Акт передачи арендуемого помещения для ремонта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт передачи арендуемого помещения для ремонта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ограничение арендатору доступа в помещение при задолженности – нередкая мера, к которой прибегают арендодатели. Они вправе приостановить доступ к объекту, если контрагент не платит. Рассмотрим, что арендатор может предпринять в таком случае.

Права арендатора при ограничении доступа в арендуемое помещение

Обязанности по договору аренды — это встречные обязательства: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — вносить платежи (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). По закону, если обязательство нарушается, встречное обязательство приостанавливается (ч. 2 ст. 328 ГК РФ). Кроме того, в договоре могут быть специальные пункты, которые дают арендодателю право на ограничение доступа арендатора в помещение при задолженности. В рамках этого он может право реализовать.

Ограничение доступа в арендуемое помещение отрицательно скажется на способности арендатора вести свою деятельность. Но и у арендодателя есть риски.

Если в договоре не зафиксируете, кто оплачивает улучшения арендуемого помещения, или согласитесь на арендные каникулы вместо компенсации, арендодатель откажется возмещать расходы на ремонт, а суд встанет на его сторону.

При ограничении доступа в арендуемое помещение арендная плата не взимается

• Ограничение арендодателем доступа арендатора в арендованные помещения скажется на арендной плате. Средства за этот период взыскать с должника не удастся. Если арендодатель ограничил доступ в арендуемое помещение, предупредите его о последствиях. Арендодатель вправе требовать оплаты только за период, истекший с момента передачи имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования им (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 по делу № А67-3141/2011, решение АС Свердловской области от 21.02.2020 по делу № А60-58333/2019).
• Однако арендатору потребуется доказать ограничение доступа (отключение электроэнергии, отказ сотрудникам в доступе к помещению, смену замков и т. п.). Если, например, он не подтвердит факт отключения электричества, то внести плату за период ограничения придется.

Пример №1. Суд взыскал платежи. Доказательства, которые бы подтвердили ограничение доступа арендатора в помещение, отсутствовали, а задолженность подтвердилась (постановление АС Московского округа от 18.10.2018 № Ф05-15765/2018 по делу №А41-75297/2017).

Пример №2. В этом споре арендодатель использовал право на ограничение доступа в арендуемое помещение в случае долга. Арендатор задолжал за несколько месяцев, и арендодатель распорядился не пускать сотрудников арендатора в здание, им аннулировали пропуска. Должник фактически не мог пользоваться помещением. Суд пришел к выводу: если арендодатель пресек доступ в арендуемое помещение, требовать оплату можно только за период, который начался с момента передачи имущества и закончился в момент прекращения возможности владеть и пользоваться им (решение АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2020 по делу № А56-29305/2020).

Ограничение доступа арендатора в помещение может не зависеть от воли арендодателя

• Доступ арендатора в помещение может быть затруднен по причинам, которые не зависят от воли сторон. В 2020 году многим предприятиям пришлось приостановить деятельность, так как в регионах ввели меры против распространения коронавируса. Возникли сложности:

• арендаторы не желали платить за доступ в арендуемое помещение, которым не могли пользоваться;
• арендодатели не хотели терять доход.

И хотя часть компаний получила право на отсрочку, договориться без конфликта смогли не все. Подобные ситуации также отразились на практике разрешения споров о величине задолженности и ограничении доступа арендатора в помещение. Некоторые споры проходят по второму кругу, поскольку трудно установить обстоятельства, определить размер долга и момент прекращения действия договора (решение АС Московской области от 17.09.2020 по делу № А41-39008/2020).

Подтвердите документально факт ограничения доступа в арендуемое помещение

• Если арендодатель ограничил доступ в арендуемое помещение, зафиксируйте все факты. Арендатор может требовать досрочного расторжения договора через суд. ГК РФ дает такое право, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Однако риски судебных тяжб не останавливают арендодателей. Они не желают мириться с просрочками и отключают электричество и воду, зачастую делая это скрытно: ссылаясь на аварии или действия третьих лиц.
• Для успешного разрешения дела в суде арендатору нужно:

• задокументировать факт ограничения доступа в арендуемое помещение и период действия препятствий;
• убедить суд, что он не мог использовать в этот период объект аренды по назначению.
• Если помещение невозможно использовать по назначению по причинам его отключения от систем жизнеобеспечения (водо-, электроснабжения, отопления и т. п.), подтвердите это. Помогут в этом:

• двусторонний акт, фиксирующий ограничения в пользовании объектом, подписанный представителями сторон с привлечением независимых третьих лиц;
• материалы, составленные органами внутренних дел, по факту обращения арендатора о неправомерных действиях со стороны арендодателя (например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела);
• переписка сторон, свидетельские показания, видеоматериалы.

В случае подобного ограничения доступа в помещение при задолженности арендатору лучше действовать не в одиночку, а привлекать арендодателя, уведомлять его с требованием прислать представителя. Иначе суд может не принять доказательства.

Пример №3. Здесь арендатор перестал платить, и арендодатель в судебном порядке взыскал долг. Доводы о препятствовании суд отклонил, поскольку арендатор не смог подтвердить факт неправомерного ограничения доступа в арендуемое помещение (постановление АС Уральского округа № А60-33779/2019 от 10.03.2020).

Пример №4. В этом деле суд также не поддержал арендатора из-за недоказанности факта ограничения доступа в арендуемое помещение. Истец не представил какой-либо переписки, уведомления арендодателя о невозможности доступа с указанием периода времени, невозможности пройти на территорию арендуемого помещения вследствие противоправных действий сотрудников арендодателя, требования о предоставлении доступа. В иске о взыскании упущенной выгоды было отказано (постановление 9 ААС от 30.09.2020 № 09АП-39522/2020-ГК по делу № А40-21395/2020).

Встречаются и другие ситуации.

Пример №5. Суд не принял доводы арендатора о проблемах с электричеством и невозможностью использовать здание по назначению. Арендодатель сам уведомлял о сбоях и не ограничивал доступ арендодателя в арендуемое помещение. Владелец здания предлагал арендатору вернуть помещение, но контрагент продолжал им пользоваться. В такой ситуации арендная плата подлежит уплате за все время, пока помещение не вернулось владельцу по акту (решение АС Курской области А35-1779/2018 от 04.10.2018).

• Суды указывают, что факт оплаты долга по аренде не является основанием возобновить договор, если отношения прекратились.

Так, арендатор обратился в суд, который посчитал незаконным, что в арендуемое помещение арендодатель ограничил доступ. Суд установил, что поскольку правоотношения прекратились, только факт погашения задолженности по аренде не восстанавливает их (постановление АС Московского округа от 25.10.2019 № Ф05-18383/2019 по делу № А40-240666/2018).

• В 2020 году компании столкнулись с ограничением доступа в арендуемые помещения, которое не регулирует ГК РФ. Сейчас суды нарабатывают практику о вопросах применения законодательства. Например, они указывают, что сами по себе ограничительные меры не освобождают арендатора от необходимости отвечать за просрочку, если она уже существовала на момент пандемии (постановление 3 ААС от 10.02.2021 по делу № А33-2891/2020).

Примерная форма акта приема-передачи нежилого помещения для выполнения текущего ремонта (подготовлено экспертами компании «Гарант»)

[ наименование организации ], именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице [ должность, Ф. И. О. ], действующего на основании [ устава, положения, доверенности ], с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», подписанием настоящего Акта подтверждают следующее:

1. В соответствии с пунктом [ значение ] договора [ наименование ] от [ число, месяц, год ] N [ значение ] Заказчик передает, а Исполнитель принимает нежилое помещение, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], общей площадью [ значение ] кв. м. для осуществления текущего ремонта помещения.

2. В момент передачи нежилое помещение находится в следующем техническом состоянии: [ вписать нужное ].

3. В ходе выполнения текущего ремонта Исполнитель обязуется осуществить [ указать перечень выполняемых работ ].

4. Текущий ремонт должен быть осуществлен в срок, установленный пунктом [ значение ] вышеназванного договора.

5. По окончании текущего ремонта в течение [ значение ] дней нежилое помещение должно быть передано Исполнителем Заказчику по акту приема-передачи.

6. Настоящий акт является неотъемлемой частью договора [ наименование ] от [ число, месяц, год ] N [ значение ].

7. Настоящий акт составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Основные тонкости акта приема-передачи нежилого помещения

Единого, утвержденного образца для написания такого акта не существует, поэтому его можно писать в свободной форме или по специальному шаблону. Акт составляется в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон. Он может быть оформлен на обычном листе А4 формата в рукописном или печатном виде.

В документе в обязательном порядке нужно указать названия юридических лиц, задействованных в договоре, а также индивидуальные особенности продаваемых или сдаваемых в аренду площадей. К ним относятся: кадастровый номер, площадь помещения, адрес, техническое состояние. Сюда же можно вписать наличие коммунальных и прочих услуг, таких как газ, отопление, вода, свет, интернет, лифт, телефон, охрана, и т.д. По соглашению сторон, к данному документу можно приложить кадастровый паспорт или иные бумаги (чертежи, выписки, схемы) на помещение.

Акт приема-передачи (в аренду) нежилого помещения

В качестве предмета данного договора выступает срок заключения основного контракта. Стороны обязаны подписать новый документ без каких-либо возражений или дополнительных условий. При этом между участниками не возникают имущественные отношения, так как документ не влияет на правовой режим недвижимости.

В условиях документа приводятся основные характеристики нежилого помещения, что позволяет его легко идентифицировать. Но иногда возникают сложности с описанием, так как нередко предварительное соглашение составляется на первом этапе строительства объекта.

Обычно в составлении предварительного договора заинтересован именно владелец имущества, который желает до окончания строительства нежилого помещения найти арендаторов. Поэтому кроме непосредственного контракта используются другие меры обеспечения, гарантирующие, что каждый участник исполнит обязательства, приведенные в тексте.

Внимание! Дополнительные обеспечения применяются на основании положений ст. 380 и 381 ГК.

Обычно используется задаток, который предоставляется арендатором. Если он откажется от подписания основного договора, то деньги остаются у владельца имущества.

При расчете размера задатка учитываются разные факторы:

• размер ежемесячного арендного взноса;
• длительность срока действия предварительного контракта;
• иные особенности.

Обычно взимается полноценная плата за аренду за месяц или половина этой суммы. Если по вине арендатора в указанный срок договор не заключается, то задаток не возвращается. Если же виновником ситуации выступает арендодатель, то он возвращает не только задаток, но и проценты, указанные в предварительном соглашении.

Другим способом подтверждения намерений сторон выступает обеспечительный платеж. Его размер оговаривается обоими участниками, а также зависит от условий сделки.

Как и зачем составляется опись имущества

Составление описи является обязательной частью передаточного акта. Она нужна для того, чтобы собственник мог быть спокоен за сохранность своего имущества и чтобы после завершения аренды у сторон не осталось разногласий. Например, если арендатор повредит предмет из описи, то обязан будет возместить убытки. Либо, если арендатор покупал в квартиру мебель, а собственник по ошибке подумал, что она была тут при заселении, стороны могут обратиться к описи.

Список может быть настолько подробным, насколько того требуют обстоятельства и дотошность сторон. Например, в перечне можно указать не только данные о наличии того или иного предмета или количество предметов (стол, три стула), но и их состояние, даже особенности дизайна (тем более если речь идет о дорогой мебели или дорогой электронике).

Собственник имеет право установить запрет на пользование определенными объектами (техникой, электроникой и прочим). Например, запретить пользоваться дорогостоящей посудой или компьютером.

Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования

Представителей УК и ее подрядчиков придется впустить в квартиру для осмотра или ремонта коммуникаций:

Если нет аварий или жалоб	1 раз в 3 месяца в согласованное время
Если нужен ремонт	по мере необходимости, но с письменным уведомлением
Если случилась авария	в любое время

Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке

Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.

Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.

А дальше будут такие последствия:

Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.

Как уже отмечалось выше, процедура находится на пограничном положении с законностью. Дабы оставаться на стороне закона придётся строго соблюдать определённый алгоритм:

• во-первых, следует предпринять попытку связаться с собственником (арендатором) помещения. Сделать это можно посредством сотовой связи (в экстренных случаях) или отправить уведомление почтой;
• во-вторых, нужно заручиться поддержкой свидетелей. В качестве таковых к мероприятию привлекаются соседи. Процедура крайне схожа с проведением вскрытия сотрудниками органов внутренних дел. Приглашённые лица засвидетельствуют законность проведения вскрытия;
• в-третьих, потребуется составить опись имущества, находящегося в помещении, а также засвидетельствовать, что целью вскрытия не являлось незаконное завладение собственностью владельца.

Кто вправе инициировать расторжение

Возможности для одностороннего расторжения договора аренды предусмотрены Гражданским кодексом РФ и зависят от условий контракта.

Основаниями для прекращения являются:

• соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По этому основанию арендатор и арендодатель вправе прекратить деловые отношения в любое согласованное ими время вне зависимости от срока, на который они заключены;
• уведомление о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора в одностороннем порядке (ст. 450.1, 610 ГК РФ). Если контракт заключен на неопределенный срок, это уведомление вправе направить контрагенту любая из сторон в любое время. Если срок действия сделки определен, воспользоваться возможностью одностороннего отказа сторона вправе при наличии такого условия в соглашении. Кроме вышеперечисленного, в условиях контракта арендодатель и арендатор вправе предусмотреть различные основания для одностороннего отказа от сделки по инициативе одной из сторон без обращения в суд;
• решение суда (ст. 619, 620, п. 2 ст. 450 ГК РФ). Основания для обращения в суд с целью досрочного прекращения обязательств предусмотрены Гражданским кодексом и связаны с нарушениями одной из сторон своих обязанностей. По закону, контрагенты вправе включить в условия сделки дополнительные основания для судебного расторжения. Перед обращением в суд с заявлением на расторжение договора аренды обязательно направляем претензию другой стороне с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования конфликта (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 постановления пленума ВС РФ № 6, пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, ст. 619 ГК РФ).

Акт приема-передачи нежилого помещения

Акт приема-передачи — это документ, который подтверждает перемещение имущества от одной стороны к другой. Акт составляют в дополнение к основному документу, заключенному между сторонами — договор купли-продажи, договора аренды, дарения.

Нежилое помещение — это недвижимость, не предназначенная для проживания в нем. Оно может быть предназначено для производства, торговли, офиса и других целей. Нежилое помещение может быть передано в результате продажи, дарения, аренды и других сделок. Любая сделка с недвижимостью должна сопровождаться оформлением договора, в дополнение к которому и составляется акт приема-передачи.

Договор определяет условия, сопровождающие сделку по приему-передаче недвижимого имущества, а акт подтверждает факт передачи. В данной статье рассмотрены особенности оформления акта приема-передачи при продаже и передаче в аренду недвижимого имущества. Скачать образцы актов можно по ссылкам ниже.

Образцы других актов приема-передачи:

• гаража — скачать;
• квартиры — образец;
• автомобиля — скачать.

Акт приёма-передачи нежилого помещения

Поскольку договор имеет предварительное значение, то основная цель составления акта приема-передачи заключается в том, чтобы удостоверить факт передачи помещения от одной стороне другой, а также зафиксировать то, что получатель не имеет к передающей стороне никаких претензий по состоянию передаваемого нежилого объекта.
В документе в обязательном порядке нужно указать названия юридических лиц, задействованных в договоре, а также индивидуальные особенности продаваемых или сдаваемых в аренду площадей. К ним относятся: кадастровый номер, площадь помещения, адрес, техническое состояние. Сюда же можно вписать наличие коммунальных и прочих услуг, таких как газ, отопление, вода, свет, интернет, лифт, телефон, охрана, и т.д. По соглашению сторон, к данному документу можно приложить кадастровый паспорт или иные бумаги (чертежи, выписки, схемы) на помещение.

Скачать бланк передачи нежилого помещения арендатору

Арендный договор включает в себя акт приема-передачи нежилого помещения арендатору, который является неотъемлемым приложением. В него входят: общие сведения, описание внешнего и внутреннего состояния несущих конструкций, а также имущества.

Данный документ, подтверждающий передачу, является необязательным при государственной регистрации договора, но если он указан в качестве приложения, то его нужно также предоставить в Росреестре. При его отсутствии, уполномоченный сотрудник не вправе зарегистрировать сделку.

• Составляя акт, стороны вправе исключать или добавлять необходимые пункты, но при этом, придерживаясь их определенной последовательности, так как утвержденной формы не существует.
• Скачать акт приема-передачи арендатору
• После скачивания можно заполнять настоящий шаблон, исходя из вашей ситуации, обратимся к примеру составления.

Договор аренды прекращен без акта приема-передачи. Арендатор рискует заплатить за лишние месяцы

Сделка

При прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю (ст. 610, 622 ГК РФ). В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса возврат арендованной недвижимости осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами, если договором не предусмотрено иное. Дата подписания акта сдачи-приемки является датой передачи помещения арендодателю. Следовательно, если акт не был составлен, то формально арендатор имущество не передавал и должен оплачивать арендные платежи за все время после истечения срока договора до момента подписания акта приема-передачи. Сам факт истечения срока аренды или получение уведомления о расторжении договора без передачи имущества по акту не свидетельствует о прекращении арендных отношений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Цитируем документ. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако анализ судебной практики свидетельствует о том, что акт приема-передачи составляется сторонами не всегда. Например, арендатор по истечении договора аренды просто освобождает арендованное помещение, полагая, что такими действиями он продемонстрировал свое нежелание продолжать договор и его обязанность по сдаче помещения исполнена. Или, получив уведомление от арендодателя о желании расторгнуть договор, арендатор просто съезжает из офиса, полагая, что арендные отношения прекратились. Однако это заблуждение может обойтись арендатору довольно дорого.

Риски арендатора

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Из толкования этой нормы следует, что независимо от того, освободил арендатор помещение или нет, действие договора аренды продолжается и взаимные права и обязанности сторон сохраняют силу. Это значит, что арендатору придется заплатить за все месяцы, когда он фактически не пользовался помещением, вплоть до момента надлежащей сдачи бывшего офиса арендодателю, то есть до момента подписания акта сдачи-приемки.

Единственный шанс избежать оплаты лишних месяцев это доказать в суде, что по истечении срока договора арендатор помещением не пользовался и не намеревался продолжать отношения по аренде.

После истечения срока договор аренды был автоматически продлен на тот же срок по взаимному согласию сторон в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Еще на один срок арендатор продлевать договор не хотел и в устной форме до момента его истечения неоднократно сообщал арендодателю о своем нежелании далее арендовать помещение, предлагал оформить акт приема-передачи, однако арендодатель никак на это не реагировал. Арендатор освободил помещение, о чем уведомил арендодателя письмом. Также письмом арендатор сообщил, что не желает больше продолжать арендные отношения. Через некоторое время арендодатель предъявил иск о взыскании арендной платы с арендатора за время с момента истечения срока договора, мотивируя это отсутствием акта приема-передачи. Однако арендодатель сумел выиграть дело. Он доказал, что фактически помещением не пользовался, представил в суд копии писем, которые он отправлял арендодателю, а также письмо организации, осуществляющей техническую эксплуатацию здания, в котором подтверждалось, что помещение освобождено, опломбировано, ключи от него арендатором сданы (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.07 по делу № А43-4787/2006-41-137).

Важный момент: оставление арендатором своего имущества в арендуемом нежилом помещении трактуется судами в сторону пользования данным помещением и соответственно плата за аренду будет начисляться. Так, суд удовлетворил иск арендодателя о взыскании арендной платы, посчитав, что факт нахождения имущества арендатора в спорных помещениях свидетельствует о продолжении пользования предметом аренды и продолжении договорных отношений (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.01.09 по делу № А50-2825/2009).

Также может возникнуть ситуация, когда арендодатель отказывается подписывать акт приема-передачи. Сделать это он может по двум причинам: либо у него есть претензии к техническому состоянию помещения (и тогда ситуация согласовывается сторонами), либо он намеренно уклоняется от приемки. Высший арбитражный суд разъяснил, что в этом случае имеет место просрочка кредитора и арендная плата за это время уплачиваться не должна (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако даже наличие факта уклонения арендодателя от принятия помещения не освобождает арендатора от бремени доказывания того, что помещением он не пользовался (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.12.09 по делу № А26-1241/2009).

Меры предосторожности

Чтобы исключить спорную ситуацию заранее, сторонам лучше еще при заключении договора прописать процедуру сдачи и приемки объекта аренды (абз. 2 п.1 ст. 655 ГК РФ). Так, в договоре можно уточнить, что по истечении срока аренды или после получения уведомления о расторжении договора арендатор обязан направить арендодателю письмо и известить его о готовности сдать помещение. В случае, когда арендодатель по каким-то причинам не желает принимать помещение, он обязан представить арендатору мотивированный отказ в течение оговоренного договором срока. Если такой письменный отказ представлен не будет, арендатор имеет право письменно уведомить арендодателя об освобождении помещения. Такое условие договора, с одной стороны, не ущемляет интересов арендодателя: если помещение сдается в ненадлежащем состоянии, он сможет указать эти данные в качестве обоснования отказа от подписания акта. В то же время это дает возможность арендатору защититься от обязанности платить за лишние месяцы аренды, поскольку срок прекращения договорных отношений уже не будет привязан к моменту подписания акта сторонами.

Если подобного условия в договоре не будет, а арендодатель уклоняется от подписания акта сдачи-приемки, арендатор может ссылаться на фактические действия, которые подтверждали бы его нежелание продлевать договор аренды (например, вывоз имущества, заключение договоров аренды с другими контрагентами и т. д.). Кроме того, можно представить в суд письма арендатора, которые подтверждали бы, что он действовал добросовестно и предпринимал действия для передачи помещения арендодателю. Например, письма с предложением составить акт приема-передачи, уведомления об отсутствии намерения продолжать отношения по аренде, о готовности помещения к сдаче и т. д. Поэтому важно сохранить копии всей переписки, которая свидетельствует о том, что арендатор был намерен прекратить договор аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.07 по делу № А56-39678/2006). Также арендатор может доказать в суде факт освобождения помещения путем представления акта обследования. Обследование помещения может назначаться по определению суда, когда встает вопрос о том, пользовался ли арендатор спорным помещением (решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.08 по делу № А40-57041/07-11-526).

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Отказ от составления акта

Вполне закономерным является вопрос о том, что произойдет, если акт не будет составлен. Если он является лишь дополнением к основному договору, то, возможно, легче обойтись и вовсе без него? С точки зрения закона все далеко не так просто. Данный документ является обязательным, а его отсутствие приводит к наказанию, форма которого зависит от того, какая из сторон уклоняется:

• арендодатель. Если от акта отказывает сам хозяин объекта недвижимости, то его действия будут распознаны как отказ от исполнения обязательств по соглашению аренды;
• арендатор. Если оформлению акта оказывает сопротивление съемщик, то он понесет наказание за отказ от принятия недвижимого имущества.

Если есть какие-то отклонения при приеме помещения от арендатора от установленных договором и первичным актом осмотра технических характеристик, то составляется соответствующая запись об этом.

На основании зафиксированных отклонений стороны договора аренды должны действовать по условиям подписанного договора. В договоре может быть установлено следующее:

• обязанность арендатора привести помещение в первоначальный вид;
• обязанность арендатора оплатить фактически понесенные расходы арендодателя по устранению отклонений;
• обязанность арендатора компенсировать оценочную стоимость технического несоответствия;
• иные обязанности на усмотрение сторон.

Также обязательно нужно прописать сроки, в которые должно быть все исправлено или выплачена компенсация. В случае невыполнения своих обязательств арендодатель имеет право обратиться в суд и взыскать с арендатора все понесенные им убытки.

Похожие записи:

• Справку 2-НДФЛ примут даже без ИНН сотрудника
• Проезд льготным категориям граждан в 2023 году
• Сложная детская доля: как ее выделить при использовании маткапитала