Что лучше купить – квартиру в новостройке или во вторичке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше купить – квартиру в новостройке или во вторичке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ожидание. Чаще всего в новостройку нельзя заехать сразу после покупки: нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.
Плюсы и минусы квартир первичного рынка
Такое жилье дешевле вторички на 25-30%, т.е. покупатель за имеемую сумму приобретет больше квадратов жилплощади. Поэтому банки охотно кредитуют первичку.
Квартира-первичка кристально чиста с позиции юриспруденции. Приобретая ее, владелец может не сомневаться в отсутствии кого-либо, способного претендовать на жилье в ней.
В многоэтажке-новостройке десятки предлагаемых к продаже квартир, что позволит выбирать жилье к максимально набором качеств, интересных лично покупателю. Этаж, степень дневной освещенности и даже совпадение номера квартиры с любимым числом –выбор за покупателем.
Кухни в квартирах-первичках всегда большие. А в варианте «свободная планировка» комнаты и техпомещения возможно спланировать по собственному желанию. И новостройки обычно огорожены, располагают собственной автопарковкой.
Все коммуникации – новые. Т.е. потребность их починки (замены) возникнет спустя многие годы.
Интерьер жилья в новостройке формируется под нужды хозяев с чистого листа. Исправлять недостатки прошлых ремонтов и переделок не придется.
Наличие единой социальной среды – важное достоинство новостройки. Т.е. соседи владельца такой квартиры будут примерно с равным доходом и социальным статусом.
Минусы жилья первичного рынка. Нередко квартиры-новостройки приемлемой стоимости расположены далеко от городского центра, иногда вообще вне города. Поэтому для любителей «центровых» спальных районов первичка – не вариант.
Долгое ожидание сдачи новой многоэтажки. Застройщики сдвигают сроки сдачи, причем неоднократно. Выбор застройщика требует особенного внимания. Однако выбирать приходится на основе прошлых проектов, отчего исключить риск полностью не получится.
После въезда в новостройку домовладельца ждут годы своего и соседских ремонтов, придется терпеть это. Дело тут в усадке стен новенькой многоэтажки, занимающих до семи лет (срок усадки зависит от качества общестроительных работ).
Новостройки: эмоциональные минусы
Эти недостатки объективно некритичны. Но иногда они перевешивают настолько, что думая о том, что купить — вторичку или новостройку, выбор делают в пользу первого варианта.
«Чужой» район. Если вы любите какой-то определённый и уже сложившийся район в городе, не факт, что в нём будет подходящая новостройка. Часто переезжать оттуда, где вам нравится жить, в другой район (даже хороший) психологически тяжело. Детям придётся менять кружки и школу, а вам — прокладывать новые маршруты до работы и друзей. Новоселье заставит отказаться от привычного фитнес-клуба, любимого салона красоты, кафе и пекарни.
Неопределённость. Что будет видно из окна? Какими окажутся мои новые соседи? Как в итоге станет выглядеть двор? Какими будут коммунальные платежи? Насколько качественными сделают дороги? Какая нам достанется управляющая компания? Какой состав учителей подберут в новую школу? Какие нянечки будут работать в местном детском саду? Какие магазины, кофейни, фитнес-центры и когда откроются в комплексе? Сколько на самом деле будет уходить времени на дорогу до работы? На эти и подобные вопросы в большинстве случаев вы получите ответ после того, как комплекс будет сдан и заселён. А случится это, скорее всего, нескоро.
Ветхое жилье и его приобретение
Некоторые покупатели надеются сэкономить, приобретая жилплощадь в ветхом доме. Они рассчитывают, что в перспективе здание будет снесено, а жители получат хорошие просторные квартиры в новостройке. Однако реализации программы переселения можно дожидаться в течение нескольких лет. Все это время придется ютиться в неблагоустроенном помещении.
Кроме того, существуют определенные нормы выделения жилплощади – 12 квадратных метров на человека (согласно ст. 50 Жилого Кодекса РФ). В некоторых случаях выделяется то же количество метров, что и было в старом помещении, однако более просторную площадь вам точно никто не предложит.
Продавцы часто стараются замаскировать явные дефекты, чтобы поскорее сбыть проблемную недвижимость. Поэтому, приобретая объект с высоким процентом износа, следует быть очень осторожным. Обращайте внимание на:
- материал перекрытий (если они из дерева, то учитывайте этот момент при перепланировке);
- электропроводку и нагрузку на нее;
- степень износа стояков и труб водоснабжения.
Приобретая вторичную жилплощадь, обращайте внимание на этаж, где она располагается. Определенные плюсы и минусы есть везде. Например, отсутствие соседей сверху будет явным преимуществом последнего этажа. Но при этом есть риск, что потолки могут протекать.
Если выбранный вами объект находится на последнем этаже, проверьте, предусмотрен ли чердак или технический этаж. Убедитесь в прочности крыши и надежности кровли. Предпочтение стоит отдать двускатной крыше, поскольку она, благодаря своей форме, лучше защит ваш потолок от протекания и промерзания.
Приобретая помещение на первом этаже, также следует быть внимательным и осторожным. Возможные риски здесь – повышенная влажность, плесень, шум за окном. Из подвала может распространяться сырость и неприятный запах. Кроме того, на первые этажи чаще проникают криминальные элементы, поэтому стоит позаботиться о наличии охраны.
Что выгоднее купить — вторичку в Москве или новостройку в Ближнем Подмосковье?
Это сейчас, спустя почти 10 лет проживания в новом доме «комфорт-класса» в 8 км от МКАД для меня ясно как день — ответ на этот вопрос очевиден, что даже самая малюсенькая, самая простенькая и тесная квартира на вторичке в Москве рядом с метро будет намного лучше самой передовой, высокотехнологичной, навороченной, нафаршированной просторной квартиры в новостройке в Московской области. Это как другая планета. По моему теперешнему глубокому убеждению могу констатировать, что сравнивать два таких диаметрально противоположных полюса, как столичная вторичка и подмосковная новостройка абсолютно не уместно — две вещи никаким боком не сопоставимы друг с другом. Это как сравнивать, пардон, жопу с пальцем. Это совсем другая система координат.
Но тогда я не была так категорична и, почти не задумываясь, купила на свою беду квартиру в новостройке. Оглянувшись назад, можно с уверенностью сказать, что выбор в пользу «первички» в Подмосковье был моей громаднейшем ошибкой, что я сама искала и обосновывала положительные стороны такого формата жилья, а в итоге лишь обманула себя и нашла себе на задницу огромное количество проблем. Мои намерения были благими — хотела как лучше, а получилось как всегда. И всё же оправдать свой поступок в той ситуации хоть как-то да можно: семья росла, для дочери хотелось отдельной изолированной комнаты, а квартира большая — по предварительным прикидкам жизненного пространства хватало всем с лихвой. К тому же широкомасштабная рекламная компания застройщика подогревала наш интерес к новостройке. Как обычному человеку в таких условиях устоять перед соблазном приобретения?
Вкратце поделюсь своими впечатлениями (негативными эмоциями) и горьким опытом от проживания в новом доме в Ближнем Подмосковье.
Приобретала новостройку на стадии котлована по договору соинвестирования. На момент подписания соглашения дом уже был поднят на уровень 4-го этажа. Эйфория и радость от покупки, захлестнувшие меня, почти сразу же омрачились печальным известием — застройщик объявил себя банкротом и дальнейшее возведение дома откладывается на неопределённый срок. Вкладчики долго не думали, организовали инициативную группу и вышли на ранее согласованный с администрацией города пикет — митинг с требованиями вернуть деньги или предпринять экстренные меры для успешного завершения строительства жилого дома. Сама лично стояла с самодельным транспарантом, продуваемая всеми ветрами на свете и под проливным дождём. Доподлинно неизвестно, что в конечном счёте предопределило нашу судьбу как обманутых дольщиков, и повлияла ли на дальнейший ход событий наша решительность или широкая освещённость в СМИ — скорее всего, и то, и другое. Наши чаяния были услышаны и ситуацию взял под личный контроль губернатор Московской области. И дело, как ни странно, тронулось с мёртвой точки. Власти выделили финансовые средства из областного бюджета, назначили кризисного управляющего, а завершать строительство дома поручили другой компании. В итоге сроки возведения новостройки растянулись, и мы ждали сдачи дома в эксплуатацию почти 4 года. За это время страху натерпелась — не передать словами. В какой-то момент я была уверена, что все мы стоим на крою пропасти. У многих дольщиков не выдерживали нервы и они были на грани психологического срыва от чувства отчаяния и безнадёжности. Сейчас, конечно же, осознаю, что для нас сложившиеся затруднительные обстоятельства очень даже хорошо и благополучно в итоге разрешились — многим незадачливым покупателям новостройки в аналогичной ситуации повезло намного меньше и они так и остались у разбитого корыта.
После получения ключей я не стала сразу делать хороший ремонт — вспомнила про усадку дома и ограничилась лёгкой косметикой. Как оказалось позднее, решение было правильным — дом под давлением собственного веса дал естественную усадку, хотя строители ранее уверяли, что дом возводится по новейшим современным технологиям, и «ни о какой усадке и речи быть не может». На самом же деле на свежих откосах и в других местах появились трещинки. Закончив с ремонтом, мы совершили долгожданный переезд и начали потихонечку обживаться.
Что мы увидели на момент заселения? Ни одного обещания застройщик, конечно же, не сдержал — голое поле и вокруг ничего: ни тебе школ, ни детских садов, ни торгово-развлекательных центров. Из имеющейся на тот момент инфраструктуры были только пара замшелых магазинов да железнодорожная станция. Налаживать быт нам было очень тяжело — пришлось начинать с нуля, всё с самого начала. Нормального детского садика или школы в округе и в помине не было — ребёнка приходилось каждое утро возить в Москву в детсад, а когда подрос, на занятия в общеобразовательную школу. За товарами, бытовыми услугами и продуктами первой необходимости мы также были вынуждены ездить в столицу. Полдня проводили в дороге. Наличие под боком электрички хоть как-то сглаживало углы.
Как показало дальнейшее проживание и эксплуатация квартиры, качество современных новостроек во многом оставляло желать лучшего. Проблем было очень много. Постоянные перебои с подачей электроэнергии и водоснабжением. То и дело ломались лифты. Радиаторы отопления были чуть тёпленькими. Окна перекошены — из всех щелей дул ветер. Наружные стены зимой промерзали — в помещениях было очень холодно. Из-за нерегулярного вывоза бытовых отходов рядом с контейнером скапливались груды мусора. Как показала независимая техническая экспертиза, в ходе строительства были допущены ошибки при монтаже теплоизоляции. В частности проверка тепловизором показала, что дом нёс колоссальные энергопотери. Цены на коммунальные услуги при этом были на порядок выше, чем в Москве.
Состав жильцов микрорайона был очень-очень пёстрым, колоритным, интернациональным. Но больше всего меня коробил языковой барьер — то там, то тут слышалась неродная речь. Разговор шёл на каких угодно языках мира, но только не на русском! Добиться чего-то вразумительного от местного дворника или продавщицы в магазине было затруднительно — учить русский язык они наотрез отказывались, а распознавать тарабарщину я ещё не научилась. Вы только не смейтесь, но иногда я всерьёз задумывалась над тем, чтобы выучить какое-нибудь восточное или кавказское наречие, в противном случае жить нормально в подмосковной новостройке не представляется возможным.
Время шло, ничего в лучшую сторону не менялось, становилось только хуже. Посёлок рос не по дням, а по часам – вводились в эксплуатацию новые корпуса жилого комплекса, народу ощутимо прибавлялось. Только вот социально значимые объекты застройщик возводить не торопился. Накапливалась усталось, накапливались издержки. Стала меньше успевать, лениться и, соответственно, меньше зарабатывать. В один прекрасный момент я решила, что ВСЁ! С меня хватит, пора валить из этого райского уголка обратно в столицу.
Что такое первичное жилье
Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.
Жилые объекты на первичном рынке недвижимости не зарегистрированы в государственном реестре собственности, то есть они продаются впервые.
Однако не в каждой новостройке все квартиры относятся к первичному рынку жилья. Например, если после ввода жилого дома в эксплуатацию, квартиру в нем на продажу выставляет дольщик, который уже получил право собственности. Даже если в этой квартире никто не жил, она все равно относится к вторичному рынку недвижимости, так как было оформлено право собственности.
Самое важное – это ликвидность
По словам главы архитектурного бюро «MAD Architects» Марии Николаевой, при выборе квартиры куда важнее ее будущая ликвидность, чем принадлежность к первичному либо вторичному рынку. «Появление на рынке инструмента льготной ипотеки привело к возврату тренда скупки бюджетного жилья в ЖК стандарт-класса в Москве и Санкт-Петербурге, – говорит эксперт. – Ранее продажи были столь сильно разогреты лишь во время первичного стихийного роста рынка. Сегодня, покупая жилье, люди стремятся сохранить свои сбережения в период экономической нестабильности». Впрочем, по словам Марии Николаевой, такие активы не настолько привлекательны, как может показаться на первый взгляд».
Дело в том, что новые жилые массивы порой представляют собой лишенную комфорта среду. Гонка за возведением большого объема квадратных метров без необходимого внимания к квартирографии, благоустройству, инфраструктуре, зонированию территории может приводить к созданию кварталов с низким уровнем комфорта. В перспективе многие из таких объектов будут терять ликвидность.
Говоря о выборе квартир для покупки, в том числе и в период кризиса, прежде всего нужно помнить об их потенциальной востребованности на рынке в будущем. «В этом контексте самым привлекательным для инвестирования является качественное жилье, – говорит эксперт. – Это лоты в домах с хорошей локацией и транспортный доступностью, продуманной архитектурой и квартирографией, качественными местами общего пользования и благоустройством».
Где удобнее планировки квартиры?
В этом пункте однозначно выигрывают новостройки, даже несмотря на строительство большинства из них по типовым проектам. Согласитесь, просторная кухня-гостиная в 18-20 кв. м, дающая возможность зонирования пространств, куда привлекательнее и комфортнее для жизни своего предка в 5-6 кв. м из хрущевки.
Не редки на вторичке и длинные узкие коридоры, в которых «квадратов» много, а функциональности мало. Гораздо удобнее взять жилье с отдельной гардеробной либо специальной нишей под шкаф в коридоре или спальне.
Балкон в роли кладовки – тоже сомнительное удовольствие. Лучше присмотреть вариант с кладовой в квартире или же приобрести дополнительно метры для хранения за пределами своего жилья на цокольном этаже, а балкон или лоджию использовать как место для отдыха.
А что уж говорить про такие фишки от современных застройщиков, как гостевой санузел, собственная сауна в квартире или панорамное остекление в пол, из которого открываются виды на центр города, парк или воду.
Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:
Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.
Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.
Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.
Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.
Вопросы цены, или Все новостройки станут вторичкой
И все же часто основной вопрос при выборе квартиры – это ее цена. «Если покупать квартиру в новостройке не на стадии котлована, то это очень дорого, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – В противном случае нужны деньги и на ипотеку, и на съемное жилье. Например, за одинаковые условные 7 000 000 рублей на вторичке вариантов в черте города можно найти много, а вот среди первички это будут либо студии-апартаменты, либо квартиры с плохой инфраструктурой, видом на МКАД или ежедневными пробками. Если, конечно, не покупать новостройку на стадии котлована».
Зато, как напоминает эксперт, на первичку сейчас распространяется большое количество льготных программ, а на вторичном рынке их нет. Ставки по ипотеке тут напрямую зависят лишь от ключевой ставки ЦБ.
«Первичка – это вариант для молодой семьи, которая подходит под льготы, ипотечников и инвесторов. Вторичка – решение «здесь и сейчас» для быстрого вселения или при отсутствии необходимых средств. А также – если вам принципиален район, где новостроек нет или они бесстыдно дороги», – говорит Максим Лазовский
«Выбор вторички действительно часто связан с привязанностью к определенным местам, необходимостью быстро переехать, а в ряде случаев немного сэкономить, – говорит Александр Цыганов. – Ведь в любом случае все новостройки быстро и непременно станут вторичкой».
А вот что говорит генеральный директор агентства недвижимости «HOMEWAY» Марсель Ахметшин:
«На мой взгляд, если квартиру нужна для проживания, то лучше ориентироваться на вторичный рынок. Покупая готовую квартиру, вы сами при осмотре сможете оценить качество дома, узнать про своих будущих соседей, увидеть атмосферу в подъезде и во дворе. Ну и самое главное – сможете сразу после покупки начать пользоваться квартирой. Вкладывая же деньги в новостройку, вы покупаете образ будущей квартиры, нарисованный вам специалистами отдела продаж застройщика».
По словам эксперта, они, без сомнения, нарисуют вам безоблачную картину, промолчав о возможном затягивании сроков сдачи, о качестве сдаваемых квартир, о проблемах с ремонтом, о возможных причудливых соседях, о шуме в доме первые годы из-за проводимых соседями ремонтах, об усадке дома, о больших платежах за коммунальные услуги, ведь управляющую компанию часто навязывает застройщик. А также о том, что в новостройках бывают проблемы с лифтами, интернетом и даже с мобильной связью. И еще том, что если новостройку покупать без ремонта, то площадь ее после ремонта изменится. Так в трехкомнатной квартире площадью 75 кв. м., купленной в новостройке без возведенных стен, после ремонта суммарная площадь помещений может уменьшиться до 70 кв. м. А заплатили вы застройщику за 75 кв. м., и ваши потери могут составить от 5 до 10% от оплаченной площади.
«Если сравнивать стоимость квартир в Москве между вторичным рынком и новостройками, то вторичный рынок выигрывает, – говорит Марсель Ахметшин. – Из-за введения эскроу-счетов покупать новостройки на начальном этапе строительства стало менее выгодно. За те же деньги можно купить квартиру на вторичном рынке и начать пользоваться ею сразу: проживать или сдавать по договору найма. При этом динамика роста стоимости квартир на новостройки и вторичном рынке, как правило, одинакова. Если резюмировать вышесказанное, то на сегодняшний день покупать выгоднее квартиру на вторичном рынке как для проживания, так для инвестирования».
Новостройки, по словам эксперта, выгодно покупать у застройщика только в период проводимых им специальных акций с существенными скидками или в домах с высокой степенью готовности, по переуступке ДДУ от раннее вложившихся в строительство инвесторов (как правило у них цены дешевле, чем у застройщика).
Вот что рассказал корреспонденту «МИР 24» генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский:
«Для сравнения приведу два реальных кейса по инвестициям в первичку и вторичку. Один инвестор купил на этапе котлована в Невском районе Санкт-Петербурга в ноябре 2017 года квартиру-студию 24 квадратных метра за 2,5 млн рублей. Чтобы получить максимальную скидку, он внес застройщику всю сумму сразу. Дождался не только сдачи дома, но и документов о праве собственности на новую квартиру. В ноябре 2020 года инвестор выставил квартиру на продажу и на ажиотажном спросе продал эту студию за 3,8 млн рублей. Доход инвестора составил 1,3 млн рублей или 52 процента от первоначальных вложений».
«Другой покупатель также в ноябре 2017 года в Невском районе Санкт-Петербурга в панельном доме советской постройки купил за 3,5 миллиона рублей однокомнатную квартиру 40 кв.м. в удовлетворительном для проживания состоянии. Эту однокомнатную квартиру сразу же сдал в наем со средней доходностью 190 тысяч рублей в год. Это сумма с учетом простоя на поиск нанимателей и коронавирусные неплатежи в 2020 году. За 3 года его доход от сдачи в аренду составил 570 тысяч рублей. Плюс за три года квартира выросла в цене до 4,5 млн рублей. Суммарный доход у второго инвестора составил 1 миллион 570 тысяч рублей или 45 процентов от первоначальных вложений. Получается, что тот, кто купил квартиру на вторичке, не сильно проиграл от своей инвестиции тому, кто покупал квартиру в новостройке. При этом ликвидность инвестиций у второго инвестора многократно выше, т.к. в случае проблем со стройкой продать в ней квартиру сложнее, чем квартиру на вторичном рынке», – рассказывает Щегельский.
Элина Мамонтова, генеральный директор агентства недвижимости «Твой ДОМ»
С одной стороны, сегодня входить в профессию риелтора легко — принимают на работу без особого «фейсконтроля». Какими-то специальными навыками, а тем более корочками обладать не нужно. Всему готовы научить на месте. Также профессия относительно молодая, только набирает популярность и формируется с точки зрения законов и стандартов. Но, с другой стороны, в этом и состоит вся сложность!
Ведь на молодом несформировавшемся рынке сложно найти, во-первых, опытного наставника, во-вторых, тот самый регламент работы, выполнение которого принесёт достойную прибыль. Поэтому профессия риелтора считается весьма рискованной.
Я согласна с этим мнением, ведь сначала ты инвестируешь своё время, деньги, эмоции в проект, и только при удачном завершении получаешь желанный результат.
При всём многообразии мира недвижимости, на мой взгляд, важно не распыляться. Сегодня ценным является специалист-эксперт в определённой нише (продажа/покупка/аренда), а также эксперт именно на определённой территории. Ведь вы вряд ли представляете себе этакого врача — специалиста по всему, к которому вы приходите лечить и зуб, и горло, и ушиб.
Помимо этого, как мне кажется, важно найти также свою нишу, своих клиентов, с которыми комфортно работать, в отношении размеров и стоимости недвижимости. Это могут быть малогабаритные площади — студии и однокомнатные квартиры в каком-то популярном районе, — или загородные коттеджи и квартиры в «клубных домах» (небольших малоэтажных домах с закрытой инфраструктурой, которые чаще всего относятся к бизнес-классу).
Многие мои коллеги с богатым опытом говорят о том, что это нереальная история, ведь к специалисту будут обращаться и из других районов по рекомендации. Но поверьте, подобное притягивает подобное — и обязательно у вас будут рекомендации именно в том сегменте, в котором вы показали себя экспертом.
Ну а если вы пока не знаете, что вам по душе, то начинайте с освоения рынка рядом со своим домом и с тех объектов, которые наиболее похожи на ту квартиру/дом, где вы сами живёте, или чуть лучше. Ведь, скорее всего, именно об этом месте и его инфраструктуре вы сможете рассказать наиболее развёрнуто даже без подготовки. А также вы сможете сэкономить время на передвижении. Всё-таки, чтобы провести два просмотра в разных районах города, зачастую может потребоваться целый день!
Я желаю удачи, терпения и огня в глазах новым специалистам рынка, ведь тогда точно всё получится!
Приобретая вторичную жилплощадь, обращайте внимание на этаж, где она располагается. Определенные плюсы и минусы есть везде. Например, отсутствие соседей сверху будет явным преимуществом последнего этажа. Но при этом есть риск, что потолки могут протекать.
Если выбранный вами объект находится на последнем этаже, проверьте, предусмотрен ли чердак или технический этаж. Убедитесь в прочности крыши и надежности кровли. Предпочтение стоит отдать двускатной крыше, поскольку она, благодаря своей форме, лучше защит ваш потолок от протекания и промерзания.
Приобретая помещение на первом этаже, также следует быть внимательным и осторожным. Возможные риски здесь – повышенная влажность, плесень, шум за окном. Из подвала может распространяться сырость и неприятный запах. Кроме того, на первые этажи чаще проникают криминальные элементы, поэтому стоит позаботиться о наличии охраны.
Вопрос первичного жилья имеет некоторые аспекты:
- Денежный аспект. Здесь существует подтвержденная временем и практикой закономерность: чем раньше подписать договор о согласии на долевое строительство, тем более низкой будет стоимость 1 м кв. первичного жилья.
- Сроки. Если договор был подписан в момент, когда дом находится еще на стадии котлована, сроки ввода в эксплуатацию и получения права собственности могут затянуться на довольно длительный срок (иногда до 2 лет). В этой ситуации более привлекательной выглядит жилье на вторичном рынке, поскольку в него можно въехать практически и сразу после заключения сделки.
- Дополнительные затраты.
- Квартира на первичном рынке жилья передается собственнику не только в юридическом смысле «чистой», но и буквальном. То есть отделка там будет черновая, что предполагает существенные траты на ремонт. В случае со вторичным жильем, ситуация обстоит намного проще. Но плюс первичного жилья в этом смысле заключается в возможности сделать ремонт так, как хочется именно собственнику. То есть, обустроить квартиру в соответствии с личными предпочтениями в плане стиля, цветовой гаммы, стоимости строительных материалов и их качественных характеристик. Что важнее – экономия на ремонте или первичное жилье, естественно, решать каждому конкретному покупателю самостоятельно.
- Ипотека на первичном рынке жилья. С этим на практике часто возникают значительные сложности. Далеко не каждое финансовое учреждение станет кредитовать долевое строительство. Даже если какой-либо банк на это и согласится, то процентные ставки будут довольно высоки. Это обусловлено тем, что банки не желают брать на себя риск, поскольку в случае банкротства застройщика, они превращаются во владельцев неликвидных объектов.
- Риск быть обманутым застройщиками высок только в том случае, если человек доверили свои средства строительной компании, имеющий низкий авторитет и плохую репутацию. Застройщик с солидным имиджем никогда не станет так рисковать. Поэтому сделки с подобными компаниями являются весьма выгодной процедурой с низкой вероятностью появления споров.
Итак, основные преимущества первичного рынка жилья — это:
- психологический комфорт собственника, обусловленный «эффектом первого хозяина»;
- юридическая «чистота»;
- возможность получения сверхрыночной прибыли до 30 %, в случае инвестирования на ранних этапах строительства.
Что лучше? Выбор за вами!
Конечно, покупатели стремятся приобрести именно новое жильё – почему? Можно провести самостоятельный ремонт (сделать по-своему), зачастую приемлемая стоимость квартиры, минимальный риск, широкий выбор, новый дом и т.д. По плюсам оно достаточно сильно обходит вторичную недвижимость.
Несомненно, они являются частями одного целого! Влияние первичного и вторичного рынка друг на друга можно увидеть в ценовой категории.
Рассмотрим положительные факторы при покупке квартиры в новостройке
Негативные аспекты первичного рынка
Покупать новое жильё стоит лишь при наличии необходимой суммы для покупки
Негативных факторов достаточно, дабы выбрать вторичноё жильё по доступной цене. Основной плюс – покупатель приобретает «готовую» квартиру со всеми прелестями и неудобствами. Квартиру можно приобрести в сжатые сроки, но поиск подходящей недвижимости отнимает массу времени.
До сдачи объекта вы не владеете ничем, кроме так называемого права требования.
Не всем приятно расставаться с крупной суммой денег, ожидать сдачи объекта, да ещё и получать квартиру с голыми стенами.
Это данность, с которой ничего не поделаешь. Ваши соседи будут делать ремонт не синхронно, а особо неторопливые могут растянуть удовольствие на несколько лет.
К сожалению, выяснить, кто будет жить с вами на одной площадке нет никакой возможности, и риск наткнуться на очень уж “шумных”, всегда есть. Это может сильно повлиять на уровень вашего комфорта.
Всё это тоже может стать причиной отказа от квартиры в новостройке.
Как мы выяснили выше, вторичное жильё — любое, купленное с передачей права собственности от одного владельца к другому. Чтобы понять, что лучше, первичка или вторичка конкретно для вас, раскроем особенности второго типа жилья.
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.