На что обращать внимание при покупке доли в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обращать внимание при покупке доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;
● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга. Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.
Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:
● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги. Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка. Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;
● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени. За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель. Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Нужна ли юридическая помощь
Сделка по продаже жилья даже между близкими родственниками может в итоге преподнести неприятные сюрпризы. Особенно, если родня не очень близкая и между сторонами существует конфликтная ситуация. Поэтому без профессиональной поддержки не обойтись.
Во-первых, юрист необходим для грамотного составления договора. Человек, далекий от данной сферы не сможет его сформировать, как положено и учесть все нюансы. В тексте обязательны ссылки на действующее законодательство. А для этого в нем необходимо разбираться. Любая неточность в тексте – это основание в дальнейшем для признания сделки купли-продажи недействительной. Чтобы избежать такого поворота, нужен грамотный юрист.
Во-вторых, профессионал поможет проверить чистоту сделки. Это особенно актуально при наличии конфликтной ситуации. Доля в квартире может находиться под обременением (арестом, в залоге и пр.). Лучше узнать об этом до подписания договора. Юрист не даст 100-процентной гарантии, но существенно обезопасит. При наличии обременений сделку в Росреестре, все равно, зарегистрируют. А вот избавиться от них будет сложно.
Юрист может потребоваться и продавцу при передаче денежных средств. Только опытный профессионал подскажет, каким способом в данной ситуации лучше производить расчет: перевести деньги на банковский счет, использовать банковскую ячейку. Юрист и здесь выступает в качестве гаранта, что деньги за долю будут выплачены в полном объеме.
Как продать долю полученного имущества?
Если вам подарили долю в квартире, вы можете продать ее как полноценное жилье. Но по статье 250 ГК РФ вы обязаны учесть следующие условия:
-
определить точную стоимость доли в квартире;
-
уведомить в письменном виде других собственников недвижимости о продаже.
Но совладельцы имущества могут выкупить долю в квартире или написать отказ от преимущественной покупки. Например, квартирой владеют два человека, а один из них получил долю по дарственной. Если один из собственников решил выставить свою долю на продажу, он обязан уведомить второго владельца в письменном виде, у которого есть приоритетное право на покупку. Если в течение месяца второй собственник не выкупит долю в квартире, первый получит право реализовать свою часть недвижимости другому человеку.
Перед продажей собственности подготовьте все документы на недвижимость.
-
Кадастровый паспорт.
-
Свидетельство собственника.
-
Техпаспорт на недвижимость.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Составление и регистрация договора
Передача права собственности новому владельцу доли в жилом помещении может состояться после подписания сторонами договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре. В договоре должны содержаться данные:
— о продавце и покупателе (сторонах договора);
— о цене объекта сделки (о приобретаемой доле квартиры);
— о местонахождении объекта (адрес, номер квартиры, площадь комнаты, соответствующая доле квартиры);
— о цене приобретаемой доли квартиры, сроках и порядке оплаты, начиная с даты государственной регистрации договора;
— о документе, подтверждающем на право собственности продавца на объект продажи;
— о гарантиях продавца об отсутствии залога, запрещения, ареста или осуществленной ранее продажи объекта;
— о порядке расчетов между Сторонами договора;
— об отказе собственников, имеющих преимущественное право на покупку доли объекта продажи;
— об обязательстве снятия с регистрации зарегистрированных в объекте продажи граждан;
— об отсутствии долгов по всем видам коммунальных платежей, связанных с объектом продажи.
В соответствии с перечнем к договору прилагаются документы, предусмотренные соответствующими нормами законодательства. Договор составляется в 3-х экземплярах, заверяется нотариально и направляется для регистрации в Росреестр. Срок регистрации сделки – от одного до трех дней.
Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя
Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры. Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.
Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.
Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
Вы меня уже одолели. Что же с вами делать?
Ребенок достиг совершеннолетия и стал совсем взрослым. Поэтому любящие родители решили выделить ему деньги на покупку собственного жилья, ведь у него доля в квартире, где он вырос. Они продают квартиру целиком, приобретают квартиру себе и отдают причитающиеся деньги ребенку.
Вот идеальный способ решить вопрос долевой собственности между родителями и детьми. В остальных случаях, где нет согласия между владельцами долей, где просто чужие люди стали хозяевами долей квартиры, реализовать легко и непринужденно свою долю в квартире практически нереально. Помимо законодательных препонов, усложняющих продажу части квартиры самостоятельно, без уведомления совладельцев, сложностью расчетов и выделения физической площади в соответствии с документальными метрами собственности, существует и моральная сторона вопроса.
Здесь как раз и кроется основное препятствие — психология человека. Нежелание менять привычный уклад, страхи и неизвестность, связанные с новым владельцем. Необходимость менять местоположение, удобства, практически все, ради одного человека, в случае договоренности продать жилье целиком. Зачем? Меня все устраивает. А твои проблемы — это твои проблемы. Пока самого не прижмет — даже дергаться не стану. Так и живем.
Вот почему реализация отдельной доли – не самый приятный процесс как для продавца, так и для агента. Много споров, конфликтов, потерянного впустую времени и стремящаяся к нулю выгода.
Ну и напоследок – друзья, любую ситуацию старайтесь оценить перспективно. Если вы по какой-то причине уже являетесь собственником доли в квартире и хотите ее продать, попробуйте для начала договориться с прочими владельцами. Продажа целой квартиры всегда выгоднее, нежели дробление. Если же решить вопрос полюбовно вариантов нет (бывают и такие «родственники»), а доля совсем ничтожная – 1/5, 1/10 даже – иногда лучше просто отказаться от нее. Денег не получите, но нервы и время сохраните.
Удачных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Предварительные процедуры при продаже доли квартиры
Перед тем как заключить договор купли-продажи доли квартиры родственнику, продавцу, в соответствии с требованиями законодательства, необходимо:
- направить нотариально заверенное уведомление совладельцам жилья, обладающим преимущественными правами, о предстоящей продаже своей доли, указав данные о цене и других условиях продажи – иначе сделка может быть (в течение 3-х месяцев) аннулирована судом;
- дождаться в течение 30 дней ответных заявлений;
- если совладельцы претендуют на участие в сделке – предпочтение отдается тому, кто предлагает лучшую цену;
- право на продажу своей части (доли) квартиры родственнику возникает только в случае, если все имеющие преимущественное право на указанную долю жилья отказались от его приобретения.
Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения
Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки. Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.
Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.
С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.
Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.
С чего начать: надо ли выделять свою часть и как?
Общая собственность — это недвижимость, принадлежащая одновременно двум или более гражданам.
Она может быть двух видов:
- общая долевая — у каждого собственника своя доля в квартире, например 1/2 или 1/3 и т.д.;
- общая совместная — выделенных долей нет, вся квартира используется на равных правах (собственность супругов).
Супруги в любой момент жизни, в том числе и при разводе могут через суд или через заключение добровольного соглашения разделить свою собственность на доли. Если один из супругов захочет передать (продать, подарить и т. д.) свою часть, то ему обязательно сначала нужно выделить долю, а только потом распорядиться ею.
Доля в квартире не подразумевает выделение каждому собственнику определенного метража или конкретной комнаты, что приводит к конфликтам между соседями. Т. к. сложно жить спокойно, не имея четких границ личного пространства в квартире.
Законом предусмотрен выдел доли в натуре. Имеется в виду, что собственнику будет отведена определенная комната, но на практике это сложно реализовать. Например, если имеется трехкомнатная квартира, которая принадлежит по 1/3 трем собственникам, и они согласны разделить ее на троих, выделив каждому отдельную комнату, то проблем с оформлением не будет. Достаточно будет составить письменное соглашение с указанием кому, и какая комната отводится, заверить его через нотариуса и зарегистрировать его в Росреестре.
Выдел возможен через суд. Особенности рассмотрения:
- собственность, должна быть разделена без ущемления прав иных жильцов квартиры;
- выделить могут только сразу все доли, не получится выделить долю одного соседа, а другим сохранить долевую собственность;
- если комнаты разные по метражу, то собственнику большей комнаты необходимо будет уплатить компенсацию соседу, за недополученные метры.
Преимущества и недостатки сделки
У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:
- цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
- если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.
Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:
- продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
- существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
- покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.
Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:
- Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
- Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
- Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.
Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.
| Условия | Дарение | Продажа |
|---|---|---|
| Основание перехода прав | Договор дарения | Договор купли-продажи |
| Затраты | Несет даритель | Стороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон) |
| Налогообложение | Подоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры). | Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет. |
| Ограничения | Собственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственнику | Продавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа. |
| Оспаривание сделки | По условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя. | В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж) |
| Последствия | Доля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводе | В случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами. |
Право собственности переходит к новому владельцу после государственной регистрации права.
Дарение квартиры близкому родственнику: налоги
По общему правилу налогового законодательства в случае получения физическим лицом в дар какого-либо имущества или денег, за исключением случаев, указанных в Налоговом кодексе России, государство рассматривает подаренное имущество или деньги в качестве дохода, который подлежит налогообложению в соответствии с положениями гл. 23 Налогового кодекса России («Налог на доходы физических лиц»).
Однако в силу нормы, приведенной в абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом России (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
○ Как быть если один из собственников отказывается получать уведомление о продаже?
Если сособственник отказывается получать уведомление о продаже доли в квартире, то есть два пути решения данной проблемы:
1. Самостоятельно по почте отправить извещение. Продавец направляет письмо об отчуждении доли почтой заказным письмом с уведомлением. А лучше письмом с объявленной ценностью в отличие от заказного письма к нему составляется опись документов, содержащаяся в конверте, которая заверяется сотрудником почты. Тогда лицу, которому адресовано извещение, не удастся впоследствии заявить, что Продавец ему направил чистый лист бумаги, а не извещение о продаже. Если же сособственник не заберет письмо из почтового отделения, то оно с соответствующей отметкой вернется Продавцу, в этом случае конверт будет считаться, доказательством направления указанного уведомления. 2. Известить через нотариуса. Продавец через нотариуса оформляет уведомление о продаже доли в квартире. Нотариус от своего имени и адреса отправляет заказное письмо с уведомлением о вручении. Если сособственник в течение 30 дней с момента вручения извещения не обратится к нотариусу, то последний выдает Продавцу свидетельство подтверждающее, что сособственник был уведомлен о продаже доли. Если же сособственник не получил письмо и оно вернулось нотариусу обратно, то нотариус выдает свидетельство о том что продавец предпринял все возможные действия, чтоб известить данного участника долевой собственности.
Конечно, второй вариант более привлекателен, но по факту некоторые нотариусы отказываются давать свидетельство, если извещение о продаже не вручено, поэтому перед тем как обратиться к нотариусу следует уточнить, выдаст ли он свидетельство, чтоб не тратить время и деньги, а обратиться к другому нотариусу.