Покупка квартиры в доме под реновацию по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в доме под реновацию по ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Государство решило за банки сложный вопрос с переоценкой залогов. По закону о реновации, условия ипотеки меняться не должны. Если ваш дом только ждет своей очереди на расселение, то схема взаимодействия с банком не меняется. Даже после сноса дома вам не придется собирать кипу новых документов. Банк получит в залог новую квартиру взамен старой. На новую квартиру автоматически переоформится страховой полис, а к закладной будет прикреплен дополнительный лист о смене предмета залога. Пока ни один банк не пытался оспорить этот порядок. Но и проверить методику на практике еще не успели, поэтому лучше уточнить в банке, как в вашем случае будет происходить переоформление и нужно ли подписывать дополнительные бумаги.

Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве

Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.

«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.

По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.

Важные моменты при выборе ипотеки

При выборе ипотеки для приобретения новой жилой квартиры или дома по программе реновации важно учесть несколько важных моментов. Во-первых, следует обратить внимание на процентную ставку по кредиту — чем она ниже, тем выгоднее будет кредит.

Во-вторых, необходимо изучить условия договора ипотеки, включая сроки погашения кредита, порядок выплат и возможность досрочного погашения без штрафных санкций. Также важно узнать, предусмотрен ли залог в виде приобретаемой недвижимости и если да, то какие условия по его оценке и использованию в дальнейшем.

Для получения ипотеки по программе реновации в Москве необходимо быть гражданином России и иметь официальный доход, достаточный для погашения кредита. Также следует обратить внимание на общую площадь приобретаемого жилья, так как по реновационным программам предлагаются компактные квартиры с меньшей площадью.

Еще одним важным моментом является оценка состояния жилого объекта. Так как программа реновации предусматривает приобретение новых или капитально реконструированных домов, необходимо удостовериться в их соответствии требованиям законодательства и готовности к проживанию.

При выборе банка для получения ипотечного кредита стоит обратить внимание на его надежность и репутацию. Также полезно проконсультироваться со специалистами в области жилищных кредитов, чтобы получить ответы на все интересующие вопросы и получить необходимую консультацию.

Какие условия получения ипотеки по программе реновации?

Процедура ипотечного кредитования по программе реновации на контроле у государства. Квартира под снос и новое жилье должны участвовать в программе реновации и быть равноценными по стоимости либо новая квартира должна быть дороже. Если она дешевле старой, банк может отказать в ипотеке из-за финансовых рисков.

Если вы еще живете в старой квартире и оформляете ипотеку до переселения, то собирать документы заново после переезда не придется. Банк получит под залог новое жилье взамен старого сразу после сноса здания. Страховой полис оформляют автоматически, поэтому вам дополнительно ничего делать не нужно.

Условия ипотечного кредитования не меняют после переселения, перезаключать кредитный договор не придется. Просто продолжайте вносить платежи по графику.

Ипотеку можно переводить из одного банка в другой. Например, Райффайзенбанк переоформляет ипотеки.

Ипотека по реновации оформляют на срок до 30 лет. Сумма — не менее 300 тыс. руб. Но ряд банков выдают от 100 тыс. руб. Первоначальным взносом по программе будет старая квартира, переданная в Фонд жилплощади. Но у банков могут быть и свои требования к залогу.

Остальные условия банков стандартные, как и при оформлении ипотеки на вторичное жилье.

Важно. Все участники программы реновации получают скидку 10% на приобретение жилья с расширенной жилплощадью.

Требования к заемщику

У каждого банка свои требования. Но список стандартных включает:

1. Гражданство РФ.

2. Новая и старая квартира включены в список реновации и соответствуют требованиям банка.

3. Заемщик получил право на приобретение жилья с доплатой.

4. Возраст — от 18 до 75 лет. Ряд банков ограничивают возраст, если выдают кредит без подтверждения дохода. Например, у Сбера — до 65 лет.

5. Стаж — от трех месяцев. Еще могут быть требования к общему стаду, например, не менее пяти лет.

6. Хорошая кредитная история.

На какой срок можно взять ипотеку? Можно ли гасить ее досрочно?

Законодательно строго определен срок, в течение которого государство готово помогать семьям с маленькими детьми выплачивать ипотеку под низкий процент. Разумеется, казна не в силах «потянуть» расходы весь срок, на который оформляется банковский заем. К тому же планируется, что обращений за этим видом кредитования по льготной ставке будет достаточно много.

Давайте уточним, какие сроки пользования ипотекой под 6% предусмотрены государством. При появлении в семье с 1.01.2018 по 31.12.2022 (во время действия программы):

• второго ребенка – период льготы составит 3 года;
• третьего малыша – на протяжении 5 лет;
• второго, а затем третьего за период, пока программа в действии, – срок суммируется и составляет 8 лет.

Например: Молодая семья с одним ребенком заключили с банком договор и взяли ипотеку на жилье в новостройке в январе 2021 года. Весной 2021 на свет появился второй малыш. Заемщики подают документы на льготное субсидирование, при положительном решении ставка по кредиту снижается до 6% на 3 года – до 2022. Затем в 2021 году у пары появляется на свет третий ребенок, когда еще действует программа, и после заявления банк суммирует срок и в итоге период становится не 3 года, а 8 лет.

Когда льготный период закончится, ставка по ипотеке не должна превысить размер ключевой ставки Центрального банка России на момент заключения договора, увеличенной на 2 процентных пункта. Подсчитать процент пользования ипотекой после того, как закончится период субсидирования, довольно просто, если зафиксировать в памяти ключевую ставку на день оформления кредита.

Например: В январе 2021 года она составляла 7,75 %, то взятый в январе кредит после 3-8 лет (в зависимости от количества детей, рожденных за время существования программы) будет выплачиваться по ставке 9,75 %.

Требования к заемщику

При предоставлении ипотечного кредита по Программе реновации Сбербанк устанавливает следующие требования к физлицам:

1. кредитуются только граждане РФ;
2. заявитель является владельцем квартиры в доме, включенном в программу реновации в Москве (при наличии Договора мены с доплатой);
3. заявитель, проживающий по условию социального найма в муниципальном жилье, и желающий приобрести за доплату большую площадь, чем ему предоставляется при переселении (на основании договора купли-продажи с доплатой);
4. возраст заемщика – минимум 21 год (на момент выдачи займа), максимум – 75 лет на момент выплаты долга (для москвичей, оформляющих ипотеку по 2-м документам, установлена возрастная планка – 65 лет);
5. трудовой стаж заемщика – 1 год непрерывного стажа за последние 5 лет и полгода на текущем месте работе (на «зарплатников» Сбербанка это условие не действует).

Сбербанк при выдаче ипотеки, в том числе и по Программе реновации, особенное внимание уделяет состоянию кредитной истории заявителя и его платежеспособности. Эти показатели являются определяющими при принятии кредитором решения

В банке придерживаются правила, что ежемесячные выплаты не должны превысить половину ежемесячного дохода кредитозаемщика. При недостаточном уровне заработной платы заявитель может улучшить свои шансы следующим образом:

• Помимо зарплаты указать свой неофициальный доход, если он имеется (его не требуется подтверждать документально).
• Привлечь созаемщиков – допускается привлечение не более 3-х физлиц. Их заработок будет учтен при расчете кредитной суммы. Супруга или супруг автоматически выступают в роли созаемщиков, независимо от их возраста или платежеспособности. Исключением является только наличие брачного договора или, если супруга (супруг) не является российским гражданином.

[egn-mortcalc-show]

Оформление ипотеки в доме под реновацию – ответственный шаг. Необходимо реально оценить свои финансовые возможности, чтобы затем не лишиться своего жилья. Нужно учитывать, что переезд в новую квартиру может потребовать дополнительных средств. Захочется приобрести современную мебель, сделать ремонт на свой вкус. Но при этом платежи по ипотеке никто не отменит.

С помощью онлайн-калькулятора, расположенного на нашем сайте, всего за несколько секунд можно рассчитать размер ежемесячных платежей и сумму общей переплаты по кредиту. Зная данную информацию, клиент примет правильное решение, насколько выгодна ему предлагаемая сделка.

Подставив в калькулятор свои доходы и сумму запрашиваемого кредита, заемщик узнает, дадут ли банки ему ипотеку.

Можно ли взять ипотеку на квартиру в доме под реновацию?

Некоторые банки (в том числе, Сбербанк) предлагают заемщику взять ипотечный кредит на покупку квартиры в доме, готовящемся к сносу, по программе реновации.

Условия у каждой финансовой организации различаются. Важно понимать, что старый, а впоследствии, и новый объект недвижимости, будут находиться в залоге у банка, пока кредит не будет погашен полностью.

Заемщику ничего не нужно доплачивать или вносить какую-то большую часть кредита сразу – это незаконно и может быть оспорено в суде.

Существующий федеральный закон 141-ФЗ и новые поправки гласят: кредитные деньги вписали в реновацию, теперь люди не останутся без крыши над головой, если они взяли кредит на приобретение имущества.

Не все, но очень многие банковские структуры дадут займ, если дом попадает под снос.

Как переоформлять объект залога

На деле переоформлением занимаются специалисты Росреестра. В идеале они должны перенаправить документы, касающиеся новой собственности конкретного человека, в банк, где гражданин брал займ.

На практике это, если и происходит, то очень медленно и не всегда. Проще лично обратиться в финансовую организацию и предоставить нужные документы. К таким относятся:

• паспорт гражданина;
• выписка из ЕГРН – она заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Специалист банка переоформит предмет залога. График платежей, срок кредитования и сумма займа остаются прежними.

Внимание: если кредитная компания пытается вменить гражданину подписать изменённый кредитный договор с новыми условиями (возросшими процентами и прочим), угрожая расторжением уже имеющегося договора в одностороннем порядке, то это – прямое нарушение. Подобное преследуется законодательством и не может быть осуществлено на практике.

Некоторые эксперты говорят, что московская программа переселения «споткнулась» об ипотеку. Рациональное зерно в этом мнении есть: некоторые банки действительно перестали выдавать кредиты на покупку квартир в домах под снос. Поэтому владельцы жилплощадей в аварийных зданиях массово отказываются от переселения. Однако действующий закон о переезде москвичей в новые дома и займы отлично взаимодействуют – банки, твердо стоящие на ногах, не видят в этом никакой проблемы.

Стоит ли соглашаться на кредитные условия под сносимое жилье или подождать, пока нынешний собственник не получит квартиру в новом доме по программе переселения? Здесь все зависит от конкретной ситуации – если семья имеет место для своего проживания, то можно немного подождать:

• на новое жилье банк охотнее выдаст деньги;
• к тому же, не придется брать «кота в мешке» — вдруг новая недвижимость не устроит по каким-то параметрам (слишком высокий этаж, не «тот» район, окна выходят во двор, а хотелось бы на трассу, например, и так далее).

Если жить семье негде, то банковские деньги под сносимую жилплощадь – не самый плохой вариант.

Что делать жильцу хрущевки с ипотечным договором? Продолжать платить по кредиту, как раньше. В общем и целом, ничего для него не изменится – смена произойдет лишь в самом объекте недвижимости, который является залоговым.

Часть 1.

Следует отметить, что для банков процедура переноса кредита с одного объекта недвижимости на другой при неизменности условий кредитования является достаточно спорной. Возникает вероятность того, что сумма обеспечения по кредиту значительно снижается ввиду большой разницы в рыночной стоимости квартир. Подобная ситуация для банка невыгодна.

По этой причине банки очень неохотно идут на выдачу ипотечных кредитов гражданам, желающим приобрести недвижимость в попадающих под программу о реновации домах.

Так, в «ЮниКредит Банке», в банке «Открытие» получить такую ипотеку невозможно. «ВТБ24» также предоставляет ипотечные займы на квартиры в старом фонде только в том случае, если они не стоят в очереди на снос либо реконструкцию. Подобной позиции придерживается и «Уралсиб».

«Сбербанк» же выдает кредиты на жилье без ограничений по году постройки. Главные критерии оценки недвижимости кредитными экспертами «Сбербанка» рыночная стоимость объекта, заключение оценочной компании по нему.

Таким образом, реализация программы реновации ипотечного жилья на практике имеет множество нюансов. Процедура принудительной замены предмета залога в кредитном договоре без необходимости получения согласия со стороны банка вызывает недовольство кредитных организаций. Отдельную сложность представляет отсутствие возможности у заемщиков получения денежной компенсации за идущее под снос жилье.

Что не так с возведенными по реновации домами?

Далеко не все «переселенцы» довольны полученными квартирами. Самыми распространенными проблемами являются брак и некачественная установка окон, межкомнатных дверей (наличие щелей, кривизны, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников), несовершенная пайка труб в ванных комнатах. Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда «если на втором этаже чихнут — с пятого можно здоровья пожелать». Поэтому, планируя переезд в такой дом, учитывайте, что, возможно, многое придется самостоятельно доводить до ума.

«Несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования: вы сможете не только со временем серьезно улучшить свои жилищные условия, но и заработаете на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье, — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании „Метриум“. — Вместе с тем к процессу выбора квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые впоследствии смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок, обременений. В противном случае весь смысл этой цепочки „купил старое ради получения нового“ утрачивается. Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей ввиду частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации. Нанимайте профессионалов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье. Есть еще один лайфхак, про который мало кто знает. Купив комнату в коммуналке, вы сможете не только существенно сэкономить, но и в ходе реновации получите вместо нее полноценную однокомнатную квартиру».

Суть программы реновации

Программа реновации жилфонда проводится в Москве по состоянию на 2023 год и предусматривает переселение жителей из старых “хрущевок”, построенных в период с 1957 по 1968 годы, а также из иных домов, аналогичных “хрущевкам” по техническим и иным характеристикам, в новые, благоустроенные дома.

В период с 15 мая по 15 июня 2017-го года жители соответствующих домов могли принять участие в голосовании о включении их МКД в программу. К сожалению, по прошествии данного периода включить какой-либо дом в программу уже не представляется возможным.

Суть проекта проста:

• собственник квартиры в “хрущевке” передает по договору купли-продажи или мены старое жилье в собственность Фонда Реновации;
• Фонд, в свою очередь, обеспечивает строительство новых благоустроенных домов, и предоставляет квартиры в этих домах участникам программы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 497-ПП от 1-го августа 2017-го года абсолютно бесплатно.

Квартиры при этом предоставляются равнозначные (такое же количество комнат, такая же площадь, в том же районе города, что и старая квартира). Если гражданин хочет недвижимость с увеличенной площадью или с бОльшим количеством комнат, потребуется доплатить. Порядок и условия покупки квартир с доплатой регламентируются Постановлением Правительства Москвы № 45-ПП от 1-го февраля 2018-го года.

Преимущества и риски покупки квартиры в доме, подлежащем реновации

Покупка квартиры в доме, который подлежит реновации, может иметь свои преимущества и риски. Ниже перечислены некоторые из них.

• Цена: Квартиры в домах, подлежащих реновации, обычно продаются по более низкой цене, чем новые или полностью отремонтированные квартиры. Это может быть преимуществом для тех, кто стремится сэкономить деньги при покупке недвижимости.
• Потенциал для повышения стоимости: Если реновация дома проводится в высоком качестве и при этом регион развивается, то квартира, купленная в таком доме, может значительно повысить свою стоимость в будущем.
• Свободный выбор дизайна: В процессе ремонта вы можете реализовать свои собственные предпочтения и вкусы в дизайне квартиры. Это может быть большим преимуществом по сравнению с готовыми квартирами, где уже все решено до вас.
• Государственная поддержка: В некоторых случаях правительство может предоставлять финансовую поддержку при реновации домов. Это может помочь снизить расходы на ремонт и сделать покупку еще более выгодной.

Однако, помимо преимуществ, покупка квартиры в доме, подлежащем реновации, также может быть сопряжена с некоторыми рисками, которые следует учитывать:

1. Задержки в реализации реновационных работ: Реновационные работы могут занять больше времени, чем планировалось, что может негативно сказаться на ваших планах и комфорте.
2. Неожиданные расходы: В процессе реновации могут возникнуть дополнительные затраты, которых вы не предвидели. Это может повлиять на ваш бюджет и индивидуальные финансовые возможности.
3. Риски качества: В зависимости от квалификации и надежности строителей, качество реновационных работ может быть под вопросом. Подготовка должна быть проведена тщательно, чтобы избежать разочарований в будущем.
4. Возможные изменения в планах реновации: В процессе реализации реновационных работ могут возникнуть изменения в планах, которые могут повлиять на ваше видение и ожидания по поводу квартиры.

В итоге, покупка квартиры в доме, подлежащем реновации, имеет свои преимущества и риски. Решение о покупке должно быть основано на тщательном анализе и взвешенном подходе к соотношению преимуществ и рисков.

Важные моменты, которые нужно учитывать при покупке

Покупка квартиры в доме, который будет реновирован, может быть сложным и рискованным решением. Вот несколько важных моментов, которые следует учитывать перед тем, как оформить ипотеку на такую квартиру:

1. Планы реновации. Перед покупкой необходимо тщательно изучить планы реновации дома. Узнайте, какие работы будут проведены, какой будет срок реализации проекта и какие изменения будут внесены в здание и окружающую инфраструктуру.
2. Финансовая стабильность застройщика. Убедитесь, что застройщик имеет финансовую стабильность и репутацию в данной области. Используйте доступные ресурсы для проверки его истории строительства и участия в реновационных проектах.
3. Риски срыва проекта. Приобретение квартиры в доме, подлежащем реновации, сопряжено с определенными рисками, связанными с возможными задержками или срывом реализации проекта. Получите достоверную информацию о планах реновации и доложении о выполнении работ, чтобы оценить вероятность таких рисков.
4. Изменение стоимости. В процессе реализации проекта реновации стоимость квартиры может измениться. Учитывайте возможность роста цен на жилье и определите, какие последствия это может иметь для вашей ипотечной сделки.
5. Определение прав и обязанностей. Используйте возможность ознакомиться с документами, регламентирующими реновационные проекты и особенности покупки жилья в таких домах. Убедитесь, что вы полностью понимаете свои права и обязанности, а также риски, связанные с такой покупкой.

Важно провести тщательное исследование и проконсультироваться с экспертами, прежде чем принять решение о покупке квартиры в доме, подлежащем реновации. Это поможет вам избежать неприятных сюрпризов и защитить свои интересы.

Похожие записи:

• Переезд из районов крайнего Севера
• Сколько денег могут получить ветераны труда и как оформить звание
• Расторжение брака при наличии несовершеннолетних детей