Подробная инструкция: как продать квартиру в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробная инструкция: как продать квартиру в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы прописаны в квартире, но не являетесь законным владельцем, то это не означает, что вы наделены правом продать недвижимость. Вести переговоры с потенциальным покупателем, правом подписи на договоре наделен только владелец, а именно тот человек, за которым числятся все документы недвижимость.
Продавец квартиры — кто может им быть?
Что делать, если вы владелец и нет возможности присутствовать на сделке купли-продаж? Оформите доверенность на того человека, которому доверяете вести весь процесс. Важно помнить: доверенность будет иметь юридическую силу, если она будет заверена.
Если собственником является человек, которому нет 14 лет, то продать заниматься продажей квартиры могут родители или опекун, но они могут действовать только его имени.
Если же хозяину жилых метров уже есть 14 лет, но не больше 18 лет, тогда он сам принимает все решения, самостоятельно ведет сделку, переговоры с покупателем, но процесс контролируется родителями или опекуном – у каждой стороны ограниченные возможности.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:
- Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
- Расписка о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее.
- Технический паспорт БТИ на недвижимость. Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет.
- Выписка из домовой книги. Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован.
Размещение объявления
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy
Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.
Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.
Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.
Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.
Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.
Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.
Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa oбo вceм дoгoвopитecь и coбepeтe вce дoкyмeнты, зaключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Нaдeжнee cocтaвить дoгoвop y юpиcтa или pиeлтopa. Oшибaтьcя нeльзя — ecли пpoпycтитe чтo-нибyдь вaжнoe, cдeлкy мoгyт oтмeнить. Дoгoвop oбязaтeльнo зaвepьтe y нoтapиyca — в cлyчae пpoблeм, cyд нe пpимeт нeзaвepeнныe дoгoвopы.
B дoгoвope oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши aдpeca и пoлныe пacпopтныe дaнныe;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 нaличиe или oтcyтcтвиe oбpeмeнeний нa квapтиpy;
📌 ycлoвия, бeз кoтopыx дoгoвop нe cчитaeтcя зaключeнным;
📌 paзpeшeниe cyпpyгa или cyпpyги нa пpoдaжy;
📌 oтcyтcтвиe дpyгиx coбcтвeнникoв и зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe людeй;
📌 cpoки и пopядoк пepeдaчи квapтиpы;
📌 cpoки и cпocoб oплaты;
📌 взaимнyю выгoдy, дoбpoвoльнocть зaключeния дoгoвopa, дeecпocoбнocть cтopoн.
К дoгoвopy пpилoжитe вce coпyтcтвyющиe дoкyмeнты: paзpeшeниe cyпpyги, кoпию тexпacпopтa, pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг, aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Если есть несовершеннолетние дети
Малолетними считаются те собственники недвижимости, которым нет 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте с 14 до 18 лет. Сделка для них оформляется законными опекунами, родителями, усыновителями. В этом случае подготовка документов для продажи его квартиры подразумевает подачу специального разрешения. Оно выдается опекунским советом администрации местной власти (по месту проживания опекуна и его иждивенца). Ситуация касается также и случаев, когда владельцем квартиры является инвалид – согласие из опекунского органа требуется обязательно.
Разрешение можно получить только тогда, когда условия продажи квартиры, принадлежащей инвалиду (либо несовершеннолетнему гражданину), соответствуют всем требованиям. Это говорит о том, что опекаемое лицо должно быть обязательно обеспечено жилой площадью с нормальными условиями. Размер площади будущего жилья должен составлять цифру не меньшую площади продаваемой квартиры. Подаются документы для продажи приватизированной квартиры за наличный расчет в качестве подтверждения, что несовершеннолетний не останется «на улице» после того, как продаст свою квартиру.
Документы для МФЦ для регистрации права собственности
Документы для МФЦ для регистрации права собственности можно доносить. Но конечно лучше ни чего не забыть и сразу сформировать полный пакет документов. Это исключит приостановку регистрации права. Чтобы ни чего не упустить скачайте список документов и распечатайте. Пусть будет перед глазами.
Статья обновлена 16. 07. 2020 г
- МФЦ не регистрирует права на недвижимость, это посредник между заявителем и Росреестром
- МФЦ не оказывает услуг по составлению договоров. Если ваш договор не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, его можно составить самостоятельно в простой письменной форме, он вступает в законную силу после подписания всеми сторонами сделки. Используйте шаблоны договоров. Договор дарения квартиры или ее доли можно составить при помощи Конструктора договоров
- в МФЦ нет бланков расписок в получении денег продавцом. Правила составления расписки о получении денег продавцом и бланк скачайте здесь
- Для регистрации перехода права, изменений в ЕГРН, исправления технической ошибки и прочих регистрационных действий необходимо заявление от физического и юридического лица. Заявление — это «техническое» задание для регистратора.
- Заявление составляется специалистом МФЦ или офиса приема-выдачи документов Росреестра (в случае экстерриториальной сделки). Ознакомьтесь формой заявлениязаранее, чтобы перед подписанием его быстро проверить на отсутствие ошибок.
Если есть несовершеннолетние дети
Малолетними считаются те собственники недвижимости, которым нет 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте с 14 до 18 лет. Сделка для них оформляется законными опекунами, родителями, усыновителями. В этом случае подготовка документов для продажи его квартиры подразумевает подачу специального разрешения. Оно выдается опекунским советом администрации местной власти (по месту проживания опекуна и его иждивенца). Ситуация касается также и случаев, когда владельцем квартиры является инвалид – согласие из опекунского органа требуется обязательно.
Разрешение можно получить только тогда, когда условия продажи квартиры, принадлежащей инвалиду (либо несовершеннолетнему гражданину), соответствуют всем требованиям. Это говорит о том, что опекаемое лицо должно быть обязательно обеспечено жилой площадью с нормальными условиями. Размер площади будущего жилья должен составлять цифру не меньшую площади продаваемой квартиры. Подаются документы для продажи приватизированной квартиры за наличный расчет в качестве подтверждения, что несовершеннолетний не останется «на улице» после того, как продаст свою квартиру.
Основной пакет документов для продавца
Собственнику сложнее подготовить документы к продаже. От него потребуется не только предоставить документ, идентифицирующий личность, но и перечень документации о квартире. Информация подлежит обязательной проверке со стороны покупателя и юриста, сопровождающего сделку. Из документов станет понятно:
- нет ли на квартире обременений;
- скольким людям принадлежит недвижимость и количество прописанных в ней лиц;
- была ли произведена перепланировка и узаконены ли изменения.
Когда начальный этап проверки квартиры пройден, следует иной — непосредственное заключение сделки путем оформления договора. После, переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где также происходит проверка документов.
В целом продавцу потребуется пакет документов:
- необходимые для проверки квартиры со стороны покупателя и юриста;
- обязательные для оформления договора;
- для регистрации в Росреестре.
Перечень может меняться в зависимости от особенностей совершения сделки, количества собственников, наличия в семье несовершеннолетних детей.
Нотариальное заверение сделки
Форма сделки по продаже недвижимости должна быть письменной, условие об обязательном нотариальном заверении в законе отсутствует, но при обоюдном согласии стороны имеют полное право обратиться к услугам нотариуса.
Помощь органов нотариата не безвозмездна, но они выступают гарантами безопасности сделки, осуществляют всестороннюю проверку ее законности.
При совершении сделки по продаже недвижимости, обязательного нотариального удостоверения требуют:
- Согласие супруга или супруги на продажу квартиры, если имущество является общей совместной собственностью и приобреталось в период брака.
- Доверенность, в случае если одной из сторон по сделке, является не лично собственник, а его представитель.
- Подпись на заявлении и на договоре купли-продажи, если документы подаются на государственную регистрацию через почтовое отделение.
Другие возможные проблемы и пути решения
При оформлении документов ошибку может допустить не только заявитель, но и сотрудник МФЦ, занимающийся процедурой. Поэтому очень важно проверять правильность заполнения бумаг, чтобы не затянуть процесс регистрации купли-продажи.
Иногда информация из выписки ЕГРН не совпадает с предоставленными клиентом данными. В такой ситуации сотрудник многофункционального центра должен провести повторную проверку документов и, возможно, потребуются дополнительные подтверждающие бумаги от заявителя.
Оформление сделки купли-продажи через МФЦ – стандартная процедура, при правильном оформлении пакета документов она не займет много времени и сил. Сотрудники многофункциональных центров тщательно проверяют предоставленные бумаги, взаимодействуют с другими ведомствами в сфере недвижимости, поэтому клиент может быть уверен в законности процедуры.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.