Что такое свободная продажа квартиры и альтернативная продажа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое свободная продажа квартиры и альтернативная продажа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Альтернативная сделка

Главная особенность «альтернативы» заключается в целях продавца. В таком варианте ему необходимо не только продать этот объект, но и параллельно присмотреть и купить для себя новое (альтернативное) жилье на вырученные средства, иначе ему просто негде будет жить.

Если при этом у другого продавца также происходит альтернативная продажа квартиры, то этот вариант событий называется «цепочка альтернатив».

В такой ситуации все участники оказываются в зависимости друг от друга: пока покупатель не отдаст деньги, продавец не может купить новую квартиру. В то же время пока собственник квартиры, выставленной на продажу, не найдет новый вариант жилплощади себе, он не сможет съехать из этого объекта.

«Альтернатива» предполагает, что два договора подписываются одновременно — это важное условие для того, чтобы сделка состоялась.

Главные участники такого договора:

• покупатель первой квартиры;
• продавец первой квартиры, в то же время он же становится покупателем второй (альтернативной) квартиры;
• продавец второй (альтернативной) квартиры.

Такая сделка справедливо считается сложнее и рискованнее, и чем больше участников и квартир попадает в сделку, тем более тщательной подготовки требует мероприятие. Также сложность заключается в том, что при цепочке альтернатив кто-то из участников может внезапно «передумать» и сорвать сделку всем остальным покупателям и продавцам.

Важно знать обо всех рисках альтернативной продажи:

• поиск альтернативы у продавца может растянуться на недели и даже месяцы;
• придется много контактировать с другими участниками цепочки;
• большая вероятность сложностей с органами опеки в случае, если один из собственников еще не достиг 18-летия — разрешение выдается только на 15 дней, и в случае «срыва» сделки придется получать документ заново;
• возможна несогласованность действий участников цепочки;
• стоит быть готовым к задержкам в выселении уже бывших собственников.

Что такое альтернатива, цепочка и в чем разница

Альтернатива — это квартира, которую продавец подбирает взамен продающемуся жилью.

Цепочка — вид сделки с недвижимостью, где несколько участников и альтернативных продаж.

В альтернативной сделке участвует два объекта и три стороны: покупатель, продавец и покупатель-продавец.

Пример

Иннокентий хочет купить квартиру Прасковьи. Как только девушка продаст объект, ей негде будет жить. Она находит альтернативу: квартиру Родиона.

Выходит, что в альтернативной сделке участвовало три стороны и два объекта:

• Иннокентий — покупатель квартиры Прасковьи;
• Прасковья — продавец объекта и покупатель жилья Родиона;
• Родион — продавец квартиры.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативными называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.

Когда заключают альтернативные сделки:

Продаете единственное жилье. Поэтому не можете позволить себе сначала продать квартиру и только потом искать новую. С альтернативной сделкой вы можете жить в квартире до самого переезда.

Хотите обменять одну или несколько квартир на другую. Например, хотите переехать в квартиру побольше или разменять трехкомнатную на две однушки.

Среди собственников есть дети или другие иждивенцы. Если среди собственников квартиры есть дети и иждивенцы, для регистрации сделки нужно разрешение органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, надо 2 комплекта документов: по продаваемой и покупаемой квартире.

После продажи квартиры дети обязательно должны быть где-нибудь прописаны — нельзя продать квартиру, в которой они жили, и потратить деньги на что-то кроме жилья. Перед сделкой органы опеки и попечительства проверят все документы, чтобы убедиться, что интересы детей будут соблюдены и вы купите квартиру не меньше той, что была. В этом случае альтернативная сделка наиболее подходящий вариант продажи

В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир. Продавец одной квартиры выступает одновременно покупателем другой: получаются целые цепочки людей и договоров.

Свободная сделка: лучший выбор или еще больше рисков?

Свободная сделка — это еще один тип сделок с недвижимостью, который стоит рассмотреть. Основная особенность свободной сделки — это отсутствие пошаговой инструкции, как в случае альтернативной или прямой сделки. В свободной сделке продавец и покупатель имеют большую свободу действий и могут самостоятельно определить условия и порядок сделки.

Однако, свободная сделка также не освобождает от рисков. Решение принимать только продавцу и покупателю. Участие в свободной сделке может привести к непредвиденным сложностям и потере времени. Поэтому, прежде чем выбрать свободную сделку, рекомендуется тщательно оценить все риски и уровень своей готовности к самостоятельной проведению сделки.

В итоге, выбор между альтернативной, прямой и свободной сделкой зависит от многих факторов, таких как ваш уровень риска, наличие времени для подготовки документов и желание быть самостоятельным. Независимо от выбранного типа сделки, важно детально изучить все особенности и подводные камни каждого вида сделок и быть готовым к возможным сложностям.

Плюсы и минусы свободной сделки с недвижимостью

Плюсы свободной сделки:

1. Свободные сделки очень просты в оформлении, так как не связаны с другими сделками.
2. Свободная сделка совершается быстро. Договор заключается за один день и еще какое-то время уходит на регистрацию сделки в Росреестре.
3. Свободные сделки срываются реже, поскольку в переговорах участвуют только продавец и покупатель, тогда как в альтернативной сделке сторонам придется считаться с мнением продавца альтернативной квартиры.

Минусы свободной сделки:

1. Стороны часто отказываются от услуг юристов или риелторов. Это приводит к тому, что сделка не проверяется третьими сторонами, а значит выше риски нарваться на недвижимость с обременением..
2. Возможность нарваться на недобросовестного продавца, который просто решил побыстрее продать недвижимость и указал, что сделка свободная. А сам намерен приобретать другое жилье, а значит затянет сроки выезда с занимаемой им жилплощади.

Сложности и риски альтернативной сделки с недвижимостью

Основные сложности альтернативной сделки с недвижимостью:

• сложно организовать процесс, требуются усиленные координация и контроль из-за большего количества участников и необходимости оформить несколько сделок,
• процесс сильно затягивается во времени, из-за чего кто-то из участников может передумать и выйти из цепочки,
• возрастают расходы по обслуживанию сделки за счет большой комиссии риелтора, вознаграждений юриста или ипотечного консультанта. Однако стоит отметить, что каждый участник сделки платит за свою часть расходов.

Так как альтернативная сделка — это сложный процесс, то и риски выше. К основным рискам альтернативной сделки можно отнести:

• риск выхода из процесса одной из сторон. Если в процессе оформления кто-то из участников откажется от подписания договора, высок риск, что остальные сделки тоже сорвутся;
• риск регистрации в Росреестре только прав собственности по одному договору и отказ по другому. Для того, чтобы такое не случилось, в двух договорах нужно указать, ссылаясь на ст.157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием» , что переход права собственности в Росреестре на объекты недвижимости осуществляется при одновременной регистрации переходов права собственности по остальным сделкам;
• сделка может затянуться на неопределенный срок из-за процесса поиска альтернативной недвижимости.

Документы для проведения альтернативной сделки

Если все участники альтернативной сделки уже нашли квартиры и собираются в них переезжать, подписывается договор купли-продажи. Но перед подписанием соглашения тщательно проверьте все документы. Делайте это до того, как передадите задаток. Из документов потребуется следующее:

• Выписка из ЕГРН — стоит 400 руб. Проверьте в выписке, кто собственник жилья, которое вы планируете купить, есть ли арест или обременения на недвижимость.

• Паспортные данные покупателя и продавца.

• Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. Например, соглашение купли-продажи, договоры дарения или наследства. Если данные в договоре не сходятся с выпиской из ЕГРН, то это уже техническая ошибка. Возникнут сложности при оформлении прав собственности в Росреестре. В таких случаях от сделки лучше воздержаться и попросить продавца переделать документы.

• Если продает квартиру семья, у них должно быть нотариально заверенное разрешение обоих супругов.

• Справка об отсутствии долгов за ЖКХ. Если у собственника есть долги по коммуналке, попросите их погасить, иначе управляющая компания наложит арест на недвижимость.

• Если покупаете недвижимость в Подмосковье или Москве, попросите продавца выписку из единого жилищного документа. В нем указана подробная информация о зарегистрированных гражданах, долгах и обременениях. Для получения ЕЖД обращайтесь в МФЦ.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

• Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

• Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

• Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

• Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

• Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

• Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

• Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

• Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

Как проходит сделка: порядок действий

Чтобы облегчить понимание и осуществление альтернативных сделок, их можно проанализировать по различным этапам

Шаг 1. Ознакомьтесь с планом действий, найдите и оцените квартиру, которую вы хотите продать, и квартиру, которую хотите купить.

Если вы решились на такую сделку, первое, что нужно сделать, — это оценить свою квартиру, самостоятельно или с помощью маклера. Это поможет вам спланировать предстоящий рыночный бюджет и понять, сколько денег вам не хватает и какой кредит вам нужен. Одновременно ищите и оценивайте варианты покупки квартиры.

Также рассмотрите возможность доплаты за покупаемую квартиру и источник этой оплаты. В качестве альтернативы вы можете занять у родственников-родителей или обратиться за банковским кредитом. Учтите, что поиск другой квартиры может занять несколько месяцев.

Шаг 2: Найти покупателя на квартиру

Это очень важно. Деньги, полученные от продажи квартиры, вы используете для покупки другого жилья. Если покупатель найден, с ним подписывается соглашение о задатке или предварительный договор. Это гарантирует серьезность намерений.

Шаг 3: Проверьте и подготовьте документацию на квартиру

Необходимо предоставить документы, подтверждающие юридическое разрешение на квартиру; запросите аналогичные документы у продавца второй квартиры. Убедитесь, что при подписании основного договора в приобретаемой вами квартире нет зарегистрированных жильцов и что квартира переходит к вам без обременения и ограничения прав на нее. Только после этого составляется договор аванса или предоплаты, предметом которого является договор купли-продажи одной квартиры и второй договор купли-продажи другой квартиры.

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?

Налоговая база может быть уменьшена путем применения одной из двух налоговых скидок (по выбору продавца)

• Скидка в размере 1 млн рублей: эта сумма вычитается из продажной цены квартиры, а налог взимается с оставшейся суммы. Если недвижимость стоит менее 1 млн, продавец освобождается от уплаты подоходного налога. Скидка в размере 1 млн рублей может быть применена один раз в год.
• Скидка на сумму, потраченную (или сумму расходов) на первую покупку этой квартиры: стоимость проданной квартиры вычитается из стоимости купленной квартиры и полученная разница умножается на 13%. При таком способе вычета налог фактически взимается с прибыли от продажи квартиры.

Особенности альтернативной сделки

Обычно продажа квартиры связана с определёнными жизненными обстоятельствами:

• люди хотят увеличить жилплощадь или купить меньше;
• переехать из многоквартирного дома в частный и наоборот;
• разменять одну квартиру на несколько или продать несколько, а на вырученные деньги приобрести одну и так далее.

Не имея при этом свободных средств на приобретение нового жилья, совершение желаемой сделки проводится путём обмена того, что имеется на то, что подходит под желаемый результат. Поскольку прямой обмен возможен только для некоторых категорий недвижимости, заключаются сделки по продаже и покупке.

Зачастую продавцу некуда переехать на время подбора квартиры, поэтому одновременно происходит поиск покупателя на старую жилплощадь и подходящего для покупки жилья. На момент продажи квартиры, прежние жильцы остаются в ней, дата переезда оговаривается в договоре.

Или, если собственник квартиры относится к социально незащищённому слою населения (несовершеннолетние, пенсионеры). Продать собственность такой категории граждан можно с условием предоставления им другого жилья, такого же или лучше. Альтернативная продажа здесь становится единственной доступной возможностью.

Во всех случаях подписание договора купли-продажи и передача документов для регистрации прав проводится единовременно – это особенность подобных сделок.

Одновременная продажа и покупка жилья образует своеобразную цепочку.

Например, цепочка из трёх звеньев:

1. Покупатель;
2. Продавец, он же покупатель;
3. Продавец.

Здесь человек продаёт свою квартиру и покупает взамен новую. Это самая простая схема.

Практика показывает, что участников альтернативной продажи может быть больше. Например, люди продают две квартиры, чтобы взамен купить одну большей площади.

Получается:

1. Два покупателя;
2. Два продавца, они же один покупатель;
3. Продавец.

Как провести свободную продажу квартиры?

Если вы решили продать свою квартиру, то есть несколько вариантов, как это можно сделать. Первый вариант — продажа по альтернативным договорам, который не требует проведения проверок и оформления объявлений. Однако, этот способ не всегда является оптимальным, так как покупатели могут быть не заинтересованы в таком варианте.

Если вы хотите провести свободную продажу квартиры, то вам необходимо оформить все необходимые документы. Важно помнить, что в случае продажи квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети, нужно получить согласие их законных представителей.

Какие преимущества вы получаете, проводя свободную продажу квартиры? Во-первых, вы получаете возможность самостоятельно выбрать покупателя и провести все необходимые проверки и освобождение жилья. Во-вторых, вам не нужно делить средства продажи с посредниками или агентами, и вы получаете всю сумму продажи.

Однако, проведение свободной продажи квартиры требует от вас определенных усилий и времени. Вам нужно самостоятельно искать покупателей, проверять их надежность, оформлять договора и гарантировать безопасность сделки. Но если у вас есть возможность и желание провести свободную продажу, то это может быть более выгодным вариантом для вас.

Одна из альтернатив, которую можно рассмотреть при свободной продаже квартиры — это продажа по альтернативным договорам. В этом случае, вам не нужно проводить проверки и оформление объявлений, но есть риск не заинтересовать покупателей таким вариантом.

В любом случае, проведение свободной продажи квартиры — это ответственный и сложный процесс. И вам решать, что для вас будет наиболее выгодным и удобным вариантом — продажа через посредников или самостоятельная продажа. Главное — быть готовым вложить силы и время в этот процесс.

Какие правила свободной продажи квартир нужно знать?

Свободная продажа квартир имеет свои преимущества. Одним из главных плюсов продаваемого жилья является возможность самому выбирать покупателей. Если у вас необходимо продать квартиру быстро, вы можете выбрать одну из нескольких альтернативных вариантов объявлений. Каждый покупатель получает более подробную информацию о квартире, что может ускорить сделку.

Однако при свободной продаже квартир важно учесть несколько правил и особенностей. Во-первых, для оформления продажи необходимы все документы, подтверждающие право на собственность. Покупатели могут потребовать проверки документов, чтобы убедиться в их достоверности.

Во-вторых, если в квартире живут арендаторы или иные жильцы, вы должны уведомить их о намерении продать жилье. При этом жильцы имеют право на освобождение в течение определенного срока после подписания договора.

Также стоит учесть, что при продаже квартиры возможна альтернатива при покупке другого жилья. Например, если продавцы были несовершеннолетними, они могут потребовать заключения договора на покупку взамен.

Еще одно важное правило свободной продажи квартир – это оформление денег. Продавцы не могут получить деньги за квартиру до официальной регистрации сделки и передачи права собственности.

В итоге, свободная продажа квартир дает возможность продавцам выбирать покупателей, получать более подробную информацию и иметь альтернативные варианты при покупке другого жилья. Однако для успешной сделки важно учесть все правила и особенности оформления и провести соответствующие проверки.

Какие схемы альтернативной сделки по продаже жилья существуют?

В отличие от обычной сделки купли-продажи жилья, где участвуют 2 стороны (одна продает квартиру, а вторая покупает эту квартиру), в альтернативной сделке участвуют минимум 3 стороны, а в процессе купли-продажи находятся одновременно минимум 2 квартиры.

В «простой» схеме альтернативы задействованы 3 стороны (это минимальное количество участников альтернативной сделки и потому она считается простой):

1. продавец первой квартиры;

2. покупатель первой квартиры;

3. покупатель второй квартиры – это как раз тот человек, который приносит в сделку «живые» деньги.

Чем удобна альтернативная продажа?

Не всегда бывает достаточно денег, чтобы сначала купить новое жилье, а потом не спеша продать старое. Обычно люди продают имеющееся жилье, поэтапно решая вопросы проживания семьи, поиска новой квартиры, ее покупки и переезда. Чтобы упростить эту ситуацию, применяют альтернативную продажу квартиры.

---

Похожие записи:

• Алименты с неработающего отца в 2023 году
• Алименты на содержание супруги
• Победа ручная кладь габариты и вес в 2024 году