Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Как составить акт возврата арендуемого имущества?

Акт о возврате имущества лицом, которое арендовало, составляется в свободной форме. При этом, готовя такой документ, укажите в нем следующую информацию:

1. Название документа – акт о возврате арендуемого имущества
2. Место составления акта и дата его подписания
3. Стороны, которые подписывают соответствующий акт или по-другому стороны договора аренды
4. О чем составлен акт или о чем он заключен. В указанном разделе акта необходимо прописать о том, что:
   • арендатор возвращает арендодателю конкретное имущество, которое им арендовалось по конкретному договору
   • стороны осмотрели имущество, оно возвращается в состоянии согласно условиям договора
   • арендодатель не имеет претензий к состоянию возвращаемого имущества, какие-либо недостатки в ходе осмотра не выявлены
   • одновременно с имуществом возвращаются конкретные документы, если они передавались арендодателем арендатору
   • все платежи арендатором уплачены полностью
   • стороны не имеются претензий друг к другу
   • в скольких экземплярах составлен акт

В акте могут быть отражены иные моменты, которые имеют значение для сторон.

• В конце акта указываются стороны и проставляются подписи

СОВЕТ АДВОКАТА: если акт оформляется на нескольких страницах и разных листах, тогда лучше проставить еще раз подписи внизу каждой страницы, чтобы исключить замену страниц, подделку и т.п.

Кража арендованного имущества

Может произойти такая ситуация, что имущество, которое лицо арендовало, украли.

Естественно о краже имущества арендатор обязан заявить в компетентные органы, а также сообщить арендатору.

В то же время, обязанность по обеспечению сохранности имущества лежит на арендаторе, соответственно, если имущество выбыло из владения арендатора, то тем самым у арендодателя возникли убытки, которые обязан возвратить арендатор. Впоследствии данные убытки арендатор может взыскать с лица, которое украло арендованное имущество.

В практике встречаются такие ситуации, когда арендатор с помощью поддельных документов продает имущество арендодателя, например, квартиру. Это тоже своего рода кража, хотя действия квалифицируются как мошенничество. В такой ситуации по объектам недвижимости собственнику необходимо будет оспаривать сделки купли-продажи, признавать их недействительными, и имущество по решению суда будет возвращено собственнику.

Проблемы уже возникнут у покупателя такого имущества, поскольку он обязан будет вернуть имущество собственнику, а вот вернуть деньги будет затруднительно, так как мошенник маловероятно, что примет действия по добровольному возврату полученных средств.

Комментарии к ст. 622 ГК РФ

Согласно комментируемой статье арендатор обязан вернуть имущество арендодателю после окончания договора аренды. При этом его состояние должно соответствовать тому, в котором оно было передано в аренду или в состоянии, обусловленном договором. В расчет принимается и нормальный износ.

Последствиями невозврата в установленный срок арендованного имущества могут быть:

— требование арендодателя внести арендную плату за период просрочки возврата имущества;

— требование арендодателя возместить убытки, возникшие от несвоевременного возврата имущества;

— взыскание неустойки, если это предусмотрено договором.

Убытки могут быть взысканы в полном размере независимо от того, предусмотрена договором неустойка за невозврат имущества в срок или нет.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Несвоевременный возврат арендуемого имущества

Договор аренды может быть заключен на определенный срок. По истечении этого срока, имущество подлежит возврату арендодателю.

Что будет, если арендатор несвоевременно произведет возврат имущества?

За несвоевременный возврат — договором может быть установлена неустойка, соответственно, арендодатель будет иметь возможность предъявить ее арендатору.

Кроме того, согласно положениям ст. 622 ГК РФ, арендодатель вправе потребовать, чтобы арендатор произвел оплату аренды за все время просрочки возврата имущества.

Однако, аренда не может взиматься с арендатора за время просрочки, если арендодатель уклоняется от приема передаваемого ему имущества, но данный факт необходимо в случае чего доказать.

Если у арендодателя из-за просрочки возврата арендатором имущества возникли убытки и они не покрываются выставленной арендной платой, то убытки могут быть взысканы с арендатора.

Таким образом, несвоевременный возврат имущества, которое находится в аренде, может повлечь для арендатора денежные потери.

Залог не возвращают: как решить эту проблему

• Расписки и договора аренды нет. В такой ситуации шанс возврата залога при аренде через суд минимальный, так как у жильца нет доказательств о передаче залога. Лучший вариант — попытаться договориться с самим хозяином, не доводя дело до суда.
• Договора нет, но есть расписка. Расписка — важное доказательство, что денежные средства были получены владельцем жилья. Арендатор может рассчитывать на успех в суде, так как без договора и арендодателю будет сложно доказать, что был причинён ущерб, на возмещение которого он и собирался удержать залог.
• Есть договор аренды и расписка. В этом случае шанс вернуть деньги через суд самый высокий — особенно, если арендатор не нарушил ни один пункт договора. Но если желания обращаться в суд нет, попробуйте решить дело в досудебном порядке. Объясните хозяину квартиры, что иначе ему придётся не только возвращать залог, но и компенсировать судебные издержки (например, расходы на адвоката).

Проблемы оформления и последствия несвоевременного возврата имущества по договору аренды

• «Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
• При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1)».

Что должно быть указано в договоре аренды — Юридическая консультация«. Поскольку после окончания срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 2008 за N 3502 02-14 администрация известила предпринимателя об отказе от договора аренды от 24. Факт передачи депозита и/или залога перед заездом должны быть подтверждены распиской, которую потребуется предъявить для получения возврата. Если решить дело в досудебном порядке не получается, стоит знать сроки исковой давности для обращения. Подобный иск относится к общим гражданско-правовым делам, и срок его давности составляет 3 года.

Другой комментарий к статье 622 Гражданского Кодекса РФ

1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть то же имущество. Если арендатор вместо изначально арендованного имущества предлагает арендодателю аналогичное имущество (например, вместо уничтоженного пожаром зерноуборочного комбайна аналогичный, примерно такого же износа, как уничтоженный), то арендодатель может принять такое имущество, но не по правилам комментируемой статьи, а по нормам об отступном (ст. 409 ГК).

2. Существенными особенностями отличается возврат арендованных земельных участков. Если арендатор в соответствии с действующим законодательством построил на таком участке объект, зарегистрированный в качестве недвижимого имущества в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то арендатор не должен освобождать арендованный земельный участок от этого объекта.

Однако если арендатор возведет на земельном участке объект недвижимого имущества с нарушением требований законодательства и условий договора аренды, то он может претендовать не на приобретение права собственности, а лишь на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) или стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в соответствии со ст. 616 и 623 ГК РФ (см. комментарии к указанным статьям).

———————————
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12. Документ опубликован не был (СПС «КП»).

Когда арендатор возводит на арендуемом земельном участке временные строения и сооружения, не подлежащие регистрации в качестве недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он должен освободить этот земельный участок от них .

———————————
Аналогичен подход к данному вопросу и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 17 декабря 2009 г. N Ф03-7238/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2009 г. по делу N А32-19270/2008 // СПС «КП».

3. Если после прекращения действия договора арендатор отказывается в добровольном порядке возвратить арендованное индивидуально-определенное имущество, арендодатель вправе истребовать такое имущество в судебном порядке. Нормативным основанием такого искового требования будет норма абз. 1 ст. 622 ГК РФ. Встречающиеся в судебной практике истребования такого имущества с одновременным указанием в качестве нормативного основания нормы ст. 301 и абз. 1 ст. 622 ГК РФ следует квалифицировать как ошибочные.

———————————
См., например: Постановления ФАС Московского округа от 8 октября 2009 г. N КГ-А40/10186-09, от 12 октября 2009 г. N КГ-А40/10397-09 // СПС «КП».

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (п. 34 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ).

———————————
Вестник ВАС РФ. 2010. N 6.

Правила, вытекающие из нормы абз. 1 комментируемой статьи, устанавливают специальное основание истребования индивидуально-определенного имущества у лица, с которым арендодатель находился в обязательственном правоотношении. При этом арендодателю надлежит в суде привести доказательства прекращения договора аренды (соблюдения процедуры его расторжения), а также доказательства того, что он обращался к арендатору с требованием о возврате ему вещи и подписании акта возврата арендованного объекта.

4. По общему правилу только возврат арендатором индивидуально-определенного имущества арендодателю прекращает обязательства между ними. Поэтому, если арендатор не возвратил такое имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе взыскать с арендатора арендную плату, определенную договором, за весь период просрочки . При этом не имеет значения, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества в случае, если он сам уклонялся от его приемки .

———————————
См.: п. 37 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
См.: Там же. П. 38.

5. Когда в договоре аренды установлена неустойка за просрочку внесения арендных платежей, данная неустойка подлежит взысканию с арендатора по требованию арендодателя, как и за несвоевременное внесение арендной платы за использование арендованного имущества в период просрочки его передачи арендодателю. Такое положение объясняется тем, что в норме абз. 2 комментируемой статьи говорится об арендной плате .

———————————
В судебной практике имеет место иной подход, согласно которому в подобных случаях такая неустойка не подлежит взысканию. См., например: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2009 г. по делу N А45-3426/2009, ФАС Поволжского округа от 16 ноября 2009 г. по делу N А12-9412/2009 // СПС «КП».

6. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, т.е. такая неустойка по общему правилу носит штрафной характер.

Арендатор не вывозит имущество

Поскольку в рассматриваемой ситуации эти условия выполняются (имеется задолженность по арендной плате, требования возникли из договора аренды, стороны действуют как предприниматели), полагаем, что вывоз имущества должника из арендованных помещений и его хранение арендодателем могут быть обусловлены правом арендодателя на удержание имущества, подлежащего передаче арендатору после расторжения договора, до погашения задолженности в соответствии со ст.

ГК РФ. На практике удержание применяется арендодателями довольно часто в отношении арендаторов, имеющих просрочку по платежам. Однако далеко не всегда удержание арендодателем имущества контрагента является правомерным.

Дело в том, что согласно разъяснениям ВАС РФ право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

На это было обращено внимание в п.

информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

.

Удержание арендодателем имущества арендатора может допускаться в следующих случаях:

1. если это предусмотрено условиями договора аренды – как до истечения срока аренды, так и после;
2. после истечения срока аренды – только если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании (например, когда арендатор передал арендодателю помещение по истечении срока аренды, не освободив помещение предварительно от своего имущества).

Так суд кассационной инстанции признал законным удержание арендодателем имущества арендатора после истечения срока аренды, мотивируя свой вывод следующими обстоятельствами:

1. в договоре аренды была закреплена возможность арендодателя удерживать имущество арендатора после окончания срока аренды в случае, если имелась задолженность по арендной плате;
2. между сторонами был подписан акт приема-передачи, по которому арендатор передал арендодателю помещения по истечении срока аренды, не освободив предварительно помещение от своего имущества (постановление ФАС ВСО от 31.05.2011 г. № ).

Арендатору нужно иметь в виду, что он может взыскать в судебном порядке с арендодателя причиненные убытки, если арендодатель неправомерно удерживал его имущество (постановление ФАС МО от 07.02.2012 г.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо ­многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет ­сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Расторжение договора аренды

Обычно в договоре аренды предусматривается право арендодателя отказаться от своих обязательств при многократном или длительном неисполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы.
В этом случае уведомить контрагента об отказе от договора можно в претензии.

С момента получения такого уведомления контрагентом договор прекращается в силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

При отсутствии в договоре такого права арендодатель оказывается в сложном положении. Любые попытки действий в отношении арендуемых помещений со стороны арендодателя будут неправомерными, поскольку законодательство защищает права арендатора даже против собственника сданного в аренду помещения.

Еще одна возможность, как правило, весьма призрачная, расторгнуть договор по соглашению сторон.

Сделать это можно в любое время.

В ст. 450 ГК РФ предусмотрены основания расторжения договора по инициативе одной из сторон договора. Одним из них является существенное нарушение договора другой стороной. Но в этом случае договор расторгается в судебном порядке.

Здесь два варианта.

Первый. Обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды.

Второй. Ждать окончания действия договора.

Выбор варианта диктуется конкретными обстоятельствами. Ожидание является более предпочтительным вариантом, если был заключен краткосрочный договор аренды. Иногда такое поведение позволяет сэкономить время и деньги. Я имею в виду сроки движения дела и судебные расходы.

Если имеются опасения по поводу сохранности имущества, то по заявлению арендодателя суд может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры). За заявление о применении обеспечительных мер, подаваемое в арбитражный суд, взыскивается госпошлина в размере 3 000 руб. (п. 6 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке

Рекомендуем закрепить право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Это позволит избежать обращения в суд для расторжения договора.

Кроме того, при одностороннем отказе не нужно направлять арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договор в разумный срок.

В этом случае, при нарушениях условий договора, арендодателю достаточно будет направить уведомление об одностороннем отказе от договора. И договор будет считаться расторгнутым с момента его получения арендатором.

Вывод. В зависимости от условий договора, требования о его расторжении могут заявлены как в судебном порядке, так и во внесудебном (через отправку уведомления об одностороннем отказе).

Основания для расторжения договора:

• Акт сверки
• Переписка между сторонами
• Бухгалтерская справка или иной документ, содержащий расчет задолженности

Арендатор не платит арендную плату за квартиру: что делать?

Первое, что приходит в голову – это выселить недобросовестных жильцов. На практике оказывается, что сделать это не так уж и просто. К примеру, даже в случае большой задолженности и наличия договора с жесткими условиями нельзя выселять семью с маленькими детьми в зимний период. Так как же поступать в такой ситуации?

Если договор аренды отсутствует, то необходимо вызвать сотрудников полиции в связи с тем, что на вашей территории находятся посторонние граждане. При себе нужно иметь документы, подтверждающие право собственности. Нужно отметить, что полиция никого вытаскивать за руки из квартиры не будет – люди в форме послужат лишь неким устрашающим фактором. К тому же если выгонять неплательщиков своими силами, без присутствия полиции, можно в ответ получить иск о порче или краже ценного имущества, которое якобы имелось в квартире.

Похожие записи:

• Через какое время исполнительный лист теряет свою силу по закону 2023 года?
• Как оплачивать больничные в 2023 году
• Как получить права после лишения: процедура, необходимые действия и документы