Налог на недвижимость в Испании: сколько платят продавцы? Часть вторая
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на недвижимость в Испании: сколько платят продавцы? Часть вторая». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ставка подоходного налога при сдаче недвижимости в аренду – 24% для нерезидентов ЕС и 19% для резидентов Евросоюза. Налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации, которая составляет 2–3% в год, и подтверждённых чеков о расходах на улучшение и обслуживание жилья. Отметим, что для резидентов Испании ставка подоходного налога – 19–45% в зависимости от суммы годового дохода.
Налоги при владении недвижимостью
Для собственников испанской недвижимости есть три налога.
Налог на недвижимость (el impuesto sobre bienes inmuebles, IBI). Начисляется и резидентам, и нерезидентам. Уплачивает раз в год собственник, на которого записана недвижимость на 1 января отчётного года. Ставка – 0,4–1,1% от кадастровой стоимости объекта, которая обычно в несколько раз ниже рыночной. Оплату можно сделать автоматической, привязав её к текущему счёту в испанском банке.
Точная ставка зависит от муниципалитета. К примеру, в Валенсии налог составляет 0,950%, в Алтее – 0,503%, в Бенидорме – 0,682%, в Кальпе – 0,0867%, в Торревьехе – 0,400%, в Барселоне – 0,825%, в Мадриде – 0,604%.
Примерно за месяц до крайнего срока уплаты собственнику недвижимости должно прийти информационное письмо с указанием суммы. Но стоит помнить: даже если письмо вы не получили, от ответственности это не освобождает – за просрочку будет «капать» пеня и в итоге наложены санкции. Как правило, заплатить налог можно до конца октября года, следующего за отчётным.
Подоходный налог для нерезидентов (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR). Уплачивают только те, кто проводит в Испании менее 183 дней в год и не указывает её как центр жизненных интересов.
Размер сбора собственник рассчитывает самостоятельно, заполняет декларацию и отправляет в налоговую службу. Конкретная ставка зависит от статуса объекта и его кадастровой стоимости, которую можно посмотреть в квитанции на уплату налога, пришедшей по почте, или на сайте кадастра. В отношении статуса объекта есть два варианта.
- Недвижимость не сдаётся в аренду. Декларацию нужно подать до 31 декабря отчётного года, а оплатить – примерно до 20 декабря следующего. Ставка вменённого налога – 24% от 1,1% кадастровой стоимости недвижимости. Иногда за основу принимается 2%, если переоценку проводили более десяти лет назад. К примеру, если квартира в Малаге стоит €200 тыс., собственнику придётся платить около €500 в год.
- Недвижимость сдаётся в аренду. Декларация подаётся каждый квартал, в первые две недели апреля, июля, октября и января. Налог зависит от размера получаемой прибыли. Ставка – 24%, но из налогооблагаемой базы можно вычесть фактические расходы, связанные с обслуживанием и улучшением объекта. Если какой-то период времени недвижимость пустовала, налог платить не нужно, но подать налоговую декларацию всё равно придётся.
Налог на богатство (impuesto sobre el patrimonio, IP). Применим и к резидентам, и к нерезидентам, если стоимость недвижимости более €700 тыс. Ставка варьируется в пределах 0,2–2,5%, но с 2021 года в регионах, которые не утвердили собственную ставку, правительство увеличило максимальный налог на 1%. То есть в некоторых частях страны ставка может быть и 3,5%. Подать декларацию нужно в конце года, а оплатить – до конца июня следующего.
Как сэкономить на налогах
Прежде всего, стоит помнить о том, что налоговая служба пристально следит за выполнением налоговых обязательств. Потому в случае просрочки вам как минимум могут отказать в продлении визы или ВНЖ, параллельно установив пеню за каждый день неуплаты. В худшем случае муниципалитет блокирует счета и забирает имущество в счёт уплаты.
Особенность: если вы решите погасить задолженность добровольно, вам полагается существенная скидка, которая может снизить размер реального долга в несколько раз.
В остальном практически единственный реальный способ снизить налоги на имущество для нерезидента Испании – обратиться к налоговому консультанту ещё до покупки имущества. Специалист посоветует регион, на который выгоднее всего обратить внимание, объяснит, как распределить имущество и избежать налога на богатство, если предполагаемая сумма сделки свыше €700 тыс. А также уточнит, что и когда вам придётся платить в зависимости от того, как вы планируете использовать недвижимость.
Кому не нужно платить налог на недвижимость в Испании при продаже?
Налог на прирост капитала в Испании не выплачивают продавцы, возраст которых превышает 65 лет, при выполнении определенных условий. В частности, сумма сделки не должна превышать 240 тысяч евро либо речь идет о продаже основного жилья.
Налоговыми льготами при продаже основного жилья могут воспользоваться и продавцы в возрасте до 65 лет при соблюдении определенных условий:
- продавец должен быть резидентом Испании;
- реализуемая недвижимость должна быть его основным местом проживания, то есть он должен проживать по этому адресу постоянно в течение трех предыдущих лет. Данное условие может игнорироваться, если перемена места жительства была вынужденной (новая работа, заключение или расторжение брака);
- полученные в результате сделки средства будут инвестированы в покупку нового основного жилья (в Испании или в одной из стран ЕС). Неинвестированная сумма будет облагаться налогом;
- новая недвижимость должна быть приобретена в течение 2 лет после заключения сделки в Испании.
Чтобы купить недвижимость в Испании, вам почти наверняка потребуется открыть счет в банке и, возможно, потребуется перевести деньги из-за границы.
Здесь могут быть расходы на перевод — уточните это в обоих банках — и, если вам нужно обменять валюту для покупки евро, убедитесь, что пользуетесь услугами валютного брокера, чтобы получить хороший обменный курс и не переплачивать.
Как только вы получите средства, вам нужно будет заплатить продавцу в день совершения покупки.
Наиболее распространенный способ сделать это — отнести банковский чек в нотариальную контору, чтобы передать продавцу при подписании документов.
Банки пытаются взимать максимальную плату за выпуск банковских чеков, и многие даже не знают, что они взимают 0,5% от стоимости чека.
Однако, вы также можете получить их всего за 50-60 евро.
Все зависит от вашего соглашения с банком. Убедитесь, что вы уточнили это в своем банке, прежде чем запрашивать чек.
Налоги при продаже недвижимости
Налоги в Испании при продаже недвижимости предстоит уплатить всем без исключения — и иностранцам, нерезидентам, и гражданам страны. Для продаваемых объектов жилого фонда (не путать со сдачей в аренду) размер отчисления определяется разницей между стоимостью покупки и продажной ценой. Когда старый владелец выставляет на реализацию свою квартиру и заявляет о проведенном ремонте (перепланировке, реконструкции), он обязательно должен подтвердить это документально. Тогда возможно включить затраты на ремонт в стоимость жилья, окупив расходы на него и уменьшив размер налога. Кроме налога на операции с недвижимостью в Испании для нерезидентов существует иные, специфичные виды отчисления в бюджет. Это 2 вида налогов:
- на прирост капитала
- на увеличение стоимости земли
Налог на недвижимость в Испании для иностранцев и нерезидентов страны
Собираетесь ли Вы проживать в купленном жилье, арендовать его, продавать или использовать для бизнеса, само владение им предполагает уплату Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Эта пошлина распространяется на всех, кто владеет недвижимым имуществом (квартиру, дом, участок любого типа), имеют они испанскую налоговую резиденцию или нет: расчет для оплаты, подписанный мэрией, приходит владельцу раз в год в виде готовой квитанции. Величина ставки, устанавливаемой муниципалитетом, составляет 0,4-1,1% от кадастра. Налог IBI в Испании рассчитывается, отталкиваясь из оценочной стоимости объекта, зарегистрированной в первый календарный день текущего года. Для уплаты владельцу ежегодно высылается готовый формуляр с расчетом суммы.
Несмотря на муниципальный характер сбора, государством строго регулируется его размер, который, согласно закону, должен вписываться в диапазон 0,4-1,3%.
Нужно также отметить, что приобретение квадратных метров в Королевстве может послужить основанием для выдачи мультивизы, но не для автоматического получения статуса резидента. ВНЖ страны, в свою очередь, выдается только при покупке на сумму не менее 500 000€.
Налоги в Испании при строительстве нового дома
Разберем на примере.
Ситуация первая. Физическое лицо покупает земельный участок и ведет на нем строительство дома для себя и своей семьи. Основной подрядчик выставляет ему фактуры с 10% НДС.
Ситуация вторая. Физическое лицо покупает земельный участок и ведет на нем строительство дома на продажу. При этом неважно, является ли это лицо резидентом или нет. Если целью строительства является продажа, оно по умолчанию становится плательщиком налога на добавленную стоимость.
Вопрос только в том, сразу это физическое лицо решило продавать дом, или пришло к такому решению в процессе строительства. Если сразу, то ему, как застройщику, необходимо перед началом строительных работ становиться в налоговой службе на учет в качестве плательщика НДС и, соответственно, получать все фактуры от основного подрядчика без НДС (т.к. застройщик в данном случае не является конечным потребителем). НДС оплатит покупатель при покупке дома, а застройщик, выступая в роли налогового агента, задекларирует его и перечислит государству.
Если изначально дом строился для собственных нужд застройщика, и все фактуры от основного подрядчика шли ему с 10% НДС, то этот НДС возмещению или возврату не подлежит. После окончания строительства дом будет выставлен на продажу как вторичное жилье и покупатель оплатит, соответственно, налог на вторичное жилье.
Итак, с самого начала следует четко понимать, что вы планируете делать с новым домом по завершении строительных работ. Это поможет вам, как застройщику, не потерять НДС.
Еще раз акцентирую ваше внимание на расчеты между застройщиком и основным подрядчиком:
- Строительство дома для себя – подрядчик выставляет застройщику фактуры с 10% НДС;
- Строительство дома на продажу – подрядчик выставляет застройщику фактуры без НДС.
IRNR — платить или не платить?
Испанская экономика медленно выходит из кризиса, восстанавливается рынок недвижимости, не растет безработица. Но борьба испанских фискалов за собираемость налогов не ослабевает, и претензий к тем, кто годами не платит налоги на недвижимость, становится больше. Да, по-прежнему есть люди, которые не платили и не платят IRNR годами. Не хотелось бы никого пугать, но «письма счастья» — предложения от налоговой оплатить штраф приходят все чаще.
А если Вам потребуется справка из испанской налоговой об отсутствии задолженности для продления ВНЖ или Вы захотите продать квартиру, то придется сначала подать декларацию и заплатить налог за все годы, штрафы и пени. В любом случае Вы можете, не дожидаясь писем из налоговой, оплатить налог добровольно, тогда штрафа может и не быть, или он будет минимальный. Если дождаться «письма счастья», то штраф составляет 25% от суммы налога, и если оплатить в срок, указанный в письме, то и его можно уменьшить на 25% от суммы штрафа. А если игнорировать требования и не платить, то штраф может возрасти и до 100% от суммы налога. И не забывайте о том, что если вы сдаете недвижимость в аренду через сайты-посредники (Booking, Airbnb) и деньги приходят на Ваш счет в банке, то налоговики ожидают от Вас оплаты IRNR в размере 24% от суммы, и декларация сдается ежеквартально в срок до 20 числа. Мои услуги по подготовке декларации IRNR для собственников недвижимости в Испании стоят 40 евро за декларацию, в случае двух и более деклараций — скидки, за несколько лет — существенные скидки.
Недвижимость за рубежом: особенности налогообложения
Российский налогоплательщик, будь то предприниматель-резидент или компания, может обладать зарубежным недвижимым имуществом. Альберт Юсуфов, ведущий юрисконсульт КСК групп, рассказал об особенностях налогообложения таких объектов.
Покупка недвижимости за рубежом может повлечь за собой возникновение следующих сборов:
- налог на имущество организаций в России и корпоративный налог в иностранной юрисдикции в отношении доходов, получаемых от использования недвижимого имущества, а также в отношении доходов, получаемых при продаже этого имущества;
- налог на прибыль организаций в России в отношении доходов, получаемых от использования недвижимого имущества, а также в отношении доходов, получаемых при продаже этой собственности;
- налог на имущество в государстве нахождения собственности квадратных метров.
Налоги при покупке недвижимости в Испании
Самое интересное, что при покупке недвижимости на вторичном и первичном рынке Испании вы будете платить разный процент от ее цены:
- Если это первичный рынок. вы платите НДС (налог на добавленную стоимость), который составляет 10% как в Каталонии, так и в других регионах.
- Если это вторичный рынок, то вы платите налог на передачу права собственности, который составляет 8 или 10% в зависимости от того региона, где вы совершаете покупку. Например, на Коста Бланка налог составляет 8%, а в Каталонии – 10%.
Помимо НДС и его аналога вы должны будете оплатить дополнительные расходы, связанные с оформлением недвижимости в собственность. В среднем они будут составлять еще 2 — 3% от стоимости недвижимости.
Что именно они в себя включают:
- Гербовый сбор – от 0,1% до 1,5% (актуально только при покупке новой недвижимости);
- Регистрация сделки в реестре собственников – 1%;
- Оплата услуг нотариуса – 0,5-1% в разных регионах страны;
- Налог на юридические задокументированные акты (AJD) – 0,5-1%.
Итого: при покупке недвижимости в Испании вы платите дополнительно около 10-13% от общей суммы. Закладывайте эти расходы при расчете бюджета на покупку. Помните, что цены на порталах, сайтах агентств и в рекламных материалах указываются без учета этих затрат.
Кстати, если вы будет покупать недвижимость с помощью ипотеки, то вас ждут еще дополнительные расходы за следующие услуги:
- Комиссию банку за открытие кредита – 1,5-2,5% от суммы кредита;
- Услуги юридической службы банка – 300€-600€;
- Услуги нотариуса – варьируется в зависимости от суммы кредита (0,5-1%);
- Оценку недвижимости – €200-500;
- Страховку недвижимости – €200-300 в год;
- Услуги адвокатов: согласно тарифной сетке.
Какие платежи необходимо предусмотреть при покупке жилья в ипотеку
Главным условием для получения ипотечного кредита в испанском банке можно считать подтверждение официальных доходов. Если справка о доходах удовлетворила кредитный отдел банка (ежемесячная выплата по кредиту не должна превышать 35 % доходов клиента), можно подавать заявку на оформление ипотеки.
Далее последует непростая процедура оформления сделки, которая влечет за собой дополнительные затраты:
- оценка стоимости имущества (Tasación) – исходя из этого определяется сумма выделяемого кредита: для резидентов Испании и ЕС в размере 70-80 % оценочной стоимости, для нерезидентов – 50 % от установленной стоимости;
- выяснение подробностей предыдущего владения недвижимостью: наличие обременений и непогашенной ипотеки у продавца (Gastos de cancelación de hipotecas anteriores) – продавец обязан погасить все задолженности до даты продажи;
- составление договора – ставка по кредиту в Испании очень низкая – 2,5-3,5% годовых, при этом срок предоставления кредита может достигать 25-30 лет;
- страхование жилья (Seguro de hogar) и жизни заемщика (Seguro de vida) – обязательным считается только страхование имущества, но часть банков выдвигает требование предоставить страховой полис и на заемщика, а это 200-300 евро в год;
- гербовый сбор AJD – уплачивается при любом действии с недвижимостью в размере 1-2% от суммы ипотечного займа;
- регистрационные платежи (Gastos registrales) и нотариальные услуги (Gastos notariales) – сделки купли-продажи недвижимого имущества всегда заверяются нотариусом и регистрируются в Реестре собственности. В случае оформления ипотеки эти затраты не превысят 2 % от суммы кредита.
Сколько стоят услуги управляющих компаний
Тем, кто не собирается жить в Испании постоянно или рассматривает покупку недвижимости в этой стране только как инвестицию, будет спокойнее, если заботы о помещении возьмет на себя управляющая компания. В спектр услуг таких организаций обычно включаются: оплата коммунальных затрат, охрана и уборка площадей общего пользования. Обычно стоимость таких услуг варьируется в районе 1 евро за день обслуживания или 8,5 евро за кв. метр.
За отдельную плату можно договориться о периодической уборке приобретенного жилья и поиске клиентов для краткосрочной аренды. За это берут от 5 % арендной платы.
В Испании также распространен такой вид самоорганизации собственников жилья, как комунидад. Это испанское подобие жилищного товарищества, возглавляемое выборным управлением, занимается всеми коммунальными вопросами в пределах многоквартирного дома или коттеджного поселка.
В этом случае владелец квартиры, виллы или таунхауса автоматически становится участником комунидад и должен подчиняться решениям, принятым на общем собрании жильцов, даже если сам постоянно там не проживает. На общих сборах обычно утверждается и стоимость услуг за обслуживание территории, как правило, в пределах 100 евро в месяц на квартиру.
Эти налоги одинаковы как для испанцев, так и для иностранных граждан, в том числе россиян.
1.1. Приобретение жилья на вторичном рынке.
В этом случае уплачивается только один налог на переход собственности, по-испански Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или сокращённо ITP. Его величина равна 10% от цены, которая фигурирует в нотариальной Эскритуре, то есть в купчей.
1.2. Приобретение жилья на первичном рынке, то есть в новостройке.
В этом случае уплачиваются два налога:
— налог на добавленную стоимость (НДС), по-испански Impuesto sobre Valor A?adido, сокращённо IVA. Величина этого налога составляет 10% от цены в Эскритуре.
— налог на документальное оформление юридических актов, по-испански Impuesto sobre Actos Juridicos Documentados или сокращённо AJD. Он равен 1,5% от цены, указанной в купчей.
1.3. Приобретение коммерческой недвижимости.
Налоги точно такие же, что и в случае жилья, но частично отличается ставка налогообложения:
— при приобретении у физического лица налог на переход собственности ITP (то есть для вторичного рынка) остаётся 10%;
— при приобретении у юридического лица оба налога равны 21%, то есть налог на переход собственности ITP для вторичного рынка и налог на добавленную стоимость IVA для новостроек;
— налог на документальное оформление юридических актов AJD в размере 1,5% от цены, указанной в купчей.
В случае приобретения жилой или коммерческой недвижимости с ипотекой на вторичном рынке или в новостройке банк оформляет для покупателя ипотечную Эскритуру, которая также является юридическим документом. Поэтому покупатель обязан уплатить налог AJD ещё раз или, другими словами, уплатить налог за оформление ипотечного кредита. Взимается он также в размере 1%, но в данном случае от суммы предоставляемой ипотеки.
Перечисленные выше налоги должны быть уплачены в течение 30 дней с момента подписания купчей.
Советы налогоплательщикам в Испании
1. Прежде чем принимать решение о смене своего резидентского статуса, взвесьте все «за» и «против» и реально оцените свою готовность потенциально получить статус налогового резидента Испании.
2. При первой подаче налоговой декларации на территории Испании обязательно воспользуйтесь услугами профессионального налогового консультанта, надежную кандидатуру которого вам порекомендует ваше агентство недвижимости.
3. Помните о льготах. К примеру, при перевозе имущества в Испанию для иностранцев действует ряд налоговых льгот. Так, не уплачиваются налоги на транспортное средство, приобретенное более чем за полгода до даты переезда. Сохраняйте копии всех счетов-фактур, включая документы на строительные и ремонтные работы. Это поможет уменьшить сумму налоговых сборов, компенсируя расходы на прирост капитала при продаже объекта. Для получения более подробной информации о возможных льготах обратитесь к представителю вашего агентства недвижимости.
Система налогообложения Испании. Кратко
Государственное Налоговое Агентство (единый налоговый орган), ранее Испанская Налоговая Служба, имеет статус юридического лица и право оставлять себе 19% от суммы собранных налогов.
В соответствии с административно-территориальным делением (страна делится на 17 автономных территорий)
налоговая система Испании трехступенчата: налогообложение осуществляется на государственном (федеральном), региональном и местном уровнях.
Структура налоговых обязательств, предусмотренных законодательством Испании, очень похожа на налоговую систему России. Но вместе с тем Испания – это разнообразие налогов и их ставок.
Для поддержания финансового обеспечения государственных ведомств и других органов власти Испании взимают определенные платежи, предусмотренные законодательством этой страны.
Эти платежи делятся на:
- сборы. Оплачиваются гражданами в результате административной деятельности, при индивидуальном запросе. Например, сбор за вывоз мусора или за оформление документа, удостоверяющего личность
- специальные взносы. Оплачиваются при публичных действиях, направленных на удовлетворение потребностей определенного коллектива. Например, рост стоимости недвижимости в результате проведения общественных работ
- налоги – это самые важные платежи, так как именно они составляют основную часть государственных доходов
Налог – это определенная сумма, которая вносится в казну в обязательном порядке по установленному законодательству, основываясь на фактах, которые демонстрируют экономический потенциал налогоплательщика.
Экономический потенциал на уплату налогов в Испании является основополагающим принципом. Данный потенциал каждого гражданина определяется разными способами.
Например:
- через имущество, которым владеет налогоплательщик (включая наследство)
- через доход
- или через потребление/затраты
Таким образом, взимание различного рода налогов в Испании оплачивается с учетом платежеспособности налогоплательщика.