Как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Сколько стоит расторжение
| СТАНДАРТ | ПРЕМИУМ | ЛЮКС |
|---|---|---|
| До получения денег | До получения денег | До получения денег |
| Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца | Рассрочка на 2 месяца |
| — | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде | Апелляция, чтобы защитить решение в первом суде |
| — | — | Гарантия получения либо денег, либо квартиры |
|
79.990 + 10% от неустоек |
109.990 + 10% от неустоек |
159.990 + 10% от неустоек |
Отличие процедуры расторжения ДДУ с использованием эскроу-счетов
Можно сказать, что сама процедура расторжения договоров, когда оплата вплоть до 01.07.2018 г. вносилась напрямую на счет застройщика и когда стали применяться эскорт-счета, мало чем отличается вначале, но разница все-таки есть.
У дольщиков, использовавших в банках эскроу-счета, количество проблемных ситуаций, с которыми успешно справляются, не доводя дело до суда при расторжении ДДУ, намного больше. Но они лишены возможности получить неустойку от застройщика, потому что деньги находятся не на балансе девелопера.
Также разной можно назвать схему получения денег при расторжении договора. Что касается остального (права дольщиков, заключивших договор долевого участия по одной из схем, алгоритм процедуры), то все, практически, одинаково.
Порядок составления и отправки уведомления при одностороннем отказе дольщика от исполнения ДДУ
В ФЗ №214 не указана форма уведомления и допускается свободная трактовка. Но, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, документ должен содержать такие данные, как:
- информацию о застройщике и участнике долевого строительства;
- реквизиты договора (регистрационный номер, дата регистрации отражающего участие в долевом строительстве);
- основание, которое послужило причиной расторжения договора (требуется указать номер закона, статьи, пункта и подпункта);
- на отдельном листе полный расчет суммы, подлежащей к возврату (стоимость договора +размер неустойки);
- реквизиты банковского счета дольщика для перевода денег;
- дата отправки уведомления;
- опись вложенных документов.
Уведомление отправляется по почте заказным письмом. Дата его отправки, а не получения девелопером, является датой расторжения ДДУ.
Случаи, когда дольщик вынужден прекращать действие ДДУ в соответствии со ст.9 ФЗ № 214, он может обратиться в судебные органы для расторжения договора, если:
- Застройщик полностью прекратил или приостановил строительство объекта и есть подтверждение, что будут нарушены сроки сдачи дома в оговоренный срок.
- Застройщик изменил проектную документацию, которая касалась площади жилых/нежилых площадей в квартире, причем произведенные изменения составили около 5% от площади, указанной в ДДУ.
- Девелопер внес изменения в назначение помещений, расположенных в доме.
- Ряд других случаев, предусмотренных ФЗ.
Если одно из этих оснований будет лежать в основе расторжения договора долевого участия, то застройщик будет обязан возвратить дольщику деньги, соразмерные цене договора, и оплатить проценты, размер которых составляет 1/300 от ставки рефинансирования Банка России на момент (дату) возврата денег. Проценты будут удвоены, если дольщиком выступает не компания, а гражданин.
Обращаться в суд придется не только в тех случаях, что указаны выше. Девелоперы не спешат и нередко отказываются возвращать деньги дольщиками по обстоятельствам, которые связаны с расторжением договора по уведомлению. Приходится подавать иск и выяснять отношения в суде.
Признать недействительным односторонний отказ от договора, а договор, соответственно, действующим
———————————
См., например: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008; Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.
В этом случае ответчиком по иску будет являться застройщик. При этом истцу будет необходимо доказать, что отказ является незаконным ввиду того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения, так как вся сумма по договору им уплачена (параметры просрочки в оплате не соответствуют требованиям Закона о долевом участии), и (или) застройщиком нарушена процедура расторжения договора.
Возникает вопрос: что делать, если права на спорную недвижимость проданы по новому договору долевого участия в строительстве третьему лицу?
Для того чтобы минимизировать такой риск, при подаче в суд искового заявления о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора или заявления об обжаловании действий Росреестра необходимо заявить ходатайство о принятии судом обеспечительных мер, например, в виде запрета застройщику реализовывать права на получение в собственность спорной недвижимости и Росреестру вносить записи о регистрации договоров долевого участия в отношении прав на спорный объект с третьими лицами и регистрации каких-либо прав, ограничений и обременений в отношении спорной недвижимости.
Если все же к моменту вынесения судом решения о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора и соответственно договора действующим в ЕГРП будет внесена запись о регистрации договора долевого участия на тот же объект с третьим лицом, то, вероятно, Росреестр не сможет восстановить запись о регистрации прав участника долевого строительства на тот же объект.
В этой ситуации участнику долевого строительства, видимо, придется обращаться в суд с иском к застройщику и третьему лицу о признании второго договора долевого участия недействительным, как не соответствующего закону в связи с отсутствием у застройщика права на его заключение.
Комментарии к статье 9 закона «Об участии в долевом строительстве…»
Применению положений закона N 214-ФЗ посвящен «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года).
В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, определены, в частности, следующие правовые позиции:
В случае расторжения договора об участии в долевом строительстве за нарушение сроков передачи квартиры, неустойка с застройщика не взыскивается
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, которые предусмотрены пунктом 1 части 1 и пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона, а в соответствующих случаях — также частью 6 этой статьи. См. подробнее п. 29 Обзора практики
Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке
При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления. См. подробнее п. 30 Обзора практики
Признание договора участия в долевом строительстве расторгнутым — ненадлежащее качество квартиры
Суд удовлетворил требование о признании расторгнутым договора участия в долевом строительстве, поскольку, исходя из конкретных обстоятельств дела, пришел к выводу о наличии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. См. подробнее п. 31 Обзора практики
Срок исковой давности для требований участника долевого строительства в связи с качеством квартиры
Течение срока исковой давности для требований участника долевого строительства, предъявляемых к застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, выявленным в течение гарантийного срока, начинается со дня заявления о недостатках. См. подробнее п. 32 Обзора практики
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, застройщик возвращает денежные средства и проценты за пользование
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 названной статьи, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами (зачислить денежные средства и проценты в депозит нотариуса). Размер процентов за пользование денежными средствами участника долевого строительства может быть уменьшен судом на основании статьи 333 ГК РФ.
Причины одностороннего отказа от долевого участия дольщиком
К сожалению, отказ от долевого строительства в одностороннем порядке на сегодняшний день является довольно распространенным явлением.
ВНИМАНИЕ!!! Дольщик, подписывая договор со строительной компанией, должен понимать всевозможные риски. Никто не может дать стопроцентной гарантии того, что участник договора получит свою квартиру. И в случае получения жилья, результат, описанный в документе, может значительно разниться с полученным.
Во избежание этого, заказчик имеет полное право отслеживать процесс строительства, контролировать этапы данного процесса, а также требовать получение собственного жилья в указанный в документе срок. Кроме всего перечисленного, участник договора может следить за использованием денежных средств.
Расторжение по соглашению сторон: плюсы и минусы
Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя. Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.
По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент. Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.
Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:
|
Расторжение по соглашению сторон |
Судебное расторжение ДДУ |
|
|
Как долго? |
В обозначенный в соглашении о расторжении договора долевого участия срок. Однако на нашей практике в половине случаев застройщик не платит по соглашению и приходится судиться в среднем 4–8 месяцев |
Суд длится в среднем 4–8 месяцев. |
|
На что можно рассчитывать? |
Цена квартиры за вычетом отступного. Если застройщик её не вернёт добровольно, то в суде можно запросить также проценты за пользование по ст. 395 ГК РФ, но не с момента выплаты, а только с момента её невозврата по соглашению о расторжении |
Цена квартиры, проценты при расторжении договора долевого участия, убытки (в том числе проценты по кредиту), штраф 50 % на эти суммы. |
|
Какова вероятность успеха? |
Очень высокая: основание для взыскания цены надёжное |
Зависит от спорности оснований |
|
Я могу передумать в процессе? |
После подписания соглашения право требования объекта долевого строительства прекращается * |
При необходимости можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия и сохранить право на квартиру |
Неудачная судебная практика по расторжению договора долевого участия
| Дольщик А. обратился в суд с требованием расторгнуть договор ДДУ, возвратить ему цену и взыскать с застройщика проценты за её использование. Он мотивировал это тем, что произошло изменение назначения нежилых помещений дома: помещения на первом этаже стали жилыми. И проиграл дело, поскольку, будучи уверенным в очевидности своих доводов и показаний соседей, даже не сделал экспертизу проектной документации. При этом у А. площадь квартиры по результатам обмеров БТИ уменьшилась на 7 %. Однако в иске о расторжении договора долевого участия он на данный факт не ссылался, благополучно приняв от застройщика возвращённые ему излишне уплаченные средства и тем самым подтвердив согласие с данным фактом. |
Признать недействительным односторонний отказ от договора, а договор, соответственно, действующим
См., например: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N А45-27396/2009; Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу N А56-2761/2008; Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.
В этом случае ответчиком по иску будет являться застройщик. При этом истцу будет необходимо доказать, что отказ является незаконным ввиду того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения, так как вся сумма по договору им уплачена (параметры просрочки в оплате не соответствуют требованиям Закона о долевом участии), и (или) застройщиком нарушена процедура расторжения договора.
Возникает вопрос: что делать, если права на спорную недвижимость проданы по новому договору долевого участия в строительстве третьему лицу?
Когда дольщику можно расторгнуть ДДУ?
Основания для расторжения договора долевого участия изложены в ст.9 ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. В общем случае предусмотрено два порядка расторжения – внесудебный и судебный. Рассмотрим, какие основания есть для каждого варианта.
Внесудебный порядок может быть реализован, если:
- застройщик задерживает срок передачи квартиры дольщику более чем на два месяца;
- застройщик не исправляет дефекты или не возмещает дольщику убытки, когда он устраняет дефекты собственными силами;
- застройщик существенно нарушил требования к качеству дома или квартиры;
- договором предусмотрены иные основания для расторжения дольщиком в одностороннем порядке.
В каждом из этих случаев дольщик вправе принять решение о расторжении и направить об этом застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ. Уведомление может быть отправлено посредством заказного письма с описью вложений и извещением о доставке адресату.
Для возможности расторжения в судебном порядке предусмотрены следующие основания:
- Строительство приостановлено, но при этом очевидно, что сдать дом в установленный срок застройщик не сможет.
- Проектная документация потерпела значительные изменения уже в процессе строительства. К примеру, застройщик изменил площадь квартиры на 5 % и более.
- Застройщик скорректировал назначение общедомового имущество или нежилых помещений.
ДДУ может включать в себя также иные основания для возможности подачи иска в суд.
До начала процесса расторжения ДДУ необходимо изучить все условия достигнутых с застройщиком договоренностей. Следует убедиться, что никаких существенных потерь после расторжения не предвидится.
Будьте готовы, что застройщик, скорее всего, будет не настроен на возврат денежных средств. Для него это может вызвать массу негативных последствий. К примеру, множество подобных исков вполне могут спровоцировать банкротство или остановку строительства.
Суд может назначить экспертизу для определения наличия недостатков и обоснованности требований дольщика. Допускается также снижение штрафных санкций для застройщика.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите свою ситуацию и задайте вопрос юристу в специальном окне.
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика допускается ФЗ № 214. Однако разобраться во всех тонкостях законодательства без помощи профессионала будет затруднительно.
Ответы на самые распространенные вопросы
Вопрос №1: До какого момента я могу отказаться от долевого участия?
Ответ: Сдача и приемка квартиры происходит по специальному акту. Именно этот документ означает выполнение всех обязательств двумя сторонами, следовательно, пока он не оформлен – сделка не закрыта. Вы можете передумать до момента подписания акта приемки-передачи жилого помещения.
Вопрос №2: Я недавно понял, что мне просто не нравится квартира, которую я покупал еще на этапе раскопки котлована. Могу ли я перепродать свою квартиру кому-то другому до того, как дом будет сдан?
Ответ: Если дольщик потерял интерес к приобретаемой недвижимости, то он может переуступить свое право требования другому лицу. Для этого заключается договор уступки права требования, на основании которого дольщик перестает быть стороной договора долевого участия, а новый приобретатель становится таким лицом.
Зачем дольщикам расторгать ДДУ?
Чаще всего договоры долевого участия расторгаются именно по инициативе дольщиков, а не застройщика. Застройщик может расторгнуть договор только по одному основанию, если дольщик не внесёт вовремя оплату за купленную им квартиру. А вот у дольщика достаточно много оснований, по которым он может изменить своё решение о приобретении жилья в новостройке.
В 2023 году с помощью введения системы эскроу счетов планируется полностью решение проблемы обмахнутых дольщиков. Теперь инициатив о расторжении договора со стороны дольщиков должно стать в разы меньше.
Ведь затягивать сроки строительства застройщику больше не выгодно. Чем дольше он будет строить дом, тем позднее он получит доступ к деньгам дольщика, хранящимся на специальном счете в банке.
Права дольщика-гражданина защищаются в стране ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и ФЗ « О защите прав потребителей».
Обычно дольщики расторгают договоры долевого участия при затягивании или нарушении сроков строительства объектов, при нарушении норм строительства и других незаконных действиях со стороны застройщика.
Иногда добровольно возвращать деньги застройщики не торопятся даже после расторжения договора. Тогда приходится решать проблему уже через суд.