Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги на Кипре. Сколько платят иностранцы, владеющие недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если сравнивать со странами Евросоюза, то жизнь на Кипре в 2023 году может показаться гораздо дороже, чем в ряде государств Шенгенской зоны. Но если брать за образец ту же Москву, то разница в ценах не сильно заметна, хотя она есть.
Уровень жизни на Кипре
Цены на Кипре выше на привозные продукты, а вот на товары собственного производства, в том числе сельскохозяйственную продукцию и мясо, на порядок ниже столичных. Кроме того, местные фрукты и овощи отличаются отменным качеством и вкусом.
В любое время года на столе среднестатистической семьи всегда много блюд из овощей, холодных и горячих закусок. Из мяса киприоты предпочитают свинину и баранину. Также значительная часть на столе отводится морепродуктам и рыбе.
Цены на продукты в Ларнаке – об этом следующее видео.
Расходы для инвестора
Инвестор может выбрать один из нескольких вариантов инвестиций на сумму от 300 000 €: вложить деньги в жилую или коммерческую недвижимость, акции кипрских компаний или паи местных инвестфондов.
Если заявитель выбрал инвестиции не в жилую недвижимость, тогда понадобится еще купить или арендовать жилье на острове. Требований к площади или стоимости нет.
Инвестиции можно вернуть только после истечения срока действия ПМЖ или получения гражданства.
1 вариант
Новый законопроект об изменении правил начисления НДС на недвижимость на Кипре
В начале 2022 года представители правительства Кипра начали разработку новых правил расчёта по льготной ставке НДС для новопостроенной недвижимости на острове. Новые правила должны больше соответствовать законодательству Евросоюза.
Еврокомиссия потребовала от Кипра дифференцировать схему применения льготной ставки налога на добавленную стоимость 5% на новые квартиры и частные дома. Иначе бы Европейская комиссия посчитала, что налоговое законодательство Кипра нарушает правовые нормы Евросоюза в области налогообложения первичной жилой недвижимости.
На текущий момент разработки вместились в один законопроект, который уже подали к рассмотрению в парламенте Кипра. По мнению местных девелоперов и депутатов новый законопроект не соответствует условиям на рынке недвижимости Кипра.
Налоги при покупке недвижимости
Налог на переход права собственности уплачивается в земельный кадастр после того, как произведены все взаиморасчеты с продавцом недвижимости и есть разрешение правительства о передаче покупателю подтверждения права собственности. Ставка налога на переход права собственности варьируется от 3 до 8% в зависимости от стоимости недвижимости.
| Стоимость недвижимости, евро |
Ставка, % |
|---|---|
| До 85 430 | 3 |
| 85 430 – 170 860 | 5 |
| Свыше 170 860 | 8 |
Налоги на недвижимость при продаже
При продаже недвижимости на Кипре необходимо уплатить уже упомянутый налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) в размере 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки, указанных в договорах купли-продажи). При этом стоит учитывать тот факт, что фактический размер Capital Gains Tax может быть значительно меньше, ведь на законодательном уровне на Кипре предусматриваются существенные льготы по данному виду налога. Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые 17 086 евро для каждого собственника.
А если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые 85 430 евро прироста капитала для каждого собственника налогом также не облагаются.
Из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта: ремонт, оплата коммунальных услуг, электричества, воды, затраты на покупку мебели и техники, и другие документально подтвержденные затраты. Если продаваемая недвижимость была оформлена на местную кипрскую компанию, то при желании продажу недвижимости можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При продаже дорогих объектов недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя в целях экономии расходов, связанных с приобретением недвижимости на вторичном рынке.
Подоходный налог с физических лиц
Первые 19 500 евро годового дохода физлица на Кипре налогом не облагаются. Далее применяется прогрессивная шкала:
| Доход, евро | Ставка, % |
|---|---|
| 19 501–28 000 | 20 |
| 28 001–36 300 | 25 |
| 36 301–60 000 | 30 |
| Более 60 000 | 35 |
Недвижимость в России, зарегистрированная на кипрские юрлица
Сейчас налоговое соглашение с Кипром предусматривает, что налог на выплаты дивидендов в пользу резидентов Кипра из России можно снизить до 5 или 10%, а на проценты по займам — до 0%. После выхода из СИДН с Кипром все выплаты (дивиденды, проценты, роялти) в пользу резидентов Кипра из России будут облагаться в соответствии с российским Налоговым кодексом, то есть по ставке 15% (дивиденды) и 20% (проценты, роялти).
Иногда недвижимость в России по тем или иным причинам регистрировали на кипрские компании. «Для нынешних крупных собственников российских объектов недвижимости, чьи холдинги были зарегистрированы на Кипре, такое структурирование потеряет смысл с точки зрения возможности налоговой оптимизации в части займов уменьшающих налогооблагаемую прибыль в России и нулевой ставки налога на дивиденды у источника на Кипре», — объяснил перспективу Георгий Качмазов их Tranio.
«В то же время надо отметить, что многие заструктурированы на Кипре не только по налоговым причинам, но для того чтобы защитить активы и использовать английское право, принятое на Кипре», — добавил эксперт.
По последним доступным данным ЦБ, за 2019 год Россия вложила в Кипр более $14,5 млрд, а получила $8,1 млрд прямых инвестиций. За время действия налогового соглашения с Кипром его юрисдикцией воспользовались многие российские компании. По разным оценкам, туда было выведено в 2018 году более 1,4 трлн руб., а в 2019-м — более 1,9 трлн руб., указал Минфин.
Стоимость недвижимости на Кипре: расходы на оформление
Приобретение жилой собственности сопряжено с рядом обязательных затрат. Ниже в таблице приведены государственные сборы и их размеры.
| Вид затрат | Стоимость недвижимости, € | Размер сбора от стоимости объекта |
|---|---|---|
| Налог при покупке | До 85 000 | 3 % |
| 85 001–170 000 | 5 % | |
| От 170 001 | 8 % | |
| Гербовый сбор | До 5 000 | 0 % |
| 5 001–170 000 | 0,15 % | |
| От 170 001 | 0,2 % |
Покупателю также необходимо оплатить услуги подготовки и сопровождения сделки в случае привлечения юриста.
Если речь идет о покупке первичной недвижимости от застройщика, то здесь покупатель освобождается от налога на переход права собственности (Transfer Fee) — нужно оплатить только гербовый сбор (Stamp Duties) и регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Земельном Комитете, которая составляет 50 евро (и по 5 евро за каждую дополнительно запрашиваемую копию). Налог на переход права собственности на Кипре отсутствует.
Размер гербового сбора зависит от стоимости объекта, указанной в договоре, и рассчитывается следующим образом:
СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
СТАВКА НАЛОГА
Первые 5000 евро
0%
От 5000 до 165 000 евро
0,15%
Свыше 165 000 евро
0,20%
Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 500 000 евро может составить сумму трех слагаемых:
5000 х 0% + 160 000 х 0,15% + 330 000 х 0,2% = 900 евро
Также важно помнить, что при покупке недвижимости на Кипре на вторичном рынке лучше всего пользоваться услугами адвоката, услуги которого, как правило, составляют 1% от стоимости приобретаемого объекта.
Налоги на владение недвижимостью
Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).
Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.
Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.
Отчетность и налоговый контроль
Стремясь к прозрачности и максимальной простоте фискального режима, кипрское руководство постаралось и отчетность сделать необременительной. По итогам года коммерческая структура обязана позаботиться о предоставлении двух пакетов отчетной документации:
- финансовой – в Регистрационную палату (Registrar of Companies);
- налоговой (Tax Return) – в соответствующие фискальные инспекции (Inland Revenue Department).
В основной перечень фискальной отчетности вошли:
- декларация о прибыли – и расчет авансовых платежей по налогу до 31 августа;
- отчет о доходах и величине НДФЛ до 31 июля;
Заявление может включать в себя следующих членов семьи:
- Супруг(а) и дети до 18 лет.
- Дети от 18 до 25 лет. Они должны быть незамужними, а также студентами университетов.
Если они хотят учиться в любом университете на Кипре, им необходимо сначала подать заявление на получение студенческой визы. После окончания учебы они смогут подать собственное заявление на получение разрешения на иммиграцию (без истечения срока действия). Единственное требование будет заключаться в том, чтобы родители продемонстрировали дополнительный годовой доход в размере 5 000 евро на каждого такого ребенка.
- Родители и родители супруга/супруги.
Дополнительная информация
- Заявителям не разрешается работать на Кипре. Они имеют право быть нанятыми в качестве директоров в компании, в которую они решили инвестировать.
- Заявителям разрешено быть акционерами компаний, зарегистрированных на Кипре, и получать дивиденды. Они также имеют право быть директорами в этих компаниях без заработной платы.
- Деньги для инвестиций должны быть переведены из-за границы на Кипр.
- Рассмотрение заявки займет около 2-3 месяцев.
- Заявитель должен приехать на Кипр в течение одного года с момента одобрения заявки. Кроме того, обладателю ВНЖ следует посещать Кипр не реже одного раза в два года.
Как получить налоговое резидентство на Кипре
Есть 2 основных способа. Человек считается налоговым резидентом Кипра, если в календарном году он соблюдает правило 183 дней или 60 дней.
Правило 183 дней
Здесь всё просто — если вы живёте больше 183 дней в году на Кипре, вы являетесь его налоговым резидентом.
Правило 60 дней
Появилось в 2017 году. Тоже просто, но с нюансами. Во-первых, нельзя иметь иное налоговое резидентство. Нужно:
- в календарном году быть на Кипре минимум 60 дней и не жить больше 183 дней на территории другого государства;
- официально работать или иметь бизнес на Кипре — быть учредителем или директором кипрской компании;
- купить или арендовать недвижимость, чтобы жить на Кипре в течение налогового периода.
Все эти требования обязательны, за нарушение статус налогового резидента аннулируется.
Как считать дни
Для правил 183 и 60 дней засчитываются:
- день прибытия на Кипр;
- день прибытия на Кипр, даже если вы уехали в этот же день.
Не считаются:
- день выезда с острова;
- день выезда, даже если вы в этот же день вернулись на Кипр.
Чем подтверждать: заверенная копия паспорта с печатями о въезде, посадочные талоны, электронные билеты.
Особенности кипрского налогового резидентства для граждан России, Украины, Казахстана
В каждой стране по-разному трактуют международные нормы по налоговому резидентству и необходимости отчитываться о контролируемых иностранных компаниях (КИК). Если кратко, всех проще на данный момент гражданам России, всех сложнее — гражданам Казахстана.
Особенности для граждан России
Россияне-налоговые резиденты Кипра не обязаны отчитываться о своих контролируемых иностранных компаниях. Их банковские счета и структуры не попадают под автоматический обмен налоговой информацией с РФ. Правила КИК в России работают с 2015 года.
Особенности для граждан Украины
В Украине с 2021 года вступили в силу новые правила о контролируемых иностранных компаний. Теперь налоговые резиденты Украины обязаны декларировать контролируемые ими иностранные компании и платить налог на прибыль в Украине.
Важно: налоговое резидентство в Украине определяется в первую очередь наличием связующих факторов — места жительства, центра жизненных интересов. Критерий 183 дней вторичен. То есть для прекращения налогового резидентства в Украине требуется полноценный переезд всей семьи на Кипр.
Особенности для граждан Казахстана
В Казахстане налоговое резидентство определяется в первую очередь по гражданству. Это значит, что даже если гражданин Казахстана получает налоговое резидентство Кипра, это не освобождает его от обязательств по налогам и КИК перед Казахстаном.
Для прекращения казахстанского налогового резидентства нужно сменить гражданство на кипрское и переехать на Кипр.
Также при покупке взимается регистрационная плата, так называемый титул или налог на перевод права собственности. Осуществляется это земельным департаментом, и налоговая ставка тоже рассчитывается от рыночной стоимости приобретённого жилья. Ставка неоднородна:
- Если стоимость составляет не более 85 тысяч евро, то взимается 3%;
- Если квартира стоит от 85 и не более 170 000 евро, то ставка поднимается до 5%;
- В том случае, если стоимость превышает 170 тысяч евро, налог составит 8%.