ДДУ в новостройке — что это такое
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ДДУ в новостройке — что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
ЖСК должен обладать правами застройщика!
Жилищно-строительный кооператив — некоммерческое объединение людей или организаций в целях строительства многоквартирного жилого дома, а также для управления им.
При вступлении в ЖСК проверьте:
— Правоустанавливающие документы на юридическое лицо ЖСК.
— Разрешение на строительство, оформленное на ЖСК.
— Документы на земельный участок, предоставленный в безвозмездное срочное пользование ЖСК.
— Устав кооператива на наличие дополнительных плат, не предусмотренных договором пая.
! Не оформляйте генеральную доверенность на сотрудников ЖСК для принятия решений на общих собраниях от вашего лица!
Вы не защищены 214-ФЗ, если вам предлагают приобрести жилье:
— по предварительному договору долевого участия;
— по договору соинвестирования;
— по предварительному договору купли-продажи;
— по вексельной схеме;
— через ЖСК, не обладающий признаками застройщика.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- на момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен;
- покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
Что такое переуступка прав по ДДУ?
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.
При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.
Долевое участие в строительстве по 214-фз
ВОПРОС: В офисе застройщика мне предложили купить квартиру у подрядчика по договору уступки права требования. Законно ли это?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ предусмотрена уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве.
При этом необходимо обратить внимание, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и подрядчиком, должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра по Краснодарскому краю и оплачен в полном объеме.
Оплачивать договор уступки права требования необходимо после его государственной регистрации в управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
ВОПРОС: После ввода дома в эксплуатацию застройщик, при подписании акта приема-передачи, поставил меня в известность о необходимости доплаты по договору долевого участия, в связи с изменением квадратуры квартиры в сторону увеличения на 1кв.м. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли я заплатить ему за 1 кв.м?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, при принятии решения о правомерности действий со стороны застройщика по взиманию дополнительной оплаты за увеличение площади квартиры необходимо руководствоваться условиями заключенного Вами договора участия в долевом строительстве.
В случае неисполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить неустойку (штрафы, пени), если это предусмотрено договором.
ВОПРОС: К договору ДДУ, подписанному мной и застройщиком, прилагалось приложение с указанием планировки квартиры, также подписанное с двух сторон. В ходе строительства застройщик внес небольшие корректировки в планировку, без уведомления меня как дольщика. Насколько действия застройщика правомерны?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ определено, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
- Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
- В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных выше, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- 2) соразмерного уменьшения цены договора;
- 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
- В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
- ВОПРОС: Какие документы требовать от застройщика, чтобы убедиться в законности застройки и на что надо обратить внимание при покупке квартиры?
- ОТВЕТ: Вы можете потребовать у застройщика представить для ознакомления следующие документы:
- Обязательно:
Когда используется договор уступки права требования
Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.
Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.
Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.
Как правильно проверить застройщика и не прогадать?
Хоть денежные средства дольщиков и остаются в сохранности, терять время из-за недобросовестных застройщиков все равно не хочется. Но как же проверить компанию, будучи совсем некомпетентным в этой сфере? Очень просто:
-
Обратите внимание на проектную документацию. Вникать в технические аспекты вовсе не обязательно, здесь важны совершенно другие вещи: ее наличие в открытом доступе, реальные сроки введения дома в эксплуатацию, а также цели строительства. Отметим, что в ряде случаев в сети проекта нет, однако застройщик обязан предоставить ее по первому требованию.
-
Проверьте статус компании. Наличие приписки «в статусе банкротства» явно будет говорить о том, что заключать ДДУ не стоит. Вся информация по этому поводу свободно хранится в федеральном реестре, достаточно лишь вбить название интересующей вас компании.
-
Изучите деятельность компании и судебные разбирательства в отношении нее. Конечно, любой крупный застройщик так или иначе фигурировал в судебных разбирательствах. Здесь важно понять суть дела — по какой причине на компанию подают в суд. Если это что-то несерьезное, внимание обращать не стоит. Получить информацию можно в электронном формате на официальном сайте реестра Федеральных арбитражных судов.
-
Проверьте факт регистрации компании как юридического лица. Согласно действующему законодательству все застройщики обязательно должны пройти эту процедуру — в противном случае заключать с ними договора опасно. Чтобы это проверить, достаточно перейти на сайт Федеральной налоговой службы и посредством поиска найти нужную компанию.
Как регистрируется ДДУ
Чтобы ДДУ имел вес, его в обязательном порядке нужно оформить через Госреестр. В стандартном формате посредством письменных заявлений этот процесс может затянуться на срок до нескольких месяцев, однако есть альтернатива — электронная регистрация. Она не только упрощает весь процесс, но и существенно ускоряет сроки регистрации договора. Как показывает практика, в этом случае договор отображается в базе уже через 5-7 дней.
Для регистрации ДДУ потребуется предоставить текст документа, заявление в Росреестр или МФЦ, а также электронную подпись. Если подписи у вас нет, ее можно легко получить в специальных аккредитованных центрах. Они есть в каждом городе, а найти их адрес можно на сайте Госуслуг. Важное условие — электронная подпись должна устанавливаться тем лицом, кто фигурирует в договоре. В остальных случаях потребуется нотариально заверенная доверенность.
Только после прохождения всех этапов и подписи обеих сторон договор можно передавать в Росреестр на рассмотрение и согласие использования электронной подписи в бумажном виде. Далее все документы подвешиваются на сайт и отправляются в архив. Отметим, что регистрация документа в Росреестре не бесплатна — потребуется заплатить установленную госпошлину. К счастью, при регистрации ДДУ в онлайн-режиме пользователям доступна скидка до 30% от полной стоимости.
С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?
Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.
Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.
Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?
Как продать без налога?
Недвижимость, находившаяся в собственности менее трёх лет, подлежит налогообложению, исчисляемому из стоимости объекта свыше миллиона.
Рассчитывается от цены, указанной в купчей. Эта сумма извлекается при регистрации из положения ДКП о стоимости квартиры и передаётся в налоговую инспекцию. Налог взимается с продавца в том объёме, в котором он уплачивает налог с прибыли.
Варианты оплаты связаны с особенностями регистрации юр.лица в налоговом органе. Если продажа инициирована физическим лицом – всегда взимается 13% стоимости жилья свыше миллиона. Обойти эту процедуру напрямую нельзя. Однако налоговый орган допускает взаимозачёт, если в текущем налоговом периоде была приобретена квартира взамен проданной. А для компании – в счёт трат, вложенных в новое строительство.
Покупатель может оформить налоговый вычет за покупку квартиры, если он ранее не использовал лимит данной льготы.
Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но! Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.
Долевое строительство
Прежде всего, давайте разберемся что
такое ДДУ, под этим термином принято понимать особый вид инвестирования, по условиям которого строительные фирмы
привлекают сторонний капитал для возведения
постройки.Заключение договора долевого участия в строительстве на теперешний момент является наиболее популярным. Для обеспечения законности сделки оформляется особый документ, который так и называется «договор долевого участия», в сокращении — ДДУ. Покупка квартиры по договору долевого участия выглядит примерно так:
- фирма-застройщик приобретает или берет в аренду земельный надел и оформляет весь необходимый для работы перечень
документов; - подписывает с физлицами или юридическими организациями ДДУ и начинает процесс возведения дома;
- по завершении строительства лица, вложившие в процесс свою долю и имеющие на руках соответствующий договор,
признаются собственниками жилья.
Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком
У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.
Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:
- Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
- Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
- Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
- Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
- Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
- Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.
Письменные обещания и достижение компромисса
Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.
После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:
- внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
- точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
- нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.
Особенности продажи после окончания строительства и сдачи дома
Если квартира ещё не принята актом госприёмки, она не считается собственностью застройщика или иного лица.
Только оформив акт приёмки квартиры застройщик или дольщик могут обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект. Поэтому у застройщика приобретаться она может только по ДДУ.
Если продавец – дольщик, с ним составляется договор цессии, передающий не саму квартиру, а переуступающий новому участнику право требования квартиры по заключённому им ДДУ. Такие сделки несут в себе значительно меньше рисков, чем на начальном этапе строительства, поэтому их можно заключать без особых опасений. Подробнее о нюансах приобретения жилья по такой переуступке прав мы рассказываем тут.