Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: особенности оформления
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры в рассрочку: особенности оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли продажи недвижимости с рассрочкой платежа разрабатывается грамотным юристом, которому хорошо известны все нормы действующего законодательства. Главным отличием этой сделки является накладывание обременения на отчуждение жилья до полного погашения долговых обязательств по договору, которое осуществляется на этапе регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Это регламентируется п.5 ст. 488 ГК РФ. Проданная в рассрочку квартира будет под обременением продавца. Для его снятия после полного погашения покупателем своих долговых обязательств требуется повторное обращение к государственному регистратору.
В чем отличия такой сделки от ипотеки?
Поэтапное внесение платежей для покупателя всегда намного выгоднее ипотеки. Экономия получается прежде всего за счет процентов, которые при оформлении рассрочки всегда намного ниже, чем у банков, или вообще отсутствуют. Кроме того, удается сэкономить средства на страховке и банковской комиссии, время – на проверке благонадежности покупателя.
Вариант внесения оплаты при покупке недвижимости равными суммами в течение продолжительного времени является выгодным, прежде всего, для покупателя. Продавцы охотно идут на подобную сделку в случае срочного отъезда (для физлиц) либо в самом начале строительства жилья (в случае продажи по ДДУ).
От того, насколько подробно будут прописаны в договоре все нюансы сделки, зависит благополучное исполнение сторонами своих обязанностей.
Для покупателя явными плюсами является:
- выплата всей стоимости частями;
- отсутствие переплат, если продавец не установил процент;
- возможность проживания в помещении без полной выплаты по нему;
- отсутствие дополнительных платежей при обслуживании в банке;
- наличие права передачи обязанностей по выплатам другому лицу, при согласии продавца.
Минусы:
- за отсутствие оплаты в срок продавец может востребовать квартиру назад;
- при несвоевременной оплате также могут начисляться штрафы, если продавец их прописал в договоре.
Плюсы продавца:
- возможность продать «залежавшуюся» квартиру;
- дополнительно заработать на процентах, если таковые установлены по договоренности.
Из минусов стоит отметить отсутствие всей суммы денег за квартиру сразу, особенно если она требовалась на какие-то цели.
Целесообразность заключения договора с отсрочкой платежа
От оформления соглашения о реализации квартиры, предполагающего рассрочку, продавцу никакой выгоды нет. Проще получить сумму целиком или с интервалами максимум в 1-3 месяца, чем ждать денежных поступлений несколько лет. Риелторы отмечают: на 1000 сделок по купле-продаже квартиры приходится 1-2 с условием рассрочки. Оформить соглашение о покупке недвижимости с условием пролонгации периода оплаты решаются по следующим причинам:
- просьба покупателя подождать, пока Пенсионный фонд перечислит сумму маткапитала в счет покупки недвижимости;
- необходимость привлечения заемных средств со стороны покупателя, в связи с чем покупка откладывается на время утверждения договора об ипотеке;
- наличие близких доверительных отношений между продавцом и покупателем и просьба последнего предоставить возможность купить квартиру в рассрочку.
Особенности заключения ДКП с рассрочкой
При заключении ДКП с рассрочкой необходимо чётко прописать условия. Нужно зафиксировать полную стоимость недвижимости, описать погашенную часть, указать на подлежащую оплате равными платежами сумму, определить сроки.
Особенности покупки недвижимости в рассрочку:
- покупатель может внести задаток в размере;
- платежи должны проводится по графику каждый месяц, квартал или год;
- в документе предусмотрена возможность досрочной оплаты;
- сроки погашения полной стоимости укладываются в рамки от 3 месяцев до 12 лет.
Договор должен содержать отметку о том, что обе стороны согласны с разработанным графиком и суммами выплат. Каждый будущий платёж подтверждается справкой продавца о том, что деньги получены.
Важные пункты:
- расчёты идут через банковские счета, кассу (если квартиру продал застройщик) или наличными средствами. Прекращение внесения платежей позволяет продавцу выдвигать требования о возврате недвижимости;
- просрочка платежа может сопровождаться штрафными пени, но лишь при условии, что это указано в договоре. Продавец так же способен потребовать возмещения убытков, если они превысили сумму процентов (требовать будут именно сумму превышения);
- при оформлении ДКП с рассрочкой сразу на нескольких граждан выплата одним из них всей требуемой суммы освобождает от расчётов других.
Повышение размера платежей в одностороннем порядке возможно в случае, когда средства пойдут на возмещение вреда жизни и здоровью продавца.
Риски покупателя и продавца
При оформлении ДКП с рассрочкой покупатель добровольно принимает на себя следующие риски:
- вероятность изменения доходов в худшую сторону, которая не отменит обязанность оплачивать стоимость квартиры;
- возможность отказа продавца от снятия обременения с недвижимости после того, как покупатель выплатит всю требуемую сумму;
- возможность попыток со стороны продавца оспаривания факта того, что выплаты добросовестно сделаны.
Минимизировать риски можно крайне детальным подходом к оформлению договора купли-продажи. Например, если покупатель не уверен в стабильности будущих доходов, то ему стоит отказаться от оформления ДКП на кратчайший срок с крупными выплатами.
Чтобы избежать отказа от снятия квартиры с обременения при заключении ДКП между физическими лицами, необходимо прописать в договоре дату похода в Росреестр после перечисления всех средств. Сохранение квитанций поможет избежать проблем с обременением – передавать деньги из рук в руки без расписки нельзя.
Продавец, согласивший на оплату с рассрочкой, сталкивается с такими рисками:
- неплатёжеспособность покупателя;
- просрочки по установленному графику;
- требование со стороны покупателя отменить сделку и вернуть уплаченные средства;
- возврат недвижимости в ненадлежащем виде.
Чтобы избежать проблем при требовании о возврате средств после расторжения договора, продавцу следует сохранять получаемые деньги вплоть до последней выплаты. Так же нужно отказываться от заключения рассрочки на срок, превышающий 10 лет, т. к. это существенно повышает шанс неплатежа.
В ДКП нужно отметить, что покупатель будет поддерживать помещение в нормальном состоянии и ремонтировать при необходимости до момента полного выкупа.
Продажа квартиры с рассрочкой платежа: риски продавца
Для приобретателей недвижимости риски сделок с рассрочкой платежа в договоре купли-продажи минимальны, он лишь связан обязательством выплатить в срок необходимую сумму. Для владельца квадратных метров ситуация более серьезная, поскольку влечет массу проблем из-за задержки окончательного расчета. Вместо запланированного распоряжения вырученными средствами, бывший собственник будет напрямую зависеть от внешних обстоятельств:
- кредитор отказался выдать необходимую сумму по запросу покупателя;
- возникли проблемы с согласованием сделки в ПФР при реализации материнского капитала;
- непредвиденные обстоятельства заставили отказаться от сделки, сделав невозможным получение дополнительного финансирования.
Почему необходим юрист?
Заключение сделки купли-продажи с рассрочкой платежа влечет за собой повышенные риски. Возникают обоснованные сомнения, что после подписания договора новый владелец откажется от исполнения обязательств. Обе стороны рискуют срывом договоренностей в силу возникшей отсрочке по завершению сделки.
Снизить угрозу отмены или оспаривания сделки поможет обращение в юридическую компанию, которая возьмет на себя проверку документации на объект и стороны купли-продажи. Привлекая опытного юриста, удастся свести риски к минимуму, либо и вовсе их исключить.
Покупая жилплощадь по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, ключевым пунктом становится порядок внесения денег. Как правило, начальный взнос варьируется в пределах 20–50% от общей цены объекта. Остальную сумму должны распределить в равной пропорции на весь срок.
Особенности и порядок регулярных выплат по договору купли-продажи квартиры в рассрочку:
- При заключении краткосрочного варианта (до года) покупатель каждый месяц будет вносить 1/6–1/12 задолженности.
- При долгосрочном – выплаты растянуты во времени, поэтому такой вариант чаще выбирают граждане со средним достатком.
Чтобы заключить соглашение, покупателю необходимо подтвердить собственную платежеспособность. Как правило, нужно предоставить копию трудовой книжки и выписку по зарплате за 6 месяцев. При неофициальной форме трудоустройства необходима банковская выписка лицевого счета (для подтверждения наличия средств).
Чем привлекает рассрочка на недвижимость?
Предлагая покупателю недвижимость по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, продавец должен знать, что под собой подразумевает такая форма продажи квартиры. Покупка жилья с рассрочкой во многом более выгодна для покупателя, чем, к примеру, ипотека или кредит, ведь данная сделка не подразумевает взимание высоких процентов. В сравнении с такими видами многократных платежей, проценты по таким сделкам значительно меньше, а страховые взносы и вовсе могут не взиматься.
Информация!
Рассрочку платежа при покупке квартиры сегодня часто предлагают риелторские агентства, которые располагают большим количеством клиентов, и могут позволить себе предоставление недвижимости покупателям на таких условиях. Однако такой договор можно оформить и самостоятельно, при продаже квартиры без привлечения организаций, которые предлагают свои услуги по сбыту недвижимости.
Кому подходит рассрочка
Рассрочка отлично подходит тем, кто может рассчитывать на стабильное поступление достаточно солидных денежных средств. Именно поэтому приобретение квартир в рассрочку занимает меньшую популярность, чем ипотечное кредитование, при котором покупатель вполне может отдавать некоторую часть своей зарплаты в виде ежемесячных платежей по кредиту. В том случае, если у рядового гражданина имеется на руках необходимая для покупки сумма – он предпочитает прямую покупку, если же средств недостаточно – оформляется ипотека.
В ряде случае рассрочка бывает действительно выгодной, например, в том случае, если потенциальному покупателю поступило действительно выгодное предложение, которое не хотелось бы упустить. Однако на данный момент имеющихся у него денег явно недостаточно, оформление кредита занимает достаточно много времени, да и совершенно невыгодно, но, с другой стороны, ожидается скорое поступление средств, которых гарантированно хватит на оплату по договору купли-продажи квартиры. Тогда договор оплаты в рассрочку в максимальной степени соответствует интересам покупателя и продавца недвижимости.
Можно привести и другой пример – покупатель желает улучшить жилищные условия и имеет на руках некоторую сумму, которой, впрочем, недостаточно для приобретения более просторной квартиры. При нахождении подходящего варианта заключается договор приобретения недвижимости в рассрочку, покупатель вносит сумму, которая у него имеется на данный момент, в качестве первого взноса, а затем, не торопясь, продает квартиру и покрывает задолженность.
Заключение договора с рассрочкой
При оформлении договора с рассрочкой у застройщика, покупателю необходимо тщательно проверять все пункты этого договора. Необходимо учесть, что единственным, защищенным со стороны законодательства, способом покупки квартир в новостройке является подписание договора долевого участи ДДУ. В этом договоре может быть включено и положение о рассрочке.
Застройщиком может предлагаться также предварительный договор купли-продажи (ПДКП), однако такой формат документа не является равноценным ДДУ, это, скорее, договор о намерениях, который, в сущности, стороны ничем не обязывает. Если же застройщик пытается принять от потенциального покупателя оплату в рамках этого договора, то следует знать, что риски оказаться обманутым крайне велики. Производитель работ (по ПДКП) не обязан сдавать объект в установленный срок, и вообще, список обязательств застройщика, к выполнению которых его можно было бы принудить, обратившись в суд, сведен к минимуму.
Покупателю необходимо тщательно изучить договор, в пункте о рассрочке должен присутствовать график выплат – необходимо точно понимать, в какие сроки и какие суммы должны быть выплачены. Поскольку при несоблюдении покупателем сроков выплат, застройщик приобретает право применять санкции, указанные в том же договоре. Кстати, пункт о соответствующих санкциях также должен быть изучен досконально.
Если предполагается продажа квартиры в рассрочку на вторичном рынке, покупатель до проведения оплаты должен быть уверен, что предлагаемая квартира не имеет никаких препятствий к продаже. То есть – отсутствует арест, залоговое обременение, отсутствуют права третьих лиц на эту квартиру, недвижимость не является общим имуществом супругов (в противном случае отчуждение возможно при нотариально заверенном документе, подтверждающем согласие супруги/супруга). Кроме того, необходимо уточнить – не проводилась ли в квартире перепланировка, и если проводилась, то была ли она узаконена соответствующим образом.
Как оформляется сделка?
Многие продавцы, желающие продать свою недвижимость как можно скорее, задумываются о том, как правильно оформить рассрочку. Если выбирается такой вариант оформления сделки, то учитываются правила оформления:
- целесообразно для составления договора обращаться к нотариусу, чтобы все пункты соглашения соответствовали законодательству;
- собирается необходимая документация для совершения сделки, к которой относятся паспорта участников, согласие супруги на продажу объекта, выписка из ЕГРН, технические бумаги на квартиру, выписка из домовой книги, справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ, а также другие документы при необходимости;
- оговариваются все условия сотрудничества с покупателем, для чего составляется график платежей и начисления процентов;
- формируется непосредственный договор;
- подписывается соглашение;
- перечисляется задаток покупателем;
- регистрируется документация в Росреестре, для чего дополнительно накладывается на квартиру обременение;
- подписывается график платежей, причем в нем точные суммы должны прописываться не только цифрами, но и прописью;
- далее на основании графика платежей вносятся постепенно средства покупателем.
Перед оформлением сделки желательно хорошо изучить образец договора продажи недвижимости в рассрочку, чтобы знать, какие основные сведения должны вноситься в этот документ.
Нюансы составления договора с рассрочкой для покупки других предметов
Рассрочка может предоставляться не только продавцами недвижимости, но и владельцами других элементов. Например, нередко составляется договор купли-продажи оборудования с рассрочкой платежа. Такой вариант предлагается крупными организациями, работающими с производственными или торговыми компаниями. За счет предоставления рассрочки обеспечивается высокий спрос на предлагаемое оборудование. Первоначальный взнос обычно достигает 50%.
Нередко вовсе составляется договор купли-продажи товара с рассрочкой платежа. Такие предложения встречаются в крупных магазинах бытовой техники. Покупатели могут приобрести необходимую технику без первоначального вложения. Оформляется такая рассрочка разными банками, но проценты покрываются за счет скидки, предлагаемой магазинами.
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения — блоги риэлторов / ЦИАН
В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .
В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку уплаты платежей покупателем.
Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи с рассрочкой пункт, будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены покупателем. Согласно п.5 ст.
488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
При купле-продаже квартиры с рассрочкой платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.).
Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца, а также заявить об этом при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру.
В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке, в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на расписках о получении денежных средств у нотариуса.
Так при необходимости покупателю будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.
Законодательно все сделки, совершаемые на территории нашего государства, подчинены нормам права, содержащимся в Гражданском кодексе Российской Федерации. Это основной документ, в котором собраны все правовые аспекты гражданско-правовой отрасли.
Перед подписанием любого договора сторонам будет не лишним ознакомиться с данным нормативом. В документе содержатся все требования, существенные условия, а также порядок заключения и расторжения, в том числе, договора купли-продажи недвижимого имущества.
Кроме того, в связи с тем, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, достаточно полезным нормативно-правовым актом в данном вопросе станет Федеральный закон, который имеет одноименное название.
В указанном нормативно – правовом акте собраны все необходимые нормы и правила, касающиеся именно государственной регистрации, с указанием всех деталей проведения процедуры (соки, порядок, пакет документов). Для чего предусмотрена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом?
Законодательно регламентировано, что данное имущество на территории нашего государства подлежит учету. Кроме того, для расчета налоговой базы и иных официальных платежей, государственным органам необходимо иметь сведения о собственнике имущества.
Для этого ведется единый реестр недвижимого имущества, в котором содержится информация, в том числе о собственнике. При государственной регистрации сделки необходимые сведения автоматически попадают в данный реестр.
Типовой образец предварительного договора купли-продажи квартиры
Если внимательно и детально рассмотреть такой договор, то можно придти к выводу, что это документ, состоящий из шапки и девятнадцати важных пунктов, с которыми стороны должны ознакомиться самым тщательным образом, чтобы избежать проблем в будущем.
Нельзя не отметить, шапка предварительного договора включает информацию о месте, времени заключения договора, здесь указываются контактные, паспортные данные обеих сторон. Как правило, предварительный договор и выступает в роли гарантии, что стороны обезопасили себя от тех или иных проблем с которыми приходится часто сталкиваться.
В документе должны быть указаны такие важные данные как:
- обязательства с каждой стороны выполнять все те условия, которые оговорены в договоре, делая это в полном размере;
- учитывается стоимость продаваемой недвижимости, опять же, в полном размере;
- сроки реализации оплаты по договору.
Когда документ будет содержать такую важную информацию, плюс гарантии и риски, форс-мажорные ситуации, то его можно считать грамотно оформленным. Помимо сказанного, в предварительном договоре должно быть и то, что объект договора на момент подписания не являлся проданным, более того, естественно он не должен находиться под арестом или же в споре.