Верховный суд уточнил нормы изъятия единственного жилья у должников
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Верховный суд уточнил нормы изъятия единственного жилья у должников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Изменения, которых ждали все
Вместе с тем судам, нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем гражданина-должника и членов его семьи. В связи с этим, в 2012 году КС РФ указал на обязанность законодателя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.
А именно:
- обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредитора (взыскателя), когда соответствующий объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище;
- предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для нормального существования.
Но соответствующие поправки так и не были внесены в законодательство: за почти 9 лет законодательные работы по этому поводу не продвинулись дальше подготовки двух законопроектов с поступлением одного из них на первое чтение в Госдуму.
Конституционный Суд признал необходимым законодательно урегулировать порядок обращения взыскания на жилое помещение, явно превышающее по своим характеристикам соответствующий уровень обеспеченности жильем.
КС признал обязательным, чтобы закон допускал обращение взыскания на указанное жилое помещение на основании судебного решения, только если суд установит не одно лишь формальное соответствие жилого помещения критериям, позволяющим преодолеть в отношении него исполнительский иммунитет, но и несоразмерность доходов гражданина-должника его обязательствам перед кредитором (взыскателем) в отсутствие у него иного имущества, на которое взыскание можно было бы обратить.
С чего началась история об изъятии у должника единственного жилья
Был долг. Должник был должен кредитору. Оба — физические лица.
В 1999 году суд общей юрисдикции решил взыскать с должника в пользу кредитора 772 500 рублей. Как часто бывает, судебное решение о взыскании так и осталось на бумаге — должник заплатил частично, большая часть долга осталась непогашенной. Исполнительное производство было возбуждено в 2006 году. Из Постановления КС неясно, почему решение о взыскании было вынесено в 1999, а исполпроизводство началось только в 2006, но это неважно для данного дела.
В 2009 году должник покупает квартиру площадью 110 м.кв. Цена квартиры намного превышала размер долга. Последующие судебные баталии разворачивались по поводу именно этой квартиры.
В 2018 году кредитор обратился в суд за индексацией долга, и суд долг проиндексировал. 772 500 руб превратились в 3,9 млн руб.
В 2019 году должник стал банкротом. Кредитор включился в реестр требований кредиторов и требовал, чтобы квартира была включена в конкурсную массу и продана с торгов. Финансовый управляющий и суды стояли насмерть — эта квартира является единственным жильём должника, она не в залоге, а следовательно, в конкурсную массу она попасть не может. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса прямо это запрещает, да и Верховный суд на эту тему высказывался в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года №48 — исполнительский иммунитет единственного жилья действует и в банкротстве.
Аргумент кредитора, что это нехорошо — покупать дорогую квартиру, когда на тебе висит долг по исполнительному производству — судей не впечатлил.
В январе 2021 года Верховный суд не принял жалобу кредитора, и он пошёл в Конституционный суд.
Могут ли наложить арест на квартиру за неуплату кредита
Да, могут, но после суда. При этом не важно, является ли квартира единственным жильем. Арест является обеспечительной мерой, которую вправе применить приставы. Арест повлечет следующие последствия:
- запрет на регистрационные действия и на любые сделки по распоряжению объектом (продажа, дарение, мена);
- ограничение права пользования (например, пристав вправе запретить сдачу квартиры в аренду);
- административная или уголовная ответственность за нарушение режима ареста, правил пользования жильем.
Арест с единственного жилья снимается после полного погашения долга либо при начале реализации (торгов). Также пристав снимает арест, если в отношении должника возбуждено банкротство. Однако в этом случае автоматически возникнут ограничения на распоряжение квартирой в рамках банкротного дела.
Если у вас возникли вопросы, связанные с реализацией единственного жилья за долги, сразу обращайтесь к нашим специалистам. Мы поможем эффективно избавиться от кредитов и займов!
Условия подачи взыскания на квартиру
- если взыскатель подал исполнительные документы в ФССП, а пристав возбудил производство
- если требование взыскателя касаются денежных средств или имущества
- если наличных средств, остатков на банковских счетах и остального имущества недостаточно для полного расчета с взыскателем;
- если объект недвижимости находится в собственности должника (исключением может выступать, если недвижимость зарегистрирована на супруга, однако была приобретена на общие средства)
- если сумма долга соразмерна равна стоимости объекта недвижимости. Если же, например, сумма долга равно 100 тыс. рублей, в продажа недвижимости нет необходимости
С 26 апреля 2021 года могут забрать единственное жилье
Может ли банк забрать единственное жилье за долги? Рассмотрим на конкретном примере. Один должник проживает в однокомнатной квартире площадью 35 кв. м, приобретенной еще до возникновения задолженности. А второй неплательщик приобрел двухкомнатное жилое помещение площадью 75 кв. м уже после появления долга. Очевидно, что денежные средства на покупку недвижимости у второго лица имелись, но они не были направлены на погашение задолженности. Человек недобросовестно отнесся к исполнению взятых на себя денежных обязательств. Велика вероятность, что именно в его отношении будет отменен иммунитет на отбор имущества.
Получается, что иммунитет на собственность действительно может быть аннулирован, но только при наличии веских и подтвержденных обстоятельств. Однако такие нововведения, несомненно, вызовут множество вопросов.
В частности, жилищным законом РФ не были утверждены конкретные нормативы по минимальной площади для удовлетворения потребности человека в жилище. Полномочия по утверждениям данных норм были переданы органам местного самоуправления. Следовательно, стандарты не едины, в разных регионах страны они могут существенно отличаться друг от друга.
За какие долги могут забрать единственное жилье
В связи с последними изменениями многих граждан волнуют вопросы о том, за какие долги могут забрать единственное жилье. Точный перечень видов задолженностей пока не был утвержден на законодательном уровне. Однако можно предположить, что ориентиром послужит существующая практика по принудительному погашению задолженностей судебными приставами. Изъятие жилья может быть осуществлено при накоплении долгов по ипотечным обязательствам, по ранее оформленным банковским кредитам
Однако заранее паниковать не стоит. Решение о принудительном лишении человека места жительства будет приниматься лишь в тех случаях, когда для этого действительно имеются все основания. Уже сейчас одним из них называют «жизнь в роскоши». Если суд установит, что жилая площадь существенно превышает всевозможные стандарты, может быть принято решение о принудительной продаже.
Что будут делать с имуществом дальше
Его продадут. Как именно, зависит от цены. Имущество общей стоимостью менее 30 тысяч рублей может продать сам должник, если обе стороны согласны с его ценой. Она прописывается в акте изъятия. Если имущество стоит более 500 тысяч, то его продадут на открытых торгах в форме аукциона. Вещи, которые не попадают в обе категории, реализует специализированная организация.
Часть вырученных денег отдадут кредитору — в сумме долга, указанного в исполнительном листе. Часть заберут приставы в виде исполнительского сбора. Он равен 7% от суммы долга, но не менее 1 тысячи рублей с человека и 10 тысяч с организации. Деньги перечислят в бюджет.
Если должник добровольно выплатит долг в течение пяти дней после получения постановления от судебных приставов, исполнительский долг можно не платить.
Арест жилищного объекта
Законом № 229-ФЗ судебным приставам предоставляются полномочия для обеспечения максимально быстрого и полного погашения задолженности в соответствии с исполнительными документами. Одной из действенных мер является наложение ареста на имущество. Могут ли арестовать единственное жильё за долги, зависит от сопоставления рыночной стоимости жилого помещения с размером задолженности перед кредитором.
Данное правило предусмотрено в качестве защиты интересов должника, поскольку арест квартиры за долги:
- не способствует выселению должника и членов семьи;
- вводит запрет на отчуждение объекта недвижимости посредством дарения или продажи;
- согласно предписанию приставов относительно дальнейшей эксплуатации препятствует порче и уничтожению;
- сведения передаются в Росреестр для внесения записи в ЕГРН.
Могут ли за долги перед банком наложить арест на единственное жилье?
Своим постановлением Верховный Суд поставил в этом вопросе точку – да, могут. Такие действия со стороны приставов признаются правомочными, невзирая на то, является ли жилье для должника единственным.
Арест единственного жилья рассматривается как обеспечительная мера, предусматривающая наложение ограничений по распоряжению недвижимостью в пределах срока, пока должник не погасит задолженность в полном объеме. Запрет распоряжения единственным жильем распространяется не только на осуществление сделок, но и на прописку и (или) вселение каких-либо лиц после наложения ограничения. Формально за заемщиком-должником и членами его семьи останется только право проживать в квартире (доме) и пользоваться жильем. Здесь следует учесть, что даже если должник сменит свою регистрацию и сам выселиться из арестованного жилья, статус последнего никак не измениться и не приведет к снятию ограничительных мер.
Чем можно объяснить такое решение суда?
- Во-первых, положение закона (ст.446 ГПК), ограничивающие обращение взыскания на единственное жилье, и без разъяснений высшей судебной инстанции касалось исключительно взыскания, а принятые для его обеспечения меры – формально другая процедура, предшествующая процедуре взыскания. Надо сказать, что и ранее некоторые судебные приставы применяли арест единственного жилья в качестве обеспечительной меры, правда, далеко не всегда суды шли им навстречу и не отменяли по жалобам должников наложение этих мер. Поэтому широкой практики применения подобного рода действия приставов не имели.
- Во-вторых, правило «единственного жилья» очень часто становилось камнем преткновения и лишало кредиторов хоть какой-то возможности принудить должника исполнить свои обязательства. Тогда как многие заемщики-должники жили отнюдь не в «хрущевках», а дорогостоящих загородных домах. При этом успевали до принятия иных обеспечительных мер создать все условия, чтобы применить их было попросту не к чему. Понимая, что в суде по жалобе должника все равно будет принято решение о снятии ареста с дома, приставы ничего не предпринимали, даже если об аресте жилья поступало соответствующее заявление кредитора. В результате должник вполне мог распоряжаться своей недвижимостью как угодно, а все устные и письменные требования о погашении долга – успешно игнорировать.
Разделив понятия «арест единственного жилья» и «обращение взыскание на единственное жилье», Верховных Суд фактически подтвердил уже имеющуюся законодательную норму и превратил ее действие в обязательную правоприменительную практику. Одновременно с этим была разрешена и проблема злоупотребления должниками своим правом. Сохраняя статус собственника, они теперь обязаны соблюдать юридическую сохранность и целостность своего жилья, не действуя себе во благо, а в ущерб интересам кредитора.
Решение об аресте единственного жилья должника и конкретных ограничительных мерах принимает пристав – это его право. Решение можно оспорить в суде, но вероятность выигрыша дела невелика.
Среди возможных вариантов оспаривания:
- Ссылка на то, что стоимость жилья несоразмерна сумме задолженности.
- Обоснование требования снять арест с жилья наличием иного имущества, на которое можно обратить взыскание, и при этом достаточного для погашения задолженности.
Реализация имущества должника
Порядок выставления жилого помещения на торги определен главой 9 ФЗ №229, приставы пользуются услугами электронных площадок. Объекты передаются специализированной организации на реализацию с полным комплектом правоустанавливающих документов, постановления об аресте, решения суда. На время проведения торгов должник может жить в квартире.
Аукцион осуществляется в двухмесячный срок в порядке, определенном ГК РФ, иными нормативно-правовыми актами. Информация о мероприятии подлежит опубликованию в официальных источниках сети интернет на безвозмездной основе.
Если первые торги не состоялись, организатор назначает вторичное мероприятие в срок не позднее одного месяца. Когда повторная процедура не приносит результата, продавец направляет взыскателю предложение принять имущество в зачет долга.
Важно знать! Поменяют ли права при наличии задолженности у судебных приставов
Покупать недвижимость на торгах может любой желающий. Продажа оформляется в пользу участника, предложившего наибольшую цену. После реализации жилья должнику придется в течение четырнадцати дней выселиться и освободить площадь, поэтому физлицу рекомендуется заранее побеспокоиться о том, куда он переедет после торгов.
Реальна ли угроза ареста квартиры, если она – единственное жилье
Сразу ответим: в действующем законодательстве нет закона, предусматривающего арест единственного жилья. Тем не менее, в 2016 году был подготовлен законопроект, согласно которому единственное жилое имущество может быть изъято для погашения образовавшейся задолженности, например, по кредиту.
Такой порядок принудительного изъятия имущества может быть оправдан только в случае, если единственное жилье представляет собой роскошный особняк в несколько этажей. В таком случае жилая площадь превышает установленные законодательством нормы. Кроме того, учитывается количество человек, прописанных и проживающих в изымаемом помещении.
Внимание! Судебные приставы-исполнители вправе наложить арест на жилое помещение только в ряде исключительных случаев:
- Площадь помещения в 2 раза превышает нормы, установленные Жилищным кодексом РФ;
- Рыночная стоимость жилья в собственности более чем в 2 раза превышает задолженность.
В случае ареста имущества оно будет продано, а должник получит квартиру, площадь которой соответствует нормативам. Нередки случаи, когда достаточно состоятельные граждане продают имущество, оставив в собственности один роскошный дом. Изъять его не представляется возможным, поскольку он является единственным жильем.
Арест единственного жилья должника. Преимущественная защита интересов взыскателя. Вопрос-ответ.
В практике судов Владимирской области возник вопрос «являются ли законными действия судебного пристава по наложению ареста на принадлежащее единственное жилье должника в целях обеспечения его сохранности и не противоречат ли они положениям ст. 446 ГПК РФ, относящей единственное жилье должника к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание?» Позиция пристава: арест в ходе исполнительного производства был применен для обеспечения сохранности имущества и принятие постановления было необходимо для обращения взыскания на долю в праве на квартиру. Считали, что если должник подарит или продаст квартиру, он зарегистрируется в доме, где имеет долю, и дом будет также его единственным жилищем.
Позиция суда первой инстанции: арест незаконен, противоречит ст. 25 Конституции РФ, квартира признана единственным жильем должника, и на него в силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, поэтому судом был снят арест с квартиры.
Позиция кассационной инстанции: судебный пристав по собственной инициативе или по заявлению взыскателя обязан осуществлять контроль за исполнением исполнительных документов. Такие права предусмотрены пп. 1-17 п. 1 ст. 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» ст. 12 ФЗ «О судебных приставах».
Перечень действий принудительного исполнения не является закрытым, и поэтому судебным приставом могут применяться самые разные не противоречащие принципам исполнительного производства действия для принуждения должника к исполнению требования исполнительного документа.
Исходя из п. 17 ч. 1 ст. 64 ФЗ «Об исполнительном производстве» в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов.
В данном случае указанные действия судебного пристава не являются мерами принудительного исполнения и обращения взыскания на имущество, на которое в силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, а являются не противоречащим принципам исполнительного производства действиями по обеспечению сохранности имущества и исключения возможного отчуждения его должником не в интересах исполнительного производства. Отчуждение имущества должником может создать препятствия для обращения взыскания на имущество должника, что может повлечь нарушение прав взыскателя.
Такая позиция судебного пристава соответствует принципу преимущественной защиты прав взыскателя.
При этом гарантированные ст. 25 Конституции РФ, и ч. 1 ст. 446 ГПК РФ права должника на квартиру не нарушаются, которая остается его жилищем, которым он вправе владеть и пользоваться для постоянного проживания.
Кассационная инстанция указала, что действия судебного пристава следует рассматривать, как арест имущества, в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности должнику, который применяется судебным приставом-исполнителем для обеспечения его сохранности (п. 1 ч. 3 ст. 80 ФЗ «Об исполнительном производстве»). Мерой принудительного исполнения указанный арест не является, а относится к мерам обеспечительным (п. 7 ч. 1 ст. 64 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Кассация не согласилась с тем, что наложение ареста на принадлежащее единственное жилье должника в целях обеспечения его сохранности противоречит положениям ст. 446 ГПК РФ, так как положения данной статьи указывают на имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю (ч. 1 ст. 69 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Ни одну из этих мер действия судебного пристава по наложению ареста в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра в отношении имущества, принадлежащего на праве собственности должнику, не предусматривают.