Доверительное управление недвижимостью в России и за рубежом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверительное управление недвижимостью в России и за рубежом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Траст (trust) представляет собой совершенно особую по структуре организацию, используемую для доверительного управления собственностью преимущественно в странах англо-американского права и на территориях, подпадающих под соответствующие юрисдикции. Траст отделяет формально-юридическое владение собственностью от тех плодов, какие подобная собственность обычно приносит основателям. Организационно траст представляет собой соглашение между лицом, вносящим собственность, — основателем (settlor) или дарителем (grantor), и лицом, принимающим собственность во владение, — попечителем (trustee). Условия соглашения регулируются договором передачи в доверительное управление (trust agreement) либо актом учреждения доверительной собственности (deed of trust). Целью учреждения доверительной собственности обычно служит особый порядок ее использования, извлечения прибыли и предоставления благ лицам, поименованным в договоре передачи, т.е. бенефициарам траста.
§ 2. Классификация и налогообложение трастов в США
В странах с действующим общим правом траст имеет несомненные преимущества перед обычным завещанием, поскольку передача собственности по завещанию требует либо рассмотрения дела в суде, либо нотариального удостоверения (в странах с действующим гражданским кодексом). Для траста порядок совсем иной. Траст не подвержен действию принудительного наследования, поскольку опекун сам является собственником управляемого имущества. Соответственно, для перевода титула собственности не требуется судебного разбирательства, что обеспечивает простоту и приватность процедуры.
Траст имеет преимущества и перед управляющими компаниями (holding companies), поскольку смерть основателя траста не прерывает права собственности, которым наделен опекун. Также перевод титула собственности на имя опекуна не обязательно имеет место только после смерти основателя траста, если иное явным образом не указано в договоре о доверительном управлении собственностью. Кроме того, для траста намного проще поменять место размещения имущества, чем, например, для корпорации поменять домицилий.
В США трасты могут быть отзывными или безотзывными, местными или иностранными. В случае безотзывного траста для целей обложения доходов из источников на территории США создается отдельное юридическое лицо. Как следствие вышесказанного, сразу после основания безотзывного траста у дарителя возникает обязательство по уплате налога на дарение (U.S. gift tax). Траст представляет отдельную налоговую отчетность, показывая специальным способом посчитанный доход. Траст имеет право на многие из налоговых вычетов, предоставляемых физическим лицам. Кроме того, трасту полагается вычет по выплатам текущего дохода в адрес бенефициаров. Предполагается, что означенные доходы будут декларироваться в личных налоговых декларациях бенефициаров. Существует трехступенчатое налоговое правило очередности обложения распределяемых доходов траста. На первой ступени облагаются выплаты, произведенные из доходов текущего финансового года, при условии, что подобные доходы имели место. Такие доходы траста рассматриваются в качестве текущих доходов. На второй ступени облагаются выплаты, произведенные из доходов предыдущих лет, если подобные доходы имели место. Такие доходы определены в качестве накопленных. На третьей ступени остаются выплаты, представляющие собой основные средства траста, но не его доходы (principal). Такие выплаты налогом не облагаются. Распределенный текущий доход траста должен быть показан в личной налоговой декларации бенефициара. Аналогичным образом показывается распределенный накопленный доход, полученный от местных трастов. Доходы местных трастов облагаются налогом, независимо от источника, как и доходы резидентов США.
В отличие от местных иностранные трасты в США облагаются так же, как иностранцы-нерезиденты, т.е. физические лица, не находящиеся под юрисдикцией США. Таким образом, иностранные трасты облагаются налогом на доход из источников на территории США, а также налогом на доход, эффективно связанный с ведением торгового или иного бизнеса на территории США (effectively connected income).
Вплоть до недавнего времени классификация трастов в США представляла собой непростую задачу. С принятием в 1996 г. Закона о защите занятых в мелком бизнесе (Small Business Job Protection Act), или Закона 1996 г., как его часто упоминают, вопрос определения иностранных и местных трастов был снят. Между тем важность определения юрисдикции траста проистекает из многих факторов. Прежде всего местные трасты в США подлежат обложению подоходным налогом ото всех источников, в то время как иностранные, как сказано выше, только от источников на территории США, а также от источников эффективно связанных с бизнесом в США. Во-вторых, чистый распределяемый доход иностранного и местного траста различен: к чистому распределяемому доходу местного траста нельзя причислять прирост капитала (capital gains). Для иностранного траста правило обратное. В-третьих, Законом 1977 г. был отменен накопленный регрессивный налог (accumulated throwback tax) для местных трастов, в то время как данный налог по-прежнему применяется к иностранным трастам.
Новые определения, помещенные в разд. 7701(a)(30)(E) и 7701(a)(31), квалифицируют местные трасты, а те, что не подпадают под указанные определения, признаются иностранными. Из данных разделов прежде всего следует, что процесс управления местным трастом в общем и целом должен подлежать первичному надзору со стороны судов, находящихся под юрисдикцией США (т.н. тест на подсудность). Кроме того, контроль над принятием всех сколько-нибудь важных решений по управлению трастом должен принадлежать опекуну или опекунам, находящимся под юрисдикцией США (т.н. тест на контроль над управлением). Несоблюдение любого из вышеназванных условий влечет за собой признание траста иностранным. Действующие в настоящее время инструкции дают достаточно объективную процедуру применения означенных выше тестов.
Доверительное управление капиталом в Швейцарии
Швейцария является финансовым центром для ведущих компаний по управлению активами и международных инвесторов, интернет-миллиардеров и семейных офисов. Эта страна, где практически каждый швейцарский банк готов предложить качественные услуги по управлению капиталом. Стоимость услуги по доверительному управлению в Швейцарии составляет 1%-1,5% от общей суммы управления активов.
Для получения прибыли швейцарские банки предлагают инвесторам открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Индивидуальный инвестиционный счет в Швейцарии предусматривает персональное управление денежными средствами на основании предварительно подписанного договора о сотрудничестве.
Согласно договору ДУ управляющий по финансам имеет право проводить операции по покупке/продаже ценных бумаг без получения предварительного согласия инвестора, если такие операции соответствуют целям клиента. Приобретенные активы в виде ценных бумаг являются 100% собственностью клиента.
Используя персональную стратегию по высокоточным облигациям, инвестор может получить прибыль в 10% годовых. Контроль по Договору доверительного управления выполняется при помощи банковской выписки, с четкой разбивкой дебетовых и кредитовых операций.
Управление богатством может оказаться чрезвычайно сложным для состоятельных лиц, ведь ежедневно, им приходится уделять особое внимание бизнесу, управлению недвижимостью, активам, поддержанию партнерских отношений, встречам и т.п.
Поэтому многие инвесторы используют услугу доверительного управления капиталом, которая способна предложить:
- комплексное планирование
- стратегические инвестиции
- частный банкинг
- контроль активов
Нюансы по выбору компании
При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:
1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.
2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.
3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.
Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.
Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам
Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:
- в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
- если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
- в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.
Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.
Что можно передавать в доверительное управление
По желанию клиента, собственника недвижимого имущества, управляющая организация может взять на себя несколько оговорённых обязательств, или выполнять целый комплекс мероприятий.
Вы покупаете паи ПИФа, а специалисты на ваши средства уже приобретают акции и облигации, которые будут (или не будут — как повезёт) приносить прибыль.
В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.
Управлением имуществом включает в себя выполнение всех операций с объектами недвижимости в интересах владельца.
Плюсы доверительного управления имуществом
Этот человек может совершать любые юридические и фактические действия от вашего имени, если вы не ограничите его полномочия в договоре.
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
Поиск арендаторов ложится на наши плечи и ведется согласно требованиям собственника. Первоначальный отбор арендаторов осуществляет сама компания. Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду.
По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.
В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.
Преимущества и недостатки доверительного управления
Перед тем как обращаться за услугами к доверительному управляющему, нужно тщательно взвесить все плюсы и минусы такой стратегии.
Преимущества:
- Не обязательно разбираться в ценных бумагах и выбирать, когда их или другие ценные активы покупать,а когда продавать.
- Управляющий может купить активы, которые инвестору со скромным стартовым капиталом приобрести самостоятельно не получится — например, еврооблигации, цена на которые начинается от 1000 долларов.
- УК могут предлагать стратегии управления с защитой капитала — деньги инвесторов вкладываются в надежные облигации или депозиты. При этом клиенту гарантируют возврат более 90 % от первоначально вложенных средств. Так у инвестора появится возможность получить доход при комфортном для него уровне риска.
Этот западный термин вызывает среди специалистов наибольшее количество споров и разногласий. Так, например, некоторые убеждены в том, что на Западе в отношении управленческого бизнеса понятие Building Management вообще не используется.
Между тем специалисты Sawatzky (канадская компания, специализирующаяся на управлении недвижимостью) считают, что Building Management можно объединить с Property Management в одно понятие, которое охватывает широкий комплекс услуг, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией недвижимости.
Есть и такое мнение, что Building Management — это управление строительством, а именно: участие в проектном менеджменте, консультирование по вопросам технических заданий, проектированию, выбору инженерных систем.
Более того, встречается среди экспертов толкование этого термина как управление объектом по фазам жизненного цикла: проектирование, возведение, строительство здания и его утилизация.
Можно также отметить, что некоторые специалисты считают, что Building Management — это техническая эксплуатация объекта, начиная от строительства (управление землей, проектированием объекта) и заканчивая его сносом. В процессе эксплуатации здания building manager управляют ремонтными и инженерными работами.
От управляющего зданием (building manager) фасилити менеджера отличают некоторые виды управленческой деятельности по фазам жизненного цикла здания. Для управляющего зданием характерно выполнение следующих функций:
1. Управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования земли;
2. Управление проектированием объекта.
3. Управление изготовлением — возведением, строительством, как самого объекта, так и неотделимых улучшений.
4. Управление обращением — процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.
5. Управление потреблением — всем комплексом операций по оказанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.
6. Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией.
7. Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией.
8. Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды.
9. Управление утилизацией, сносом и захоронением.
Из приведенного перечня в обязанности фасилити менеджера входят следующие пункты: 2, 4 (в вопросах аренды), 5, 6, 7 и 8. Строительные проблемы лежат за пределами его компетенции в силу особой их специфичности.
Риски доверительного управления
Из предыдущего пункта вытекают и основные риски тех, кто передает активы в ДУ. Этих рисков не так много, и они существенно ниже, если бы вы самостоятельно управляли капиталом, не будучи профессионалом.
- Банкротство кредитного учреждения, от которого образована управляющая компания. Такое событие, без сомнения, отразится на деятельности ОФБУ, в результате обязательства перед вкладчиками могут быть не выполнены или выполнены не в полном объеме.
- Снижение рыночной стоимости активов. Это риск, который, как правило, затрагивает всех инвесторов, вне зависимости от способа управления капиталом и выбора УК. Такое может произойти при снижении курса валюты, в которой выражены активы, или банкротства крупных компаний – эмитентов ценных бумаг.
- Риски, связанные с работой УК – неправильный выбор инструментов или времени для совершения сделок.
- Изменения законодательства о фондовом рынке или налогах, введение санкций со стороны других государств.
Как видите, только пункт номер 3 описывает риск, который относится конкретно к доверительному управлению. Все остальные риски касаются всех инвесторов, поскольку затрагивают рынок в целом.
Что касается пункта № 1 – здесь, как и при выборе УК, следует выбирать банк, ориентируясь на основные критерии:
- срок работы;
- рейтинг доверия клиентов;
- размер активов;
- финансовые результаты и др.
Чем опасно доверительное управление недвижимостью?
Индивидуальный инвестиционный счет – это, по сути, покупка ценных бумаг. Вложить деньги таким образом можно самостоятельно, но велик риск оказаться в проигрыше. Профессиональная УК не только контролирует весь процесс инвестирования, но и разрабатывает выгодную стратегию, которая позволит получить максимум прибыли.
Договор доверительного управления представляет собой документ, передающий право на совершение сделок с имуществом в интересах владельца, право собственности при этом не передается. Все сделки производятся от имени управляющего, но в интересах доверителя.
Необходимость такого вида услуг может возникнуть, например, в случаях, когда наследники по завещанию в силу возраста или иных обстоятельств не имеют возможности самостоятельно управлять наследуемым имуществом.
Такие договора можно подразделять на виды по нескольким основаниям:
- В зависимости от наличия вознаграждения управляющему могут быть возмездные и безвозмездные;
- В зависимости от объекта управления делятся на договора по управлению недвижимостью, ценными бумагами, предприятием, нематериальными правами, прочим имуществом;
- В зависимости от того, кто является выгодоприобретателем, выделяют договора в пользу учредителя или в пользу третьего лица.
О данных договорах по управлению ценными бумагами рассказано в следующем видеоуроке:
Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:
- для регистрации ИП
- регистрации ООО
Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.
- Ведение бухгалтерии для ИП
- Ведение бухгалтерии для ООО
Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!
Максимальный срок действия договора – 5 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений, он считается пролонгированным на аналогичных условиях и на тот же срок. Максимальное количество пролонгаций законодательством не установлено.
Если же по окончании срока одна из сторон заявила о его расторжении, действие договора прекращается.
В случае ненадлежащего исполнения управляющим обязательств по ведению дел собственника, в результате чего имели место убытки либо уменьшение размера прибыли по сравнению с возможной, он обязан возместить выгодоприобретателю убытки и упущенную выгоду.
Договор составляется письменно с соблюдением требований оформления, соответствующих объекту договора.
Для передачи прав на управление недвижимостью необходима государственная регистрация, для движимого имущества и ценных бумаг достаточно простой письменной формы.
Первый лист договора доверительного управления имуществом
В отличие от многих иных категорий гражданско-правовых сделок, договор доверительного управления характеризуется несколькими существенными условиями, прямо регламентированными гражданским законодательством. Перечень таких условий сформирован в статье 1016 ГК РФ:
- Состав имущественных объектов, в отношении которых заключается договор управления;
- Данные физического лица или организации, в чьих интересах осуществляется управление;
- Порядок определения суммы вознаграждения, а также его форма, если решение о выплате такого вознаграждения включено сторонами в текст соглашения;
- Срок контракта.
Тем не менее, окончание срока договора не всегда означает прекращение правоотношения доверительного управления. Если никто из сторон не заявит о прекращении контракта, он будет считаться продленным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и первоначальное соглашение.
Включение указанных существенных положений является не правом, а обязанностью сторон. Исключение допускается только в отношении вознаграждения управляющего – если стороны не предусмотрели подобное условие в договоре, нет необходимости указывать на сумму и форму вознаграждения.
Все существенные условия данного вида договоров должны быть согласованы сторонами до его подписания. При отсутствии соглашения сторон по все существенных условиям, договор не может быть заключен.
Статья 1016 ГК РФ регламентирует, что передача имущественных ценностей в доверительное управление может осуществляться на срок, не превышающий пять лет. Течение указанного срока начинается с момента заключения договора.
Так как в правоотношениях, связанных с передачей имущества, действие договора начинается с момента фактической передачи определенных в соглашении объектов, в случае возникновения спора между сторонами суду предстоит установить взаимосвязь даты заключения договора и фактического момента передачи имущества в управление.
Для отдельных видов имущества и денежных средств предельные сроки управления устанавливаются профильными нормативными правовыми актами:
- Управление средствами пенсионных накоплений по итогам проведения конкурса – не более 15 лет;
- Управление аналогичными активами без проведения конкурса – не более 5 лет.
Срок действия договора относится к существенным условиям данной сделки, поэтому без его указания соглашение не может быть заключено.
Сторонами договора управления имущественными ценностями являются:
- Учредитель управления – собственник или законный владелец передаваемых объектов;
- Доверительный управляющий – лицо, которому переданы имущественные объекты и обязанности по управлению;
- Выгодоприобретатель – дополнительный участник договора, который может быть указан учредителем управления.
Управление осуществляется в интересах учредителя или иного выгодоприобретателя, однако все юридически значимые действия совершаются от имени управляющего со ссылкой на указанный правовой статус.
/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора — 56 760 000 руб., накопленная амортизация — 645 000 руб. (ежемесячно — 215 000 руб.).
По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего — 8% от суммы доходов (без НДС).
Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:
- арендная плата — 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
- возмещаемые расходы, связанные с управлением, — 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).
По учетной политике учредителя:
- амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
- доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.
Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.
/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.
Учебные программы в университетах этого направления разработаны таким образом, чтобы удовлетворять потребность современной экономики в специалистах по управлению проектами, связанными с недвижимостью. На курсах преподают педагоги, которые являются профессионалами своего дела, имеющими практический опыт в вопросах менеджмента недвижимости.
Получение образования в сфере управления недвижимостью включает в себе изучение таких направлений, как:
- Основы бухгалтерского учета
- Экономика и бизнес
- Экономическая статистика
- Стратегия и планирование карьеры
- Управление персоналом
- Управление коллективом и предприятием
- Принципы маркетинга
- Управление в сфере услуг и инновации
- Стратегический менеджмент
- Прикладные аспекты лидерства.
Помимо этих дисциплин, которые составляют основу профессии по управлению недвижимостью, студенты изучают и предметы, связанные с более узкой деятельностью:
- Собственность как сфера экономики
- Принципы оценки недвижимости
- Коммерческая оценка
- Коммерческая собственность
- Застроечная деятельность
- Электронная коммерция и реклама
- Земельное и имущественное право
- Инвестирование в недвижимость и финансы
- Управление объектами недвижимости
- Концепции дизайна.
Период обучения на программе бакалавриата составит 3-4 года, в магистратуре – 2-2,5 года. Особой популярностью среди иностранных и русских учащихся также пользуются программы MBA (Master of Business Administration) по специализации «Управление недвижимостью» либо непосредственно с ней связанные.
Доверительное управление недвижимостью
Процесс зачисления в зарубежные вузы для изучения управления недвижимостью включает в себя несколько этапов, которые могут варьироватьсяв зависимости от вуза и ступени высшего образования – бакалавриат, магистратура или MBA. Это:
- Заполнение онлайн-заявки
- Оплата регистрационного сбора
- Отправка документов (подробный перечень далее)
- Проверка документов
- Скайп-собеседование
- Вступительные экзамены (по необходимости)
- Письмо о зачислении.
Пакет документов, необходимый для поступления на программу управления недвижимостью в университетах за границей.
|
Бакалавриат |
Магистратура |
|
|
Также стоит отметить, что у студентов квалификации по управлению недвижимостью хорошие карьерные перспективы: с таким дипломом можно получить работу как в частном, так и в государственном секторе экономики. Молодые специалисты начинают карьеру, работая консультантами или управленцами в трастовых фондах, небольших компаниях государственного и частного порядка и не только. Поскольку недвижимость окружает нас повсюду, то и простор для реализации профессиональных навыков в этом направлении довольно широкий.
Стоимость получения образования в сфере управления недвижимостью за рубежом будет напрямую зависеть от страны обучения. Так, в Австралии годовое обучение потребует порядка 17 тыс. американских долларов, что в целом бюджетней по сравнению с аналогичными вузами США или Европы.
Доверительное управление имуществом
Под имуществом в договорах ДУ могут пониматься разные объекты: недвижимость, земельные наделы, исключительные права, движимое имущество, акции, а также многие другие активы.
Таким образом, доверительное управление может охватывать самые разнообразные типы имущества. Поэтому данная услуга так популярна у тех, кто живёт за рубежом или в другом регионе и не может управлять своим имуществом самостоятельно. Профессиональный управляющий способен увеличить активы клиента при любом варианте управления — и при полном, и при управлении по согласованию или приказу.
Если над владельцем собственности назначается опека или его признают без вести пропавшим, то она тоже может попасть под доверительное управление. В этом случае опекун (который обычно является физлицом) или орган опеки признаётся владельцем данного имущества, однако правом распоряжения при ДУ они обладают временно и не являются при этом выгодоприобретателями.
Отдельно стоит поговорить о доверительном управлении недвижимостью. Договоры на передачу в ДУ такого имущества, будь то земля, жилые или коммерческие объекты, предусматривают обязательную регистрацию сделки (как и в случае передачи права собственности на недвижимость). В противном случае договор не будет иметь юридической силы, если дело дойдёт до суда. Отечественные управляющие недвижимостью отмечают, что на сегодняшний день особым спросом пользуется доверительное управление коммерческой недвижимостью. Впрочем, управлять по договору ДУ можно и жилыми помещениями (что очень удобно владельцам нескольких объектов и популярно в курортных, туристических городах).
Вопрос: будут ли в сохранности средства, переданные банкам под доверительное управление?
Скажем, у Райффайзен-Банка для этой деятельности есть специальная дочерняя структура под названием «Райффайзен Капитал», у Альфа-Банка также есть управляющая компания «Альфа-Капитал» и т.д. При этом сами банки, привлекая средства под управление, являются учредителями управляющих компаний, но не могут руководить ими. Есть и более интересная информация, взятая с официального сайта «Райффайзен Капитал».
В частности, согласно договорам, заключённым этой компанией, сделки с ценными бумагами в рамках управления средствами клиентов осуществляют:
- Акционерное общество «Сбербанк КИБ»
- Акционерное общество «Газпромбанк»
- Акционерное общество «Открытие Брокер»
Делают они это не из альтруистических побуждений, а за вознаграждение из того самого капитала, которым якобы управляет «Райффазен-Банк» через дочернюю структуру «Райффайзен Капитал». Заметьте: перед вами далеко не самая хитрая схема!
Кому доверить управление своей квартиры или дома?
На рынке недвижимости в вашем городе можно найти множество компаний, которые специализируются лишь на доверительном управлении или же имеют в своих услугах такой сервис. Как выбрать правильно такую компанию? Здесь лишь мы можем дать общие рекомендации:
- Смотрите на возраст компании;
- На ее цифровой след в интернете;
- Сходите в офис и познакомьтесь лично с агентами;
- Посмотрите регистрационные документы компании.
Доверительное управление — это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.
Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).
Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.
Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи — поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант — когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.