Возможно ли продать квартиру с коммунальным долгом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможно ли продать квартиру с коммунальным долгом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В настоящий момент нет прямого законодательного запрета на сделки с квартирами, имеющими долги. Данная законодательная инициатива Минстроя России пока только обсуждается. Иногда возникает ситуация, когда собственник не может самостоятельно содержать свое жилье, начинает копить долги и в итоге вынужден его продать. По закону новый собственник, руководствуясь ст. 210 ГК РФ, не имеет обязательств по погашению долговых обязательств старого собственника. Единственное исключение, в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ, – это обязательства нового владельца выплачивать взнос на капремонт в полном объеме. На практике если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Редкая ситуация, когда собственник умер или признан недееспособным: тогда госорганы продают квартиру с торгов. Если на квартире успел накопиться большой долг за коммунальные услуги, то она может продаваться с большим дисконтом (до 40%), однако такая сделка часто имеет под собой криминальный след. Поэтому обычно такое жилье приобретается в инвестиционных целях, для освобождения от долгов, дальнейшей юридической очистки и перепродажи.
Особенности продажи неприватизированного жилья
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:
- у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
- вы являетесь гражданином Российской Федерации;
- сохранено право на приватизацию;
- есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире
Важно!
Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:
Отрицательные стороны:
- Налог
Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.
- Благоустройство жилья
Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.
- Нецелесообразность приватизации аварийного жилья
Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.
- Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
- У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.
Положительные стороны:
- Собственность
После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.
- Возможность перепланировки
В муниципальной квартире вы не сможете менять планировку квартиры, так как вам хочется. Например, вы не сможете совместить санузел, или разобрать стены, потому что вносить подобные изменения в муниципальном жилье недопустимо.
- Обретение статуса нежилого помещения
Предварительный договор
Это данные, которые приводятся во всех договорах. При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:
- В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
- Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).
- Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.
Реализовать жилье с долгами по коммунальным услугам можно, но перед собственником встанут сложные препятствия: сбор и предоставление дополнительных документов, возможный отказ нотариуса на оформление сделки. Владельцу не стоит забывать, что при подписании договора купли-продажи, долги за ЖКУ не переходят к новому хозяину, поэтому избежать исполнения обязательств не получится.
Среди дополнительных трудностей, с которыми столкнется продавец, можно выделить следующие:
- Потребуется согласие на заключение сделки от других собственников, родственников, ведущих с владельцем общее хозяйство.
- Необходимо разрешение органов опеки, если в реализуемом помещении проживает и зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.
- Когда в рамках процедуры взыскания долгов по коммуналке есть действующий запрет в Росреестре на регистрационные действия.
- Запрещается продавать квартиру, комнату, предоставленную по государственной программе обеспечения жильем сирот.
- Распоряжаться недвижимостью вправе исключительно собственник.
- Предоставление покупателю льготных условий в связи с допустимыми неудобствами.
При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы с заверением договора у нотариуса
Прежде, чем пойти на шаг, связанный с передачей права собственности на квартиру с долгами за коммуналку, стоит оценить размер финансовых и временных затрат на оформление сделки. А именно:
- не каждый нотариус согласится оформить договор;
- потенциальный покупатель обязательно воспользуется правом торга, цена покупки будет значительно снижена;
- заключение договора купли-продажи станет стимулом для обслуживающей компании для обращения в суд;
- избежать уплаты долгов за ЖКУ не удастся.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:
- Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
- Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
- В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Способ второй — осуществляем обмен
Результат этого способа напрямую зависит от степени надежности агентства по недвижимости. Такой вариант был весьма популярным в эпоху девяностых, но и сейчас является хоть и рискованным, но оправданным шагом, когда речь идет о муниципальном жилье.
Основные моменты этого процесса:
- Самым сложным моментом является необходимость найти покупателя, который был бы не против такого обмена. Основным мотивирующим фактором для него является цена, ведь неприватизированная квартира стоит намного дешевле. Но все же этот способ вызывает у многих подозрение, поэтому количество таких сделок составляет всего 5% от общего числа продаж.
- Подыскивается агентство с хорошей репутацией, где покупатель приобретает жилье, равноценное вашему по цене и площади. Тут есть один щекотливый момент — после совершения сделки агентство может отказаться обратно купить квартиру. Другими словами, «кинет» вас на деньги. Доказать что-либо в суде будет практически невозможно.
- Затем подаются документы в районную администрацию с просьбой разрешить обмен.
- После того как получено разрешение происходит обмен квартирами. Став «хозяином» квартиры покупателя вы продаете ее обратно агентству за наличные деньги. В итоге все в выигрыше — покупатель получил то, что хотел (вашу неприватизированную квартиру), вы продали свой «неприват», риэлторы «наварились» на комиссионных.
Как видите, с одной стороны все легко и просто, с другой — рискованно и опасно.
Можно ли продать неприватизированную квартиру – возможные варианты, примерный алгоритм
Согласно законодательству квартира, которая не приватизирована, считается муниципальной, а основной квартиросъемщик в таком случае ограничен в правах – он не может ее продать, не имеет права кого-то там прописать, официально сдать в аренду или же использовать как залоговое имущество. Другими словами, не имеет права выполнять с ней юридические операции, а наследники должны будут доказать свои права на имущество.
Приватизация, по сути, не является сложным процессом, а каждый гражданин РФ имеет один раз воспользоваться ею бесплатно. Но, все же случаи, когда объект недвижимости длительное время не приватизирован, а сделать с ним что-то нужно – не редкость. Поэтому, далее поговорим о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, и как это сделать.
Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья
Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.
- такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
- при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
- процедура длится неделю.
- иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
- нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
- налоговым вычетом воспользоваться нельзя.
Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Муниципальная недвижимость с оформленным договором соц. найма дает право только для проживания граждан. Какие-либо сделки с такой недвижимостью запрещены. В случае «обхода» законодательства сделку могут признать недействительной.
Однако в силу необходимости и особой нуждаемости люди находят пути к отступлению, но с соблюдением всех законодательных актов и норм. Следует отметить, что сделки с неприватизированным жильем проводить можно, но только с учетом некоторых факторов и условий закона.
Самым распространенным и легко осуществимым способом является продажа с предварительной пропиской покупателя. На основании имеющегося договора соц. найма вы имеете право прописать в квартиру покупателя, который после передачи денег и вашей выписки переоформляет договор на себя и в дальнейшем приватизирует недвижимость в собственность. Подобные действия не требуют специальной и длительной подготовки, что и привлекает большинство продавцов не приватизируемого жилья.
Проблемы, связанные с продажей неприватизированной квартиры
Оба описанных выше способов подвергают и продавца, и покупателя довольно серьезным рискам. Во-первых, выписавшись из своего жилья, вы можете так и не получить оговоренную сумму денег. Во-вторых, агентство вполне может отказаться выкупать «буферную» квартиру. Да, вы останетесь ее владельцем, однако средства вы также не получите.
Именно по этим причинам мы можем порекомендовать приватизировать квартиру или долю в ней перед продажей. Это позволит обойтись без использования не слишком чистых методов и гарантированно выручить за свое жилье требуемую сумму на вполне законных основаниях. Тем более что процедура приватизации является совершенно бесплатной, требует лишь минимальных временных затрат. Вряд ли за несколько недель, которые требуется подождать до окончания процесса, конъюнктура рынка настолько изменится, что вы не сможете продать квартиру.
Приватизация при продаже
Можно продать неприватизированную квартиру и через оформление её в собственность. Только не за собственные средства, а за те, что будущий покупатель готов внести в качестве залога. Такая схема отлично подходит тем, кто готов потратить время и не имеет иных возможностей найти средства на оформление жилья. Для этого необходимо:
- получить разрешение на приватизацию жилья в районной администрации;
- найти покупателя, готового внести залог и ждать несколько недель до получения продавцом свидетельства на квартиру;
- получив залог, выкупить у муниципалитета квадратные метры, и оформить в собственность;
- по стандартной процедуре продать квартиру человеку, внёсшему залог, и получить оставшиеся средства.
Можно ли продать долю в приватизированной квартире или половину квартиры: однокомнатной, многокомнатной?
- Если недвижимость — общая совместная собственность — любые операции с имуществом возможны лишь при согласии всех участников. Иначе свою долю невозможно даже родственнику подарить. Решить вопрос можно путем выделения своей доли, обратившись в суд, нотариат.
- После выделения доли со собственник начинает владеть своей частью имущества. Право долевой собственности дает возможность продать свою долю. Остальные же собственники имеют приоритет, чтоб выкупить продающуюся долю. Их об этом необходимо уведомить письменно.
- Доказательством передачи уведомления может быть свидетельство, заверенное нотариально. Без доказательств официальной передачи уведомления продажа доли может быть аннулирована.
- Спустя месяц, если жильцы не воспользовались своим правом приобретения доли имущества, собственник может ее продать.
Можно ли продать квартиру по ипотеке Сбербанка или другого банка: плюсы и минусы?
Продать — можно, хотя сложнее. Банки в большинстве случае соглашаются на процедуру перепродажи, особенно, если у заемщика ухудшилось финансовое положение. Но причины сделки должны быть вескими.
Плюсы:
- продавец освобождается от долга, поскольку продаст квартиру и долг
- покупатель может приобрести жилье дешевле, чем средняя его стоимость на рынке
Минусы:
- найти покупателя будет сложнее, поскольку не каждый захочет связываться с ипотечным жильем
- необходимо получить разрешение банка на продажу. Для этого необходимо доказать платежеспособность и надежность покупателя
- банк устанавливает порядок передачи денег покупателю
- банк может изменить условия кредитования для покупателя ипотечной недвижимости, поскольку будет заключать с новым заемщиком новый кредитный договор. Условия могут отличаться и быть не выгодными.
Можно ли продать квартиру по военной ипотеке?
При военной ипотеке залоговым имуществом, т.е. квартирой владеет государство. Поэтому распоряжаться ею можно исключительно после погашения кредита, а также снятия обременения, и никак иначе. Основным вопросом становится вопрос о получении денег для погашения кредита.
Варианты источников для погашения кредита:
- личные сбережения.
- кратковременный банковский кредит, что возможно очень редко, поскольку суммы для обычного потребительского кредита высоки.
- получение денег покупателя для погашения кредита. При этом составляется договор, где покупатель согласен преждевременно внести деньги в счет квартиры, чтоб снять с покупаемой квартиры обременение. Стоимость квартиры обычно при этом снижена, поскольку покупатель сильно рискует.
Как указано в Федеральном Законе «О приватизации государственной и муниципальной собственности», наличие задолженности за услуги ЖКХ не может являться причиной для отказа в приватизации.
Ст. 83 Жилищного кодекса позволяет аннулировать договор социального найма в судебном порядке в случае:
- наличия задолженности за оплату коммунальных услуг или отсутствия нанимателя в течение полугода или более. Если в случае оформления приватизации потребовали справку об отсутствии задолженности или соглашение об ее оплате, и без данного документа приватизация невозможна, придется обратиться в суд;
- долг может быть уплачен другим лицом в случае согласия кредитора. Так указано в ст. 391 ГК РФ. Если возможна оплата долга третьими лицами, составляется соглашение о переводе долга.