Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли дольщик вернуть деньги за квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Можно ли вернуть судебные расходы?

Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:

• квитанции об оплате почтовых услуг;
• договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.

Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.

Обязательно ли идти в суд

Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.

Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.

В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.

Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.

Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.

Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.

Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.

Как расторгнуть договор и вернуть квартиру

Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.

Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.

«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).

«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.

Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.

В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ

ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.

Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:

• допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
• позволяющие прекратить обязательства только через суд.

Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:

• прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
• застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
• качество построенного объекта не соответствует требованиям;
• новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
• соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.

В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:

• возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
• размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).

Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.

Расторжение ДДУ по 214-ФЗ: кто поможет в Петербурге?

В случае расторжения договора ЖСК либо ДДУ не рекомендуется действовать без помощи юристов. Зачастую застройщики применяют различные схемы, чтобы избежать прекращения действия контракта, выплаты неустойки, или возврата денег при расторжении ДДУ. Поэтому лучше заручитесь поддержкой опытных специалистов юридической компании «Петербургский дольщик».

Плюсы сотрудничества с нашими юристами:

1. Мы занимается расторжением договора ДДУ по инициативе дольщика «под ключ». Это означает одно: вам не придется менять жизненные планы и тратить свое время на решение данного вопроса.
2. Мы не пользуемся готовыми образцами исковых заявлений о расторжении ДДУ — вся документация готовится в индивидуальном порядке.
3. Большую часть гонорара вы заплатите исключительно после достижения нами конечной цели — расторжения договора ДДУ в суде (в мирном порядке), получения вами всех причитающихся выплат.
4. Если на то есть основания, мы взыскиваем со стройфирмы не только сумму по контракту, но также неустойку, компенсацию за все расходы, компенсацию за моральный вред по ФЗ.214.
5. Мы оказываем помощь на стадии исполнения решения суда и добиваемся получения нашими доверителями реальных выплат.
6. Наши юристы расторгли огромное количество договоров, поэтому мы знаем, как сделать это грамотно и результативно.

На какую компенсацию можно рассчитывать при расторжении договора без суда

Покупка строящегося жилья через счет-эскроу стала возможна с 2018 года. До этого деньги дольщика поступали напрямую застройщику. То есть он ими пользовался.

Следовательно, если речь о расторжении ДДУ, заключенного до 2018 года, дольщик вправе требовать неустойку. Её размер прописывают в ДДУ, и он не может быть меньше того, что указан в законе: 1/300 от ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательств. Это для юридических лиц-дольщиков, для граждан — в два раза выше.

Проценты начисляются со дня внесения денег дольщиком до дня полного расчёта.

Если расторгается договор ДДУ, который был заключён после 2018 года, права на неустойку у дольщика нет, он получит столько, сколько заплатил при покупке.

Основания для разрыва отношений с застройщиком

Для начала стоит рассмотреть основания, которые позволяют разорвать договор с застройщиком и отказаться от дальнейших отношений с ним. Собственно, дольщик может так поступить в следующих случаях:

• Застройщик задерживает передачу квартиры на два месяца или больше. Однако если между застройщиком и дольщиком подписано дополнительное соглашение (к основному договору) о переносе сроков сдачи, что в данном случае о нарушении говорить не приходится. Сроки могут переноситься сколько угодно раз по соглашению сторон, поэтому для разрыва договора нужно подождать два месяца после наступления даты, указанной в последнем соглашении.

• Застройщик допустил нарушения во время проведения строительных (отделочных) работ, в результате чего у дольщика имеются претензии к качеству жилья. Естественно, если недочеты были выявлены в течение гарантийного срока (который, согласно законодательству, составляет 5 лет с момента передачи квартиры).

Застройщик не выполняет требований дольщика относительно обнаруженных дефектов, касающихся:

• Устранения недочетов в разумные сроки (за счет застройщика);
• Возмещение расходов, связанных с устранением дефектов силами дольщика;
• Соразмерном снижении стоимости объекта (или стоимости дополнительных услуг).

Нюансы расторжения: застройщик не торопится платить

Существует распространенная проблема, которая заключается в том, что застройщики, как правило, вовсе не торопятся возвращать дольщикам средства, внесенные в счет оплаты строящейся недвижимости. Причем, практически в каждом случае застройщики отказываются выплачивать проценты за использование денег. Поэтому, чаще всего, дольщик вынужден обращаться в суд, дабы отстоять свои права.

Нужно отметить, что процессы в подобных случаях крайне сложно назвать легкими, положение осложняется тем, что юристы застройщика под разными предлогами затягивают дело и неоднократно переносят слушания. Таким образом, возникает следующая ситуация – договор аннулирован (в момент отправки дольщиком уведомления) и права на недвижимость автоматически переходят к застройщику. Застройщик реализует недвижимость и легко погашает задолженность, возникшую в связи с судебным разбирательством.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

Если строительство дома приостановлено или стройка заморожена, а застройщик не объясняет причины срыва графика строительства, дольщик может потребовать расторжения договора и возврат уплаченных средств, в судебном порядке. Чтобы запустить этот процесс, дольщику не обязательно информировать об этом строительную компанию.

Готовится исковое заявление в суд с указанием следующих данных:

• сведения о застройщике – юридический и фактический адрес, данные генерального директора, банковские реквизиты;
• паспортные данные истца (дольщика);
• требование о расторжении ДДУ, возврате сумм, внесенных застройщику и компенсации вследствие понесенных убытков;
• при расторжении договора с ипотекой, включение понесенного ущерба по выплаченным процентам и расходам на оформление ипотечного займа.

К исковому заявлению прикладывается следующий пакет документов:

• копия ДДУ;
• подтверждения обоснованности расторжения сделки (фотографии стройки, заключения независимой экспертизы, документы о нарушениях строительства застройщиком);
• расчет денежной выплаты вследствие неустойки по договору;
• копия квитанции госпошлины.

Расторжение по соглашению сторон: плюсы и минусы

Совсем без оснований расторгнуть договор ДДУ по односторонней инициативе любой стороны (и дольщика, и застройщика) нельзя. Это прямо установлено частью 1.2 статьи 9 Закона 214-ФЗ: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке». До введения это нормы в июле 2016 года дольщики с переменным успехом расторгали ДДУ на основании Закона о защите прав потребителей.

По соглашению стороны могут расторгнуть договор ДДУ в любой момент. Но зачастую это бывает на невыгодных для дольщика условиях. Образец соглашения о расторжении договора долевого участия у каждого застройщика свой. Например, застройщиком в договоре часто устанавливается отступное за расторжение без причин, которое в отдельных случаях достигает 20 % от стоимости квартиры. Порой лучше рассмотреть для расторжения договора долевого участия дольщиком другие основания, даже если нет просрочки.

Ниже приведено сравнение способов расторжения договора долевого участия:

	Расторжение по соглашению сторон	Судебное расторжение ДДУ
Как долго?	В обозначенный в соглашении о расторжении договора долевого участия срок. Однако на нашей практике в половине случаев застройщик не платит по соглашению и приходится судиться в среднем 4–8 месяцев	Суд длится в среднем 4–8 месяцев.
На что можно рассчитывать?	Цена квартиры за вычетом отступного. Если застройщик её не вернёт добровольно, то в суде можно запросить также проценты за пользование по ст. 395 ГК РФ, но не с момента выплаты, а только с момента её невозврата по соглашению о расторжении	Цена квартиры, проценты при расторжении договора долевого участия, убытки (в том числе проценты по кредиту), штраф 50 % на эти суммы. Может выйти в 2 раза больше цены квартиры
Какова вероятность успеха?	Очень высокая: основание для взыскания цены надёжное	Зависит от спорности оснований
Я могу передумать в процессе?	После подписания соглашения право требования объекта долевого строительства прекращается *	При необходимости можно отказаться от иска о расторжении договора долевого участия и сохранить право на квартиру

Если вы расторгли договор уже после его оплаты, застройщик согласно закону обязан в течение 20 календарных дней вернуть вам уплаченную сумму. Также строительная компания вместе с изначально уплаченной суммой будет обязана уплатить вам процент за время пользования чужими деньгами, равной 1/30 по ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ. Посмотреть актуальную величину ставки можно на странице калькулятора расчета неустойки. Компания, которая не возвращает ваши деньги в срок, рискует нарваться на штраф, поскольку после его просрочки начисляется процент за пользование чужими деньгами уже в размере 1/300 ставки рефинансирования. Поэтому в случае вынесения судом требования о расторжении договора с выплатой вам указанной суммы застройщик, как правило, сразу же выплачивает полагающиеся вам средства.

Участие в долевом строительстве – сложный и во многом непредсказуемый процесс, в котором многое зависит не только от действий застройщика, но и от ваших потребностей и желаний. Если вы решили расторгнуть договор не из-за вины застройщика, а по иным причинам, скорее всего вам придётся пройти через судебный процесс, для подтверждения обоснованности собственных требований. В такой ситуации вам понадобится помощь квалифицированного юриста, который сможет грамотно составить иск и добиться в суде полного учёта ваших интересов, не затягивая при этом процесс ведения дела.

Договорные обязанности застройщика

Договором долевого участия считается юридический документ, обеспечивающий договорные гарантии, права дольщиков и застройщика. Такое соглашение призвано исключить мошенничество в сфере долевого строительства.

Поскольку целью вложенных денег всеми дольщиками на возведение многоэтажки является получение пригодного к целевому использованию жилья, обязательства после поступления денег на расчетный счет застройщика несет только он. На его плечи ложится обязанность окончить в установленные договором сроки строительство и передать конкретную квартиру в построенном доме конкретному дольщику. Поэтому, как правило инициатором расторжения ДДУ выступает дольщик, если застройщик начинает нарушать его условия.

Когда расторжение договора участия в долевом строительстве выгодно дольщику?

• стоимость объекта долевого строительства снизилась или незначительно увеличилась с момента покупки квартиры;
• дольщик нашёл более привлекательное для него предложение на рынке недвижимости (например, квартиру большей площади и лучшей планировки с незначительной доплатой);
• если квартира приобреталась в инвестиционных целях (например, с целью последующей перепродажи), то на расторжении ДДУ можно получить хорошую прибыль за счёт взыскания процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов. Таким образом, расторжение ДДУ может быть более выгодным, чем перепродажа квартиры.

Как расторгнуть договор дду и вернуть деньги

Законодательство не ограничивает стороны договора долевого строительства в возможностях расторгнуть договор. Стороны могут прописать в пункте условия расторжения, а также взаимные обязанности при таком расторжении, которые не будут противоречить требованиям закона.

Прежде всего, расторгнуть ДДУ можно по взаимному соглашению сторон. Его инициатором может быть как дольщик, так и застройщик. Для расторжения стороны подписывают соглашение, в котором указывают о прекращении договорных отношений и условиях для этого.

Например, дольщик направляет в адрес строительной компании требование – расторгнуть договор и вернуть внесенные по нему денежные средства. В случае его согласия подписывается соглашение и средства возвращаются. В некоторых случаях, денежные средства могут быть возвращены не в полном объеме. Это зависит от условий договора долевого участия, а также достигнутого соглашения.

Похожие записи:

• Новые правила пересдачи на права после лишения в 2023 году
• Жилье для сотрудников МВД России
• Подтверждение ВНЖ (пошаговая инструкция)