Как продать муниципальную квартиру без приватизации в 2024 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать муниципальную квартиру без приватизации в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долг по ЖКХ, за исключением капремонта, оплачивает продавец квартиры. Приватизация недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам невозможна — муниципалитет сначала потребует оплатить долги и только потом даст согласие на приватизацию.
Можно ли продать муниципальное жильё с долгами по ЖКХ
Существует несколько способов продажи муниципальной квартиры без приватизации, когда нет денег на оплату ЖКУ.
- Составление договора задатка. Переданные покупателем деньги уходят на оплату долгов, а затем проводится процедура приватизации, после чего квартиру можно продавать.
- Вселение нового нанимателя. В этом случае лицевой счёт переводится на покупателя, а сумма задолженности вычитается из стоимости квартиры. Покупатель самостоятельно оплачивает долги продавца по предварительной договорённости.
- Обмен с доплатой. Если произошел обмен квартирами с доплатой, долги также могут быть погашены средствами, переданными в качестве доплаты. Однако здесь следует обратить внимание на юридические аспекты: договор задатка, заключённый с нанимателем, а не с собственником жилья, не имеет юридической силы. Поэтому покупатель рискует остаться без денег после передачи их продавцу для погашения долгов.
Прописка в муниципальной квартире: нормы, правила, нюансы
Прописка в муниципальной квартире – это фиксация официального места жительства в данном жилье. Необходимость прописки возникает, когда жилье не приватизировано и находится в собственности государства или муниципалитета.
После продажи неприватизированной квартиры, права на нее перейдут новому собственнику, о чем будет свидетельствовать соответствующий документ. Однако, изменение прописки не происходит автоматически, и собственнику нужно самостоятельно заняться этой процедурой.
Для прописки в муниципальной квартире после продажи неприватизированной квартиры, собственнику нужно обратиться в жилищно-коммунальную службу своего муниципалитета. В таком случае, необходимо предоставить следующие документы:
- Свидетельство о приватизации неприватизированной квартиры;
- Свидетельство о собственности на другую квартиру или дом (если имеется).
После предоставления необходимых документов и прохождения процедуры прописки, собственник получит новое свидетельство о регистрации места жительства, где будет указана новая прописка.
Если собственник неприватизированной квартиры уходит из жизни, обязанность по прописке в неприватизированной квартире перейдет на наследников или установленных на попечение наследников. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
- Свидетельство о смерти собственника;
- Документы, подтверждающие право на наследство (завещание, свидетельство о праве на наследство).
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:
- Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
- Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
- В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.
Особенности продажи неприватизированного жилья
Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.
Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:
- у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
- вы являетесь гражданином Российской Федерации;
- сохранено право на приватизацию;
- есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире
Важно!
Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:
Отрицательные стороны:
- Налог
Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.
- Благоустройство жилья
Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.
- Нецелесообразность приватизации аварийного жилья
Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.
- Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
- У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.
Положительные стороны:
- Собственность
После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.
- Возможность перепланировки
В муниципальной квартире вы не сможете менять планировку квартиры, так как вам хочется. Например, вы не сможете совместить санузел, или разобрать стены, потому что вносить подобные изменения в муниципальном жилье недопустимо.
- Обретение статуса нежилого помещения
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами
Продать жилье с долгами осложняется тем, что прописать в такое жилище никого не получится, обмен до погашения квартирной платы тоже невозможен. Ни одна из трех схем проведения сделки с неприватизированным объектом недвижимости в этом случае не работает. Для того чтобы перевести неприватизированное жилище в собственность тоже понадобится справка из бухгалтерии управляющей компании об отсутствии задолженности. Не приватизируют квартиру с долгом.
Можно ли продать неприватизированную квартиру с коммунальными долгами – это реально в том случае, когда покупатель готов оплатить всю требуемую сумму. Естественно, внесенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости жилища. Покупатель, оплачивающий квартирные долги, не может оформить внесенные деньги как аванс за покупку. У нотариуса подобная передача средств продавцу оформляется как заем денег на определенный срок. Иначе потом не получится забрать с продающей стороны долги.
Особенности продажи неприватизированного жилья
Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:
- у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
- вы являетесь гражданином Российской Федерации;
- сохранено право на приватизацию;
- есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире
Важно!
Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:
Отрицательные стороны:
- Налог
Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.
- Благоустройство жилья
Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.
- Нецелесообразность приватизации аварийного жилья
Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.
- Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
- У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.
Положительные стороны:
- Собственность
После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.
- Возможность перепланировки
В муниципальной квартире вы не сможете менять планировку квартиры, так как вам хочется. Например, вы не сможете совместить санузел, или разобрать стены, потому что вносить подобные изменения в муниципальном жилье недопустимо.
- Обретение статуса нежилого помещения
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Можно ли это совершить?
Когда встаёт вопрос о возможной продаже квартиры, не проходившей процедуру приватизации, первая же мысль, которая приходит в голову – это: «Нет, такое невозможно, только собственник вправе распоряжаться имуществом!» Однако не будем торопиться.
Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать.
Справка. Квартира – это прежде всего место, где можно проживать и где можно получить регистрацию.
А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может.
Основными методами продажи права пользования будут:
- Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца».
- Совместная приватизация.
- Обмен муниципальными квартирами с доплатой.
Требования к нанимателю и документы для приватизации
Если вы являетесь нанимателем неприватизированной квартиры, и у вас возникло желание продать свою долю или даже всю квартиру, то перед тем, как приступить к продаже, нужно учесть ряд требований и документов, необходимых для приватизации.
В соответствии с законодательством Российской Федерации можно приватизировать квартиру в следующих случаях:
- Квартира находится в муниципальной собственности и является неприватизированной.
- Вы самостоятельно или совместно с другими нанимателями проживаете в данной квартире не менее пяти лет и имеете право на приватизацию.
- Вы проживаете в квартире менее пяти лет, но имеете основание для приватизации (например, при наличии ребенка до 18 лет или инвалида).
Перед началом процедуры приватизации необходимо убедиться в следующих вопросах:
- Вы являетесь нанимателем неприватизированного жилья или квартиры?
- У вас есть все документы, подтверждающие ваше право собственности на данное жилье?
- Есть ли у вас долги по коммунальным платежам или другим обязательствам перед государством?
При неприватизированной квартире возможны и некоторые сложности, поэтому перед продажей или приватизацией квартиры стоит подстраховаться и учесть подводные камни:
- Квартиру можно продать только согласно закону, и в случае нарушения правил или предъявления неправомерных претензий могут возникнуть юридические сложности. При продаже квартиры или доли в ней рекомендуется обращаться к юристам, специализирующимся в данной сфере.
- Неприватизированная квартира не может быть прямо продана, поэтому вам потребуется оформить приватизацию, что требует наличие определенного пакета документов.
- Если вы являетесь нанимателем, то должны знать, какие документы будут запрашивать у вас при приватизации. К ним могут относиться: паспорт, договор найма квартиры, свидетельство о рождении детей и документы, подтверждающие причины для приватизации.
- Другими преимуществами приватизации неприватизированной квартиры являются: возможность продажи или распоряжения квартирой по своему усмотрению, возможность получения ипотечного кредита и другого финансового обеспечения.
- Однако существуют и некоторые недостатки приватизации. Например, вы обязаны выплатить все долги по коммунальным платежам и другим обязательствам перед государством.
Выводя все вышеизложенное, можно сказать, что приватизация неприватизированной квартиры может иметь свои преимущества и недостатки. Прежде чем начать процедуру приватизации, стоит проконсультироваться с юристом и ознакомиться с требованиями и необходимыми документами. Таким образом, вы сможете предусмотреть возможные сложности и решить все вопросы, связанные с продажей или приватизацией вашей квартиры.
Способ продажи — передача прав пользования без приватизации
Если вы хотите продать муниципальную квартиру, но не желаете проводить процедуру приватизации, то вы можете воспользоваться способом продажи — передачей прав пользования жильем.
Передача прав пользования возможна после получения муниципального жилья от государства по договору социального найма. В этом случае ограничения на продажу муниципальной квартиры могут быть отсутствовать.
При передаче прав пользования жильем без приватизации, продажа осуществляется по договору купли-продажи. Полученное после передачи прав пользования жилье становится собственностью нового владельца и может быть свободно продано им.
Однако перед осуществлением продажи рекомендуется ознакомиться со всеми особенностями данного способа продажи. Возможны ограничения на продажу полученного жилья, установленные государством или муниципалитетом.
Сделка по передаче прав пользования жильем без приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и может потребовать подготовки соответствующих документов и прохождения определенных процедур.
Ограничения на продажу жилья после передачи государством прав на него
После приватизации муниципальной квартиры, полученной по договору передачи прав, есть определенные ограничения на продажу этого жилья. Одним из основных ограничений является срок владения перед продажей. Согласно законодательству, владение муниципальной квартирой после приватизации необходимо сохранять в течение определенного срока, который составляет 3 года.
Также важно учитывать особенности передачи жилья из сферы социального пользования в собственность гражданини выгодоприобретателем. При продаже муниципальной квартиры, полученной на основании договора купли-продажи, необходимо обращать внимание на ограничения, установленные государством. Нередко перед передачей права собственности происходит проверка на соответствие условиям договора и наличия фактического проживания в данной квартире.
При продаже муниципальной квартиры после приватизации необходимо учитывать и особенности прав граждан на найм жилья. В некоторых случаях, после продажи такой квартиры, у граждан могут отсутствовать права на новое жилье по договору найма. Это означает, что продавший квартиру рискует остаться без полученного по договору найма жилья, и необходимо учитывать такую эвентуальность при решении о продаже муниципальной квартиры.
В итоге, можно сказать, что возможность продажи муниципальной квартиры после приватизации зависит от соблюдения определенного срока владения ею. Кроме того, стоит обращать внимание на особенности передачи прав собственности и возможных ограничений, связанных с наймом жилья. Перед продажей муниципального жилья необходимо тщательно изучить указанные правила и условия, чтобы избежать непредвиденных последствий.
Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни
Любой метод продажи неприватизированной недвижимости кажется более сложным, чем стандартный. Есть и другие моменты, которые следует учитывать:
- Буферные предложения часто осуществляются мошенниками. Они продают «буфер» одновременно нескольким людям, и в этом случае у них заканчиваются деньги.
- Пока продавец не покинет ЖКХ, покупатель не сможет там зарегистрироваться.
- Большинство операций требует согласия муниципалитета и членов семьи. Без них такие транзакции незаконны.
- Если заключен договор о предоплате или задатке за неприватизированное жилье, могут возникнуть сложности с возвратом денег в случае расторжения сделки. По закону работодатель не может принимать ни первоначальный взнос, ни предоплату, так как официально дом ему не принадлежит.
Юридическая консультация: каждый факт перевода денег необходимо оформлять квитанциями. Это упростит вам защиту своих прав в суде в случае возникновения спора.
Процедура продажи неприватизированной квартиры
- Оформление документов: Неприватизированное жилье должно быть приватизировано согласно законодательству. Если же вы не хотите проводить процесс приватизации, то вам необходимо обратиться в агентство, которое сможет помочь вам оформить все необходимые документы и провести продажу.
- Определение стоимости: При продаже неприватизированного жилья важно определить его стоимость. Для этого можно оценить аналогичные независимые объекты недвижимости на рынке.
- Выбор способа продажи: Учитывая, что неприватизированное жилье не имеет полной юридической приватизации, можно рассмотреть несколько вариантов продажи, включая предварительный договор купли-продажи и аренду с выкупом.
Можно ли совершить сделку с недвижимостью без приватизации?
Справка! Неприватизированное жилое помещение находится в найме у проживающих в нём граждан, что не предусматривает возможность имущественного распоряжения.
Право собственности на него принадлежит местному муниципалитету, который вправе распоряжаться им, в соответствии с нормами федерального и регионального законодательства. Поэтому пока не оформлена приватизация, на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.1991 г., согласно нормам § 7 главы 30 ГК РФ, продажа жилого помещения недопустима.
Приватизация осуществляется путём безвозмездного перехода права собственности к нанимателям жилья. На основании положения статей 217 и 235 ГК РФ, в результате её проведения, право собственности на квартиру отчуждается от муниципалитета и возникает у участников приватизации. Только после регистрации этого права в Росреестре, допускается его продажа.
- Необходимо собрать все документы.
- Чтобы получить технический кадастровый паспорт, весь пакет документов нужно подать в БТИ или в МФЦ. Процедура может занять 5-6 недель.
- В Департаменте Управления имуществом или районной администрации получить выписку из Росреестра и справку о том, что жилье ранее не подлежало приватизации.
- Имея выписку, необходимо обратиться опять в БТИ или МФЦ для оформления договора.
- Оформив договор, нужно зарегистрировать его в регистрационной палате, уплатив 1000 рублей госпошлины. Процедура регистрации договора займет от 14 дней.
- приватизированная квартира может быть отчуждена. Имея документ, заверяющий право собственности, на законных основаниях можно продать квартиру или оформить дарственную на нее;
- жилье с оформленным правом собственности можно передать по наследству или завещать кому-либо, сдать в аренду, заключить договор ренты, оформить как залог по кредиту.
Причины, побуждающие заключить сделку
Приватизация жилья бесплатна. В соответствии с внесенными в ФЗ изменениями она больше не ограничена сроками (соответствующее решение было принято Государственной Думой 10.02.17 г. и утверждено 15.02.17 г.). После получения прав собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять, завещать. Зачем приобретать/продавать неприватизированную жилплощадь? Причины имеются как у покупателя, так и у продавца.
Покупателя привлекают низкая стоимость и перспектива приватизации – после завершения процедуры объект будет иметь рыночную цену. У продавца также имеются свои причины. Продать муниципальное жилье в первую очередь желают те, кто уже использовал свое право на бесплатную приватизацию – такая возможность предоставляется государством 1 раз (исключением являются дети, которые после 18 лет могут приватизировать еще 1 объект). Вторая распространенная причина – острая нужда в деньгах. Человек может быть заинтересован в продаже и в случае переезда – найти обмен между муниципальными квартирами сложно, поскольку большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в одном населенном пункте, можно приобрести ее на новом месте, добавив собственные накопления или взяв кредит.