Договор об оказании юридической помощи связанной c покупкой квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор об оказании юридической помощи связанной c покупкой квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правовая оценка сделок с недвижимостью подготавливается путем всестороннего изучения как «чистоты» объекта, так и точности составления всех документов. Самостоятельно разобраться во всех правовых тонкостях невозможно, ведь придется овладеть знаниями гражданского и земельного права, жилищного законодательства. Поэтому единственный способ убедиться, что вас не обманут, — воспользоваться услугами квалифицированных специалистов.

Кому нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью?

Юридическое сопровождение сделок обязательно требуется при купле-продаже недвижимого имущества или его обмена, что связано с отчуждением прав на недвижимость, после которого вернуть незаконно проданный объект будет практически невозможно. Кроме того, именно этим сделкам сопутствует передача больших сумм денег, поэтому они чаще всего привлекают мошенников.

Но чтобы приобретение имущества не затянулось на долгие месяцы, для сопровождения сделок с недвижимостью в Москве выбирают агентства недвижимости, которые объединяют специалистов всех областей. В результате комплексного подхода к изучению каждого дела, обеспечивается полная безопасность клиента. При этом важно доверить защиту своих прав на каждом этапе, ведь мошеннические схемы могут сработать как при выборе имущества, так и при его непосредственной передаче.

Сопровождение сделки покупки квартиры, в частности, поможет избежать следующих мошеннических схем:

• Обман при передаче задатка. Продавцы квартир часто требуют небольшой предварительный взнос, который выступает в качестве брони имущества. Если передать задаток без договора или заключить его неправильно, с деньгами можно попрощаться.
• Обман при заключении сделки. Мошенники могут незаконным путем получить копии правоудостоверяющих документов у владельца квартиры, по которым потом заключить сделку по продаже недвижимости. Конечно, такой обман затем будет установлен в Росреестре, но лжепродавцов можно уже не найти.
• Обман при подписании документов. При покупке квартиры вас могут убедить, что можно не идти в Росреестр и не ждать там своей очереди, а просто обратиться к нотариусу. В результате вы подписываете документы, а нотариус, который также участвует в мошеннической схеме, их заверяет. Узнать, что вас обманули, можно будет только при регистрации недвижимости либо еще позже.

Сложные административные процедуры при заключении сделок стали причиной появления множества мошеннических схем, в которые могут попасть как покупатель, так и продавец. Поэтому помощь в сопровождении сделки с недвижимостью необходима каждой стороне.

Возможные риски купли-продажи

Законодатель предусматривает все новые правила, которые дополнительно страхуют граждан, как участвующих в купле-продаже, так и заинтересованных в ней, от нарушения их прав и интересов. Например, введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в праве собственности, чтобы не допустить ущемления интересов остальных долевых владельцев.

Однако все без исключения потенциальные опасности сложно устранить.

Приобретатель рискует, что:

● продавцом не будут учтены интересы всех третьих лиц (например, он не получит нотариальное согласие от своего супруга). Отсутствие такого согласия не является препятствием для сделки, право за новым собственником все равно зарегистрируют, но в течение года после этого супруг, чье мнение не было испрошено, вправе попытаться оспорить сделку;

● купит жилье с обременением — например, обнаружится, что имеется круг лиц, которые даже после продажи квартиры сохраняют право на ее использование. Это, например, люди, которые когда-то отказались от приватизации продаваемого помещения;

● продавец будет признан недееспособным, из-за чего его опекун или попечитель инициирует признание сделки недействительной, либо продавец докажет, что действовал не осознавая последствий или под принуждением. Такое событие, даже если оно произошло после того, как переход собственности состоялся, опасно. Оно может стать основанием для того, чтобы заявить, что бывший собственник не осознавал своих действий, и оспорить сделку;

● контрагент окажется недобросовестным и не передаст приобретенное имущество, как это было оговорено, забрав при этом деньги;

● будет оспорена предыдущая сделка или право предыдущего владельца, что поставит под угрозу оспоримости все последующие сделки.

Собственник также рискует, что приобретатель:

● откажется от сделки, что грозит потерей времени и других претендентов, а в некоторых случаях и убытками;

● окажется мошенником, и в результате продавец останется и без квартиры, и без денег;

● откажется принимать имущество и подписывать акт приема-передачи.

Таким образом, профессиональное сопровождение необходимо обоим участникам сделки.

В сопровождение сделки что входит?

Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью? Это присутствие на всех этапах сделки + работа до КОНЕЧНОГО РЕЗУЛЬТАТА. Сопровождение сделки включает в себя те действия, которые приводят к желаемому результату.

Если это покупка, то физическое заселение в квартиру + гарантия чистоты сделки. И если это продажа, то получение денег.

• 1. Обязательное личное присутствие риэлтора на всех встречах и переговорах;
• 2. Обязательное сопровождение клиента на авансе, в банке, при подписании сделки, приемке и иных процедурах;
• 3. Консультирование на этапе подбора квартиры ;
• 4. Экспертное заключение о рисках при покупке объекта + рекомендации;
• 5. Составление авансового соглашения + выезд на подписание авансового соглашения;
• 6. Подготовка и согласование сделки со всеми участниками;
• 7. Представление интересов в банках и других инстанциях;
• 8. Анализ и проверка недвижимости на обременения, ограничения, залоги, аресты и т.д;
• 9. Помощь в получении технической документации (поэтажный план и экспликация т.д;
• 10. Анализ и проверка правообладателя (продавца) на банкротство, долги, суди и т.д;
• 11. Подготовка индивидуального договора купли-продажи сделки с расширенными гарантиями;
• 12. Организация расчетов в банке (сейфовая ячейка или аккредитив) ;
• 13. Сдача документов на регистрацию + получение документов после регистрации;
• 14. Контроль регистрации перехода права собственности + оперативное реагирование при приостановке ;
• 15. Выезд на подписание акта приема-передачи недвижимости.

Помощь в сделках с недвижимостью — риски

• Если квартира в короткие сроки много раз продавалась, то надо понять почему;
• Продажа по доверенности – тщательно проверить доверенность или лучше личное присутствие самого собственника. Доверенность иногда подделывают — не часто, но бывает. В мошеннических схемах даже участвуют сами нотариусы, родственники. Доверенность проверяется в федеральной нотариальной палате;
• Незаконная планировка – тщательно изучить все документы, была ли перепланировка и есть ли разрешение. Иначе потом придется все переделывать за свой счет;
• Проверить на предмет дееспособности. Выяснить не состоит ли продавец на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Справки нужны свежие. В дальнейшем продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки. Возможно понадобится независимая экспертиза;
• Согласие супругов на продажу квартиры (если на момент возникновения права собственности продавец был в браке);
• Долевая собственность, особенно если владеет долей несовершеннолетний;
• Проверка зарегистрированных лиц – нет ли лиц, находящихся в местах лишения свободы или пропавших без вести;
• Если квартира была приватизирована – не ущемлены ли права несовершеннолетних или иных третих лиц на момент приватизации. Нарушение в процедуре приватизации недвижимости — это огромный риск. Сделку можно легко оспорить;
• Квартира перешла в собственность по наследству – выяснить, не были ли нарушены права всех наследников;
• Если квартира приобреталась на материнский капитал, необходимо выяснить наделены ли дети долями в квартире;
• Квартира с долгами — порой долги могут достигать до 500 000 рублей;
• Если в отношении собственника приобретаемого вами объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по продаже квартиры была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

• последняя квартира, завтра ее могут забрать;
• планируется повышение цен;
• ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
• такого выгодного предложения больше нет и не будет.

Какие риски существуют

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

От чего зависит цена на услуги риелтора

Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.

Все знают о двух основных — помощь в покупке и продаже недвижимости. Оплачиваются они в каждом агентстве по-разному, но обычно комиссия составляет процент от суммы сделки (1-5%, в зависимости от региона, конкретного объекта и конкретного агентства).

Расходы на услуги агентства могут вырасти, если в ходе сделки придется решать сложные юридические вопросы (судебные тяжбы, работа с госорганами и т.д.).

Если продавец сам нашел покупателя, или покупатель нашел интересующий его объект, клиент может заказать отдельно оформление ипотеки и юридическое сопровождение сделки.

Каждая компания устанавливает свой прайс и свой перечень услуг.

Основные риски, от которых защищает юрист

1. Недвижимость приобретена с нарушением требований законодательства
   При разрешении споров с недвижимостью суд может признать сделку недействительной и вернуть купленную вами собственность законному владельцу. В некоторых случаях недвижимость может быть истребована, даже если недействительной будет признана одна из предшествующих сделок, в которой последний приобретатель не участвовал.
2. Несовершеннолетний ребенок не был участником приватизации
   Даже по истечении значительного времени ребенок, достигнув совершеннолетия, может обратиться в суд и оспорить права приобретателя недвижимости.
3. Нарушение прав наследников
   Если при наследовании жилья не были учтены интересы лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, они могут претендовать на нее в купленной вами квартире / доме / коттедже / загородной недвижимости и т.д., отстаивая свои интересы в суде.
4. Банкротство продавца
   Если в отношении бывшего собственника приобретаемого вами жилого объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по приобретению была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Риэлтор представляет собой лицо, представляющее интересы нанятой его стороны. Целью такого специалиста является продажа недвижимости заинтересованным покупателям и получение по итогам сделки комиссии. Естественного, риэлтор нацелен на выгодную быстрою продажу. Получение денег первостепенно, при этом качество жилья может не соответствовать запросам покупателя, а правовые риски не будут приниматься в расчёт.

Юрист по сопровождению сделок с недвижимостью обережёт вас от неприятных ситуаций и проследит за качеством объекта в плане юридической чистоты и его безопасности. Жильё, обременённое долгами, квартиры в залоге и ипотечное имущество — специалист выяснит, какие есть минусы, и вы будете знать, на что вы подписываетесь. Есть случаи из судебной практики, когда третья сторона может свободно отобрать вроде законно купленное жильё.

Юрист заинтересован, чтобы сделка была крепкой, без дефектов. Адвокат несёт человеческую и профессиональную ответственность за чистоту сделки. Главное — юридические компании всегда помогут проверить документы, в чем риэлтор не компетентен. В итоге проблемы с жильём могут всплыть в самый неожиданный момент.

Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости

• Заказчик обязуется: Оплачивать Услуги в размерах и сроки, предусмотренные Договором.
• Своевременно передавать Исполнителю всю необходимую для оказания Услуг информацию и документацию.
• Принять оказанные Услуги в соответствии с условиями Договора.
• Не передавать полученную от Исполнителя информацию, связанную с оказанием услуг по Договору, третьим лицам и не использовать ее иным образом, способным привести к нанесению ущерба интересам Исполнителя.
• Во время срока действия Договора не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников), связанных с оказанием Услуг, без согласования с Исполнителем, в том числе не производить самостоятельных осмотров объектов Недвижимости.

Исполнитель обязуется:

Оказывать Услуги качественно и в срок в соответствии с условиями Договора.

Передать Услуги Заказчику согласно условиям Договора.

При поиске объекта Недвижимости руководствоваться выгодностью объекта для Заказчика.

Организовывать осмотры подобранных объектов Недвижимости в согласованное заранее (не менее, чем за сутки) с Заказчиком время.

Представлять интересы Заказчика во время осмотра объектов Недвижимости.

Предоставлять Заказчику объективную и достоверную информацию о Недвижимости, являющейся объектом оказания услуги.

Провести юридическую экспертизу документов на Недвижимость, в том числе подтвердить права собственности продавца, наличие обременений и прав третьих лиц на предлагаемый Заказчику объект Недвижимости.

Провести анализ документов на недвижимость, не предмет выявления сведений, препятствующих подписанию договора аренды объекта Недвижимости.

В случае утраты полученных от Заказчика оригиналов документов восстановить их за свой счет.

Заказчик вправе:

Получать от Исполнителя устные и письменные объяснения, связанные с оказанием Услуг, не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты предъявления соответствующего требования.

Отказаться от исполнения Договора при условии оплаты Исполнителю фактически осуществленных последним расходов на оказание Услуг.

Не возмещать расходы, понесенные Исполнителем во время оказания услуг.

Исполнитель вправе:

Требовать оплаты за оказанные услуги.

Читайте также:  Калькулятор госпошлины при обращении в суд 2022 года

СДЕЛКА ПРОХОДИТ В ЧЕТЫРЕ ЭТАПА:

I. Проверка объекта недвижимости на чистоту. Юрист выявляет наличие или отсутствие обременений, препятствующих совершению сделки, которые могут повлечь нарушение прав наших Клиентов. К таким обременениям могут относиться правопритязания третьих лиц, запреты на совершение регистрационных действий, действующие судебные разбирательства в отношении имущества или его владельцев, аресты, так называемые «красные линии» — неузаконенные переустройства, планировки и другие факторы.

II. Проверка Продавца и Покупателя по сделке. Выясняется право — и дее-способность участников правоотношений, наличие соответствующих полномочий на приобретение или отчуждение объекта. Запрашивается согласие супруга на сделку и нотариальный отказ от прав проживания лиц, не участвовавших в приватизации. Отдельный риск — это наличие несовершеннолетних детей, в отношении которых потребуется согласование со стороны органов опеки и попечительства.

III. Подписание договора, взаиморасчеты сторон. В рамках оказания юридических услуг по сопровождению сделки наши специалисты подготовят пакет документов — соглашение об авансе (задатке), договор аренды банковской ячейки, договор купли-продажи, акт приемки-передачи. Мы сопровождаем клиента на переговорах, при подписании документов и закладке денежных средств в ячейку (оформлении аккредитива). После чего договор передается на государственную регистрацию.

IV. Получение зарегистрированных документов, приемка объекта. После того, как зарегистрирован договор и произошла смена владельцев, стороны должны собраться для финального подписания акта приемки-передачи объекта недвижимого имущества. После подписания акта к новому владельцу переходит полный объем прав и обязанностей, связанных с недвижимостью. Договор оказания юридических услуг по сопровождению сделки с недвижимостью можно считать выполненным.

Дополнительно мы предоставляем консультации специалистам по недвижимости: в сложных ситуациях к нам обращаются строительные компании, агентства по недвижимости и риэлторы (см. раздел Публикации).

Сопровождение покупки квартиры на вторичном рынке

Купля-продажа квартиры без посредников — рынок завтрашнего дня

Зачем переплачивать сотни тысяч рублей агентствам недвижимости за навязанные посреднические услуги? Вы всегда можете самостоятельно подобрать подходящую Вам квартиру (комнату, долю), пользуясь широко известной платной базой недвижимости либо популярными открытыми источниками объявлений, а при отсутствии времени — потратить всего 70 000 рублей на услуги частного риэлтора. Мы гарантируем отсутствие скрытых комиссий и доплат.

Почему это выгодно?

• Экономия свыше 100 000 рублей на услугах агентств недвижимости по среднестатистической сделке в Москве.
• Сопровождение сделки профессиональным юристом, а не риэлтором (подробнее — Юрист или риэлтор).
• Во всех переговорах на Вашей стороне участвует профессионал, который поможет Вам не совершить ошибок и не стать жертвой мошенничества.
• Вы сами выбираете пакет требуемых Вам услуг — от юридической консультации до полного сопровождения сделки «под ключ».
• Одно из лучших ценовых предложений в Москве и Области, стоимость услуг не зависит от цены квартиры.
• Оплата в три этапа: 30% + 40% + 30%.

Как строится наша работа

• Вы самостоятельно находите понравившуюся Вам квартиру либо обращаетесь к услугам частного риэлтора.
• Вы звоните нам и записываетесь на консультацию.
• Мы подробно консультируем Вас по всем вопросам, связанным с проведением сделки, и заключаем договор на оказание услуг.

В рамках договора наш специалист:

• проводит экспертную оценку реальной рыночной стоимости приобретаемой квартиры;
• проводит проверку юридической чистоты квартиры. По итогам проверки составляет исчерпывающее правовое заключение, включающее анализ всех рисков и обоснованные рекомендации;
• разрабатывает оптимальную с точки зрения снижения рисков схему проведения сделки;
• составляет и согласовывает с продавцом договор аванса либо задатка. Подписание договора и внесение аванса можно провести у нас в офисе;
• составляет и согласовывает с продавцом договор купли-продажи квартиры, передаточный акт и образец расписки в получении денежных средств;
• выезжает на сделку в согласованный сторонами банк;
• проверяет договор аренды депозитарной банковской ячейки с внесением необходимых правок;
• сопровождает Вас при подписании договоров и проведении расчётов с целью контроля правильности совершения всех юридически значимых действий;
• помогает в решении попутно возникающих вопросов и противоречий;
• исключает любые варианты мошеннических и недобросовестных действий со стороны участников сделки.

Юридическая чистота сделок с недвижимостью

При подготовке к сделке должны быть предоставлены продавцом и надлежащим образом проверены документы, а именно:

• Полномочия лица на подписание договора купли-продажи. Необходимо сверить доверенность, паспортные данные и т.д.
• Установить подлинность правоустанавливающих документов: свидетельства о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договоров на куплю-продажу, мены, приватизации, дарении. Профессиональное юридическое сопровождение сделок в обязательном порядке включает в себя такую проверку, лично же ее можно осуществить у нотариуса.
• В случае необходимости, разрешение второго супруга, разрешение органов опеки.
• Кроме того, должны быть предоставлены справка из налоговой об уплате налога на имущество, справка из БТИ по форме 11 А, копии финансово-лицевых счетов, выписка из домовой книги, справка ЖЭУ об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.
• Передача денежных средств должна осуществляться исключительно в банке.

Похожие записи:

• В 10 быть дома! Что грозит родителям ребенка, пойманного в «комендантский час»
• Пенсия пострадавшим и ликвидаторам-чернобыльцам в 2023 году в России
• Ипотека для многодетных: кому положена и как получить