Что делать, если соглашение об установлении земельного сервитута не достигнуто
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если соглашение об установлении земельного сервитута не достигнуто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы обратиться в суд, надо определиться с подсудностью. Если в деле принимает участие физическое лицо, которое не выступает в споре в качестве предпринимателя, то заявление подается в суд общей юрисдикции (районный или городской). Если же спор ведется исключительно между фирмами или ИП, то подавать иск надо в арбитражный суд.
Спор об установлении сервитута — Юридическая консультация
Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Таким образом, ваш сосед должен доказать, что проход и проезд к его участку не может быть обеспечен иначе как по вашему участку и это не приведет к невозможности его использования по целевому назначению, т.е.
в данном случае не должно приводить к невозможности его использования для садоводства и огородничества или существенно ограничивать такие возможности, в частности, если это повлечет необходимость вырубки плодовых деревьев, уничтожения посевов на значительной площади.
Согласно п. 2 той же статьи ГК РФ обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Иными словами при установлении сервитута отобрать участок у собственника нельзя, право собственности на него сохраняется за собственником, но сервитут накладывает на участок обременения.
Обременения – это такие определенные ограничения в праве пользования, накладываемые на собственника, которые не позволят ему создавать препятствия для прохода и проезда соседу (соседям) к своему участку (строить заборы, высаживать деревья, кустарники и т.п.).
При этом согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.
2017 (далее – Обзор), размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка, в интересах которого устанавливается сервитут, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом (абз. 4 п. 12 Обзора).
Таким образом, если иного способа проезда и прохода к соседу не будет выявлено, то вы вправе настаивать на установлении такой платы за предоставление сервитута по вашему участку, которая компенсирует вам все потери, вызванные уничтожением плодовых деревьев и посевов, а также ущерб, вызванный невозможностью использовать в будущем часть участка, обремененного сервитутом, по его целевому назначению, т.е. для выращивания плодовых культур.
Очевидно, что при решении вопроса о том, кому будет причинен больший ущерб – вам или другому соседу, который не использует свой заросший участок, – будет приниматься во внимание, что участок такого соседа не используется по своему целевому назначению, строений и плодовых насаждений не имеет, следовательно, ущерб для него будет минимальный либо будет полностью отсутствовать.
Согласно п. 3 ст.
274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению заинтересованной стороны с собственником соседнего участка, в отношении которого испрашивается сервитут, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
При рассмотрении такого спора, исходя из доводов и возражений спорящих сторон, суд должен определить, какой вариант сервитута из всех возможных будет наиболее оптимальным для обеспечения баланса интересов сторон. В частности, суд должен определить необходимость установления сервитута, т.е.
убедиться в отсутствии доступа к участку вашего соседа не иначе как посредством такого сервитута через смежные с ним участки, выявить различные варианты обеспечения такого доступа, определить наименее ущербный для собственников смежных участков вариант и по требованию собственника, через участок которого предполагается обеспечить проход и проезд к соседу, определить соразмерную плату за сервитут, компенсирующую причиненный ущерб и (или) материальную выгоду соседа, испрашивающего сервитут через такой участок. Данные обстоятельства при необходимости и, как правило, суд устанавливает на основе соответствующих землеустроительных и оценочных экспертиз. См., например, п. 7–9, 12 Обзора.
Следует также иметь в виду, что согласно основополагающим принципам гражданского законодательства, закрепленным в п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. А согласно п. 1 и 2 ст.
10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае несоблюдения вышеуказанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Таким образом, действия вашего соседа, пусть и пользующегося проходом через ваш участок более 30 лет без ущерба для вас, а теперь возжелавшего обеспечить себе также и проезд через него с причинением вам ущерба, значительно превышающего объем защищаемого права (права доступа к своему участку с использованием автотранспорта или техники и т.п.), будут рассматриваться судом также с учетом вышеприведенных принципов о недопустимости злоупотребления правом.
Понятие сервитута законодательно закрепляется статьей 23 Земельного кодекса России. Согласно данной статье сервитут является правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
Сервитут может быть как публичным, так и частным. По времени действия различают срочный сервитут и постоянный.
Право требования собственника недвижимости (земельного участка) от собственника соседнего земельного участка установления прав ограниченного использования определено статьей 274 Гражданского кодекса РФ.
Сервитут всегда будет связан с определенным объектом недвижимости. Это может быть здание, сооружение, земельный участок. Сервитут не является самостоятельным объектом купли-продажи или залога. Право ограниченного пользования нельзя передавать другим лицам, не являющимся собственниками объекта недвижимого имущества, для которых такое право было установлено.
В соответствии со статьей 275 Гражданского кодекса РФ во время перехода прав на землю с наличием сервитута обязательства по обременению (ограничению) переходят новому собственнику.
Образец соглашение об установлении земельного сервитута
Соглашение об установлении сервитута на земельный участок
г. Екатеринбург 15 мая 2020 года
Иванов Иван Иванович, именуемый далее «Собственник», с одной стороны, и Петров Петр Петрович, именуемый далее «Пользователь», с другой стороны, совместно именные стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем,
(сторонами подобных соглашений могут быть не только физлица, но и юрлица. В отношении сторон юрлиц необходимо указывать полное наименование организации, ФИО представителя и на основании чего действует представитель)
1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
- 1.1. Собственник предоставляет Пользователю для обеспечения прохода право ограниченного пользования (далее – сервитут) земельным участком, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, 56 с кадастровым номером 66:66:675847:280.
(об объекте, которым разрешает собственник ограниченно пользоваться, следует как можно подробнее указать информацию, а именно, площадь объекта, иные характеристики (при наличии). Кроме того, необходимо указать, для каких целей предоставляется сервитут)
Предоставляемый собственником земельный участок для установления сервитута принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРЮЛ от 14.06.2018.
(если право собственности подтверждается свидетельством, то необходимо указать номер и дату свидетельства)
Сервитут устанавливается в интересах Пользователя, являющего собственником соседнего земельного участка, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, 54, с кадастровым номером 66:66:675876:270.
(об объекте Пользователя также необходимо указать как можно более подробную информацию для его идентификации)
Право собственности Пользователя на земельный участок подтверждается записью в ЕГРЮЛ от 15.08.2012.
(если право собственности подтверждается свидетельством, то необходимо указать номер и дату свидетельства)
- 1.2. Границы (сфера действия) сервитута определены схемой, являющейся приложением к настоящему соглашению и будут подтверждены Выпиской из ЕГРЮЛ после регистрации сервитута в ЕГРЮЛ.
(если границы сервитута будут определены иным документом, на данный документ необходимо сделать ссылку)
Ограниченное пользование Пользователем земельным участком Собственника осуществляется строго в определенных границах.
- 1.3. Сервитут устанавливается бессрочно.
(сервитут может устанавливаться на какой-то определенный срок, который необходимо прописать в соглашении)
- 1.4. Пользователь имеет право беспрепятственно в любое время суток осуществлять проход через земельный участок Собственника.
(соглашением сторон может быть определенно только какое-то конкретное время, когда Пользователь может проходить через участок Собственника)
- 1.5. Обременение участка сервитутом не лишает Собственника права владения, пользования и распоряжения участком.
- 1.6. Сервитут вступает в силу после его регистрации в ЕГРЮЛ.
(госрегистрация сервитута является важным моментом, поскольку в случае распоряжения Собственником объектом недвижимости, новый собственник должен знать о наличии обременений в отношении приобретаемого им объекта)
Обязанность по подаче документов для регистрации сервитута лежит на Пользователе.
(обязанность по регистрации может быть возложена на обе Стороны или на Собственника, зависит от договоренностей Сторон)
Расходы по государственной регистрации сервитута несет Пользователь.
(расходы по госрегистрации могут нести обе стороны или Собственник)
ПОЛЕЗНО: смотрите видео и узнаете, почему любой образец соглашения лучше составлять с нашим адвокатом, пишите вопрос в комментариях ролика, подписывайтесь на канал YouTube
- ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
(стороны самостоятельно определяют свои права и обязанности по соглашению)
- 2.1. Собственник обязан:
- 2.1.1. Предоставлять Пользователю право пользования своим земельным участком в соответствии с настоящим Соглашением.
- 2.1.2. Исполнять иные обязанности, установленные законом и настоящим Соглашением.
- 2.2. Собственник вправе:
- 2.2.1. Требовать прекращения сервитута, в связи с отпадением оснований, по которым сервитут устанавливается.
(желательно прописать конкретные основания, по которым устанавливается сервитут)
- 2.2.2. Пользоваться иными правами, установленными законом и настоящим Соглашением.
- 2.3. Пользователь обязан:
- 2.3.1. Исполнять обязанности, установленные законом и настоящим Соглашением.
- 2.4. Пользователь вправе:
- 2.4.1. Пользоваться правами, установленными законом и настоящим Соглашением.
- ПЛАТА ЗА СЕРВИТУТ
- 3.1. Пользователь за сервитут земельного участка уплачивает Собственнику денежные средства в размере 1200 рублей в год.
(сервитут может быть бесплатным, тогда это необходимо прописать в соглашении. Размер платы и период платы определяется сторонами)
- 3.2. Плата производится Пользователь ежемесячно равными платежами, либо может быть произведено единоразово до истечения года, в котором Пользователь пользуется земельным участком Собственника.
(порядок оплаты сторонами определяется самостоятельно)
- ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- 4.1. В случае неисполнения Сторонами обязательств они несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
(это общая фраза, применяемая в договорах. Стороны могут конкретизировать ответственность, указав по размеры неустоек, чтобы понимать, что их ждет за неисполнение своих обязанностей)
- ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ
- 5.1. Стороны договорились, до обращения в суд принять меры по урегулированию спора путем переговоров, направления письменных претензий и ответов на претензии.
- 5.2. Сторона, получившая претензию должна дать по ней ответ в течение 5 рабочих дней.
- 5.3. При не достижении сторонами согласия по возникшему спорному вопросу, спор подлежит рассмотрению в суде в соответствии с действующим законодательством.
Что делать, если соглашение об установлении сервитута на землю не достигнуто?
Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре. Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть.
В нашей практике был случай, когда председатель состава арбитражного суда провел выездное судебное заседание, осмотрел все варианты проезда, их описал и, сопоставив с представленными сторонами схемами, выбрал оптимальный вариант.
Из-за новой постройки Огнев потерял свободный доступ к зданию, в котором хотел организовать производственное помещение. Тогда арендатор попытался договориться с соседкой Инной Дмитриевой*, чтобы установить сервитут и проходить через ее участок на арендуемую землю.
К ключевым положительным аспектам Обзора, по мнению Ильи Прокофьева, можно отнести относительное уравнивание прав собственников земельных участков, обремененных сервитутом, и собственников земельных участков, для обеспечения использования которых устанавливается сервитут, а также необходимость указания в решениях судов всех условий, на которых устанавливается сервитут.
Если ООО решит распределить прибыль, ее нужно выплачивать иностранным участникам, например, из стран, совершающих недружественные действия, в особом порядке.
Шаг 3. Подготовьте и подайте документы в суд
Иск об установлении сервитута предъявляется в районный суд по месту нахождения земельного участка (статьи 24, 30 ГПК РФ).
К исковому заявлению необходимо будет приложить, в частности, следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):
- Документы, подтверждающие право собственности или иное право (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования) на участок (иное недвижимое имущество);
- Документы, подтверждающие обоснованность ваших требований. Это может быть, например, выписка из ЕГРН о земельном участке, справка правления дачного кооператива (товарищества), заключение эксперта или оценщика;
- Доказательства обращения к собственнику соседнего участка, а также доказательства его отказа в установлении сервитута или несогласия с условиями сервитута (при наличии);
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Паспорт представителя и доверенность (если представитель будет действовать от вашего имени в суде).
По окончании судебного рассмотрения дела вы получите решение суда об установлении сервитута или об отказе в нем.
Шаг 4. Обратитесь в Росреестр
Для государственной регистрации сервитута и постановки на кадастровый учет соответствующей части земельного участка необходимы следующие документы (ч. 4 ст. 44, ст. 52 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ; п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации):
- Заявление о государственной регистрации сервитута;
- Документ, удостоверяющий личность заявителя;
- Документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если заявление подает ваш представитель);
- Решение суда об установлении сервитута.
За государственную регистрацию сервитута необходимо уплатить государственную пошлину. Представление документа, подтверждающего уплату госпошлины, вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии сведений об уплате государственной пошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней со дня подачи заявления регистрирующий орган возвращает заявление и приложенные к нему документы без рассмотрения. (статья 17, часть 7 статьи 18, пункт 3 статьи 25 Закона N 218-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно подать в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от от 26 ноября 2015 г. N 883):
- Непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения имущества согласно перечня подразделений, принимающих экстерриториальный прием, размещенного на сайте Росреестра) или уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
- Почтовое отправление с объявленной ценностью при его отправке, описанием вложения и извещением о вручении;
- В виде электронных документов через сеть Интернет, например, через официальный сайт Росреестра.
Если на момент подачи заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления), необходимая для подтверждения факта оплаты конкретной услуги по уплате госпошлины. пошлины с указанием даты, до которой она должна быть уплачена (Сведения Росреестра от 26.07.2017; Сведения Росреестра от 17.10.2017; п. 3 приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утверждаемому Банком России от 29 июня 2012 г. N 384-П).
Вы можете быть уведомлены о ходе оказания услуги (например, о получении сведений об уплате госпошлины, регистрации) посредством сообщений на Вашу электронную почту или номер мобильного телефона (п.п. 3, 4 Порядка, утв. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Общий порядок установления сервитута
По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, которое требует его установить, и собственником соседнего участка. В соглашении об установлении сервитута стороны определяют порядок и пределы ограниченного пользования участком, величину и порядок внесения платы за сервитут, срок, на который он устанавливается, а также другие условия.
Согласительный порядок установления земельного сервитута является приоритетным. Но если стороны не приходят к соглашению (либо об установлении сервитута, либо о его условиях), то лицо, которое инициирует установление сервитута на земельный участок, может обратиться в суд.
Напомним, что сервитут может требовать как собственник земельного участка, так и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.
Способы отмены сервитута
Возможность снятия обременений может производиться двумя путями:
- По взаимной согласованности. Процесс проходит в несколько этапов и заключается в следующем:
- Определение обстоятельств, влекущих возможность отмены действующего обременения. Это может сделать сторона, заинтересованная в его снятии, и оба участника;
- Заключение отдельного соглашения о расторжении сервитута. Документ должен содержать сведения о собственнике и держателе сервитута, причины установления обременения, данные об участке, основания для отмены сервитута, и подписываться обеими сторонами. Он станет определяющим фактором, послужившим основанием для регистрации юридически значимого факта;
- Обращение в уполномоченный орган с заявлением о снятии ограничений. Ими являются Департаменты и Комитеты земельных и имущественных отношений администраций муниципалитетов либо субъектов страны. Кроме заявки представляется документация, удостоверяющая правомерность заявляемых требований. Ими могут стать план эксплуатации обремененного объекта, подтверждающего невозможность его использования по прямому назначению, или доказательства того, что использование территории более не нужно. После их подачи, в течение 10 дней сотрудниками учреждения проводится проверка представленных бумаг и рассмотрение их руководителем. В срок не более тридцати дней должно быть вынесено соответствующее решение и подготовлено постановление;
- Проведение регистрационных действий по отмене установленных ограничений с получением соответствующей выписки из ЕГРП. Производятся они в Росреестре не позже 10 суток после подписания договорных обязательств или получения постановления, в реестр прав вносится соответствующая запись. Выданная по окончании процедуры выписка может использоваться в качестве доказательства, свидетельствующего о ничтожности претензий третьих лиц на действия по применению сервитута.
- Расторжение соглашения в суде. При невозможности согласовать снятие обременений по договоренности, придется пройти следующие стадии решения вопроса:
- Досудебное урегулирование возникших разногласий. Для этого потребуется составить письменное уведомление второй стороне об исчезновении причин, по которым устанавливались обременения. Документ направляется средствами почтовой связи с уведомлением о его получении;
- Подготовка заявления, определяющего возможность прекращения ограничений. Его составляет лицо, выступающее инициатором отмены обременения;
- Подача иска в судебные инстанции с приложением документации, являющейся доказательственной базой, подтверждающей возможность отмены сервитута;
- Рассмотрение дела по существу, в ходе которого изучается и анализируется представленная информация. Вынесение судебного решения;
- Заключение дополнительного документа о расторжении договора об установлении обременений либо использование судебного постановления для прекращения договорных отношений;
- Процедура регистрации снятия ограничений на основании подписанного соглашения или принятого решения судебного органа.
Возможность установления публичного сервитута базируется на закрепленном в пп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципе сочетания при использовании и охране земель интересов всего общества и законных интересов лиц, которым принадлежат земельные участки.
Именно поэтому установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний, целью проведения которых является учет мнения и интересов населения при установлении публичного сервитута. Получается, общественные слушания нужны для соблюдения баланса публичного и частного интересов при использовании земельного участка.
Важно. Основной отличительной чертой публичного сервитута является отсутствие конкретного управомоченного субъекта, в пользу которого установлен сервитут.
Порядок принятия сервитута
Сервитут устанавливается исключительно в ситуации, когда у владельца участка нет другой возможности пользоваться собственной землей. К примеру, Иванов обратился в суд с требованием установить сервитут в отношении соседнего участка, так как не хочет добираться на свой в обход: по пути, который является более протяженным и неудобным. В данном случае у истца есть возможность прохода на свой участок, не обременяя сервитутом соседний. Такое заявление подлежит отклонению.
Также не может устанавливаться сервитут на участок, если из-за него владелец не может пользоваться им по назначению. К примеру, общество обратилось с иском к ИП с требованием установить сервитут для пользования канализационной сетью на его территории. Участки заявителя и ИП смежные, образовались путем разделения одного участка. На участке предпринимателя оказалась часть канализационных сетей. ИП ранее проводил экспертизу о возможности ее переноса на территорию ответчика и обращался с таким предложением к обществу, т.к. объект мешает предпринимателю пользоваться в полной мере участком. Однако заявитель не предпринял предложенные меры. Суд отказал истцу, т.к. инженерные сети ограничивают пользование участком, а сервитут приведет к невозможности использовать участок по назначению.
Рассматривая исковые требования, суд принимает во внимание все обстоятельства, позволяющие установить сервитут либо отказать в удовлетворении: сведения об участке, условия соглашения, назначение земли, длительность договоренности, порядок определения размера платы, виды работ в случаях, если сервитут принимается на время обслуживания объектов, их ремонта и т.п.
Истцы и владельцы земельных участков, через которые проходит дорога к жилым домам, после отказа в удовлетворении требований Росимущества в районном и краевом судах, смогли добиться пересмотра дела через Верховный Суд РФ.
Суд первой инстанции должен был изучить все условия сервитута, например, нюансы проезда автотранспорта, которые бы не противоречили правам истцов и были бы менее обременительны для владельцев земельных участков, через которые проходит дорога. В таких случаях, когда требуются специальные познания, к примеру, при организации движения транспорта, проведении оценки деятельности, суд может обратиться к экспертам.
Сервитут, устанавливаемый судом, подлежит регистрации, поэтому в судебном акте четко прописываются условия ограниченного пользования участком. Эти условия не были соблюдены судами первых инстанций. Из решений судов непонятно, являются ли спорные участки единственным способом проезда к домам, какие имеются альтернативные варианты, чтобы не обременять участки сервитутом, и не является ли принятие его условий ограничением доступа владельцев к своим участкам.
При рассмотрении этого дела суды двух первых инстанций указали, что пользование зданиями и общественным местом возможно только через участки истцов, при этом не было принято во внимание экспертное заключение. Оно указывало на возможность прокладки новой автодороги к зданиям и местам общего назначения. В судебных актах также отсутствовал срок действия сервитута, размер платы за пользование участками, через которые проходит дорога.
Выходит, суды не выполнили условия, предъявляемые при разбирательстве дел такой категории, и возникший спор не рассматривался по существу.
Что такое сервитут: особенности заключения договора
Источник: РБК Недвижимость
Как пройти к реке через участок соседа, почему придется предоставить свою землю геодезистам и можно ли получить за это деньги? Разбираемся, что такое сервитут.
Эксперт в этой статье
Елена Федорова, Юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое сервитут
Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и Жилое помещение либо земельный участок [1]. Термин перешел в юридическую практику из римского права, с латыни servitus (или servitutis) означает «подчиненное положение».
Чаще всего необходимость в сервитуте возникает у жителей дачных поселков и садовых товариществ, если дом огорожен так, что с улицы не могут подъехать спецслужбы и приходится пользоваться дорогой соседнего участка. Другой вариант — перекрытый из-за заборов путь к озеру или лесу. Сервитут может быть земельным, вещным, воздушным, водным и гражданским — когда распространяется на здания, а не только на землю.
Частный и публичный сервитут: в чем разница
Сервитут классифицируется на частный и публичный; второй — для общественных целей. Интересно, что в законодательстве вы не найдете формулировки «частный», такой вид права пользования чужим имуществом называют просто сервитутом [2]. Но в этом материале он упоминается с прилагательным, чтобы вы не запутались.
Публичный сервитут устанавливается законом РФ в интересах государства, местного административного аппарата или жителей. Например, вас могут обязать обеспечить людям проход, если дорога через ваш участок является единственной.
Эти моменты лучше всего выяснять до покупки дачи, чтобы потом не превращать дачный газон в тропинку дачников, спешащих на электричку, или маршрут для выпаса рогатого скота.
Участок могут использовать и для государственных целей, если их невозможно реализовать за его пределами: проведения геодезических работ, сенокошения, рыболовства, размещения межевых знаков и гравиметрических пунктов.
Частный сервитут — установление права пользования для ограниченного числа лиц, как правило, соседей. Например, вам необходимо провести электрокоммуникации к своему дому, но это можно сделать только через смежный участок.
В таком случае заключается договор с соседями, в котором указана причина пользования чужой собственностью. При этом важно учесть, что спустя какое-то время после установки может потребоваться реконструкция, ремонт и как минимум обслуживание проложенной линии электропередачи.
Если собственник участка отказывается заключать соглашение, добиваться сервитута придется через суд.
Кто платит за сервитут
Право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. Иначе каждый второй мог бы потребовать землю соседа в личных целях. Компенсационные отчисления устанавливаются по договоренности между участниками соглашения. Пользователь может перечислить деньги единоразово либо поделить сумму на ежемесячные платежи на весь период вмешательства на чужую территорию [3].
Оплата рассчитывается исходя из площади земли, которая фиксируется в договоре.
Но здесь важно рассмотреть и другие нюансы: насколько сильно пользование участком будет мешать собственнику, какие неудобства и в течение какого времени ему придется терпеть.
Закон формулирует это как «принцип разумности», а определенного алгоритма расчетов не приводит, поэтому вопрос будет решаться на усмотрение судей.
При этом человека могут обязать предоставить имущество в безвозмездное пользование для публичного сервитута, например для инженерных работ. Об отсутствии платы вы также можете договориться самостоятельно — еще один повод дружить с соседями.
Как правильно оформить договор сервитута
Прежде чем обращаться в суд, есть смысл договориться со второй стороной. Как минимум уведомить о необходимости пользования имуществом другого человека. В договоре необходимо указать сферу, на которую распространяется сервитут, а также платно или безвозмездно это происходит.
Обязательно уточните сроки проведения работ или необходимости прохода по чужой территории. Если удалось договориться, то после заключения соглашения нужно зарегистрировать сервитут в Росреестре. После оформления сделки вы получите справку из ЕГРП, в которой указаны нюансы обременения.
С этого момента сервитут вступает в законную силу.
Учитывайте, что обременение касается имущества или земли, поэтому не зависит от собственника. То есть, если участок перешел по наследству, сервитут сохраняется на срок, указанный в договоре [4].
Как устанавливают сервитут
При регистрации в случае обоюдного согласия потребуются паспорта, свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН, заявление по установленной форме и межевой план участка, о котором идет речь. К документам нужно приложить чек, подтверждающий оплату госпошлины: для физических лиц — 1,5 тыс. руб., для юридических — 6 тыс. руб.
При установлении публичного права пользования основанием для его законности будет Нормативный акт муниципальных или региональных властей; собственнику в таком случае не требуется получать выписки и заключать договор.
Сервитут может быть прекращен по инициативе владельца участка раньше сроков, указанных в документах.
Образец соглашение об установлении земельного сервитута
Соглашение об установлении сервитута на земельный участок
г. Екатеринбург 15 мая 2020 года
Иванов Иван Иванович, именуемый далее «Собственник», с одной стороны, и Петров Петр Петрович, именуемый далее «Пользователь», с другой стороны, совместно именные стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем,
(сторонами подобных соглашений могут быть не только физлица, но и юрлица. В отношении сторон юрлиц необходимо указывать полное наименование организации, ФИО представителя и на основании чего действует представитель)
1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
- 1.1. Собственник предоставляет Пользователю для обеспечения прохода право ограниченного пользования (далее – сервитут) земельным участком, расположенным по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, 56 с кадастровым номером 66:66:675847:280.
Что делать, если соглашениеоб установлении земельного сервитута не достигнуто?
Под сервитутом понимается право ограниченно пользоваться чужим недвижимым имуществом. Наиболее распространен земельный сервитут, когда собственник недвижимости (земельного участка) имеет право ограниченного пользования соседним участком, например, для прохода или проезда к своему участку (п. 1 ст. 274 ГК РФ; ст. 23 ЗК РФ).
По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, которое требует установить его, и собственником соседнего участка. Если стороны не придут к соглашению об установлении сервитута или об определении его условий, лицо, которое требует установления сервитута, должно обратиться в суд (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Если не было достигнуто соглашение об установлении земельного сервитута, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Определите, есть ли у вас право требовать от собственника соседнего земельного участка установления сервитута.
Такое право имеет собственник земельного участка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (п. п. 1, 4 ст. 274 ГК РФ).
Примечание. Если вы владеете участком на ином основании, например арендуете участок по договору, вы не вправе требовать установления сервитута.
При этом установить сервитут можно, только если ваши нужды нельзя обеспечить другим способом. Как правило, сервитут устанавливается для обеспечения прохода или проезда через соседний участок (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Шаг 2. Составьте исковое заявление об установлении сервитута и уплатите госпошлину в размере 300 руб. за подачу иска ( пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
В исковом заявлении необходимо указать, что вы обращались к собственнику соседнего земельного участка с предложением установить сервитут, однако не достигли соглашения по определенным причинам. Например, собственник отказался заключить соглашение, не направил ответ, не согласился с вашими условиями и т.д.
Укажите в исковом заявлении срок, цели и условия установления сервитута, а также отметьте, что ваши нужды не могут быть обеспечены иначе, кроме как его установлением.
Сервитут может быть не только срочным, но и постоянным (п. 4 ст. 23 ЗК РФ). Если вы желаете установить постоянный сервитут, укажите это в исковом заявлении.
Примечание. Реквизиты для уплаты госпошлины можно узнать на сайте суда или на информационном стенде в здании суда.
Шаг 3. Подготовьте и подайте в районный суд по месту нахождения земельного участка документы ( ст. ст. 24 , 30 ГПК РФ):
– документы, подтверждающие право собственности или другое право (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования) на участок (другую недвижимость);
– документы, подтверждающие обоснованность ваших требований. Это могут быть, например, кадастровый паспорт участка, справка от правления дачного кооператива (товарищества), заключение эксперта или оценщика;
– доказательства обращения к собственнику соседнего участка, а также доказательства его отказа установить сервитут или несогласия с условиями сервитута (если имеются);
– квитанцию об уплате госпошлины;
– паспорт представителя и доверенность (если от вашего имени в суде будет действовать представитель).
По окончании судебного рассмотрения дела получите решение суда об установлении сервитута или об отказе в таковом.
Шаг 4. Уплатите госпошлину за государственную регистрацию сервитута в размере 1500 руб. ( пп. 31 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) и представьте в территориальный орган Росреестра для государственной регистрации сервитута следующие документы:
– заявление о государственной регистрации сервитута;
– документ, удостоверяющий личность заявителя;
– документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
– решение суда об установлении сервитута;
– кадастровый паспорт земельного участка, в котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровую выписку об участке, содержащую сведения о части участка, на которую распространяется сфера действия сервитута (если сервитут относится к части земельного участка). Представлять эти документы не нужно, если сервитут относится ко всему земельному участку (ст. ст. 16, 27 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; разд. II Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утв. Приказом Минюста России от 26.07.2004 N 132).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются ( п. 4 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте.
Шаг 5. Получите свидетельство о государственной регистрации права или выписку из Единого государственного реестра прав ( п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Следует учитывать, что сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если вы не зарегистрируете сервитут в территориальном органе Росреестра и не получите свидетельство, сервитут нельзя считать установленным (п. 9 ст. 23 ЗК РФ).
Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от сложности дела, суммы иска и иных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в суде и других государственных органах потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя ( ст. ст. 185 , 185.1 ГК РФ).
Установление сервитута через суд
Если соседи не могут прийти к единому мнению, как проходить Петрову через участок Иванова, спор может быть решен через суд. Согласно п. 3 ст. 274 ГК, стороны могут сразу обратиться в судебный орган. При этом не требуется мера в виде попытки досудебного решения спора, как и направление претензии одной из сторон.
Заявителю нужно определиться, в какой суд ему нужно идти. Арбитражные суды разбирают споры, связанные с экономическими вопросами. Если транспорт предприятия вынужден проезжать через чужую территорию для доставки товара, то вопрос сервитута будет решаться в арбитражном суде. Если спор возник между физическими лицами, например, собственниками дачных участков, то он подлежит решению в суде общей юрисдикции.
Когда истец заявляет об установлении сервитута для прохода к самовольно построенному зданию, суд не вынесет решение в его пользу, так как к таким объектам не может быть установлен сервитут.
Нормативно-правовыми актами на земельные участки также может предусматриваться публичный сервитут. Это такие случаи, как осуществляется допуск к линиям электропередач, автодороге, газопроводу и т.д. для их ремонта или обслуживания.
Многообразие вариантов, которые требуют установления сервитута, сводятся к его целесообразности. Он не устанавливается без особых причин, которые понуждают физическое или юридическое лицо обращаться к собственнику участка за разрешением использования части его территории.
Цели такого сервитута – возмездное ограничение права пользования участком со стороны собственника, которое возникает в сторону претендента на отчуждённую в его пользу часть ЗУ.
Устанавливается по инициативе владельца имущества, которое требует размещения на обременённом участке. Либо – по инициативе заказчика (исполнителя) работ, которые требуют задействования территории обременённого надела. Такое взаимодействие включает аспекты совместного владения или аренды, но не является ни тем, ни другим в силу обстоятельств, детерминирующих обременение.
В данном случае всегда прослеживается причинно-следственная связь между потребностью одного лица и возможностью её удовлетворить, со стороны другого. В число таких причин могут входить:
- потребность выхода на проезжую часть;
- проход к водным ресурсам;
- проход к собственному дому через участок соседей;
- чужое имущество, расположенное на участке собственника;
- установка бойлера или линейных объектов юридическими лицами;
- проведение коммуникаций через участок соседей;
- аналогичные причины.
На какие виды сделок могут заключатся?
Под сервитутом понимают установление прав на пользование чужим земельным участком для проведения на его территории каких-либо работ. Данное право предоставляется только при целевом использовании земли для тех лиц, которым это крайне необходимо. Подробнее о том, что такое сервитут на земельный участок, вы можете прочитать тут.
Сервитуты подразделяются на публичные и частные. Для публичных сервитутов характерно издание нормативных актов. Круг лиц, которые в нем заинтересованы, не ограничен. Инициатором такого вида ограничений является государственный орган.
Частный сервитут заключается между конкретными людьми. Оформление отношений между этими лицами производится с помощью составления договора, о котором говориться в
статье 39.23 ЗК
. Только для данного вида обременения происходит подписание такого соглашения.
На какие виды сделок могут заключатся?
Под сервитутом понимают установление прав на пользование чужим земельным участком для проведения на его территории каких-либо работ. Данное право предоставляется только при целевом использовании земли для тех лиц, которым это крайне необходимо. Подробнее о том, что такое сервитут на земельный участок, вы можете прочитать тут.
Сервитуты подразделяются на публичные и частные. Для публичных сервитутов характерно издание нормативных актов. Круг лиц, которые в нем заинтересованы, не ограничен. Инициатором такого вида ограничений является государственный орган.
Частный сервитут заключается между конкретными людьми. Оформление отношений между этими лицами производится с помощью составления договора, о котором говориться в статье 39.23 ЗК.
Только для данного вида обременения происходит подписание такого соглашения.
Все виды сервитутов мы описывали в этом материале, а примеры передачи права пользования земельным участком другим лицам рассматриваются здесь.