Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.
Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.
Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.
Процедура предполагает четко разграниченный порядок действий:
- Должник, желающий избавить себя от бремени кредитных обязательств, и реализовать квартиру, находит подходящего претендента на такую покупку.
- Продавец и покупатель обращаются в банковское учреждение за одобрением перехода преференций.
- Банк проводит проверку потенциального клиента и выносит заключение о возможности или невозможности заключения с ним сделки.
- Промеж заимодателя и приобретателя подписывается вновь созданное ипотечное соглашение и сопутствующие договоренности.
- Осуществляется перерегистрация прерогативы владения.
- Производится расчет покупателя и продавца (разница от уплаченной суммы по ипотеке).
- Новый участник правоотношений ликвидирует заем на оговоренных основаниях.
Законодательное регулирование
Все вышеперечисленные моменты, касающиеся комментируемой темы, регламентируются действующим законодательством. Ключевыми НПА этой сферы считаются – гражданский кодекс и ФЗ «Об ипотеке».
Возможность уступки прерогативы требования другому кредитору прописана в статье 382 ГК РФ.
Ст. 391 кодекса говорит о такой же преференции должника. Однако его желание можно удовлетворить только после получения предварительного согласия кредитора.
Залоговое имущество делает особенным его эксплуатацию, а также вносит коррективы в полномочия по распоряжению. Согласно п.3 ст.37 ипотечного закона только завещать должник вправе без согласия банка, а все остальные манипуляции должны быть с ним согласованы. Также владеть и пользоваться разрешено исключительно в соответствии с целями предназначения, то есть для проживания.
Эксплуатация в иных целях может послужить поводом для конфликта с заимодателем.
Переуступка квартиры: риски и подводные камни
Уступка прав собственности на недвижимость – проверенный способ купить жилье в новостройке. Договор заключают по стандартному алгоритму, заверяет нотариус, вносят в Росреестр.
Другое дело – покупка квартиры с кредитным обременением. Некоторые покупатели не спешат приобретать объекты недвижимости, находящиеся в залоге. Однако если полностью погасить долг по ипотеке, кредитор снимает обременение с покупаемой квартиры. Никакие штрафы новому владельцу не страшны.
Подводные камни
Риски вызваны непосредственно переоформлением ДДУ. Подписывая договор цессии, цессионарий получает право требования на квартиру и сопутствующие обязанности. Продавец не отвечает за выполнение передаваемых прав. То есть в случае нарушений или задержек строительства по вине застройщика или подрядчика, цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту.
При переуступке покупатель теряет больше, чем продавец. Цедент перекладывает финансовые издержки на цессионария, заинтересованного в покупке жилья. Стоимость цессии – от 10 000 рублей. Иногда нужно заплатить 50 тыс. или даже 100 тыс. рублей. Лучше, если покупатель и продавец делят затраты поровну или хотя бы в пропорции 3:2.
Купля-продажа ипотечной квартиры по переуступке занимает от 2 недель до 1,5 месяцев. Необходимо время на снятие обременения с недвижимости, переоформление ДДУ и прочие процедуры.
Рекомендации
При переоформлении ДДУ обязательно привлекайте нотариуса и застройщика, это избавит от рисков. Лицо, занимающееся строительством, подтвердит, что права на строящуюся недвижимость не были переданы другому цессионарию.
Будьте готовы, что при сдаче готовой квартиры может обнаружиться расхождение между заявленной и фактической площадью. Внимательно изучайте договор о переуступке. Лучше согласовать вероятность возврата денег.
Например, цессионарий получает права на требование квартиры площадью 80 кв. м, а по завершению строительства жилплощадь составляет 77 кв. м. Целесообразно потребовать вернуть переплату. Если в договоре о переуступке предусмотрен данный пункт, компания, управляющая фондом финансирования строительства, вернет деньги в сумме кратной оплаченной стоимости за недостающую площадь либо согласно рыночной цене.
Существует и другая сторона монеты. Если при сдаче новой квартиры обнаруживают большую площадь, чем прописано в ДДУ, застройщик может требовать доплату с цессионария.
Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?
Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.
Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.
Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.
Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Переуступка – оформление через ВТБ
Эта финансовая организация также не стремится оформлять подобные сделки. Но делаются и исключения, среди которых явная материальная необходимость или развод супругов. Если не доказать, что такая необходимость существует, придется соглашаться на реструктуризацию или реализацию квартиры с торгов, с последующим погашением долга.
Даже если ипотека ВТБ на переуступку одобрена, нового заемщика будут тщательно проверять. Схема проведения сделки аналогична той, что использует Сбербанк:
- поиск покупателя;
- одобрение банка;
- получение согласия застройщика;
- заключение договора;
- перевод средств;
- регистрация сделки.
О переуступке подробно
Допускается два варианта ипотеки по переуступке прав:
- Передача не находящейся в залоге квартиры.
- Приобретение жилья, на которое наложено обременение банка.
В обоих случаях дольщик рассчитался с застройщиком, но во второй ситуации он еще должен деньги кредитору, у которого оформлял жилищную ссуду.
Однако ипотека по договору переуступки возможна и при наличии задолженности перед строительной компанией, когда заемщик напрямую приобретал имущество у нее в рассрочку (). В законе не сказано, что требуется согласие застройщика на совершение сделки по уступке прав, но иногда его нужно получать. Зачастую строители указывают данный пункт в соглашении с покупателем.
А вот с банком переуступку по ДДУ при ипотеке придется согласовывать (). Разрешение кредитора необходимо получить, если жильё приобреталось на средства, предоставленные финансовой организацией. Важно соблюсти и другие условия:
- наличие у дольщика (в момент заключения соглашения о цессии) прав требования на недвижимое имущество;
- процедура осуществляется после регистрации договора и до передачи жилплощади во владение;
- переуступка прав по ДДУ с ипотекой проводится после полной уплаты средств за жильё строительной компании;
- застройщик не получил полную сумму за квартиру – потребуется заручиться его согласием на проведение сделки;
- квадратные метры приобретены по ссуде – необходимо получить согласие кредитора.
Уступка прав (цессия) в Сбербанке – порядок оформления
Чтобы провести такую процедуру, заемщику придется доказать факт неспособности далее отвечать по кредитным обязательствам. В противном случае на переуступку по ипотеке Сбербанк пойдет неохотно, если согласится вообще.
- Необходимо найти покупателя на квадратные метры, готового приобрести их в данном формате.
- Затем потребуется разрешение от кредитора – за ним обращаются оба участника сделки. Для этого нужно подать документы и дождаться решения.
- После заключается договор с новым покупателем, его регистрируют и производится расчет между сторонами (например, с помощью ).
Продать квартиру по переуступке в ипотеку не получится, если пакет документов будет неполным. Расчеты проводятся через два депозитных счета или банковские ячейки. В каждую покупатель заносит свою сумму:
- В первую – остаток долга по ссуде первого дольщика.
- Во вторую – деньги, причитающиеся продавцу.
Однако такой вариант действует, когда жильё передается после полной его оплаты. Допускается еще переуступка прав требования с ипотекой через приобретение квадратных метров в кредит. К новому заемщику предъявляются стандартные требования: стабильный и достаточный заработок, хорошая кредитная история, соответствие по возрасту и т.д.
Чтобы переуступка ипотеки на квартиру в Сбербанке прошла успешно, придется собрать следующую документацию:
- разрешение строительной компании на проведение сделки (если оно требуется исходя из ситуации);
- согласие второго супруга на цессию и допуски от кредитора, у которого взята ссуда первого заемщика;
- выписка из единого реестра, ДДУ и разрешение от органов опеки, если имеются малолетние дети.
Что значит переуступка при покупке квартиры?
Когда объект еще не закончен, с застройщиком подписывают договор участия в долевом строительстве, иначе ДДУ. Покупатель может продать право владения квартирой до сдачи объекта. В этом случае процедура передачи прав называется переуступка или цессия. Переуступку прав на квартиру осуществляют в период с момента подписания ДДУ до подписания актов передачи недвижимости. По сути основной ДДУ продолжает действовать. Меняется только один участник.
По сути договор по переуступке квартиры почти ничем не отличается от договора дольщика или купли-продажи. Документ на цессию также регистрируется в Росреестре. Его не обязательно согласовывать с застройщиком, если этого не прописано в ДДУ, но уведомить о новом собственнике стоит после передачи прав.
Договор цессии связан с выполнением следующих действий:
| Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателя | а также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав |
| Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданина | которому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение |
| Заключение нового договора ипотеки | между покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора |
| Совершение регистрации права требования за новым заемщиком | он становится новым собственником жилья |
| Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступки | оплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка |
Зачастую вопрос, что это такое — переуступка, возникает у лиц, желающих купить собственное жилье.
Термин «переуступка» обозначает передачу третьему лицу прав в отношении ко второму лицу со стороны его обладателя, то есть первого лица.
Она является одним из видов сделки с недвижимостью, под которой понимается аннулирование права требования и обязательств у одного лица с одновременным возникновением их у другого лица.
Сделка переуступки права по ипотеке позволит:
| Задолжавшему заемщику | освободится от обязательств перед банком, получив выплаченные ему денежные средства |
| Новому заемщику | стать обладателем жилой площади по сходной цене |
| Банку | вернуть выданные кредитные средства вместе с процентными начислениями |
Проведение сделки переуступки выгодно всем ее участникам, поэтому такого рода сделки в последние годы обрели некоторую популярность.
Существующее налогообложение
Приобретаемая квартира подлежит налогообложению сообразно указаниям Налогового кодекса.
В ходе совершения сделки купли-продажи недвижимости на граждане облагаются налогом НДФЛ в размере 13% от полученной прибыли.
Норма распространяется на объекты недвижимости, которые находились во владении менее 3 лет.
Граждане могут снизить налоговую ставку за счет налогового вычета, который предусмотрен законодателем. Его размер составляет 1 000 000 рублей.
При этом налогом облагается разница между первоначальными вложениями в квартиру и полученной в качестве платы за нее денежной суммы.
Если она была продана по первоначальной цене, то продавец освобождается от уплаты налога.
Оплату надлежит произвести до 15 июля последующего года вслед за совершением продажи квартиры.