Разрешение споров с застройщиком

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение споров с застройщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Неустойка с застройщика: цена

Многие полагают, что если начать действовать с первого дня просрочки, то сумма компенсации будет слишком мала. Но это не так. Когда происходит взыскание неустойки с застройщика, стоимость рассчитывается до дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Размер компенсации для физических лиц составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Иная ставка может быть согласована с дольщиками и прописана в договоре. Сумма начисляется за каждый день просрочки. То есть неустойка с застройщика по ДДУ (договору долевого участия) начинает рассчитываться со дня, следующего за тем, когда вам должны были передать квартиру. Эта дата указана в договоре.

Итак, неустойка за просрочку застройщика считается следующим образом: стоимость квартиры, оплаченная дольщиком, умножается на количество дней просрочки. Результат снова умножаем на 1/150 ставки рефинансирования.

Обратите внимание, что берется ставка рефинансирования, которая была действительна на момент заключения договора.

На какие хитрости идут застройщики?

Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.

Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.

Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.

Как рассчитать размер неустойки по ДДУ?

Для расчета размера компенсации в законодательстве утверждена формула, воспользовавшись которой, каждый может узнать, на какой размер неустойки он может претендовать.

Сумма выплаты зависит от таких параметров:

  • сроки просрочки – чем дольше квартира не передается участнику ДДУ, тем больше растет размер неустойки. Насчитываться компенсация начинает с первого дня просрочки, и растет пропорционально весь период вплоть до передачи недвижимости дольщику. Учитывая это, подавать на неустойку следует уже после получения квартиры – так сумма будет максимальной;
  • стоимость квартиры – логично, что сумма компенсации прямо зависит от цены недвижимости: чем она выше, тем на большую неустойку можно претендовать;
  • учетная ставка – величина, которую определяет Центробанк, она обычно изменяется несколько раз в год.
Читайте также:  Чем различаются соцнорма и норматив потребления коммунальных услуг

Размер неустойки оговаривается непосредственно в договоре долевого участия. Действующим законодательством установлена пеня, равная одной трехсотой ставке рефинансирования Центробанка России от суммы действующего договора за каждый день просрочки, следующий за указанной в договоре датой окончания строительства для юридических лиц. Физические лица получают эту же пеню, умноженную на два.

Мы не будем приводить пример расчета, это достаточно просто. Кроме того, в сети есть десятки калькуляторов расчета пени. Вы введете туда свои данные и получите результат, которым сможете воспользоваться.

Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.

Как добиться от застройщика исправления недостатков квартиры

Нередки ситуации, когда после перехода права собственности на квартиру к дольщику и подписания передаточного акта в квартире обнаруживаются недостатки, которые не были найдены при приёмке квартиры.

В таком случае Закон № 214 позволяет дольщику либо сразу предъявить иск в суд к застройщику, с требованием о выплате неустойки по ДДУ, либо до суда направить застройщику претензию об исправлении недостатков. В претензии должны быть максимально подробно перечислены все недостатки объекта. Также необходимо указать срок, в течение которого застройщик должен исправить недостатки, если он не указан в договоре.

Если после направления претензии застройщик не устранил недостатки, Вы можете рассчитывать на взыскание неустойки по ДДУ через суд за просрочку устранения недостатков.

Важно! В случае нарушения своих обязательств застройщик должен не только уплатить Вам законную и договорную неустойку, но и возместить убытки в полном размере, включая расходы на услугу «Долевой юрист» (ст. 10 Закона № 214-ФЗ).

Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера

Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.

Закон/Подзаконный акт Критерии
N214 – ФЗ о 2004 года • устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия;
• раскрывает, что такое ДДУ;
• определяет понятие по переуступке права требования;
• устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте.
N218-ФЗ от 2018 года закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика
N218-ФЗ от 2018 года закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика
N127-ФЗ от 2002 года в параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика
N218-ФЗ от 2005 года закон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ
УК РФ уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно
КОАП Ст. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок
N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации» форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков

Основания для взыскания неустойки с застройщика

Расскажем подробнее о мере гражданско-правовой ответственности застройщика — неустойке, взыскиваемой с застройщика в пользу дольщика за нарушение сроков сдачи объекта строительства, и о порядке ее применения.

Взаимоотношения застройщиков и участников долевого строительства в нашей стране регулируются специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Данный Федеральный закон предъявляет ряд требований к застройщикам, которыми обусловлено их право привлекать для строительства денежные средства дольщиков – граждан и организаций.

В частности, согласно статье 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен иметь разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию, иметь на праве собственности или аренды (субаренды) земельный участок для строительства, уставного капитал застройщика должен быть полностью оплачен, а его минимальный размер должен соответствовать требованиям закона; он не должен иметь недоимок по налогам и сборам и бюджетных задолженностей или быть в процессе ликвидации, и его деятельность не должна быть приостановлена, и т.д.

Читайте также:  Профессия социальный работник дистанционно*

Отдельная норма регламентирует обязанность застройщика сдать участнику долевого строительства объект строительства в срок, предусмотренный договором долевого участия (пункт 1 статья 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Застройщик, нарушивший эту обязанность, несет перед участником долевого строительства ответственность в виде уплаты законной неустойки (пени).

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства, и рассчитывается от общей цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры.

В случае, когда участником долевого строительства является физическое лицо, т.е. гражданин, то неустойка удваивается, и ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ.

В качестве даты исполнения обязательства истец может указать день подачи иска или день вынесения решения судом.

Основные проблемы и пути их решения

Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.

Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:

  • Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
  • Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
  • Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.

Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:

  • Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
  • Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
  • Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.

В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.

Как написать претензию по ДДУ застройщику

В рамках ДДУ отсутствует обязательное правило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик, столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться в суд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получить возможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.

Оформить претензию можно в произвольном виде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:

  • сведения о застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
  • пункт договора, в котором был указан срок сдачи жилья;
  • фактическая дата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на момент подачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
  • период, в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
  • расчет суммы неустойки;
  • срок, в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.

Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия

Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения. Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты. При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:

  • взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
  • взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Читайте также:  27.12.2022 Выплаты и пособия на детей в 2023 году

Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.

После подачи иска в суд первой инстанции, если нет оснований для того чтобы оставить заявления без движения или отказать в возбуждении производства, назначается предварительное заседание. На предварительном заседании орган правосудия уточняет исковые требования и позицию ответчика. После чего назначается заседание и рассмотрение дела по сути. Следует знать, что сторону застройщика как правило представляют адвокаты, работающие в компании и имеющие опыт в таких спорах. По этой причине, самостоятельно и в полной мере отстоять свои права без помощи профессиональных юристов может быть нереальной задачей.

Как показывает юридическая практика в среднем дела о взыскании неустойки по ДДУ рассматриваются в первой инстанции в течении 2-3 месяцев. После того как решение принято у сторон есть месяц, до вступления вердикта в законную силу, чтобы подать апелляционную жалобу.

Размер госпошлины при подаче иска в суд

По искам, касающимся защиты потребительских прав, государственная пошлина при подаче документов в суд может не оплачиваться.

Правовые основания этому изложены в ФЗ «О защите прав потребителей» и Налоговом кодексе РФ (пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36).

Оговорка – действует законодательная льгота, если цена заявленного иска для восстановления нарушенных прав гражданина не превысила 1 млн. рублей.

Внимание! Если сумма иска превышает указанную сумму, госпошлина вносится в объеме 0,5% от суммы сверх 1 млн. рублей (максимальное ее значение не должно быть больше 60 тыс. рублей).

В общую цену иска не включены:

  • штрафные санкции;
  • моральный ущерб;
  • суммы затрат на суд.

К примеру, общая цена иска – 1 млн. 650 тыс. рублей.

Высчитываем госпошлину: 0,5 % х 650000 р. = 3250 рублей.

Оплачивается госпошлина в отделении любого банка. Используются только реквизиты того суда, в адрес которого направляется иск.

Порядок взыскания неустойки в судебной инстанции

После подачи искового заявления с приложениями через канцелярию суда (нарочно) либо посредством почтового отправления, исковое заявление, при соблюдении обязательных правил, принимается к производству, начинается рассмотрение дела по существу.

Первое заседание, которое назначает суд примерно черед месяц после подачи искового заявления, именуется предварительным. Стороны встречаются в судебном заседании, задают друг другу интересующие их вопросы в присутствии суда.

Суд также вправе предложить лицам, участвующим в деле, к следующему судебному заседанию подготовить возражения, отзывы на заявления истца, а также представить дополнительные документы.

Обратите внимание! Всю информации о дате и времени проведения судебных заседаний стороны могут получить на официальном сайте суда либо при личном контакте с помощником судьи. В настоящее время в суде предусмотрена система смс оповещения. Такая услуга предоставляется стороне только по письменному согласию представителя или самого истца (ответчика).

Как правило, дело о взыскании неустойки по ДДУ рассматривается в 2-3 судебных заседаниях, после чего судья оглашает резолютивную часть решения, которым удовлетворяет заявленные истцом требования либо отказывает в их удовлетворении.

У сторон существует право обжаловать вынесенное решение суда в течение 1 месяца с момента изготовления его в полном объеме.

Мотивированное (содержащее ссылки на нормы права) решение, в силу норм ГПК РФ, выносится судом в течение 5 суток с момента оглашения резолютивной части. По истечении 1 месяца, решение суда вступает в законную силу и должно быть исполнено.

По истечении срока на апелляционное обжалование решения суда, в случае удовлетворения исковых требований, истец вправе обратиться с заявлением о выдаче исполнительного листа и предъявить его в службу судебных приставов либо непосредственно в банк, в котором открыт расчетный счет ответчика.

Можно сказать, что «дело сделано», нарушенные права восстановлены, виновные лица привлечены к ответственности. Однако вынесение положительного решения еще не означает фактического взыскания неустойки.

Путь судебных разбирательств пройден, но это только небольшой шаг в направлении восстановления нарушенных прав и взыскания неустойки с застройщика.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *