ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформленный договор ещё не означает, что за вами закреплены все права на участок – отдельно потребуется выполнить ещё несколько процедур. Это гарантирует, что в будущем никаких проблем с этой землёй не возникнет – а при проверках может выявиться разное. Именно поэтому лучше ничего на участке не делать перед тем, как будет завершено его оформление.

Освоение хозяйственной и садово-огородной зон

Если участок запущенный, для начала потребуется провести его уборку. Разберитесь с сорняками, те деревья, что решили оставить, приведите в порядок, остальные – спилите и выкорчуйте. Если участок и так неплохо ухожен, лучше не торопиться и менять его постепенно.

В любом случае главное – не переоценивать свои возможности. Это очень распространённая ошибка – чрезмерно форсировать процесс обустройства участка. Сделать сразу всё не получится, так что лучше продвигаться постепенно. В первую очередь стоит освоить хозяйственную зону: устроить центральный водопровод иди пробурить скважину, сделать канализацию.

Для будущего строительства также стоит создать условия: установить временное помещение для жилья, временные склады – и так далее. Для всего этого стоит заранее подыскать удобное место, расположенное так, чтобы удобно было завозить материалы и вести строительство.

Проведение инженерно-геологических изысканий

В принципе, закон позволяет их не проводить — они необходимы для подготовки проектной документации, но при возведении некапитальных построек или при строительстве частных домов не более двух этажей и не выше 20 м, проектная документация не требуется.

Отказ от проведения испытаний позволяет сэкономить. Однако такая экономия может обернуться проседанием фундамента, образованием трещин в стенах и фундаменте, перекосом окон и дверей. Если, например, в грунте будет слишком много глины. Или возможно подтопление подвалов грунтовыми водами весной или осенью, если они расположены близко.

Закажите геологическое исследование грунта. Хотя бы одну лунку 8-10 метров глубиной.

Какую информацию получите в отчете:

• Несущая способность грунта. От нее зависит тип фундамента будущего дома.

• Уровень грунтовых вод. От него зависит возможность сооружения подвала.

• Риски подтопляемости участка. Учитываются при проектировании дома.

Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:

• Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
• Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
• Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
• Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
• Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.

Подготовка почвы в садово-огородной зоне

С поливной водой и канализацией вы уже определились, основные коммуникационные проводки выполнены, план-схема составлена, можно приступить к общей планировке садово-огородного участка в натуре. Верхний слой почвы со строительных мест сразу вывозите на «грунтовые острова», то есть на места будущих насаждений, отмеченных на план-схеме.

Проведите горизонтальную планировку, разровняйте по полю привезенный почвенный грунт. Если участок целинный, вспашите или перекопайте его и отдайте образцы почвы в ближайшую лабораторию на физико-химический анализ. Имея результат анализа можно начинать облагораживание участка.

• Если почва закисленная, то провести раскисление.
• Уменьшить засоренность можно разными способами: с применением химических препаратов гербицидов и без них. В течение первого года провокационными поливами, культивациями вызвать усиленное размножение сорняков и, закапывая их, уменьшить общую засоренность (в основном однолетними сорняками).
• Если почва обедненная, увеличить общий фон плодородия внесением навоза, птичьего помета, перегноя, гумуса, минеральных удобрений, посевом сидератов в несколько сроков. Эти работы необходимы. Не торопитесь с высадкой овощей. Посев и посадка должны быть проведены в подготовленную почву, в противном случае (особенно при редких посещениях) соберете огромный урожай осеменившихся сорняков.

Проектирование дренажной системы

Участки, где уровень грунтовых вод достаточно высок (менее 2 м от поверхности земли), нуждаются в организации дренажной системы. Грамотно спроектированная комплексная дренажная система увязывает очищенный водосток от септика, ливневую канализацию, дренаж фундамента и контурный дренаж участка в одну систему. Тем самым обеспечиваются комфортные условия для проживания на участке и хозяйственной деятельности: участок не подтапливается, вода собирается в дренажном колодце, который используется для систем полива и орошения.

Если учет всего вышеперечисленного кажется вам трудновыполнимой задачей, решайте её с привлечением специалистов. Есть два варианта:

1) Вы выбираете подрядчика на строительство дома, который предлагает и услуги по комплексному ландшафтному проектированию.

Основным шагом после оценки состояния участка является разработка плана и дизайна будущего двора. При этом необходимо обратить внимание на возможности и ограничения, которые даёт участок. Существенный вклад в разработку плана вносит знание особенностей климата и геолокации.

План участка должен содержать следующие элеметы:

• Список растительности, которую планируется высадить на участке;
• Места размещения строений и сооружений;
• Дизайн будущего двора и оформление декоративных элементов;
• Места для отдыха и досуга;
• Участки под выгул животных (если они планируются);
• Место под грядки и огород;
• Места для установки коммуникаций (вода, электричество, канализация).

Купил участок, что дальше — четкий план — всему голова

Зачастую люди пренебрегают оформлением бумаг и предпочитают сразу заниматься более глобальными вопросами, такими как архитектурный проект, фундамент и т.д. А то потом хватаются за головушки: ведь оказывается, что их новый фундамент, после выноса межевых знаков, оказался на территории соседа. Я бы сказал, что процесс межевания — это очень конфликтная тема, переполненная судебными разбирательствами…

Запомните одну истину, благодаря которой, вы сможете избежать множества проблем на протяжении всего строительства: Любые Ваши действия должны начинаться с «бумажной работы», с досконального решения проблемы сначала на бумаге, с последующим переносом их в реал!

Кто этим пренебрегает — тот рано или поздно попадает в ловушку «не решаемых проблем». Я бы сказал, что построить дом проще, чем утрясти все бумаги, все согласовать и пройти семь кругов бюрократического ада…

Сначала необходимо окончательно разобраться с границами вашего участка. Я уже писал в этой статье о том, какую роль играет межевание. И делал акцент на то, что участок желательно приобретать приватизированный, с уже разработанным планом межевания. Но зачастую жизнь корректирует наши планы.

Поэтому давайте-ка, подробно разберем процедуры приватизации и межевания, на тот случай если вы участок не покупали, а Вам он достался в силу иных обстоятельств: Я их вынес в отдельные посты, чтоб не перегружать статью

И вот, наконец, когда мы полностью разобрались с оформлением участка и стали его полноправными хозяевами, перед нами стал сакраментальный вопрос:

Как избежать ответственности в будущем

Нет никаких запретов передавать участки для ИЖС другим людям, если земля не в ипотечном залоге. После этого срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, начнет течь заново.

Тут важно учитывать, что если вас уже оштрафовали, то менять собственника бессмысленно: это не избавит от ответственности. Такой способ работает только на будущее.

Например, в Белгородской области мужчину оштрафовали на 20 000 Р за заросший участок на землях населенных пунктов. Мужчина пытался оправдаться: мол, подъездная дорога находится в частной собственности, он не мог провести коммуникации. И вообще он уже продал участок, просто покупательница болела и воспитывала маленького ребенка, поэтому вовремя не зарегистрировала переход права собственности. Суд оставил штраф в силе, поскольку собственник сменился уже после того, как мужчину привлекли к административной ответственности.

Чтобы избежать штрафа в будущем, землю можно подарить близким родственникам: жене, если участок куплен до брака, родителям, детям, бабушке, дедушке, внукам, братьям или сестрам. Налог им платить не придется.

При этом дарить участок несовершеннолетним детям имеет смысл, только если вы уверены, что в будущем не решите продать землю: сделки с детской недвижимостью контролируют органы опеки — это очень много бюрократии.

Вообще я не советую дарить или формально продавать землю родственникам: слишком много раз я оказывала юридическую помощь людям, которые из-за имущества поссорились с семьей.

Лучше потратьте немного денег и времени и изобразите на участке начало его освоения. Например, установите по границе участка деревянный штакетник, залейте фундамент под небольшое строение, завезите стройматериалы. Главное, чтобы это было похоже на одну из стадий возведения дома. Административные органы штрафуют людей за пустые участки, но если что-то уже сделано и не завершено, то это уже не нарушение. Суды в таких ситуациях штрафы отменяют.

Например, в Волоколамске мужчину оштрафовали на 20 000 Р за то, что он не построил дом на участке для ИЖС за 4,5 года. Мужчина не согласился: сразу после регистрации права собственности на землю он выкопал котлован и установил бетонный фундамент. Потом деньги кончились, и он присыпал фундамент землей, чтобы тот не разрушался из-за перепадов температуры.

Проверяющие пришли зимой, когда фундамент был скрыт под снегом, ничего не увидели и незаконно оштрафовали землевладельца. У мужчины были фотографии фундамента с координатами — это убедило суд. Он посчитал административное правонарушение недоказанным и штраф отменил.

Сколько лет у вас на участке будет стоять один фундамент, уже неважно, ведь вы старались как могли.

Направьте в городскую администрацию уведомление о планируемом строительстве. Если его согласуют, в ответ пришлют уведомление о соответствии. Оно будет своего рода «охранной грамотой» от штрафов за неосвоенный участок в течение десяти лет — это срок действия такого уведомления.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Планировка и зонирование

Во время первого визита на земельный участок уже в качестве его полноправного хозяина неспешно обойдите свои владения. Изучите растущие многолетние культуры. Подумайте, каких деревьев и кустарников вам не хватает, а какие желательно выкорчевать. Запланируйте санитарную обрезку ветвей.

Внимательно осмотрите имеющиеся на участке постройки. Решите, будете ли вы в первый год что-то сносить или строить. Если планируете оставаться с ночевкой — позаботьтесь о крыше над головой, туалете. Летом на участке очень пригодится уличный душ. Желательно сразу подумать, где будете хранить инвентарь — например, в сарае или в домике.

Внимание! Если на земельном участке нет вообще никаких зданий, сразу определитесь: будете ли вы строить для себя «времянку» или сразу займетесь возведением дома. Учтите, что во время строительства рабочие могут находиться на делянке круглосуточно, поэтому им нужно оборудовать место для ночлега.

Солнце, ветер и дорога

Помимо нормативов, на расположение дома и других построек влияют природные факторы. Руководитель и главный инженер ООО «Дом построим» Пётр Долгоруков напоминает, что важно учитывать расположение участка относительно сторон света. Если передняя сторона надела южная, то дом стоит поставить в некотором отдалении от передней границы и организовать перед ним открытое пространство (без высоких растений). Тогда дом будет хорошо освещаться. Если же юг сзади, то дом ставится поближе к дороге (но не ближе 5-8 метров, чтоб можно было поставить машину), а окна располагаются в основном на задней стене дома. Впрочем, если владелец участка предпочитает тень и прохладу, то ему стоит все сделать наоборот, чтобы максимально закрыть комнаты от попадания солнечных лучей.

Строительство должно осуществляться с соблюдением норм и правил, носящими как обязательный, так и рекомендательный характер. К обязательным можно отнести противопожарные нормы и нормы инсоляции (доступ солнечного света). Максимально близкими к обязательным требованиям являются санитарно-бытовые нормы, а также правила, прописанные в уставе организованного поселка, частью которого является земельный участок.

Стоит отметить, что большинство этих норм не пересматривались с 80-х годов прошлого столетия, поэтому их разумность иногда вызывает большие сомнения.

При расчете расстояния от стены дома следует учитывать, что стена – понятие условное. Расчет должен осуществляться от цоколя, крыльца, навеса, эркера и других выступающих элементов, если они выступают более чем на 50 см.

Обязательные нормы (минимумы):

• 5 метров от красной линии дороги (2 и более полос) до жилой постройки
• 3 метра от красной линии проезда (1 полоса) до жилой постройки
• От 6 до 15 метров от стены дома до соседнего дома (расстояние зависит от материалов постройки и степени их огнестойкости: несгораемые постройки – 6 метров, трудносгораемые – 8-10 метров, сгораемые – 10-15 метров)
• 3 метра от стены дома до забора соседа
• 15 метров от стены дома до лесного массива
• 1 метр от хозяйственной постройки до забора соседа (кроме построек для скота и птицы), при этом скат крыши должен заканчиваться до границы участка
• От 1 до 1,5 метров расстояние от стены дома до забора для боковой границы участка, за которым не располагается соседний участок
• 6 метров от стены дома до хозяйственной постройки на этом же участке
• 12 метров от стены дома до туалета
• 8 метров от стены дома до бани
• 8 метров от туалета до колодца
• От 1,5 до 30 метров от дома до электрического столба
• От 25 до 55 метров от высоковольтных ЛЭП (330 кВ – 25 метров, 1150 В – 55 метров) до стены дома

Нормы для скота и птицы:

• 4 метра от хозяйственной постройки до границы соседнего участка
• 12 метров от хозяйственной постройки до границы дома
• Высота хозяйственных строений для скота и птицы не менее 2,4 метра

Нормы для деревьев и кустарников:

• 5 метров расстояние от стены дома до ближайшего дерева
• От 1,5 до 2 метров от деревьев до подземных сетей
• 4 метра от дерева до опоры ЛЭП
• 1,5 метра от кустарника до стены дома
• 1 метр от кустарника до границы участка
• 2 метра от среднерослого дерева до границы участка
• 4 метра от высокорослого дерева до границы участка

Рекомендации по сторонам света

• Солнце движется с востока на юго-восток, и далее через юг на юго-запад. Тень ложится на север, утром продвигается с запада и северо-запада через север на северо-восток и восток к вечеру. Учитывайте это при расположении комнат. С 14 часов солнце светит с юго-запада. В северных комнатах солнце может появиться только летом рано утром или поздно вечером.
• Огород лучше делать на юге участка, чтобы тень от дома падала на другую сторону.
• При отсутствии гаража лучше планировать место для парковки автомобиля в тени дома.
• Туалет планируйте на севере в тени.
• Представьте тень от будущего дома и учтите расположение дома соседа. Чтобы тень не попадала на соседний дом, необходимо расстояние между домами сделать больше высоты дома. Солнце в доме соседа должно быть не менее 2 часов в день.

Запрет строительства:

• 20 метров от озера, реки, водохранилища; запрет строительства и ограждения выхода к воде
• На расстоянии до 500 метров от водоема ограничения по строительству, в основном на сброс воды
• Диаметр до 100 метров от природного источника водоснабжения (ручья)
• Диаметр от 100 метров от очистных сооружений большой производительности

Земельный кодекс:

Глава V. Возникновение прав на землю

• Статья 33. Нормы предоставления земельных участков
• Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Глава I.1. Земельные участки

• Статья 11.4. Раздел земельного участка
• Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю

• Статья 54. Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка

Градостроительный кодекс (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29.12.2004):

Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства

• Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование (Пункт 3)
• Статья 51. Разрешение на строительство (Пункт 9 и 17)

Гражданский кодекс:

Глава 14. Приобретение права собственности

• Статья 222. Самовольная постройка

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю

• Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
• Статья 263. Застройка земельного участка

Федеральные законы:

• «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (дачная амнистия на строения до 01 января 2010 г.)
• «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ
• «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ
• «О личном подсобном хозяйстве» от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ
• «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ
• «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ (Закон о дачной амнистии)
• «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ (дачная амнистия на строения до 01 марта 2015 г.)

Постановления:

• Постановление Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан
• Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 г. Москва «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10»

СНиП – Строительные нормы и правила:

• СНиП 3.05.04-85 «Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации»
• СНиП 2.04.03-85 «Канализация. Наружные сети и сооружения»
• СНиП 1.05.03-87 «Нормы задела в жилищном строительстве с учетом комплексной застройки»
• СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»
• СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан»
• СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан»
• СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»

СанПиН – Санитарные нормы и правила:

• СанПиН 2.1.5.980-00 «Гигиенические требования к охране поверхностных вод»
• СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»

Солнце, ветер и дорога

Помимо нормативов, на расположение дома и других построек влияют природные факторы. Руководитель и главный инженер ООО «Дом построим» Пётр Долгоруков напоминает, что важно учитывать расположение участка относительно сторон света. Если передняя сторона надела южная, то дом стоит поставить в некотором отдалении от передней границы и организовать перед ним открытое пространство (без высоких растений). Тогда дом будет хорошо освещаться. Если же юг сзади, то дом ставится поближе к дороге (но не ближе 5-8 метров, чтоб можно было поставить машину), а окна располагаются в основном на задней стене дома. Впрочем, если владелец участка предпочитает тень и прохладу, то ему стоит все сделать наоборот, чтобы максимально закрыть комнаты от попадания солнечных лучей.

Похожие записи:

• В какие страны россияне могут полететь без визы летом 2023 года?
• Как получить СНИЛС для иностранного гражданина
• Налог с продажи квартиры-2023: кому и как его платить в следующем году?