Что делать, если нечем платить за аренду. Советует юрист
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если нечем платить за аренду. Советует юрист». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В период пандемии, когда все ТРЦ, а также иные организации, за исключением их небольшого количества, принудительно закрыты на основании правовых актов федеральных и региональных властей, арендодатель не может обеспечить арендатору пользование имуществом, т.е. не в состоянии исполнить свою основную, и, практически, единственную обязанность.
Отказаться от арендной платы?
Так можно ли отказаться от внесения арендной платы, если арендатор не по своей воле не пользовался арендуемым имуществом?
Многочисленные мнения, с которыми довелось ознакомиться в этот период, и которые были посвящены вопросу о правах арендаторов, увы, обходили данный вопрос стороной.
Неопределенность в этом вопросе породила различные представления об обязанностях сторон по договору аренды, что также не может способствовать устойчивости гражданского оборота.
Судебная практика по понятным причинам по данному вопросу еще не сформировалась.
Верховный Суд РФ также остался в стороне от указанной проблемы, отделавшись общими рекомендациями от 21.04.2020 г. и от 30.04.2020 г., и возложив на нижестоящие суды решение этих вопросов.
При этом, в обзоре от 30.04.2020 г. Верховный Суд РФ со ссылкой на ст. 19 ФЗ № 98-ФЗ указал, что арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы.
Существенные изменения в эти отношения должен внести законопроект № 3853п-П14 от 07.05.2020 г., подготовленный Правительством РФ, и в котором предусмотрено право арендатора отказаться в одностороннем порядке от договора аренды без взимания в пользу арендодателя любых плат, в том числе, за односторонний отказ от договора, убытков в виде упущенной выгоды, убытков при прекращении договора. При этом обеспечительный платеж, предусмотренный договором, подлежит возврату арендодателем арендатору без каких-либо условий (п. 5 ст. 18 законопроекта).
Вместе с тем, хотелось бы высказать свою точку зрения на эту проблему, исходя из действующего на сегодняшний момент гражданского законодательства, и имеющейся судебной практики, которая была сформирована до начала пандемии.
Заключение договора, часто в просторечье этот процесс называют подписанием договора, очень важный момент в деятельности любой организации, особенно коммерческой. Наше предпринимательское сообщество рассматривает договор как некое досадное обременение. Договор существует формально для того, чтобы иметь возможность получать по нему плату. Договору не уделяется того должного внимания, которое он заслуживает, выступая, в качестве главного основания возникновения гражданских прав и обязанностей. В ст. 8 ГК РФ, договор, как основание возникновения прав и обязанностей, стоит на первом месте.
Вариант 2. Предоставление арендатору льготы с отражением расходов по упущенной выгоде
Данный вариант применяется в случае, если арендодатель не уменьшает справедливую стоимость арендных платежей (остаток по счету 401.40 «Доходы будущих периодов»), а отражает в учете предоставленную арендатору льготу в размере 150 000 рублей в составе отложенных расходов по упущенной выгоде (на счете 401.50 «Расходы будущих периодов»). В этом случае за апрель, май и июнь ежемесячное начисление доходов текущего периода продолжается, одновременно в учете на сумму льготы признаются расходы по упущенной выгоде.
Для корректировки объектов учета операционной аренды следует ввести документ Корректировка доходов будущих периодов. В документе следует установить следующие параметры:
-
вид операции — выбрать Корректировка доходов будущих периодов;
-
изменить — флаги Суммы доходов и Порядок учета доходов;
-
тип договора – изменить на Передача в аренду на льготных условиях.
Ситуация № 2 — Арендодатель принял решение о закрытии помещения по указанию органов государственной власти.
Когда предмет арендного соглашения нельзя использовать по указанию органов госвласти, то арендатор может не платить соответствующие платежи. Арендодатель в связи с форс-мажором не обязан платить какие-либо штрафные санкции другой стороне.
Вы, как арендатор, обязаны вносить соответствующие платежи по договору только тогда, когда другая сторона смогла передать вам помещение в пользование. Если помещение не передано (как в случае распространения пандемии коронавируса), то и обязанности по уплате платежей не наступает. Данная практика подробно расписана в разъяснениях Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ.
В качестве примера приведем случай, когда крупный торгово-развлекательный центр не может предоставлять помещения ввиду несоответствия норм противопожарной безопасности, т.е. сторона соглашения не может пользоваться предметом аренды не по своей вине.
Когда истекает срок арендного соглашения в период действия запрета на использование помещения по указанию органов госвласти, вы можете прекратить действие соглашения обосновав невозможностью выполнения договора.
Указ, который недавно подписал Владимир Путин, использовать как форс-мажор, вероятнее всего. не получится. Однако в столице теперь не работает огромное количество магазинов, баров, ресторанов и т.д. Мы считаем, что на весь период действия ограничительных мер можно не платить аренду, так как арендатор не может пользоваться предметом договора (однако для точной правовой оценки важно изучать само соглашение)
Каким образом вносят изменения в арендное соглашение?
Предлагаем контрагенту подписать дополнительное соглашение к действующему договору
Применяйте активнее фактор наступления форс-мажор и существенного изменения условий для инициирования переговоров с контрагентом по поводу заключенного арендного соглашения. В настоящее время отсутствует судебная практика и решения судов, которые бы выносили свои акты в пользу арендаторов. Поэтому пока не рекомендуется идти за защитой своих прав и обязанностей сразу в суд для изменения/расторжения арендных правоотношений. Судебные инстанции осторожно и даже с опаской относятся к данным обстоятельствам.
Поэтому лучше всего попытаться подписать с контрагентом допсоглашение, где стороны пойдут на взаимные уступки друг другу:
- Платежи по договору аренды будут отменены на определенный срок.
- Уменьшение размера арендных платежей на определенный срок.
- Предоставление отсрочки по уплате аренды на определенное количество месяцев.
- Платежи по аренде в процентном соотношении, исходя из размеров прибыли арендатора.
- Перенос даты аренды.
Все вышесказанное полностью применимо к договорам аренды. Форс-мажор освобождает арендатора от неустойки за просрочку внесения арендной платы. Непредоставление арендодателем возможности пользоваться арендованным имуществом позволяет арендатору приостановить исполнение своего встречного обязательства по уплате арендных платежей. Произошедшее в результате пандемии существенное изменение обстоятельств позволяет досрочно расторгнуть договор аренды или изменить его.
Но существуют и особенности, присущие только арендным отношениям.
Так, в п.4 ст.614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (а за распространение коронавируса и введение РПГ арендатор конечно не отвечает), условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились.
Судебная практика выработала правовую позицию, согласно которой арендодатель должен не просто передать помещение арендатору, он должен обеспечить арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением в течение всего срока действия договора аренды.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 8.12.2014 по делу N 302-ЭС14-735 указано, что “основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением … Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы”.
Причем в данном конкретном деле суд посчитал, что арендодатель теряет право на получение арендной платы, даже если невозможность использования арендованного имущества возникла по независящим от арендодателя обстоятельствам (в данном казусе третье лицо не давало пользоваться помещением).
Данное дело вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015), поэтому оно имеет достаточно серьезный вес и прецедентную силу. Кроме того, соответствующая правовая позиция была многократно воспроизведена в последующей судебной практике.
Следуя этой логике, арендатор помещения, сданного в аренду специально для размещения ресторана, в период действия РПГ, запрещающего деятельность ресторанов, вообще не должен платить арендную плату (если, конечно, ресторан не продолжил работу в режиме доставки еды на дом). Арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением.
Если же помещение свободного назначения и в договоре аренды не указано по какому конкретному назначению оно будет использоваться, то доказать, что арендодатель не обеспечил арендатору возможность пользоваться помещением в соответствии с его назначением, будет сложно. Вряд ли арендодатель должен нести риски, связанные с тем, какой вид деятельности выберет арендатор.
Это общий подход к арендным отношениям на текущий момент. Однако, в связи с коронавирусной пандемией законодатель решил установить особые правила взаимоотношений между арендаторами и арендодателями.
Были приняты Закон от 1.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и Постановление Правительства РФ от 3.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».
Согласно данным нормативным актам некоторые арендаторы получают право на отсрочку уплаты арендной платы и на уменьшение ее размера.
Рассмотрим эти специальные правила подробнее.
Уведомление о форс-мажоре
Арендатор обязан уведомить арендодателя о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств (ст. 401, ст. 451 ГК РФ). Без уведомления ситуация не считается зафиксированной, и арендодатель вправе требовать арендную плату в полном объеме.
Действия после получения уведомления
- Обратите внимание на срок, в который оно подано. Проверьте, соблюдены ли сроки уведомления о форс-мажоре, указанные в договоре аренды.
- Изучите аргументы: арендатор должен сослаться на действия властей, которые напрямую влияют на возможность заплатить арендные платежи. В уведомлении необходимы ссылки на конкретные законы и постановления.
- Предложите условия. Арендные каникулы, скидка или отсрочка платежа — зависит от вашего решения как арендодателя.
Сначала определите, может ли арендатор требовать уменьшения платы. В частности, такое возможно в двух случаях:
- арендованную недвижимость нельзя использовать из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ);
- арендатор — субъект малого или среднего предпринимательства (СМСП), осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. При этом он должен использовать арендуемое здание, сооружение, нежилое помещение (или их часть) именно для этой деятельности, а договор должен быть заключен до принятия решения о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если все эти условия соблюдены, арендатор может требовать уменьшения платы на срок до года (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
На предложение арендатора ответьте письмом о согласии или об отказе снизить плату, можно предложить снижение на других условиях.
Если арендатор ссылается на невозможность использовать имущество, сделайте это в течение 30 дней со дня получения обращения от арендатора, если иной срок не установлен в законе (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Если арендатор по срочному договору работает в одной из наиболее пострадавших отраслей и относится к СМСП, рекомендуем ответить как можно быстрее, чтобы успеть договориться с ним за 14 рабочих дней. В противном случае у него появляется право отказаться от договора (ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
Что должно быть указано в договоре аренды, чтобы арендатор мог законно требовать снижения арендной платы
Часто в договорах встречаются разделы про обстоятельства, именуемые как форс-мажор. Эпидемии относятся к обстоятельствам, непреодолимой силы (к форс-мажорам).
Посмотрите свой договор аренды, в случае если в условиях прямо закреплено, что арендатор не вносит арендные платежи, если не может использовать арендуемое помещение, то арендатор освобождается от уплаты полностью.
Однако целесообразно направить уведомление арендодателю об освобождении от аренды со ссылкой на пункт договора.
Тем самым, вы будете иметь документ, подтверждающий вашу добросовестность на случай обращения в суд с требованием взыскать с вас задолженность по арендной плате.
А не платить, возможно, когда введут запрет на использование такого вида помещений.
Коронавирус – договор аренды. Что это для арендатора? Есть ли вакцина?
Скорее всего, это потеря клиентов и выручки. Изо дня в день российская экономика сталкивается с удручающими последствиями распространения вируса.
Самыми восприимчивыми к кризису субъектами рынка можно считать арендаторов коммерческой недвижимости, которые сталкиваются с тяготами арендных платежей, несмотря на масштабное уменьшение числа клиентов.
Во многих регионах в отношении бизнеса, особо в части B2C, уже ввели ограничения. Серьёзно пострадали различные отрасли бизнеса: магазины, кафе, стоматологические кабинеты, студии красоты и автосалоны.
Если карантинные меры будут пролонгированы, арендаторы попросту не смогут выплачивать арендные платежи. Как быть? Что делать?
пролонгации (продлении) арендных отношений в период пандемии.
Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.
5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.
Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.
- Для арендатора
При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:
1.1. Отсрочку
- Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
- Общие основания:
Влияние режима самоизоляции на аренду нежилых помещений представителями малого и среднего бизнеса
В марте 2020 года, в результате охватившей мир эпидемии коронавирусной инфекции (Covid-19), в нашей стране были предприняты беспрецедентные ограничения по передвижению граждан, поименованные российскими властями, как “режим самоизоляции”.
До марта 2020 года такое понятие, как “режим самоизоляции”, не было закреплено ни в одном законе или подзаконном акте, в связи с чем и началось законотворчество в данном направлении.
Поскольку первым субъектом Российской Федерации, столкнувшимся с эпидемией коронавируса, стал город Москва, то первые правовые акты, непосредственно связанные с данным событием, были приняты властями Москвы.
Указами Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» и 23 марта 2020 года № 26-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ» было впервые введено понятие “самоизоляция на дому”.
В дальнейшем, в течение марта и апреля 2020 года в других субъектах Российской Федерации стали приниматься аналогичные правовые акты, предусматривающие “режим самоизоляции на дому”, смысл которого заключается в фактическом ограничении передвижения граждан, не являющихся работниками жизненно важных предприятий (транспорта, энергетики, связи, полиции, медицинской и пожарной служб и т.д.).
Были введены нормы об административных штрафах за нарушение режима самоизоляции физическими и юридическими лицами, что фактически означало невозможность осуществления большинством предприятий малого и среднего бизнеса их коммерческой деятельности. При этом режим Чрезвычайной ситуации, позволяющий получить от государства компенсации и приостановить текущие платежи, введен в Российской Федерации не был.
То есть сложилась ситуация, при которой было необходимо приостановить работу предприятий малого и среднего бизнеса без каких-либо прямых денежных компенсаций со стороны государства, по основаниям, которые до марта 2020 года не были предусмотрены действующим российским законодательством.
Поскольку у абсолютного большинства предприятий малого и среднего бизнеса денежные средства находятся в постоянном обороте, фактическое приостановление их деятельности на столь значительный период (более одного месяца) означает невозможность произвести очередные платежи за арендуемые нежилые помещения (склады, офисы, магазины, производственные помещения).
В свою очередь, для арендодателей фактическая невозможность получения денежных средств от арендаторов означает также несение огромных убытков, поскольку арендуемые нежилые помещения по-прежнему нужно охранять, осуществлять оплату за коммунальные услуги, оплачивать налоги на недвижимость т.д.
В связи с тем, что возникшая ситуация грозила кризисом неплатежей, законодательной и исполнительной властями был принят ряд правовых актов, которые будут рассмотрены ниже, и которые позволяют хотя бы частично разрешить возникшую непростую ситуацию.
Каким арендодателям положена отсрочка по налогам
В конце мая правительство внесло изменения в документы, регулирующие предоставление отсрочки по уплате налогов. Арендодателей приравняли к бизнесу из отраслей, пострадавших от коронавируса. Теперь исполнительная власть субъектов РФ будет составлять перечень налогоплательщиков-«льготников» и отправлять документ фискальным органам региона.
Чтобы попасть в перечень, арендодатель – любое юридическое лицо или ИП — должен соответствовать четырем условиям:
— Быть собственником недвижимости, сдаваемой в аренду. Субарендаторы права на налоговые льготы не получат.
— Арендодатель предоставил арендаторам отсрочку по оплате во время действия «коронавирусных» ограничений (нерабочие дни, период повышенной готовности в регионе). В региональном перечне надо указывать ИНН арендаторов, получивших отсрочку по оплате. «ТОП ЛАЙН» рекомендует арендодателям, желающим получит налоговую отсрочку, подготовить списки таких арендаторов самостоятельно
— Основным ОКВЭД арендодателя в ЕГРЮЛ — 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом».
— Сдаваемое в аренду имущество относится к категории «торгового недвижимого».
Примечание: в постановлении расшифровано и понятие «торговое недвижимое имущество». Это объект коммерческой недвижимости на земельном участке, на котором разрешено размещать объекты торговли, общепита и бытового обслуживания.
ВАЖНО: Местные власти могут корректировать отдельные критерии получения налоговых отсрочек. Например, они могут расширить список кодов ОКВЭД для арендодателей или установить ограничения на площадь объекта недвижимости. Изучайте распоряжения региональных властей перед заявлением о включении в перечень.
Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
КонсультантПлюс: примечание.
Плата по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 г. в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Ответ не вполне однозначен: он не лежит на поверхности, готовый к применению, а требует изучения конкретной ситуации.
Две стороны заключают договор, по которому одна из них предоставляет свое имущество во временное владение и пользование за определенную плату, а вторая обязуется своевременно платить за возможность пользоваться данным имуществом.
В соответствии со ст 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за используемое имущество своевременно.
Существует общее правило, по которому, при просрочке платежа по договору, арендатору направляется предупреждение в письменном виде о необходимости внесения платы в срок до 30 дней.
Если предупреждение будет проигнорировано, арендодатель может взыскать не уплаченные средства через суд, с требованием расторгнуть договор.
Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату – это основание для одностороннего расторжения договора арендодателем, причем, если такой пункт внесен в договор, он может сделать это внесудебном порядке.
Однако при этом договор должен признаваться прекращенным только с момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Если же доступ в помещение запрещается арендодателем без направления такого уведомления, его действия можно считать незаконными. Ведь арендатор сохраняет свои права на владение и пользование имуществом по договору.
Арендодатель вправе запретить доступ в помещение после расторжения договора. Но правомерен или нет запрет на доступ в помещение в случае, если договор в силе?
Ответ таков: правомерен, если это предусмотрено в договоре; и неправомерен, если в договоре нет подобного пункта.
Арендодателю целесообразно включать в договор данное условие, для того чтобы суд признавал законным его право на ограничение доступа в помещение. В противном случае закон останется на стороне арендатора, признав действия арендодателя незаконными.