Арендные отношения в условиях эпидемии – 2

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные отношения в условиях эпидемии – 2». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как реализовать свое право на отсрочки и скидки по оплате арендных платежей за нежилые помещения

2. (аренда муниципального имущества во время пандемии)

3. Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения

4. пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.

5. Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

6. Риски при отсутствии регистрации дополнительного документа

7. Регистрация документа

8. Расторжение договора аренды: основания, способы, оформление

9. Порядок изменения арендной платы

Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.

Сначала определите, имеются ли оба условия, при которых вы должны предоставить отсрочку (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ, п. п. 1, 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439, Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 434):

договор аренды нежилой недвижимости был заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Обратите внимание: на отсрочку не имеют права арендаторы движимого имущества и жилых помещений (п. 2 Требований, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439);
арендатор работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса (например, если у него парикмахерская).

В указанной ситуации вы должны заключить с арендатором дополнительное соглашение об отсрочке внесения арендной платы в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ). Минимальные условия отсрочки указаны в п. 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.

В остальных случаях вы можете, но не обязаны дать отсрочку.

Уведомите арендатора о вашем решении.

Как реализовать свое право на отсрочки и скидки по оплате арендных платежей за нежилые помещения

По смыслу Постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года №439, представители малого и среднего бизнеса, экономической деятельности которых присвоены указанные выше коды ОКВЭ 2, имеют право требовать пересмотра ранее заключенных договоров аренды нежилых помещений по следующей схеме:

Арендатор подает арендодателю заявление об отсрочке выплаты задолженности по аренде;
Арендодатель обязан не позднее 30 дней с даты получения вышеуказанного заявления подписать с арендатором Дополнительное соглашение, в котором предусмотреть размер отсрочку по оплате за пользование арендованным нежилым помещением, а также порядок и сроки погашения задолженности по аренде;
В дополнительном соглашении должна быть предусмотрена отсрочка выплаты арендной платы в полном объеме с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до момента отмены такого режима, а также отсрочка выплаты не менее 50 процентов арендной платы за период с момента отмены органами власти субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01 октября 2020 года;
Выплата задолженности может осуществляться не ранее, чем с 01 января 2021 года и не позднее 01 января 2023 года поэтапно, не чаще одного платежа в месяц, и размер каждого из таких платежей не может превышать половины ежемесячной арендной платы;
Арендатор обязуется ежемесячно оплачивать арендодателю коммунальные платежи за арендуемое нежилое помещение. Исключение из этого правила возможно только в том случае, если арендодатель был освобожден от несения таких расходов на время действия режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации;
Арендодатель не имеет права требовать от арендатора каких-либо дополнительных платежей, а также уплаты штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами или применения иных мер ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы.
Отдельно в дополнительном соглашении к договору аренды стороны вправе оговорить возможное уменьшение размера арендной платы.

Если же вид экономической деятельности представителей малого и среднего бизнеса не предусмотрен в числе кодов ОКВЭД 2 в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434, то руководство таких предприятий всё равно имеет право подать заявление арендодателю об уменьшении размера арендной платы и предоставлении отсрочки по уплате задолженности за аренду нежилого помещения, поскольку такое право предусмотрено статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Однако параметры такой сделки, оформленной в виде дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, целиком зависят от тех условий, на которые готов согласиться арендодатель.

(аренда муниципального имущества во время пандемии)

Действия зависят от того, кто собственник имущества:

Российская Федерация

— для субъектов малого и среднего предпринимательства на период апрель — июнь 2020 предоставляется отсрочка максимум до 31.12.2021

— для организаций, которые включены в перечень пострадавших отраслей, — освобождение от уплаты на период апрель — июнь 2020

-отсрочка / арендные каникулы предоставляются в заявительном порядке: необходимо подать заявление в территориальное управление Росимущества, заключить дополнительное соглашение

— основание — Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р

— отказ в отсрочке может быть обжалован в Главное управление Росимущества либо в суд

Тюменская область

— с 01.03.2020 по 30.04.2020 — аренда не взимается;

— с 01.05.2020 по 31.12.2020 — предоставляется отсрочка.

— указанные льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается;

— основание — постановление правительства Тюменской области от 17.04.2020 № 210-п, распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р;

Перечисленное распространяется не только на аренду, но и на оперативное управление.

город Тюмень

Согласно решению Тюменской городской думы № 211 от 26.03.2020 для субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих статус социального предприятия, снижен коэффициент рыночной стоимости до 0,2.

Тюменский район и другие муниципальные образования могут устанавливать аналогичные льготы – можно найти на сайтах образований.

Арендаторы, которые из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте РФ лишились возможности использовать арендуемые объекты недвижимости по назначению, вправе требовать от своих арендодателей уменьшения платежей, при условии что договор аренды был заключен до введения ограничений. При этом для получения скидки не требуется, чтобы арендатор входил в список наиболее пострадавших от пандемии отраслей или относился к МСП. Такой Закон действует с 1 апреля 2020 г. Однако из него неясно, обязан ли арендодатель исполнять требование о скидке.

Ясность в этот вопрос внес Верховный суд . По его мнению, арендодатель в силу Закона обязан снизить размер арендной платы, причем сделать это он должен с момента, когда наступила невозможность использования имущества (а не с даты подписания допсоглашения). Но вопросы, на какую сумму следует уменьшать арендные платежи, а также что понимать под выражением «невозможность использования имущества», пока остаются без официальных ответов.

Полагаем, что, хоть арендодатель и должен предоставлять скидку на аренду не используемой по назначению недвижимости в связи с коронавирусом, делать это в том размере, в котором предлагает арендатор, он не обязан. Это вопрос договоренности.

А понятие «невозможность использования имущества» может включать в себя две категории арендаторов: тех, кто вообще не может использовать арендованное имущество, и тех, кто продолжает работать в помещении, но с ограничениями (например, кафе, которые смогли переориентироваться на доставку еды и/или обслуживание на вынос).

Внимание! Арендаторы, которые продолжают полноценно использовать арендованные помещения, но которым не из чего платить за аренду, к примеру из-за снижения выручки, не вправе требовать от арендодателя снизить арендную плату. В этом случае изменить договор можно будет только по соглашению сторон.

Итак, если арендодатель согласен по-хорошему снизить арендные платежи, проблем не возникает, а вот если нет, то есть два способа «вытрясти» себе скидку .

Способ 1. Обратиться в суд и попытаться принудить арендодателя заключить допсоглашение об уменьшении размера арендной платы. В случае победы арендатора арендная плата будет снижена с момента, когда стало невозможно использовать имущество. Дата заключения допсоглашения или дата вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора значения не имеет.

Способ 2. Перестать платить по счетам и подождать, пока арендодатель начнет взыскивать долги через суд. В таком случае в качестве возражений на иск арендатор может указать на то, что арендованным имуществом в силу ограничения властей он не пользовался и направлял в адрес арендодателя предложение о заключении допсоглашения, но тот необоснованно уклонился от его заключения. При таком раскладе суд, возможно, взыщет с арендатора меньшую сумму. Конкретный ее размер будет определяться с учетом сумм, на которые в схожих ситуациях стороны снижают цену договора.

Но, используя этот способ выбивания скидки, важно понимать, что при таком раскладе обеспечить исполнение обязательств по договору арендодатель может путем удержания имущества арендатора . И если тот так и не исполнит свое обязательство по уплате долга, то с соблюдением определенной процедуры имущество арендатора может быть оставлено арендодателем себе или продано .

Да и исход судебных разбирательств — штука непредсказуемая. Кроме долгов, за это время могут накопиться еще и штрафы. Поэтому прибегать к подобному способу мы бы не рекомендовали. Разумнее попробовать урегулировать вопрос снижения арендной платы полюбовно. Вот как это сделать.

Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения

Не всегда хочется тратить нервы и силы на лишние манипуляции и регистрировать дополнительное соглашение. К тому же законодательство за это никак не наказывает — ни принудительными работами, ни штрафом. Но главное — никто не отменит сделку, ведь допсоглашение имеет юридическую силу и без регистрации.

Однако такая беспечность может сыграть злую шутку, если между собственником и арендатором начнутся споры. И в случае нарушения договоренностей одной из сторон доказать правоту в суде будет непросто. Да, практика последних лет показывает, что даже незарегистрированные соглашения могут учитываться судом. Тем не менее это не означает, что в вашем конкретном случае все обернется в вашу пользу. Поэтому лучше не рисковать и отправить документы на регистрацию.

пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.

Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.

5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.

Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.

Для арендатора

При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:

1.1. Отсрочку

Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
Общие основания:

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выгодная формулировка

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

В случае расторжения договора помимо соглашения о расторжении сторонам необходимо составить обратный акт приема-передачи объекта аренды. Законодательством форма акта не утверждена, но в Интернете содержится много рекомендательных бланков документа. Акт приема-передачи нужен для того, чтобы:

зафиксировать факт возврата арендатором нежилого помещения;
засвидетельствовать отсутствие либо наличие у сторон претензий к возвращаемому объекту аренды.

Документ может быть составлен в краткой форме, с простым описанием изменений, или представлен в виде детализированного акта осмотра. Стороны могут обойтись одностраничным актом проведения сверки, в котором используются общие фразы. Также должен быть подведен итог, что в ходе произведенного осмотра не было обнаружено существенных препятствий к возврату помещения. Однако наиболее удобным вариантом признается использование проверочного листа, разработанного в виде таблицы.

Акт приема-передачи помещения должен содержать:

название документа;
дату составления и место подписания;
информацию о сроках;
описание помещения с техническими характеристиками (адрес места нахождения, количество кв.м., материал, из которого выполнены стены и потолки);
сведения о состоянии подведенных коммуникаций;
отметки о наличии или отсутствии претензий у сторон;
подписи уполномоченных лиц.

Скачать бланк акта приема-передачи нежилого помещения
Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения

Риски при отсутствии регистрации дополнительного документа

Если в незарегистрированном документе будет расширен перечень объектов аренды, то в случае смены собственника нежилого помещения аренда новых объектов прекратится.

На подобные ситуации не распространяется правило, в соответствии с которым переход права собственности на сданное в аренду помещение к иному лицу не будет являться основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ, абзац 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

зафиксировать факт возврата арендатором нежилого помещения;
засвидетельствовать отсутствие либо наличие у сторон претензий к возвращаемому объекту аренды.

Важно! Если помещение состоит из нескольких комнат, их описание в акте должно происходить раздельно.

Акт приема-передачи помещения должен содержать:

название документа;
дату составления и место подписания;
информацию о сроках;
описание помещения с техническими характеристиками (адрес места нахождения, количество кв.м., материал, из которого выполнены стены и потолки);
сведения о состоянии подведенных коммуникаций;
отметки о наличии или отсутствии претензий у сторон;
подписи уполномоченных лиц.

Регистрация документа

По нормам российских законов, все контракты найма, заключенные на период более одного года, подлежат обязательной государственной регистрации. Для ее осуществления, сторонам сделки следует направлять обращение в специализированное государственное учреждение — Росреестр. С недавнего времени, подача бумаг возможна в многофункциональные центры.

В случае, если оформляется дополнительное соглашение к контракту найма, период действия которого более 12 месяцев, соответственно оно подлежит регистрации в Росреестре. Если документ не зарегистрировать, он будет считаться недействительным. Официальное вступление в действие бумаги приходится после визирования уполномоченными лицами.

Дополнительное соглашение, как и основной документ найма, составляется в трех экземплярах. Один для арендатора, второй для наймодателя и третий для уполномоченного государственного органа. Для обращения с прошением о регистрации документа, следует собрать пакет обязательных бумаг.

Список документов:

паспорт, необходимый для регистрации, если бумаги подаются физическим лицом;
акт, свидетельствующий о регистрации предприятия;
учредительные бумаги;
бланк, полученный из реестра юридических лиц;
квитанция об оплаченной государственной пошлине;
доверенность, если документация подается представителем. Доверительный акт обязательно должен быть заверен нотариально;
три экземпляра дополнительного соглашения.

Для регистрации дополнительного соглашения, в Росреестр подаются копии вышеуказанных бумаг. Но обязательно предоставление оригинальных документов. Если нет возможности предоставить оригинал, то на копии должно быть нотариальное удостоверение.

В зависимости от ситуации, представленный перечень бумаг может быть более обширен.

Расторжение договора аренды: основания, способы, оформление

Расторжение договора аренды должно быть оформлено документально — если вы этого не сделаете, возникнут проблемы. Например, арендатор не захочет освобождать помещение, или арендодатель потребует деньги за то время, когда арендатор фактически не пользовался имуществом. Мы расскажем, как расторгнуть договор аренды и как поступить, если одна из сторон не хочет этого делать.

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Порядок изменения арендной платы

Изменение любого условия допускается только по общему согласию, если иное не предусматривается самим документом. Обычно в тексте прописывается, что арендодатель берет на себя обязательство о сохранении цены аренды на протяжении всего срока договора.

Если же собственник намерен изменить плату, порядок его действий следующий:

Сначала арендодатель письменно уведомляет арендатора минимум за 1 месяц до окончания срока договора.
Арендатор получает документ лично или по почте (заказным письмом) и подтверждает этот факт (например, подписью в уведомлении о вручении письма).
После этого он должен принять решение и уведомить о нем собственника.
Если решение положительное, заключается доп. соглашение к договору аренды об изменении цены, в котором прописываются новые условия.
Если решение отрицательное, граждане или организации расторгают договор, оформляя этот факт также в письменном виде.