Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.
К декларации необходимо прикрепить скан-копии или фото следующих документов:
- гражданский паспорт;
- договор купли-продажи;
- документ о вступлении в наследство;
- документ, подтверждающий получение денег от продажи.
Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при продаже наследованного имущества
В расчёте его размера при получении доли есть свои особенности. Здесь имеет значение, была ли до этого у наследника доля этого жилья в собственности. Если да, то отсчёт срока владения ведётся с первой доли. И если он больше трёх лет, платить не нужно.
- Пример 1: Мать и сын были собственниками квартиры в равных долях в течение 10 лет. После смерти матери сын получил в наследство вторую половину квартиры. В этом случае он освобождается от выплат, так как уже владел долей этой недвижимости более 3-х лет.
- Пример 2: Отец и дочь совместно купили квартиру. Через 2 года отец умер, оставив свою долю дочери. Если продать это жильё в том же году, дочери придётся платить налог. К этому времени ещё не пройдёт необходимого срока для освобождения от него.
- Пример 3: Бабушка, единственная собственница квартиры, завещала её внукам. При продаже им придётся платить налог на доходы, так как долей у них раньше в собственности не было.
В таких случаях действует имущественный вычет (и в этом случае он может покрывать всю стоимость, поскольку она будет ниже). Но есть один нюанс, связанный с оформлением продажи.
Если заключается один договор со всеми собственниками, вычет делится на всех. Каждый может воспользоваться частью в соответствии с долей жилья. Чтобы была возможность оформить вычет на полную сумму, придётся оформить отдельный договор с владельцем каждой доли.
В остальном уплата происходит так же, как и при продаже всей квартиры. Сроки и правила заполнения декларации остаются теми же.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость — будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство — налог НДФЛ не платим!
Для недвижимости, купленной после 01.01.2016, срок минимального владения составляет 5 лет.
Если Вы приобрели недвижимость после 01.01.2016 года, и срок владения меньше пяти лет (а в 2020 году срок владения все еще меньше 5 лет), то придется заплатить налог НДФЛ 13%. Также не забываем обратить внимание на начало статьи, где указано, что НДФЛ — это именно налог на доход. Проверьте, возможно в Вашем случае доход и не возник.
Полная оплата недвижимости по ДДУ, также начинает отсчет срока минимального владения недвижимостью. Это принято Федеральным законом от 23 ноября 2020 года N 374-ФЗ, долгожданная поправка к статье 217.1 п.2 Налогового кодекса Российской федерации о минимальном сроке владения для квартир, купленных по Договору Долевого Участия.
К примеру, в марте 2016 году я купил по ДДУ квартиру на котловане в новостройке. Документы о праве собственности я получил только в 2020 году. В апреле 2021 года я продаю квартиру за любую сумму без налога. Так, как согласно 374-ФЗ, я полностью выдержал безналоговый период в 5 лет.
Если же собственник владеет недвижимостью менее минимального установленного законом срока и доход при продаже образовывается (например, покупал дом за 10 млн, продает за 12 млн), то придется заплатить налог НДФЛ.
При продаже недвижимости, купленной после 01.01.2016 года, налог НДФЛ составит 13% от суммы договора купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налог будет начислен на большую стоимость. Узнать кадастровую стоимость и рассчитать налог можно на сайте ЛИВЛА в разделе КАДАСТР.
К примеру, Я продаю дом, который построил в 2019 году за 20 млн. рублей. В Договоре купли-продажи мы указываем сумму 20 млн. рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости, согласно Росреестру — 40 млн. рублей. НДФЛ будет начислен из расчета 70% от кадастровой стоимости, так как она выше суммы указанной в ДКП.
Старый хозяин имеет право продать всю квартиру или только ее часть. Новый хозяин может распоряжаться приобретенными квадратными метрами только после прохождения государственной регистрации. Если в соглашении числится два и больше продавцов, то каждый из них несет ответственность и отчитывается перед ФНС.
НДФЛ может быть 13% или 30% от суммы, полученной за продажу имущества. Это зависит от условий продажи, какими правилами и нормами законодательства руководствовались участники, когда именно произошла сделка.
Перед тем, как перейти к оформлению сделки эксперты рекомендуют обдумать все шаги, этапы, так же нужно заказать выписку из ЕГРН. Узнать, как правильно оформить соглашение, чтобы оно соответствовало нормам, чтобы сделка не была аннулирована.
Одним из этапов является расчет обязательного взноса за продажу квадратных метров. Нужно взять сумму, за которую была куплена квартира и сумму, за которую она будет продана. Если приобретение обошлось дороже продажи, обязательный платеж не начисляется. Если прибыль равна или больше, устанавливается сбор 13%.
Какой налог при продажи квартиры, полученной по наследству?
Пенсионерам при продаже квартиры так же, как и остальным гражданам, необходимо оплачивать налог в размере 13%. Сумма сбора не может превышать максимально установленную – 260 тысяч рублей.
При продаже нескольких квартир предусматривается послабление. Пенсионер может оплатить налог за один объект недвижимости. Целесообразно выбрать имущество меньшей стоимости.
Вносить налог все равно придется, так как законодательно не предусматривается исключений для пенсионеров. Если гражданин освобожден от уплаты имущественного налога, это не значит, что ему не нужно оплачивать НДФЛ.
На необходимость уплаты налогового сбора и его размер влияет два факторов:
- Период владения недвижимостью. Если пенсионер владел жильем менее 3 лет, налоговый сбор подлежит уплате. При превышении этого срока подавать декларацию не потребуется.
- Имущественный вычет. Если гражданин продает и покупает недвижимость в течение одного и того же налогового периода, сумма сбора может быть уменьшена.
Для физических лиц порядок и сумма сбора в 2021 году остается прежними.
Для определения размера необходимо следовать правилам:
- Если жилье в собственности находилось менее 3 лет, то НДФЛ при продаже оплачивается на общих основаниях.
- Выручка наследника может быть меньше, чем кадастровая стоимость жилья по состоянию на 1 января года, в который происходила регистрация прав собственности, умноженная на 0,7 (понижающий коэффициент). В этом случае доход будет приравнен к кадастровому показателю, умноженному на 0,7. При отсутствии кадастровой стоимости к 1 января года, когда проходила государственная регистрация прав собственности, данное правило не применяется.
Внимание! Гражданин для уменьшения суммы сбора может использовать не имущественный вычет, а показатели выручки, применяя осуществленные им издержки. Уменьшить доход можно на 1 миллион рублей (для квартир, жилых домов, комнат, дач, садовых домов, земельных участков).
Если имущество было передано по долям, а затем производится его продажа, общая сумма налога делится между продавцами пропорционально размеру собственности. При продаже только своей части недвижимости 13% взимается с его дохода.
Срок владения имуществом начинает отсчитываться со дня открытия наследства. Если были переданы доли от квартиры как самому наследнику, так и, впоследствии, третьим лицам, длительность не меняется.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет
В 2023 году законодатель допускает возможность продажи квартиры полученной по наследству в любой момент после регистрации права собственности. Однако, продолжительность нахождения квартиры в собственности наследника имеет значение в вопросах налогообложения. В том случае, если квартира (доля в ней) находится в собственности потомка менее 3 лет, необходимо подавать налоговую декларацию в подразделение ФНС и уплачивать НДФЛ (п. 1 ч. 3 ст. 217.1 НК РФ). 3 года начинают истекать с момента регистрации человеком права собственности в Росреестре.
3-летний период нахождения квартиры, приобретенной по наследству, в собственности не оказывает влияние на процедуру продажи имущества. Указанная продолжительность влияет лишь на факт уплаты или освобождения от налога.
Необходимые документы для продажи наследуемой недвижимости в 2023 году
Процесс заключения договора купли-продажи наследуемой квартиры сопровождается предварительной подготовкой необходимого пакета документов:
- Паспорта каждого из участников договора.
- Свидетельство о наследовании.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт регистрации квартиры в Росреестре.
- Кадастровый паспорт на недвижимость.
- Справка, указывающая на отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.
- Справка из ЖКХ, свидетельствующая о лицах, зарегистрированных в квартире.
- Согласие супругов на совершение сделки (заверяется у нотариуса).
- Отказы наследников от имущества (если есть иные претенденты на получение наследства).
- Заключение органов опеки – если затрагиваются права несовершеннолетнего.
- Подготовленный проект договора.
Указанный перечень является наиболее универсальным, в зависимости от ситуации и обстоятельств могут понадобиться иные документы.
Для продажи того или иного объекта недвижимости после вступления в наследство заключается соответствующий договор. При этом в настоящее время регистрировать его у нотариуса необязательно.
В договоре нужно указывать реальную цену, в том числе, Задаток, который был внесен ранее. Это убережет покупателя от споров в случае судебного разбирательства. Дело в том, что покупатель вправе рассчитывать лишь на сумму, указанную в договоре.
Продавцы стремятся прописать более низкую сумму при продаже квартиры, которая числилась в собственности меньше 3-х лет. Ведь, если прописать сумму менее 1-го млн. руб., то подоходного налога платить не потребуется.
Для увеличения налоговых сборов с начала 2016 года было принято решение о том, что при стоимости, сильно отличающейся от рыночной в меньшую сторону, налог станет рассчитываться не с суммы, прописанной в договоре, а исходя из кадастровой стоимости. Она приближена к рыночной, и умножена на коэффициент, равный 0,7.
В договоре должна содержаться следующая информация:
- данные об участниках сделки;
- цена квартиры;
- ее описание (адрес, тех. информация в соответствии с кадастровым паспортом);
- срок и метод передачи денежных средств.
После того, как были обсуждены условия и урегулированы спорные моменты, договор заключается, а затем регистрируется в государственной инстанции. После этой стадии сделка считается завершенной.
Нужно ли платить налог?
Доход физических лиц, в том числе полученный от реализации недвижимого имущества, облагается НДФЛ в размере 13 % от полученной прибыли.
Это положение касается всех налоговых резидентов РФ. Для нерезидентов РФ налог еще больше — 30 % от полученного дохода. Никаких исключений для отдельных категорий плательщиков не предусмотрено — даже несовершеннолетние, малоимущие граждане и пенсионеры платят налог, если в результате продажи унаследованного имущества они получают прибыль.
Важно! Пенсионеры освобождаются от налога на имущество, но не от налога на доход от его продажи.
Однако российское законодательство предусматривает, что в отдельных случаях продавец жилья может быть освобожден от декларации дохода и самого налога. Кроме того, продавец может воспользоваться налоговым вычетом и полностью или частично «покрыть» сумму налога: он подает декларацию, но уплачивает налог лишь в случае, если размер вычета не покрывает сумму налога.
Если один из наследников продает свою долю в собственности
При наличии долей в одной квартире один из наследников может продать свою часть, которая досталась ему по завещанию или иным способом. Квартиру могут оформить в долевую собственность при жизни наследодателя, также ее разделяют на доли между наследниками, если до этого было не оговорено, кто из них получит определенную часть. Определить долю в доме или квартире не так сложно, но для этого нужно учитывать положения законодательства.
Существует несколько важных нюансов:
- Когда завещатель не указывает, кому причитается конкретная часть, после его кончины имущество разделяют между наследниками в равных долях.
- Наследодатель также имеет право не делить квартиру или другую недвижимость при жизни и оставить ее наследникам по завещанию. В таком случае будет считаться, что имущество было завещано в равных частях.
Кто может не платить?
Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.
А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.
Но есть и некоторые исключения из правил.
Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:
- Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
- Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).
Законом предусмотрена и категория лиц-льготников, освобожденных от уплаты подоходного налога. К таким гражданам относятся следующие лица:
- инвалиды детства;
- люди пенсионного возраста;
- лица с инвалидностью 1 и 2 группы.
Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.
Когда можно продать квартиру
Многие люди, получающие в наследство объекты недвижимости, часто спрашивают: «Когда можно продать квартиру, полученную по завещанию или иным законным образом?». Согласно действующему законодательству, наследополучатель приобретает право собственности на имущество с даты кончины наследодателя. Допустим, преемник еще не окончательно вступил в наследство (оформил соответствующие документы и получил свидетельство), еще не зарегистрировано право собственности в соответствующих инстанциях (Росреестре). Но все это не лишает его права собственности на наследуемое имущество. Оформление происходит «задним числом». В противном случае, кто будет уплачивать услуги ЖКХ, налоги и остальные платежи за то время, пока преемник проходит процедуру вступления в наследство, которая, к слову, может занять достаточно продолжительное время (6 и более месяцев).
Как исчисляется срок владения
- Если наследник не имел доли в этом жилье ранее, до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
- Когда человек унаследовал долю в жилье, в котором у него уже была своя доля, тогда для всех таких долей начальной датой владения будет самя ранняя дата приобретения доли в этой собственности.
Пример: у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2018 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2019 году всё продал. Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 12 годам (с 2007 по 2019 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.
- Если наследник не налоговый резидент, то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае по ставке 30%.
-
Какой месяц считать, какой нет:
- Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
- Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.
Срок подачи декларации
- Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую до 30 апреля года, который идет после года, за который декларант отчитывается.
Пример: от продажи получили деньги в 2020 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2021 г.
- Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.
Пример: за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2020 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.
- Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.
Как платить за несовершеннолетнего
Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких скидок на возраст нет.
Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:
- ни подавать декларацию;
- ни уплачивать причитающуюся сумму;
- и даже не нести ответственность, в случае неподачи/несвоевременной подачи отчетных документов.
Этой работой занимается родитель, опекун, попечитель. Он рассчитает сумму НДФЛ, оформляет и сдает отчетность, перечисляет средства в бюджет.
Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.
| Составляется с использованием программы | Заполняется на бланке |
| На заглавной странице в разделе «Достоверность декларации» ставится флажок в позиции «Представителем-ФЛ» и заполняются строки: «ФИО» и «Документ». | Титульный лист в разделе «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю» указывает код «02» и вносятся ФИО представителя, а ниже данные документа, удостоверяющие статус представителя. |