Как определить требуют ли уточнение границы Вашего земельного участка?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как определить требуют ли уточнение границы Вашего земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы планируете продать дачу, неразмежёванный участок или земельный участок, есть риски связанные с отсутствием межевания. Для узаконивания сделки, необходимо провести межевание. Но какие документы нужны и какие изменения в законодательстве влияют на проведение межевания с 2023 года?
Как получить межевой план?
Чтобы установить границы участка, необходимо заказать кадастровый план у межевщика. В этом случае требуется учет всех особенностей участка и установление границ с соседними землевладельцами.
Если участок уже размежеван, то можно запросить у государственных органов копию межевого плана. Такое узаконение границ обойдется дешевле.
При продаже земли покупателю необходимо знать, сколько стоит проведение межевания и установление границ участка, если этого еще не сделано.
Возможны варианты, когда участок уже межевался, но границы были изменены в связи с проведением новых границ муниципалитетов.
- Какие документы нужны для проведения межевания?
- Сколько стоит проведение межевания?
- Что связано с покупкой земли и какие документы понадобятся для совершения сделки?
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Сложности при продаже участка без межевания
- Споры с соседями.
- Понижение оценочной стоимости участка.
- Частичное нарушение законодательства, которое обязывает проводить сделки с наличием у собственника кадастрового паспорта.
- Невозможность вычленения доли ЗУ с её последующим отчуждением в пользу одного из собственников.
- Сложность с оформлением наследства, договора дарения, безвозмездной переуступки прав собственности.
- Некорректная площадь земельного участка.
- Риск нарушения СЗЗ или наличия обременений, которые могут быть наложены после постройки капитальных сооружений.
- Недостаточная доказательная база для оспаривания прав собственника в суде.
Стандартный пакет документов для продажи земли включает:
- паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
- выписку из ЕГРН
- документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство
Дополнительно могут потребоваться:
- межевой план
- разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
- нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
- справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.
Межевание земельного участка: в каких ситуациях стоит делать
Межевание земельного участка не всегда нужно: иногда куплю-продажу земли можно провести без межевания, если участок вам передают по наследству, договору мены или мены.
Но есть ситуации, когда межевание земельного участка нужно:
— Оформление участка на нового собственника;
— Заключение договора купли-продажи. Если вы хотите договариваться не на словах о покупке нового земельного участка, а узаконить покупку на бумаге.
— Если вы хотите разделить участок или объединить его в один;
— Если хотите сдать земельный участок в аренду;
— При приватизации земельного участка.
Важно: если не провести межевание земельного участка со старым владельцем и у ваших соседей будут споры насчет площади участка — эти проблемы уже перейдут к вам. Поэтому советуем перед покупкой земли провесит межевание и сразу выявить спорные моменты, чтобы в будущем не сталкиваться с ними и не проходить через них в суде.
Найти покупателя будет сложно
Как правило, редко можно приобрести дом с участком, границы которого четко не определены. Покупатели с ипотекой или материнским капиталом быстро отворачиваются. Банки не выдают кредиты на покупку такой недвижимости, а ПФР не признает материнский капитал. Такая недвижимость обычно продается со скидкой или родственникам, друзьям или знакомым.
На мой взгляд, целесообразно сначала определить границы земельного участка с помощью геодезической съемки. Таким образом, вы сможете продать его быстрее и за большую сумму вместе с домом.
Понравилась ли вам эта статья. Вы знаете, что делать?
У вас есть вопросы? Вы можете связаться с нами для получения бесплатной консультации. Используйте окно онлайн-консультации, форму ниже или номер телефона (24/7).
Влияние определенных границ на стоимость
Очень важным фактором, который может значительно увеличить или уменьшить рыночную стоимость земли, является наличие геодезиста. Покупатели понимают, что на незастроенных участках, особенно в сельских населенных пунктах, может быть много неожиданностей.
Фактические ограничения могут значительно отличаться от указанных продавцом. Это означает, что участки могут сократиться после проведения исследования. Более важным вопросом является наличие зданий на соседних участках.
Например, если приобретается земля с новой сауной, то после установления границ новый владелец может остаться практически ни с чем. Конечно, покупатель может предпочесть заплатить немного больше за землю, но не за мешок свиней.
Как разделить земельный участок на два участка
Получив наследство, нередко человеку приходиться решать такой вопрос необходимости разделить земельный участок. Особо это важно в случае, когда на землю претендуют несколько собственников или ее нужно разделить для продажи. Процедура длиться около двух месяцев. Давайте узнаем, из каких этапов состоит разделение, какие нужны документы и рассмотрим некоторые нюансы проведения данного процесса.
Получив наследство, нередко человеку приходиться решать такой вопрос необходимости разделить земельный участок. Особо это важно в случае, когда на землю претендуют несколько собственников или ее нужно разделить для продажи. Процедура длиться около двух месяцев. Давайте узнаем, из каких этапов состоит разделение, какие нужны документы и рассмотрим некоторые нюансы проведения данного процесса.
Межевание земельных участков при сервитуте
Согласно Земельному и Гражданскому кодексам под сервитутом подразумевают право пользоваться земельным участком другого землевладельца в ограниченном режиме. Проанализируем положение на конкретном примере. Есть участок в окружении других наделов. Для распоряжения и полноценного использования недвижимости к ней должен быть свободный доступ. В этом примере сервитут предоставляет доступ к соответствующей части соседнего ЗУ. У вас появляется возможность ограниченного использования: прохода (и не более) по этому участку к своему владению.
Возможны и другие случаи, требующие доступ (хотя бы ограниченный) к чужому ЗУ. Например, при прокладке дополнительных коммуникаций невозможно обойтись без доступа к соседним участкам. Зачастую заключают устную договорённость. Реже нужна установка сервитута. Даже при удачной устной договорённости желательно оформить его документально с соблюдением законов. Если сосед внезапно откажется от устной договорённости, у вас будет аргумент в пользу своей правоты.
В зависимости от конкретной задачи по использованию постороннего участка земли, возможна установка сервитута как на часть надела, так и на весь ЗУ целиком. Чтобы зарегистрировать сервитут, данные вносят в ГКН и ЕГРП. Нужно учесть, что владельцу земли сервитут ничего, кроме обременения, не приносит. При установке сервитута на ЗУ целиком обязательное размежевание не требуется. В принципе, оно абсолютно идентично процедуре разграничения в стандартных условиях.
Немного по-другому выглядит вариант оформления сервитута на часть земельного надела. В этом случае недостаточно простого межевания участка. На его внутренней территории необходимо выделить места, доступные для ограниченного использования посторонним человеком. Порядок проведения кадастровых работ с использованием сервитута:
- Предпринимается попытка договориться с землевладельцем. При неудачной попытке за получением сервитута нужно обратиться в суд.
- Размечают весь участок. Параллельно фиксируют метки, ограничивающие территорию с обременениями.
- Составляют план межевания всего земельного надела вместе с границами сервитута.
- В результате землевладельцу вручают выписку из кадастра и проводят регистрацию сервитута.
Стоимость межевания земельного участка:
- 15 000 руб. для физ.лиц30 000 руб. для юр.лиц
Проведенное межевание позволяет не только защитить свои права, но и успешно решить несколько важных задач:
- Юридически оформить прирезки к участку. Конфигурация и площадь многих землевладений неоднократно подвергалась изменениям, в результате чего появлялись издержки земли или наоборот, территория урезалась предприимчивыми соседями. Важно понимать, что при расчете налога на землю принимается во внимание именно декларируемая в межевом плане площадь. Если фактические границы надела отличаются от указанных в документах, нужно узаконить изменения.
- Провести раздел землевладения. Такая необходимость может возникать по разным причинам: продажа доли, выделение территории детям или иным близким родственникам. Без межевого плана юридически закрепить раздел объекта недвижимости вы не сможете.
Возможность сделки при наличии кадастрового номера
Наличие кадастрового номера говорит лишь о том, что земельный участок поставлен на кадастровый учет и прошел первый этап регистрации данных.
Такие участки обозначены в ЕГРН как «не имеющие точных границ». Этот статус вполне допустим согласно земельному законодательству.
Если на такой участок оформлено право собственности, то собственник имеет право продать его даже без межевания.
При оформлении сделки в Росреестре не потребуется дополнительных документов, которые указывают на проведение межевания (кадастровый паспорт или межевой план).
Сейчас без межевания очень трудно оформить в собственность земельный участок, но те, кто получил Свидетельство о праве собственности раньше, имеет право не проводить эту процедуру на своем участке. Как правило, на этот шаг толкают различные обстоятельства.
Можно ли продать участок без межевания
Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ участка стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.
Можно ли продать или подарить такую землю? С 2018 года сделки с земельными участками, не имеющими установленных границ, невозможны. Исключений из этого правила нет. При этом, отсутствие межевания не является препятствием к использованию участка.
Эта противоречивая ситуация сложилась из-за того, что многие участки проходили процедуру кадастрового учета по закону о дачной амнистии. Он действует с 2006 года и неоднократно продлевался. Полностью прекратить свое существование дачная амнистия должна была с марта 2018 года, но она была продлена еще раз.
По своей сути, Закон о дачной амнистии позволяет провести все регистрационные процедуры в упрощенном порядке. И до января 2018 года в обязательном межевании не было необходимости. Земельный участок просто ставился на кадастровый учет в Росреестре с указанием отметки вместо информации о границах «границы не определены».
Несмотря на то, что изменения в закон обязали всех собственников размежевывать земли, процедуру до сих пор прошли далеко не все. Они по-прежнему распоряжаются земельными участками, не имея для этого никаких препятствий, так как отсутствие границ не лишает их права пользоваться своей недвижимостью. Решив продать недвижимость, они сталкиваются с проблемой – только выписки из ЕГРП или Свидетельства о собственности недостаточно чтобы провести сделки купли-продажи, заключить договор аренды либо дарения.
Межевание – это вид кадастровых исследований, в результате которых устанавливаются площадь, границы и координаты поворотных точек земельного участка.
То есть, после межевания местоположение земельного участка определяется однозначно. Процедура установления границ должна решать разные задачи:
- Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта Отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры с соседями и другими заинтересованными в межевании сторонами относительно земель, их границ.
- Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр дают возможность упорядочить сведения о земельных участках, категориях их использования, собственниках.
- Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.
Все эти задачи больше являются государственными, но это не означает, что для собственника земельного участка межевание не имеет положительного значения. С практической точки зрения установление границ позволяет:
- Однозначно определить местоположение границ и размеры участка. Это позволяет защитить свои права собственника в случае граничных споров с владельцами смежных земель.
- Упростить процедуры получения разрешения на строительство, узаконивания жилых домов и других построек, получения разрешительной документации на монтаж инженерных сооружений и т.д.
- Закрепить за собой законное право собственности на прирезки. Многие участки имеют продолжительную историю, и за это время они изменяли свою площадь и конфигурацию. Все изменения необходимо внести в Росреестр. Кроме того, в некоторых случаях можно увеличить размер своего участка за счет муниципальных земель, и узаконить такие прирезки также поможет межевание.
- Любые изменения участка требуют проведения межевания. Например, вы решили объединить в один несколько смежных участков или разделить один большой ЗУ между несколькими собственниками. В этих случаях земельный участок в старых границах снимается с кадастрового учета, а новые образования нужно оформить в ЕГРН. Без обязательной процедуры межевания регистрация участка и оформление права собственности невозможны.
Сделки с участками без межевания
Определенно, важнейшим изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невероятно проведение всех возможных сделок. Неразмежеванные участки запрещено продать, подарить, оставить в наследство или в качестве заклада. На эту землю беспрепятственно действует только право пользования.
Задолго до вступления в силу правок в земельное законодательство договоренности с участками без межевания были проблемными, а сумма схожей земли обычно была более низкой.
Сейчас же, если даже вы каким-то способом совершите соглашение с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. В начале 2018 года данное правило касается всех земель, включая и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.
Можно ли подарить участок без межевания
Благодаря действию дачной амнистии, если земельный участок стоит на кадастровом госучете, чтобы его подарить не нужно проводить межевание. Чтобы оформить договор дарения не обязательно устанавливать точные границы земельного надела. Но вы должны помнить, если сосед внесет сведения в ЕГРН раньше вас, и незаконно прибавит к своим владениям лишние сотки с вашего земельного надела, придется долго доказывать свою правоту в суде.
С юридической точки зрения процедура дарения практически ничем не отличается от продажи или отчуждения. И в том, и другом случае передача прав собственности осуществляется от одной стороны другой. Но в случае дарственной, новый владелец получает земельный участок безвозмездно.
Чтобы оформить сделку, даритель и дарополучатель должны подписать договор дарения. На его основании будет производиться регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.