собственности на бумажном носителе. С 15 июля этого года в соответствии с ФЗ-360 Регистрационная палата начала выдавать электронные выписки из ЕГРП, заменившие прежние свидетельства. Подаются те же документы с той же целью – государственной регистрацией права на квартиру. Выписки из ЕГРП также называют правоподтверждающими, поскольку они подтверждают право владельца на собственность и содержат дату и номер регистрации права.
По сравнению со свидетельством выписка содержит более полную и более новую информацию. Она предоставляется бесплатно, так как ее стоимость уже включена в сумму госпошлины (2 тыс. рублей и 22 тыс. рублей для граждан и предприятий соответственно). Она сохраняет актуальность в течение месяца.
Если по истечении этого срока данная выписка требуется для оформления какой-либо сделки с квартирой, то ее заказывают повторно за умеренную плату (200 рублей для физических лиц и 600 – для юридических).
Постоянное обновление информации – большое преимущество, позволяющее избегнуть многих мошеннических схем по продаже квартир.
Коротко о понятии «копия документа»
Как мы видим из большинства требований, предъявляемых к выдаче документов, в большинстве случаев речь идет именно об их копиях. Часто случается так, что сотруднику нужен не один документ, а целый пакет. В этих случаях сотруднику рекомендуется написать соответствующее заявление, где по пунктам должны быть указаны справки и выписки, которые сотрудник запрашивает. Правило оформления копий документов отображены в документе 19-летней давности, а именно в ГОСТ Р 51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утвержденный Постановлением Госстандарта России от 27.02.1998 № 28. Согласно тексту Стандарта, копией будет являться в интерпретированной форме, дубликат, полностью отображающий внешние признаки исходного документа. Просто сделать распечатку из 1С или ксерокопию будет недостаточно. Юридическую силу этому дубликату добавляет печать организации и подпись ответственных лиц. Если уже после этого в адрес бухгалтерии последуют обвинения в виде «неподходящего» вида созданных дубликатов, то здесь можно вежливо сослаться на вышеуказанный ГОСТ, а далее «попросить» сотрудника или коллег из другой компании больше не предъявлять безосновательных требований, ибо все сделано по Закону.
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости нужно сообщить государству о новом собственнике квартиры.
Сделать регистрацию перехода права собственности на недвижимость можно через Росреестр.
Новая квартира станет собственностью покупателя, когда Росреестр внесет данные о новых правах собственности в базу данных. Только запись в реестре ЕГРН официально подтверждает право владения недвижимостью.
Раньше Росреестр выдавал Свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года его отменили. Теперь можно получить лишь выписку из ЕГРН, которая является доказательством существования права собственности.
Документы на оплату услуг ЖКХ
За каждой квартирой закреплен финансово-лицевой счет. На этот счет начисляются оплата, субсидии, льготы, на нем же отражаются фактически оплаченные суммы за коммуналку. Кроме того, финансово-лицевой счет содержит сведения об объекте недвижимости, долгах и собственнике.
После покупки квартиры на вторичном рынке нужно сообщить обслуживающим организациям, например Водоканалу и Горгазу, что поменялся собственник.
Чтобы поменять собственника в финансово-лицевом счете, нужно обратиться в МФЦ или УК своего дома. Потребуется приложить документы:
- заявление о смене собственника;
- документы, подтверждающие право собственности, например договор купли-продажи;
- паспорт;
- выписку из ЕГРН.
Также потребуется перезаключить договоры с другими поставщиками услуг.
|
Смена собственника |
||
| Как заявить | Куда заявить | Тонкости при переоформлении |
| Подать заявление | ТСЖ или УК | Обслуживает территорию вокруг дома и сам дом |
| Перезаключить договор | Водоканал | Поставляет воду в квартиру. При перезаключении договора сотрудники Водоканала могут прийти, снять показания счетчика и проверить его исправность |
| Перезаключить договор | Энергосбытовая компания | Обычно договор на поставку электроэнергии заключается с УК, поэтому дополнительно переоформлять не потребуется. Если есть прямые поставки электроэнергии и оплаты на счета компании, собственнику придется обратиться в энергосбытовую компанию отдельно |
| Написать заявление | Горгаз | Поставляет природный газ в квартиру. При смене собственника в квартире газовая компания приходит проверить газовое оборудование и перезаключить договор |
| Написать заявление | Ростелеком | Если в квартире есть стационарный телефон, нужно переписать номер на нового собственника |
| Перезаключить договор | Интернет-провайдер | Услуги оказываются только по факту оплаты. Попасть в личный кабинет, чтобы заплатить или изменить тариф, новый собственник не сможет |
✅ Документы по итогам ипотечной сделки
При приобретении недвижимости за счет заемных средств документы для покупателя идентичны тем, которые перечислены выше для жилья в новостройке или на «вторичке». Но к ним еще добавятся:
- Кредитный договор с банком. Оригинал, удостоверенный печатью регистратора и подписью должностного лица. В нем указываются все условия предоставления ипотеки: сумма, сроки и пр.
- Договор залога. Документ подтверждает, что на объект наложено обременение.
- Справка из банка о погашении задолженности. Бумага подтверждает факт полного расчета с банком и предоставляется впоследствии в Росреестр для снятия обременения.
- Справка из банка о выплаченных процентах. Она требуется покупателю, чтобы оформить налоговый вычет по уплаченным процентам за последний год.
Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ
Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:
- Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
- Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.
Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.
- Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
- Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
- Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).
Перечень дополнительных документов при продаже квартиры, по требованию:
-
Покупателя
В рамках процедуры проверки жилья на юридическую чистоту покупатель может запросить у продавца справки ПНД и НД (из психоневрологического и наркологического диспансеров), подтверждающие его вменяемость и дееспособность, и расширенную архивную выписку из домовой книги. Кстати, в некоторых случаях (когда собственник не старше 45 лет), заключения из специализированных медицинских учреждений также может заменить свежее (недавно выданное) водительское удостоверение (водительские права). Кроме того, в тех вариантах, когда право собственности на объект недвижимости зарегистрировано на основе свежего свидетельства на наследство (до истечения срока исковой давности), как по завещанию, так и по закону, встречная сторона может потребовать оформить в нотариальном порядке заявление об отсутствии других законных наследников на недвижимое имущество. Все эти документы являются совсем не обязательными (остаются на усмотрение приобретателя), но в большинстве случаев действительно могут пригодиться, и в этом нет ничего предосудительного (это обычная практика и нормальные условия) – таковы реалии и правила делового оборота на вторичном рынке.
- Банка при выдаче ипотеки